Cornucopia?

2014-10-08 15:25

Villapriserna 1952 - 2014p, BNP, KPI och disponibel inkomst

Nedsidan i villabubblan är betydligt lägre än för bostadsrätter. Med snällast möjliga normering ska villapriserna ner mellan 23% och 55%, mot exemplet från igår där bostadsrätterna skulle ner 68% - 88%.


Alla värden är nominella, inklusive BNP och disponibel inkomst.

Normeringen har gjorts så snäll som möjlig genom att sätta den på toppen av förra bubblan år 1991 - i praktiken säger man då att det inte var en bubbla 1991. Ändå är alltså villapriserna övervärderade idag, men långt ifrån lika mycket som bostadsrätterna. Villapriserna har också stigit betydligt mindre procentuellt än bostadsrätter.
Nominella villapriser, KPI, BNP och disponibel inkomst 1952 - 2014p (index 1990=100)
Är man istället maximalt elak och lägger normeringen på år 1996 blir utfallet förstås annorlunda. I det fallet ska villapriserna ner 45% (BNP) till 62% (KPI). Se graf nedan.
Samma graf, normerad 1996.
Reala villapriser 1952 - 2014p
Jag brukar slänga mig med 30 - 40% ner för villapriserna, vilket är en så god uppskattning som något.

Villapriserna har dock alltid följt KPI, och pendlat runt detta. 

Inte osannolikt baserat på att en villa faktiskt är en real tillgång, med tillhörande reala kostnader, istället för den finansiella tillgång som ett klubbmedlemskap i en bostadsrättsförening innebär.

Den aktuella reala bubblan blir tydligast om man redovisar reala villapriser, vilket jag gör ute till höger. Man kan här se att bubblan gick in i en bubbelfas runt millennieskiftet.

Notera att villapriserna avser ett medelindex för hela landet. Det finns delar av Sverige där villorna inte har bubbelpriser, och det finns delar, speciellt i stortadsregionerna, där bubblan är ännu värre.

Tillägg: Professor Lars P Syll letade fram en av mina gamla grafer, som visar reala bostadsrättspriser och reala villapriser visualiserat med olika regimer och händelser. Slänger in den nedan igen. Normeringen här ligger på 1984 och året före Novemberrevolutionen.
Ovanstående graf illustrerar också fint vilken bubbla som är värst - bostadsrätterna eller villorna.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

26 kommentarer:

  1. Svårt att skilja linjerna åt, men som jag tolkar det så är det i slutet av 90-talet som det sticker iväg.

    SvaraRadera
  2. "Svenskar höga på hus"-Professor Lars Pålsson Syll
    http://larspsyll.wordpress.com/2014/10/08/svenskar-hoga-pa-hus/

    SvaraRadera
  3. En svensk tigerekonomi.

    SvaraRadera
  4. Det skulle vara intressant att se utvecklingen OMX i samma graf. Jag tror utvecklingen ligger i samma paritet som bostadsrätter. I absoluta tal rör det sig om en 6-dubbling sedan 1990, alltså i linje med bostadsrätter. Inte bara bostäder som investering som blåses upp alltså

    se t.ex.
    http://www.ekonomifakta.se/sv/Fakta/Ekonomi/Finansiell-utveckling/Borsutveckling-i-Sverige-och-USA/?from171=1990&to171=2014

    SvaraRadera
  5. Alltid intressanta diagram.
    Orkar du göra en verklighetsbaserad kalkyl?
    Dvs de familjer som köper tittar knappast på KPI eller lönekurvan.
    De räknar på vad det kostar!
    Räntekostnaden är väl störst.
    Men även skatter och annat spelar roll.

    SvaraRadera
  6. Ha ha,Lars.Jag tycker du skall göra en undersökning om hur många Professor som också heter Lars som läser din blogg.Lars Syll gör ju det uppenbarligen. Lars EO gör det nog också,men kommer nog inte medge det.Men du skulle ju kunna utforma den med 3 alternartiv. 1) Läser 2) Läser inte 3)Läser i smyg :) !

    SvaraRadera
  7. Senaste Economist kikar lite på sidoeffekterna av svindyrt boende. Arbetslöshet bl.a. NIMBY-effekterna är också ganska stora.
    https://www.google.com/url?q=http://www.economist.com/news/special-report/21621157-sky-high-house-prices-most-desirable-cities-are-holding-back-growth-and-jobs-home&sa=U&ei=3Y01VLXOKIuf7gblnYDoCA&ved=0CAUQFjAA&client=internal-uds-cse&usg=AFQjCNEiE6BrwrfVcr-Zb2KMhLbiszQxBQ

    SvaraRadera
  8. Konstigt att priserna inte ökar under rekordåren då realinkomsterna var som högst. Höll nyproduktionen av villor och hyreslägenheter miljonprogramen nere priserna kanske? Med andra ord hade det varit intressant att se nyproduktionen också i samma diagram.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det kanske inte är så konstigt eftersom kreditmarknaden i DDR-sverige funkade på ganska annorlunda sätt än vad den gör nu.

