Cornucopia?

2014-10-02 11:13

"Godtrogna bostadsrättsköpare"

Representanter för sju bostadsrättsföreningar har skrivit en debattartikel hos Schibsted/SvD, som andas desperation. Man använder i ena stunden korrekt nomenklatur och kallar hela bostadsrättsmarknaden för en bluff, men kräver i nästa stund att bluffen ska fortgå, antagligen desperat oroliga för att få se fiktiva värden på sina bostadsrätter utplånas.

Det finns många bra citat och korrekta analyser i debattartikeln. Läs t ex följande:
"Godtrogna bostadsrättsköpare har under mer än 20 år köpt dyra nyttjanderätter till lägenheter i föreningar vars ekonomiska plan inte varit korrekt enligt gällande regler. Detta har byggarna känt till, detta har Bokföringsnämnden känt till och detta har landets revisorer känt till. Ändå har det pågått i mer än 20 år utan att någon sakkunnig reagerat."
Nja, det finns många sakkunniga som reagerat, men ingen som lyssnat förrän nu. Dock ska man ha två tummar upp för att korrekt skrivit vad en bostadsrätt är, dvs en nyttjanderätt, det jag brukar kalla för ett klubbmedlemskap. Man har inte köpt en bostad och äger bara en nyttjanderätt via sitt klubbmedlemskap. I princip har man köpt ett förstahandskontrakt, något förenklat.

Debattörerna isolerar också korrekt ner varför byggföretagen använt metoden med progressiva avskrivningar.
"Men det finns också ekonomiska skäl för byggarna att tillämpa metoden. Ju lägre avgift när huset är nytt desto högre pris kan man ta ut. Och det har man gjort."
Sedan kommer desperationen. Avgifterna kan behöva höjas 1000 - 2000:- SEK i månaden. Det kommer förstås sänka värderingen (inte värdet - värdet är ett hem och ett tak över huvudet) av klubbmedlemmarnas nyttjanderätter. Så trots att man medger att hela bostadsrättsbranschen bygger på en bluff, så vill man att bluffen ska fortgå:
"Vårt krav är att någon, regering, riksdag, Bokföringsnämnden eller vi vet inte vem, tar ett omedelbart beslut om ett moratorium när det gäller tillämpningen av reglerna för bostadsrättsföreningarnas bokföring. Våra bokslut får helt enkelt inte demoleras för att etablissemanget inte skött sitt jobb. Moratoriet skall gälla fram tills nya verklighetsanpassade regler för bokföring i bostadsrätter fastställts."
Intressant. Två fel gör ett rätt tydligen. Och paniken lyser igenom - man kräver att någon gör något, så man kan fortsätta fejka bokföringen.

Debattartikelns skribenter anger bara bostadsrättsföreningar som titlar, inte att de faktiskt har några poster i respektive förenings styrelse. Sedan när tar Schibsted in privatpersoner som debattörer på Opinion? Dock verkar Google-Fu leda till att dessa personer sitter eller suttit i diverse BRF-styrelser, men borde då ange detta.

Man avslutar med att kräva ordning och reda på bostadsmarknaden. Det är bara att hålla med. Ordning och reda börjar med korrekt bokföring, istället för fortsatt fejkad dito.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

62 kommentarer:

  1. "Avgifterna kan behöva höjas 1000 - 2000:- SEK i månaden. "

    Ja, OM de vill redovisa balanserat resultat - vilket i sin tur framgår av debattartikeln är helt frivilligt. Problemet de påvisar är att bokföringsreglerna stämmer rätt dåligt ihop med verkligheten som den ser ut. En faktor att ta hänsyn till är att folk som läser redovisningen inte är redovisningsexperter som inser hur pass redovisningen förhåller sig till verkligheten och därmed får en felaktig bild av vad de tror är verkligheten.

