2014-11-12 09:15

Är byggbolagen amorteringskravets förlorare?

I teorin finns det en stor förlorare på FI:s amorteringskrav, och det är byggbolagen. Alla nya villor eller bostadsrätter ska trots allt följas av nya lån med amorteringskrav, vilket gör att byggbolagen inte längre enbart kan koppla sin prissättning till räntan och göra det dyrare att bygga nytt varje gång räntan sänks. Men det finns en arsenal av trick man kan använda för att komma runt detta, och de stora byggaktierna steg under gårdagen, medan mindre slaktades.

Dagschart PEAB

Peab B gick +0.68% under gårdagen, Skanska B +0.58%, NCC +0.73%. Detta var dock svagare än storbolagsindexet OMXS30 som gick +1.21%, vilket kan tolkas som en negativ reaktion på beskedet om att bolagens kunder ska behöva betala hälften av sina belåningsgrad.
Dagschart JM

Däremot föll exempelvis Götenehus med 3.48% och JM kraschade med 4.89%. Mindre bolag är förstås betydligt mer renodlade och exponerade mot just bolånetorskmarknaden, och kan också sakna de juridiska och finansiella muskler som behövs för att arbeta runt amorteringskravet.

Låt oss titta på ett exempel. I den sk Arenastaden kan man från PEAB köpa en 67 m2 tvåa för 3.35 MSEK. Eller tvåa och tvåa, man får inte ens separat kök, utan måste stå med matos och slamrande disk i vardagsrummet. Månadsavgiften är 4 282:- SEK. Låt oss vara tydliga här - det kostar inte 3.35 MSEK för PEAB att bygga en tvåa, i den mån de lyckas få till i bokföringen att det kostar så mycket beror det på att man t ex lagt fastighetsägandet i ett separat bolag där vinsten hamnar och på så sätt kan hävda att byggandet faktiskt kostade så här mycket och dölja vinsten på objektet i koncernens totala bokföring. 

Bolånetorskens livslånga skuldkarriär är byggbolagens vinst och aktieägare och bonusdiande direktörer tackar er1..

Med 2.5% i ränta, 85% belåningsgrad, ränteavdrag och tidigare amorteringskrav om amortering ner till 75% på 10 år, skulle bolånetorskens negativa månadskassaflöde2. bli (0.025*0.7*0.85*3350000+3350000*0.1/10)/12+4282=11 226:- SEK i månaden för 67 m2, som du dessutom behöver renovera själv tids nog, alternativt betala procent i mäklararvode på om du flyttar

I tidigare kommentarer om hyresrätter i Stor-Stockholm, t ex 12 500:- SEK i månaden i hyra för ett förstahandskontrakt på en nyrenoverad fyra om över 100 m2 i Åkersberga, så framhölls 12 500:- som hög hyra för 100 m2 och bara något för högavlönade direktörer. Vad är då 11 226:- för 67 m2, där man också tar en enorm personlig finansiell risk?

Med det höjda amorteringskravet om 2% av köpeskillingen om året blir det negativa kassaflödet istället (0.025*0.7*0.85*3350000+3350000*0.02)/12+4282 = 14 017:- SEK i månaden för 67 m2.

Eftersom många bolånetorskar verkar se det som att de hyr av banken ter detta sig lite dyrt när man kan hyra en 50% större lägenhet för lägre månadskassaflöde.

Lösningen är förstås att sänka priset på bostadsrätten. 

Istället skuldsätter man bostadsrättsföreningen, som inte behöver amortera, trots att progressiva avskrivningar ska stoppas.

Att finna den optimala kombinationen av högre månadsavgift och lägre amorteringskrävande insats lämnas som en övning åt PEAB, eftersom de i sin fulla visdom inte lägger ut någon ekonomisk plan för föreningen på sin hemsida, utan vill låta bolånetorskarna skuldsätta sig för livet för ett klubbmedlemskap i en klubb de inte vet något om ekonomin i.

Fram till amorteringskravet faktiskt införs finns det dock gott om möjligheter att komma runt detta.

Några förslag, som kombinationer av banker, mäklare och byggbolag kan erbjuda om deras jurister och affärsutvecklare jobbar lite övertid, följer nedan

Erbjud en form av köpkreditiv. Teckna bolånen vid kontraktskrivandet, inte vid själva köpet. Pengarna sätts in på ett låst konto hos banken, och kommer inte släppas fria förrän vid fullbordande av köpet. Köpkreditivet är ett fullödigt bolån och löper tills vidare och blir alltså inte det så förhatliga nya lånet, även om inflyttning inte sker förrän om ett år. Räntefritt till tillträdet sker. Alternativt kan man rent av ta ränta, då det ändå blir "billigare" än att amortera.

Byggbolagen kan också teckna överlåtningsbara lån i förväg för alla sina lägenheter. Den som köper lägenheten får ta över ett redan existerande lån, som man gjorde förr i tiden, alternativt lösa hela eller delar av lånet beroende på kontantinsats. Byggbolaget får visserligen betala lite räntor ett tag, men slipper sänka priset på den där tvåan för 3.35 MSEK.

