2014-11-17 16:31

Ingen bostadsbubbla - bara stark eller svag krona?

Dags för att testa en hypotes. Det finns ingen bostadsbubbla i Sverige, det handlar bara om stark eller svag krona och priserna drivs av arbetskraftsinvandringens uppfattning om svenska bostadspriser utifrån deras egna valutor.


Svenska kronan kan som bekant variera rätt mycket, och stigande bostadspriser kanske då bara är ett utfall av hög arbetskraftsinvandring och att en svag svensk krona gör att inflyttade med jobb tycker att bostäder är billiga. På marginalen drar dessa upp priserna.

Låt oss därför räkna om Valueguards HOXSWE-index utifrån dollarn (USD) och eurons (EUR) utveckling. Stämmer hypotesen bör uppgången i den svenska bostadsbubblan vara marginell, kanske 2% om året.

Hypotesen kan också förklara hur utländska finansiärer kan vara så urbota korkade att de låter svenska banker låna upp sina bolåneobligationer utomlands - de ser ingen prisökning på svenska bostäder, justeat för den egna valutan.
Svenskt boprisindex i SEK, USD och EUR 2005 - 201410. Mörk linje USD, mellanmörk linje SEK, ljus linje EUR.
Som man ser ovan kan hyptesen förkastas.

Hypotesen är fel - svenskt boprisindex har stigit även i USD och EUR. Den svenska bostadsbubblan kan inte förklaras med valutarörelser. Även i utländska valutor har svenska bostadspriser blåsts upp i en bubbla.
För Malmö kan man misstänka en
koppling till euron, då danska kronan
är peggad till euron. Dock är istället
rörelsen i euro (ljus linje) mer dramatisk än
i svenska kronor och inte heller här
verkar det finnas några valutaeffekter.
Effekten beror snarare på nedgången
i priserna i Danmark, inte valutan.

Konstigt vore annat - det är ju i princip bara personer med lön i svenska kronor, som till svenska räntor och slappa svenska krav på amortering, lånar krediter för att tävla om vem som kan skuldsätta sig mest för en befintlig bostad.

Däremot kan man se en intressant möjlig fooled by randomness här. Vid botten i priserna 2008 sammanföll index för både USD och EUR. Efter prisraset 2011, som alla mina kritiker hävdar att jag hade fel om och att priserna inte alls föll 2011, så sammanföll index för USD, EUR och SEK precis vid botten.

Naturligtvis är detta en slump och beror på var man nollar indexet.

För dollaramerikanen har dock bostadspriserna i dollar mätt fallit 7% sedan i maj. Betyder i sig ingenting annat än att en amerikansk dollarmiljonär kan finna det prisvärdare att köpa en sommarstuga i någon liten by i Europas bakvatten, som Stockholm.

Notera att för ovanstående, undantaget utvikningen om Malmö, är det sammanvägt svenskt index för både villor och klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar, HOXSWE, som använts. För villor, som rört sig mindre än HOXSWE, kanske det kan finnas en valutaeffekt. För lägenheter, som stigit betydligt mer i pris än HOXSWE finns knappast någon effekt.

12 kommentarer:

  1. Fel fokus.

    Boprisindex bör uttryckas i NETTO BOENDEKOSTNAD, inte hur priset på tillgången (SEK/kvm) har utvecklats.

    BOENDEKOSTNADEN har knappast ökat ens i nominella termer sedan mitten av 90-talet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du räknar då med vad det kostar i månaden med ränta + driftskostander antar jag?

      Radera
    2. Exakt.

      SEK/kvm är endast en residual.

      Radera
    3. Dock behövs det ju ett visst kapital för att slå sig in på BRF-marknaden. Det är ett antal hundratusen i cash som exempelvis många unga inte har tillgång till.

      För att inte tala om inströmningen av utlänningar utan betalningsförmåga. Eftersom hyresrätterna nu är slut, vad vi kommer att få se tror jag snart är en praxis där det allmänna garanterar boendet åt den senare gruppen i nya svindyra BRF:er varvid byggkapitalet garanteras full profit och fortsatt växande bubbla. Detta med anledning av "mänskliga rättigheter" och bla, bla, som inte inkluderar svenskar.

      I Göteborg skall det exempelvis byggas massor med nya bostäder centralt de kommande åren. Vilka skall flytta in där? "Allas lika värde" enligt "värdegrunden" gäller. Så med andra ord får kommunerna sedan stå där med boendekostnader, utgifter för uppehälle, rättspåföljder, samhällsservice m.m. åt en ständigt ökande andel tärande guldklimpar av befolkningen.

