När bostadbubblan väl spricker kommer inte alla drabbas mer än att värderingen av deras bostad ändras. De största problemen blir för de som torskar dit och blir sittande med större skulder än värderingen av bostaden. Men bland dessa kommer inte alla drabbas, utan främst de som av andra orsaker hamnar illa till. Bostadskraschen blir värst för de som av andra orsaker får problem.


Andel hushåll som torskar dit
vid olika storlek på prisfallet.
Faller bostadspriserna 30% torskar 57% av hushållen med bostadslån dit och blir sittande med skulder som överstiger bostadens värdering.

När bostadslånen överstiger värderingen kan man inte längre förhandla med banken - de kan begära en snabb nedamortering eller kräva högre räntor som kompensation för att panten tappat i värde. Kort sagt är man låst i sitt boende och kan inte flytta eller byta bank.

Detta innebär också att om du inte pratar med banken eller inte behöver flytta, så kommer inte något hända.

De som drabbas är alltså de som behöver flytta. Orsakerna till detta kan variera.

Den vanligaste orsaken är vad mäklarna kallar det vanliga, dvs separation eller skilsmässor. Kan man inte lösa ut sin respektive ur bostaden kontant får man problem. Banken lär inte gå med på att en person står för lånen när panten är under vattnet. Ännu värre är det om man dessutom har barn inblandade.

Andra orsaker kan vara arbetslöshet, där man inte längre har råd med bostaden och skulle behöva flytta till billigare, alternativt flytta till en annan ort med jobb. Säljer man bostaden får man en restskuld, som förvandlas till ett pantfritt blancolån, med hårda amorteringskrav (10 år) och avsevärt högre ränta. Samtidigt kommer inte någon bank gå med på att ge ett nytt lån till den som har en sådan här restskuld.

Man kan drabbas av långvarig sjukdom med tillhörande sänkt inkomst.

Vi kan prata om en restskuld på miljontals kronor. Släng på 10 års amortering och rejält hög ränta, idag upp till 10%, så inser ni hur dyrt dessa restskulder kan vara. Samtidigt som man ska betala för en ny bostad.

Men i slutändan så är det bara en andel av dessa 57% som råkar så här illa ut. Kanske 10-20%, beroende på hur lång tid de kraschade priserna består.

Övriga bor kvar, låsta i sitt boende, men kan inte byta bank eller pruta på sina räntor, utan gör sitt bästa för att aldrig prata med banken...

Det kan alltså vara lämpligt att bo i en bostad man kan tänka sig att bo i de närmaste 10-15 åren, om en sättning i värderingen av bostäder blir långvarig. 

Har man inga skulder spelar kraschen ingen roll. För det är bara värderingen av bostaden som kraschar. Värdet, en bostad, består och kan för den skuldfrie alltid bytas mot en annan motsvarande, eller två mindre vid separation.

Däremot finns det självförstärkande återkopplingar vid en bostadskrasch, som börskrasch, ökad arbetslöshet mm, vilket även kan drabba den skuldfrie. Och i värsta fall drabbar bolånetorsken, men mestadels drabbar de som kan betala, dvs resten, inklusive skattebetalare och skuldfria.

Skicka en kommentar Blogger

  1. De som drabbast mest är de som under Magdalena Anderssons tid som Finansminister köper dyrt och får sedan se förutsättningarna ändras.

    Hon har chansen att med begränsad politisk kostnad göra något åt saken. Tar hon inte den har vi inget politiskt läger kvar som kan ta upp bollen.

    Eftersom rikspolitikerna redan lämnat realpolitiken åt sitt öde är det inte att vänta några åtgärder.

    SvaraRadera
  2. Vi kommer alla att få betala. Till att börja med hos banken när den ska hämta igen kreditförlusterna de dragit på sig med lån till fel kunder. Lite senare via skattsedeln när bankerna ska räddas efter att styrelserna gamblat bort för mycket pengar i jakt på kvartalsbonusar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, och ännu lite senare när pensionsbeskeden minskat i storlek på ett besynnerligt sätt samt att våra privata och individuella pensionssparande utsätts för erbjudanden vi inte kan tacka nej till.

      Sjukvård som saknar personal och utrustning, ytterligare försämrad skola etc...

      Men det är det värt, för det är så jäkla skönt att buda.

      Radera
    2. Man lever bara en gång så man måste ju unna sig lite och klart det är värt, man måste ju bo och man måste ju bo ståndsmässigt. Ifall det skiter sig så får man ju till sist skuldsanering och slipper ta eget ansvar. Och samma sak med bankdrektörerna som samlat kvartalsbonusar på hög. När skiten väl träffar fläkten så har de paraply och slipper betala. Snacka om ha starka incitament för kortsiktiga spekulationer.

