Är byggbolagen amorteringskravets förlorare?

506

I teorin finns det en stor förlorare på FI:s amorteringskrav, och det är byggbolagen. Alla nya villor eller bostadsrätter ska trots allt följas av nya lån med amorteringskrav, vilket gör att byggbolagen inte längre enbart kan koppla sin prissättning till räntan och göra det dyrare att bygga nytt varje gång räntan sänks. Men det finns en arsenal av trick man kan använda för att komma runt detta, och de stora byggaktierna steg under gårdagen, medan mindre slaktades.

Dagschart PEAB

Peab B gick +0.68% under gårdagen, Skanska B +0.58%, NCC +0.73%. Detta var dock svagare än storbolagsindexet OMXS30 som gick +1.21%, vilket kan tolkas som en negativ reaktion på beskedet om att bolagens kunder ska behöva betala hälften av sina belåningsgrad.

Dagschart JM

Däremot föll exempelvis Götenehus med 3.48% och JM kraschade med 4.89%. Mindre bolag är förstås betydligt mer renodlade och exponerade mot just bolånetorskmarknaden, och kan också sakna de juridiska och finansiella muskler som behövs för att arbeta runt amorteringskravet.

Låt oss titta på ett exempel. I den sk Arenastaden kan man från PEAB köpa en 67 m2 tvåa för 3.35 MSEK. Eller tvåa och tvåa, man får inte ens separat kök, utan måste stå med matos och slamrande disk i vardagsrummet. Månadsavgiften är 4 282:- SEK. Låt oss vara tydliga här – det kostar inte 3.35 MSEK för PEAB att bygga en tvåa, i den mån de lyckas få till i bokföringen att det kostar så mycket beror det på att man t ex lagt fastighetsägandet i ett separat bolag där vinsten hamnar och på så sätt kan hävda att byggandet faktiskt kostade så här mycket och dölja vinsten på objektet i koncernens totala bokföring. 

Bolånetorskens livslånga skuldkarriär är byggbolagens vinst och aktieägare och bonusdiande direktörer tackar er^1..

Med 2.5% i ränta, 85% belåningsgrad, ränteavdrag och tidigare amorteringskrav om amortering ner till 75% på 10 år, skulle bolånetorskens negativa månadskassaflöde^2. bli (0.025*0.7*0.85*3350000+3350000*0.1/10)/12+4282=11 226:- SEK i månaden för 67 m2, som du dessutom behöver renovera själv tids nog, alternativt betala procent i mäklararvode på om du flyttar. 

I tidigare kommentarer om hyresrätter i Stor-Stockholm, t ex 12 500:- SEK i månaden i hyra för ett förstahandskontrakt på en nyrenoverad fyra om över 100 m2 i Åkersberga, så framhölls 12 500:- som hög hyra för 100 m2 och bara något för högavlönade direktörer. Vad är då 11 226:- för 67 m2, där man också tar en enorm personlig finansiell risk?

Med det höjda amorteringskravet om 2% av köpeskillingen om året blir det negativa kassaflödet istället (0.025*0.7*0.85*3350000+3350000*0.02)/12+4282 = 14 017:- SEK i månaden för 67 m2.

Eftersom många bolånetorskar verkar se det som att de hyr av banken ter detta sig lite dyrt när man kan hyra en 50% större lägenhet för lägre månadskassaflöde.

Lösningen är förstås att sänka priset på bostadsrätten. 

Istället skuldsätter man bostadsrättsföreningen, som inte behöver amortera, trots att progressiva avskrivningar ska stoppas.

Att finna den optimala kombinationen av högre månadsavgift och lägre amorteringskrävande insats lämnas som en övning åt PEAB, eftersom de i sin fulla visdom inte lägger ut någon ekonomisk plan för föreningen på sin hemsida, utan vill låta bolånetorskarna skuldsätta sig för livet för ett klubbmedlemskap i en klubb de inte vet något om ekonomin i.

Fram till amorteringskravet faktiskt införs finns det dock gott om möjligheter att komma runt detta.

Några förslag, som kombinationer av banker, mäklare och byggbolag kan erbjuda om deras jurister och affärsutvecklare jobbar lite övertid, följer nedan

Erbjud en form av köpkreditiv. Teckna bolånen vid kontraktskrivandet, inte vid själva köpet. Pengarna sätts in på ett låst konto hos banken, och kommer inte släppas fria förrän vid fullbordande av köpet. Köpkreditivet är ett fullödigt bolån och löper tills vidare och blir alltså inte det så förhatliga nya lånet, även om inflyttning inte sker förrän om ett år. Räntefritt till tillträdet sker. Alternativt kan man rent av ta ränta, då det ändå blir “billigare” än att amortera.

Byggbolagen kan också teckna överlåtningsbara lån i förväg för alla sina lägenheter. Den som köper lägenheten får ta över ett redan existerande lån, som man gjorde förr i tiden, alternativt lösa hela eller delar av lånet beroende på kontantinsats. Byggbolaget får visserligen betala lite räntor ett tag, men slipper sänka priset på den där tvåan för 3.35 MSEK.

Svårare än så var det inte. Det juridiska lämnas som en övning åt bankernas och byggbolagens jurister och affärsutvecklare.

^{1. Detta är som det ska vara. Ett företag är inte någon jävla välgörenhetsinrättning, utan ska generera maximal kort- och långsiktig vinst till gagn för sina ägare. Har du problem med det, starta ditt eget företag.}

^{2. Jag använder begreppet kassaflöde istället för kostnad. Någon kalenderbitande diagnosmänniska kan annars påtala att amortering inte är en kostnad, utan ett sparande.}