    De nämner speciellt att man enligt FAR (m.fl) inte behöver höja avgifterna om man "sätter av för framtida underhåll, följer vår underhållsplan, amorterar på lån och betalar upplupna räntor", omvänt gäller om man inte gör det så måste man höja avgifterna om man inte gör det oavsett om man ändrar bokföringsreglerna eller inte.

    Det rimliga vore att FAR tar och reviderar sin syn på hur man skall bokföra tillgångar med mycket lång livslängd. Avskrivningsmodellen blir klart missvisande.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det hela är väldigt enkelt. Avskrivning skall göras för det slitage man utför på tillgången. Slitaget gör att tillgången blir värdelös efter en viss tid. T ex kommer taket någon dag rasa in utan underhåll. Denna dag är ganska känd från erfarenhet, man vet hur många år det tar ungefär.

      De som bor idag sliter lika mycket på tillgången som de som bor där om 100 år, därför skall slitaget bokföras lika idag liksom om hundra år. Hur kan denna regel vara svårtolkad!? Allt tjafs de skriver om inflation etc har inte med slitage att göra.

      Radera
    2. En liten detalj kan väl vara att avskrivningen idag görs från anskaffningsvärdet, som är det brf:en betalar till byggaren. Detta "anskaffningsvärde" är ju oftast de senaste 20 åren ett marknadsvärde och inte den summa huset kostade att bygga. Summan huset kostade att bygga är oftast betydligt lägre.

      Radera
    3. @Mama

      Problemet är att slitaget går mycket snabbare om underhåll inte görs och underhållet man gör för att behålla värdet bokförs väl som separat kostnad och är alltså en helt annan sak.

      Att påstå att inflation inte har någon betydelse tyder på bristande insikt. Om en byggnad är värd 100M i inskaffningsvärde så skulle den efter avskrivning vara värd 99M nästa år i dagens penningvärde, men pga av inflation så är det 101M i nästa års penningvärde. Detta innebär att värdeminskningen pga slitaget inte ens utraderar den nominella värdeökningen som man kan förvänta sig pga inflation.

      Mot denna bakgrund kan man fråga sig ifall avskrivning alls utgör något sånär rättvisande modell av verkligheten eller om den inte snarare ger en skevare bild av verkligheten än en modell där man inte gjorde någon avskrivning utan istället bara bokförde löpande underhåll under livstiden.

      En sak som talar för en sådan modell just för BRF:er är att fastigheten aldrig avses att avyttras/utrangeras (kan knappast göra det utan att BRFen träder i likvidation) och därmed kommer aldrig värdet på fastigheten att få reell betydelse. Å andra sidan så har vi resultaträkningen vilken på sikt förväntas stämma överens med kassaflödet och även där finns mager grund för att skriva av värdet (som innebär en förlust som inte kommer motsvara något kassaflöde under överskådlig tid - endast vid bildandet och upplösande av föreningen finns det kassaflöde kopplat till fastighetens värde).

      Radera
  2. En mall för hur fastigheter lämpligen skrivs av vore mycket hjälpsam. Till exempel marken har ett stort relativt värde och förslitningen borde vara blygsam. Hur ska avskrivningen se ut om föreningen har lån på 10 miljoner och marken har ett troligt värde på lika mycket?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Mall finns genom de redovisningsregler som existerar. Mark skrivs aldrig av.

      Radera
    2. @Riga

      Som Vitaliebrodern nämner så är det man behöver att bokföra mark och byggnader separat. Mallen är sedan enligt debattartikeln att man skriver av byggnaden med 1% av anskaffningsvärdet per år. Detta enligt gällande regler (som enligt min tidigare kommentar inte är lämpliga).

      Radera
    3. @Viktualiebrodern och Anonym.
      Tack, men mer konkret, om föreningen har gemensamma lån på ca 30 procent av någon sorts marknadsvärde för hela fastigheten och ett troligt värde på tomten motsvarar dessa 30 procent. Skulle man då inte behöva skriva av någonting på de gemensamma lånen utan kunna säga att eventuella förslitningar på själva byggnaden får belasta individens lån. Eller sker detta enligt någon sorts viktning?