      Radera
    3. @Kent

      Det stämmer bara i den omfattning de faktiskt kan hämta igen kreditförlusterna på andra kunder. Det är långt ifrån alltid man bara kan lämpa över kostnader för en kund på någon annan.

      Det är väl främst via skattsedeln som det blir frågan om att betala, antagligen i efterhand när statsskuldsräntan skall betalas (eller som vinstmaskinen nämner när man märker att staten "lånat" av pensionspengarna).

      Radera
    4. Anonym, Ja, det var det jag syftade på med bankdirektörerna som går skadeslösa även om de spelar bort en hel bank i jakt på kvartalsbonusar.

      Radera
  3. Och glöm inte sedan att när allt konsumptionsutrymme är borta försvinner köpladorna och shoppingen kollapsar. Shoppingen idag drivs ju av "cykelogik" för svensken känner sig rik när bostaden ökar i värde. Då stiger arbetslösheten, och det betyder mer skattehöjningar och så vidare. Evil evil spiral... De enda som kanske kan få lite glädje är exportindustrin eftersom lönekraven kommer bli negativa, och kronan kommer kollapsa då de svenska bankerna tvingas till nödlån från pappa Staten.

    SvaraRadera
  4. Det är ofattbart hur man bortser från att en bostadskrasch genererar ett helt paket med negativa effekter. Tom ekonomer utgår bara från scenariot "lite högre ränta". Stålbadet tidigt 1990-tal utlöste tidernas lågkonjunktur och hög arbetslöshet. Då fanns ändå hfsad À-kassa. Vårt eget hus föll 50 % och räntan på vårt miljonlån låg på 18 % samtidigt som vi båda förlorade jobbet ahhhhg...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Många glömmer fort och andra har inte varit med och sett hur det kan gå. Många naiva unga förstår inte hur illa det kan bli och "det är inte annorlunda nu"
      En bekant byggde nytt hus i slutet av 80-talet. Lite omständigheter som fördyrade bygget ledde till slutpris på strax över 1,6 miljoner. När den tidens bubbla briserade fick de snart flytta ifrån bostaden. Den ene blev arbetslös. Banken tog över huset och försökte sälja genom mäklare. Det gick inget bra och priset sjönk vartefter. Till slut blev huset sålt via kronofogdens exekutiva auktioner för 800 000 kr. Mer eller mindre en livslång restskuld. Och det är värre nu!

      Radera
  5. Tycker det råder lätt hysteri kring den sk bolånebubblan. Visst konsumtionen kommer gå ner om det händer, handeln med konsumtionsvaror kommer att få varsla osv.. Men faktum kvarstår, de allra flesta har sin bostad för att bo i, många kanske till och med liksom jag har sin drömbostad och tänker sig ha den kvar för att just bo i och inte tälja pengar på.. Då är inte detta ett så stort problem som många hysteriker försöker göra sken av..

    Konsumtionsmarknaden är idag så pass uppblåst att det kanske till och med kan vara sunt med en inbromsning... Det är där riskerna finns idag inte i bostäderna i sig. Bostädernas värde justeras bara när de säljs och det lär bli mindre av den varan om priserna går ner.
    Å andra sidan är många bostäder idag långt högre värderade än lånen i sig så det finns utrymme för fall om det skulle ske..
    Men återigen, folk behöver någonstans att bo och det byggs mindre än det efterfrågas.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Folk har alltid behövt någonstans att bo.

      Radera
    2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    3. När fastighetsbubblan spricker så är det värsta som händer att en del familjer tvingas sälja sin bostad och att en del förlorar jobbet. I fall vi når peak oil så är det värsta att vi inte kan köra bil till och från jobbet utan kanske får förlita oss på kommunal transport, fötterna eller cykel. Ebola kommer att döda många människor till men det är absolut ingen global pandemi, det värsta som händer är att obetydligt små ekonomier som Liberia får lägre ekonomisk tillväxt. Big rip eller vår döende sol är ett större problem. Hur ska vi lösa det? Något för Miljöpartiet att bita i.

      Radera
    4. @Martin Krantz

      Om man tror att det alltid kommer finnas en evig ström av större idioter som betalar mer och mer för bostad så riskerar man nog bli den som kommer sitta med svarte petter.

      Radera
    5. Kalle Balle: Du tror inte mat- och energipriser påverkas om olja blir apdyrt?