      Radera
    4. Kapten Stofil: Ja jag håller med om att det allmänna snart måste börja handla upp bostadsrätter och hyra ut dem. BRF kan inte neka kommun eller landsting som vill köpa in sig, och skulle även staten kunna köpa BRF-medlemskap så skulle Migrationsverket inte ha några problem med att kommunplacera alla välståndsräddare.

      Ironiskt nog ligger detta i linje med Sverigedemokraternas integrations och assimilationsprogram så svenssons proteströstande tjänar ingenting till.

      Radera
  2. Cornu har lite dålig koll på ekonomiska samband. Som vanligt.
    Till att börja med, priserna i Sverige må ha ökat enormt på tjugo år men då har vi faktiskt gått från en höginflationsmiljö där Sverige var den sjuke mannen i Europa till en i princip nollräntemiljö där Sverige har en av Europas starkaste ekonomier (inte nödvändigtvis något att yvas över dock...). Samtidigt har vi en av Europas kraftigaste befolkningsökningar, i princip allt i storstäderna. Som lök på laxen har vi en ickefungerande hyresmarknad, skatter som minskar flyttviljan, ett klart undermåligt bostadsbyggande, höga byggkostnader och politiker som bygger järnvägar i landsbygden istället för trafiklösningar i storstäderna.

    Valutan är mindre viktig.

    SvaraRadera
  3. Vad som inte framgår av ovanstående är att när utländska köpare ej vill handla med svenska bankers säkerställda bostadsobligationer så går Riksbanken in och köper dem eller bankerna får låna pengar på Riksbanken med obligationer som för tillfället är osäljbara i utlandet.

    SvaraRadera
  4. När det på Lasse Wilderängs blogg talas lite överlägset om "klubbmedlemskap i en bostadsförening" så talar han om den svenska socialdemokratiska egenhet som funnits tidigare.

    I motsats till övriga länder som har ägarlägenheter såskulle vi i Sverige äga våra bostäder koperativt (tillsammans i god soc anda) och därför stiftades det lagar om bostadsrättsföreningar i stället för ägarlägenheter.

    En god sak gjorde bostadsminister Stefan Attefall som tillät ägarlägenheter i Sverige, dock vid nybyggnation. Många bra saker Stefan Attefall, (kd) ville genomföra stoppades av det socialistiska blocket. Alliansen var ju en minoritetsregering.

    SvaraRadera
  5. Öppnar chipspåsen, fortsätter med mina amorteringar, hånskrattar åt grannarna. Tydligen har mitt hus "dubblats" i värde på de fem år jag bott i det.... Tur att man har amorterat i fem år oxå....

    SvaraRadera
  6. En annan bloggare Danne Nordling tar upp FI granskning av bolånemarknaden.
    Vi är äldre och mer välavlönade när vi köper boendet.
    På SVD visas tydligt motivet till SBABs sänkning av femårsräntan och bankernas marginaler.

    Jag vill hävda att byggkostnaderna styr där tomtkostnaderna i centrumläge är höga.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bra att Danne Nordlings utmärkta blogg uppmärksammas i inlägget ovan. Det är bra att det visas att det finns egentligen ingen annan anledning till amortering än att många debattörer (inte minst Lasse Wilderäng) kräver det av något slags "moraliska" skäl. Man skall göra rätt för sig. Först sparar man sedan köper man.

      Men denna moraliska kompass följer inte fastighetsbolagen som blir de som köper upp våra hyreshus om inte vanliga familjer och privatpersoner tillåts äga dem.

      Nationalekonomen professor Mats Persson har i ett inlägg skrivit vad som händer om det så förkättrade ränteavdraget tas bort. Då kan inte längre s.k. vanligt folk köpa bostadsrätter och villor. Det blir bara de med ärvda pengar som kan göra det. Professor Mats Perssons inlägg är gjort på ekonomistas.se

      Radera
  7. Den från Malmö var intressant! Priserna har stabiliserats. Är dessa priser korrigerade för inflation? Eller egentligen skulle man väl korrigera med löneinflation (men det har jag inte hört talas om man gör). I så fall så har ju faktiskt priserna i Malmö fallit som andel av lönen. (http://scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Arbetsmarknad/Loner-och-arbetskostnader/Lonestrukturstatistik-hela-ekonomin/14367/14374/103539/) Man kan ladda ner källdata om man vill roa sig med att korrigera för löneutvecklingen. Det är ju typ bara den blå linjen som är intressant.

    At it lad!

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...