      Radera
    4. Lån har inget med saken att göra, det är en annan post.

      Radera
    5. @Riga

      Avskrivningar har egentligen inte något med lånen att gör.

      Det enklaste sättet för ett konkret exemplet är nog nybildad BRF som äger fastigheten från innan bygget. Det första man gör är att man tillför insatser (20M) och tar upp lån (40M) för verksamheten. Det andra man gör är att köpa marken för 1M, sedan låter man bygga på marken för säg 50M.

      I detta exemplet skall man alltså skriva av byggnaden med 0.5M/år, amorteringen på lånen är en helt annan historia och regleras av avtalet mellan föreningen och banken.

      Exemplet kompliceras lite mer ifall man vid bildandet köper in en befintlig bebyggd fastighet - det man då måste se till att göra är att man får en specifikation på hur mycket av köpeskillingen som utgör marken och hur mycket som utgör byggnaden. Det kompliceras också av att en begagnad byggnad kan antas ha kortare återstående livslängd och därmed bör avskrivas på kortare tid.

      Det aktuella marknadsvärdet är för övrigt ovidkommande när det gäller avskrivningar eftersom man alltid utgår från anskaffningsvärdet (såvida man inte skriver upp värdet på tillgången vilket man inte skall göra med K2-regler).

      Radera
    6. @Riga,

      Fastighet = tomten. Byggnad menar du antagligen.

      Radera
    7. @Mama

      Fastighet = tomten och det som hör tomten till. Står där en permanent byggnad på tomten så ingår den i fastigheten.

      Radera
    8. @samtliga
      Tack för svar.
      Som ordförande i en liten förening undrar jag hur man tänkte när man skapade denna konstruktion. Hur ska en amatör, även om man är räknekunnig, kunna navigera i detta?
      Och gör man en enkel bondförnuftsapproach och lobbar för amorteringar och reparationsfond blir man hängd av medlemmarna.

      Radera
    9. @Riga

      Det man tänkte var att byggnad, traktor, stansmaskin i bokföring är samma sak - något man köper in har ett antal år och sedan utrangerar/säljer. Under tiden så skriver man av värdet för att slå ut kostnaden för inventarien på de år man använder den.

      Avsikten är att man skall fördela en kostnad över den tid som man använder inventarien. Målet är att dels att kostnaden som bokförs skall vara någorlunda jämn, men samtidigt att den i slutändan skall stämma överens med faktiska kassaflödet.

      Bondförnuftsapproachen (NB inte redneck-approach) är just för byggnader mer rättvisande. Den får antas inkludera att man planerar för framtiden och sätter av pengar för att kunna betala för kommande underhållsåtgärder (avsättningen skulle då kunna bokföras som en kostnad då framtida underhåll motsvarar det slitage man orsakat innan underhållet).

      Radera
    10. #Riga2014-10-02 12:27

      Vill för säkerhets skull påpeka att jag och Vitaliebrodern är två helt olika personer.

      Skulle tro att "Vitaliebrodern" är en (annan) frekvent kommentator som ibland vill segla under annan flagg och som någon gång blivit "irriterad" på det jag skrivit.

      Radera
    11. Nix, jag är en helt egen (sporadisk) kommentator som fått mitt namn shanghaiat av skribent (frekvent) med en liknande signatur.

      Radera
    12. @Riga, alla bostadsrättsföreningar bör skriva av linjärt, i takt med att fastigheten 'konsumeras', då blir de initiala avgifterna mer korrekta och stabila över tid. Progressiva avskrivningar är främst en teknik för att hålla nere avgifterna idag, förr eller senare måste de höjas chockartat och då anser jag att man lurat de som köpt lägenheter med för hög värdering pga låga avgifter, enter högafflar, tjära och fjädrar. (visst, egenansvar att kolla upp, men det undantar inte ansvaret för den som vilselett) Med linjär avskrivning blir styrelsen också mer försiktig att ta nya, stora, lån och håller igen på onödiga renoveringar.