      Radera
  6. Mer intressant är vem som gynnas av en bostadskrasch.

    Jag tror att kan något/några år innan det händer men det är ju lika öppet mål som börsen var 2009.

    Tyvärr finns det inget bra/billigt sätt att hedga en fastighet. En sätt att gå via börsen, säg att man vill ha en miljon vid -50%.

    Om du köper t.ex. XACT BEAR så behöver du en position på besvärliga två miljoner vilket är svårt att låna utan säkerhet. Säg du kan göra det till 6% ränta, vilket är 120 000 kr/år. Dessutom tar du en gigantisk risk i att börsen går upp.

    En annan variant är att köpa indexsäljoptioner. Det är cirka 15 kontrakt för cirka 10000 kr/st, för att försäkra sig ett år - alltså cirka 150 000 kr/år. Ingen säkerhet krävs. Är du mer avancerad kan du få ner kostnaden genom att rulla korta kontrakt.

    Dyrt men möjligt att skydda värdet.

    Den enklaste varianten är att ta vinsten, flytta ut i skogen och övervintra. Dock får du antagligen räkna med utebliven inkomst som även det räknas i 100 000-tals kr/år.

    Kanske går att göra någon kombination av ovanstående... annars har jag slut på idéer...

    SvaraRadera
    Svar
    1. (reservation för eventuella felaktigheter, orkar inte dubbelkolla siffrorna..)

      Radera
    2. Blanka fastighetsbolag är väl den mest direkta hedge man kan göra, men kostar ju på i längden och då har man ändå inte någon perfekt hedge.

      Sälj lägenheten och kräv ett hyreskontrakt på en motsvarande lägenhet av köparen.

      Radera
    3. Eller sluta gå omkring och oroa dig för saker som ingen har en aning om ifall dom inträffar.

      Radera
    4. @Martin Krantz

      Det verkar vara en hel del som inser det ohållbara i situationen och som är tämligen övertygad om att det kommer bli en rättning förr eller senare. Att blunda för situationen gör inte att den försvinner.

      Radera
  7. Jag har fantiserat fritt lite som argument för att bostadsbubblan kan fortsätta ett tag till.
    Vi vet ju alla att de potentiella skuldkarriäristerna länge var inlåsta i sina hemmaprovinser av trygghetssystem som A-kassan, fungerande sjukförsäkring, samhällsservice som post, apotek, byaskolor och affärer. Det kanske rent av gick att försörja sig på jordbruk. Men genom en rad skickligt genomförda reformer så har försörjningsmöjligheterna blivit allt svårare och alla pressas nu in mot storstadsområdena i en högre takt än 60/70-talets (känsliga tittare varnas, filmen innehåller en socialist) flytt från skogslänen. Marknaden matas alltså med nyinflyttade som har ett behov av att stadga sig och finna en social plats på en ny främmande hemort där problematiken med framtida återbetalning av lånen nog känns mer diffusa jämfört med den det lämnade utanförskapet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det flyttar inte in många till storstäderna (netto), så där matas det inte mycket.

      Mellanstora städer?

      Radera
  8. När jag var i finansbranschen sa man att detta som du skriver inte stämmer. Banken upplåning bygger på underliggande säkerheter, om de underliggande säkerheternas värde skrivs ner kommer banken behöva säga upp de dåliga lånen oavsett om kunden kan betala eller inte. Alltså inte bedömt per individ utan på kollektivet. Även om du är duktigt på att betala och inte begär en ny värdering kan banken ändå (tvingas) sätta åt dig eftersom det kollektiv du ingår i är för högt belånade.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Precis, och det har man som låntagare skrivit på i sitt låneavtal, något många inte läst igenom...

      Radera
    2. @Henrik Persson

      Haken är bara att banken inte får säga upp lånen hur som helst (oavsett om kunden kan betala eller inte). Lite det som kommer visa sig som en bankkris som staten kan komma behöva rycka ut och rädda.

      Visserligen kan bankerna höja räntan för att det återspeglar deras högre kostnad för finansieringen vilket kan få till effekt att de kunder med svag betalningsförmåga kan tvingas ur sina lån (kan de inte betala löpande får banken säga upp lånet). Då blir det bara de med lån som drabbas och speciellt blir de de som sitter med lån i bank som har dålig portfölj vilket i sin tur innebär att de som kan rimligen byter till en bättre bank (vilket kan bli en negativ spiral för banken).

      Radera
    3. @Mama

      De som läst igenom riktigt nogrannt vet att konsumentkreditlagen ger låntagaren ett skydd som inte kan avtalas bort...

      Radera

 
Top