Svårare än så var det inte. Det juridiska lämnas som en övning åt bankernas och byggbolagens jurister och affärsutvecklare.

1. Detta är som det ska vara. Ett företag är inte någon jävla välgörenhetsinrättning, utan ska generera maximal kort- och långsiktig vinst till gagn för sina ägare. Har du problem med det, starta ditt eget företag.
2. Jag använder begreppet kassaflöde istället för kostnad. Någon kalenderbitande diagnosmänniska kan annars påtala att amortering inte är en kostnad, utan ett sparande.

26 kommentarer:

  1. "Kommuner tar ut marknadsvärdet på marken, så att inte övervärdena hamnar hos byggbolagen."

    www.svd.se/opinion/brannpunkt/kommunerna-ar-inte-inaktiva-men-de-kan-bli-battre_3540810.svd

    SvaraRadera
  2. Åkersberga ligger inte i Stockholm, det ligger i Österåkerskommun

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och Arenastaden ligger inte i Stockholm, utan i Solna.

      Radera
    2. samma med områden i Nacka som ligger väldigt nära slussen som Saltsjökvarn, Kvarnholmen, Finnboda

      Radera
  3. OMXS30 gick inte +1.21% igår.

    SvaraRadera
  4. De 3,35 är nog inte ens hela priset. I månadsavgiften 4200 kr ligger troligen ett lån i miljonklassen.
    PEABs förtjänst är troligen 3,35+1,0 - byggkostnad.
    Det är ingen konst att bygga lägenheter på 67 m2 för drygt miljonen, kruxet är ju att man i sådana lägenheter riskerar att hamna bland vanliga människor.

    SvaraRadera
  5. Vem betalar 11000 SEK/månad för att bo på 67m2, då är det väl bättre att köpa ett hus i Svenljunga för 1000000 SEK och ta ett mindre välbetalt jobb.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sen antar jag att man måste betala en parkeringsplats på kanske 700SEK/månad.

      Radera
    2. lift off topic men

      Bor inte i stockholm men är ofta i Stockholm åt mina kunder. Som lite svar på frågan hörde jag här om dagen den bästa kommentaren om vad man skulle göra med slussen mellan två BLT:er

      "
      BLT1: Man borde riva slussen och bygga lyx marina som man har andra städer som Monaco
      BLT2: Ja det borde man verkligen göra skulle ge Stockholm ett lyft och fler yotch:er"

      Nu pratar vi nog om BLT som kommer från nybyggd område där 2-4:or på 50-120kvm går på 5-11MSEK plus 4-8kSEK/månad i medlemsskapsavgift.

      Radera
  6. Lite att jämföra med. En nyrenoverad två på 70m2 i Sundbyberg kostar ca 10 400 att hyra idag.

    SvaraRadera
  7. Tittat lite på hyreshus till salu i Göteborg, priserna ligger på c:a 22000SEK/m2, hyresintäkten ligger på 4-6 % av priset, vilket ger en hyra på 1100 SEK/m2, det är väl den lägsta nivå man kan tänka sig, i fallet ovan blir "hyran" 2000 SEK/m2, förvisso en modern lägenhet men ändå.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vem köper ett hyreshus för att få 4-6% i hyresintäkt? Man har ju utgifter också, och framtida underhålls- och renoveringsbehov. Sjukt dyrt.

      Radera
    2. Vet inte vem som köper eller om de får sålt till det priset, titta på objektvision.se, finns ett par objket ute för tillfället..

      Radera
    3. Förvisso. Men dels lär hyresregleringen släppa så småningom och dels kan man ju ombilda till en BRF...

      Radera
  8. Kan som anekdot nämna att jag har en del vänner och bekanta i byggbranschen. Alla jobbar i Stockholm och har samma syn på läget, branschen blomstrar mer än någonsin och jobben växer på träd. Inga problem att gå från ett PEAB bygge över till ett JM-bygge samma dag och öka månadslönen med 5 000:-.

    Jag har varnat mina vänner att det kommer en ordentlig kris i byggbranschen framöver. Jag bemöts naturligtvis av självgoda pompösa skratt tillsammans med kommentarer innehållande orden foliehatt och domedagsprofet. Med de nya reglerna kommer Stockholmarna omöjligt kunna betala befintliga priser för nyproduktion. Följden blir abrupt avslut av byggandet och massuppsägningar. Alternativet lägre råvarupriser och lägre löner kan också bli aktuellt men det ser jag som mindre troligt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Skulle detta inträffa kommer staten att träda in med stöd och subventioner, staten har alltid stöttat byggindustrin.

      Radera
    2. Lars, förvisso. Men inte utan att det kommer en rejäl smäll först.