      En fråga är varför cornu sätter gränsen för DDR-sverige till 1986 och inte till 1985? Dog DDR-sverige med novemberrevolutionen eller var det verkligen först med Palme den dog? Isf beror det på föreställningen att Palme skulle ha återkallat novemberrevolutionen och allt det den förde med sig. Jag är tveksam till att han skulle ha klarat det...

      Radera
    2. DDR-Sverige dog med Palme. Med Novemberrevolutionen var Palme nere för räkning, men hade inte riktigt kapitulerat än. Mordet löste den saken och Sverige tog klivet in i den moderna världen.

      Radera
    3. Tillägg: En annan faktor till att man inte ser vad som hände under DDR-sverige kan vara att man använder linjär skala. Hade man använt logaritmisk skala (så att alla lika procentuella förändringar syns lika tydligt) så hade det kanske varit tydligare att det faktiskt hände saker då också - jag har för mig att det fanns perioder med reell tillväxt vilket inte syns så bra i en linjär skala.

      Dock så ger en linjär skala ett mer drastiskt intryck vilket kan antas vara avsikten med valet av linjär skala...

      Radera
    4. Det är klart att kreditmarknaden och mycket annat funderade annorlunda. Företag fick ju inte heller flytta ut vinstpengar utomlands utan riksbankens godkännande. Har för mig att det var en av faktorerna i fastighetsbubblan på åttiotalet. Sen liberaliserades ekonomin på en mängd områden. Kan rekomendera Jönmarks Övergivna Platser för den som vill frossa i förändring.

      Radera
  9. Lars,

    du skriver att "Villapriserna har dock alltid följt KPI, och pendlat runt detta. "

    Det vore extremt intressant att få reda på hur du har kommit fram till den slutsatsen. Har du solida bevis att bygga på? Kan du kanske länka till dom? Eller är det bara en magkänsla. /M

    SvaraRadera
    Svar
    1. Här har du tillbaka till 1875 också, även om det bara gäller Stockholm och Göteborg.

      http://cornucopia.cornubot.se/2014/05/bostadspriser-i-goteborg-och-stockholm.html

      Notera speciellt http://1.bp.blogspot.com/-vp_1clv-IH4/U4belM8_9uI/AAAAAAAAZdU/SsALtDS1BgQ/s1600/Screen+Shot+2014-05-29+at+09.14.05.PNG och jämför mot KPI (gröna linjen), så ser du att avvikelsen aldrig tidigare varit så stor sedan 1875.

      Annars är du välkommen att presentera längre tidsserier. Ser fram emot detta.

      Radera
    2. Iaf 1875 - ca 1998 höll sig priserna i intervallet 100 - 200 i förhållande till KPI. 2012 låg de nästan på 400 och idag ligger de ännu högre.

      Radera
    3. Tack för snabbt svar.

      Enligt första kurvan så ligger priset map KPI på 94+/-20 från 1952-2003, sedan drar det iväg upp till 172.

      Den andra kurvan från Riksbanken startar på 90 runt 1952 och stiger med i genomsnitt 2,2/år för att vid millenieskiftet landa på 200 och fortsätter stiga till i närheten av 400 idag.

      1875-1952 varierar priserna kraftigt map KPI, som lägst 75 och som högst 180, en faktor 2,5. För hela perioden 1875-2012 varierar dom med en faktor 5.

      Radera
    4. Där går det verkligen inte att se att "villapriserna alltid har följt KPI".

      Däremot går det att se att priserna tenderar att sjunka relativt KPI och allt annat när det är världskrig, stagflation eller när riksbanken sätter räntan på 500%. Vilket är logiskt.

      Att priserna skulle följa just KPI av alla indikatorer, hur har du kommit fram till det? Har du några bättre bevis? Hur ser den logiska kedjan ut som kommer fram till att huspriser och KPI går hand i hand?

      Radera
    5. Tvärtom är det logiskt, när förmögenheterna i ett land ökar, att mer och mer pengar läggs på boende. Finare badrum, bättre kök, fler kvadratmeter per person, dyrare materialval, bättre isolering, bergvärme istället för olja etc. Dessutom ökar konkurrensen om de bästa lägena.

      Radera
    6. Teknisk analys på komplicerad nationalekonomisk data leder lätt fel.

      Radera
    7. Lars,

      du har fortfarande inte besvarat frågan. Det tolkar jag som att du har insett hur tokigt det är att priserna skulle följa just KPI. Det hedervärda nu är att du erkänner att du hade fel.

      Radera
    8. http://flutetankar.blogspot.se/2013/12/tidsperiod-for-bostadspriserna_11.html

      Radera
    9. http://flutetankar.blogspot.se/2013/12/skifte-till-hogre-niva-pa.html

      Radera
    10. Fortsätt du förneka. Inte mitt problem.

      Radera
    11. För övrigt, du pratar om villor. Alltså medger du bubblan i lgh eftersom dessa stigit ännu mer och inte är i närheten av att följa ngt alls.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...