      Radera
  9. "Istället skuldsätter man bostadsrättsföreningen, som inte behöver amortera, trots att progressiva avskrivningar ska stoppas." /Cornucopia

    Osäker på hur du menar här. Varför skulle det vara bra att låta BRF få högre lån när systemet som det är idag är att det är fördelaktigare för BR att ha lite lån och att låta BLT göra ränteavdrag. Att låta BLT göra ränteavdragen ger mer köpkraft åt BLT, samt att BRF kan sätta lägre avgifter om BRF har lägre räntekostnader.
    Vad har förbudet med progressiva avskrivningar för direkt påverkan på ekonomin menar du? Jag har än så länge inte sett någon BRF höja avgifterna för att matcha denn redovisningstekniska kostnaden. I stället får vi snart se att den stora majoriteten av nya BRF-er kommer att redovisa förlust i resultaträkningen med förklaring till den redovisningstekniska förlusten med hjälp av nyckeltal.
    Blev det inte ännu tydligare efter amorteringsbeskedet nu att de inte tänker peta i ränteavdragen inom överskådlig tid?

    SvaraRadera
  10. Jag kommer från en mindre kommun i mellansverige, ovanför sundsvall för att var mer exakt.
    Jag har flyttat runt en del och även varit bofast i Norge.
    En kortare tid även i sthlm, via andrahand och förstahandsboende.

    Jag försöker vara neutral och jag ser fördelarna för individen med urbaniseringen, på kort sikt.
    Men dessa fördelar känner jag att BLT-personer försöker förstärka genom högljudd argumentation, för det är väl något slags psykologiskt inslag av att hävda att man inte tagit ett dåligt beslut.

    Hur som skulle jag vilja se ett inlägg av Cornucopia, ifall han tycker det är intressant, där han jämför de vanligaste yrkena och vad som skiljer dessa anställningar åt mellan storstäder och mindre tätorter.
    Även korrelationen mellan levnadskostnaderna och inkomsterna skulle vara intressant att redovisa.

    För enligt min egna enkla observation så skiljer sig inte löner tillräckligt mycket för att motivera urbaniseringen, det är inte heller billigare att ta sig runt i samhället, det är inte billigare att bo, det är inte billigare att leva.
    Även fast det är en tolkningsfråga så kändes det inte skönare att leva, mestadels på grund utav den dolda tävlingen som försegår i större samhällen, fler tävlar om samma anställningar, bättre boenden, högre social ställning. Jag kallar det kort och gott socialmediakomplexet, och det tär antagligen på mångas psykologiska hälsa, även ifall de flesta inte erkänner det, utan vänder sig till projektion och härskartekniker.
    Jag själv har uppmärksammat några saker.
    Ponera att folk betalar egeninsatsen på bostäder i storstäderna via eget sparande, ponera att man kontantbetalar sin bostad istället i en tätort i en mindre kommun för dessa sparpengar. Många gånger motsvarar kontantinsatsen på lånen i storstäderna en bostad med bra standard i de mindre kommunerna
    För kontantinsatsen får man ett betalt ränte och amorteringsfritt boende med billiga driftkostnader i många av de mindre kommunerna, med mindre än 15 minuters resa både kommunalt och privat.
    Den lokalodlade maten är oftast billigare än butikerna i storstäderna, ifall man räknar bort supermarkets.
    Jag har inte märkt någon skillnad i utbud när det gäller samhällsnöjen, samma saker finns att tillgå, om än i en mer begränsad upplaga än i storstäderna, men jag behöver inte heller äta thaimat på över hundra olika reusturanger.
    Jag litar på att marknaden är tillräckligt stark i de mindre orterna för att förse mig med de två eller tre bästa thaikockarna i området. Detsamma gäller även övrigt, barer, pubar och andra alkoholrelaterade avdelningar.

    Det är en mindre social press att åka runt i en belånad parkeringsbucklad fin bil.
    Jag har även märkt att jag har en betydligt större andel egen tid eftersom pendlingstider och onödiga kostnader minskar, som leder till att jag kan ta ledigt, om än obetalt, men tid är ju pengar.
    Ni förstår vart jag vill komma, men det vore intressant med en ekonomisk redovisning på vad individen vinner av urbaniseringen, förutom någon slags känsla av självförverkligande och andra brister på självinsikt. Är det verkligen bättre? I det långa loppet vet vi redan att det är sämre för Sveriges självförsörjning

    SvaraRadera
    Svar
    1. Googles Auto Awesome funktion har sammanfattat det bra åt mig via denna 80-tals sitcomliknande film.

      http://youtu.be/2wqtjgGLBvs

      Radera
    2. Så länge priserna stiger och man kan göra en boendekarriär så fortsätter det, många har ju tjänat en bra slant på sina bostadsrätter, men till slut sitter någon med Svarte Petter.

      Radera
    3. Vilka har tjänat? Du har inte tjänat förrän det är realiserat. Och då tjänas det inte så mycket eller så ofta..

      Radera
  11. I gårdagens Rapport. http://www.svtplay.se/video/2465924/rapport/11-11-19-30-textat. "1 min in"
    Ser man hur bostadsbeslutet fattas. Sockerlådan i Huddinge för 5 miljoner, bara för att det kostar 2-3 miljoner mer på annat ställe. Inte om huset är värt det eller om det är klokt.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...