      Radera
    13. @Vitaliebrodern

      Som sagt avskrivningarna påverkar inte avgifterna då det inte ligger något reellt i avskrivning när det gäller en BRF.

      För att få korrekta och stabila avgifter över tid så krävs helt andra hänsynstagande än avskrivningar - som t.ex. upprättande av underhållsplan och uppbyggande av buffert för att klara underhållet.

      Radera
    14. Tillägg: notera att byggnaden finansierats genom insatser och eventuella lån, kassaflödet pga lånen återfinns på ett naturligt sätt i föreningens kassaflöde.

      Radera
  3. Jag läste den där debattartikeln i pappers-SvD i morse och hade exakt samma invändning som Cornu - deras analys är korrekt men de drar den märkliga slutsatsen att märkligheterna ska fortsätta.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Dr Hedge

      Om deras analys är korrekt så är din analys snarare felaktig då analysen visar på att märkligheterna just är FAR's rekommendationer.

      Radera
  4. Jag äger och bor i en villa som ingår som en del i en samfällighetsförening. Gäller samma regler för samfälligheter som för bostadsrättsföreningar vad gäller progressiva avskrivningar?

    I dagsläget är avgiften inte tillräckligt hög för att täcka det behov av reparationer och underhåll som finns i föreningen på garage, lekplatser m.m. Anledningen till detta är att många medlemmar anser att föreningen inte ska agera bank, utan vi tvingas att skjuta till kapital varje gång något större ska göras. Kan detta förfarande betraktas som att vi praktiserar progressiva avskrivningar? Det hade varit roligt om någon som är insatt kunde delge vad som gäller.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man skall inte överdriva betydelsen av avskrivningar som cornu gör i fallet med BRF:er, istället bör man beakta de realiteter som föreligger. När det gäller en samfällighetsförening så är det kanske viktigare att hålla tungan rätt i mun då det är en konstruktion där medlemmarna är solidariskt ansvariga.

      Realiteter är sånt som faktiskt kassaflöde, vilka faktiska skyldigheter föreningen har (för en BRF räknas inte eget kapital och resultat dit då negativt eget kapital inte har någon verklig konsekvens) osv.

      Radera
    2. Underdebiteringen blir ju oproblematisk om man förutsätter att alla bor kvar i evinnerlig tid, men den springande punkten blir ju vem som ska betala för slitaget om en fastighet byter ägare. Det finns en aktuell situation där ett par som har bott i sitt hus 4 veckor får pröjsa 12000 kronor för reparation av garagetaken.

      Situationen är dessutom sådan att det i princip är det gamla gardet i föreningen som blockerar avgiftshöjningar i hopp om att hinna sälja alternativt dö för att slippa betala för det slitage som de faktiskt utför.

      Radera
    3. @BosseLasseNisse

      Det problematiska är att folk inte verkar sätta sig in i vad de köper. Medlemmarna i föreningen är fastigheter och detta förhållandet är i princip evigt.

      Det köparen av en fastighet bör ta hänsyn till är att fastigheten är medlem i en förening och att det finns upplupet underhållsbehov i den som inte är inbetalt. Köparen skall alltså ta höjd för att han kommer få betala 12tkr i underhåll.

      Det som behövs är alltså att man har en realistisk underhållsplan för föreningen (vare sig det rör sig om BRF eller samfällighet) och egentligen i fallet fastighet så bör ju köparen kunna bilda sig en uppfattning om kommande underhållsbehov på fastigheten. I exemplet skulle en sådan underhållsplan kunna innehålla uppgifter om att garagetaken förväntas komma behöva repareras för XXX tkr de närmaste åren.

      Radera
  5. Så är det. En brf är inte samma sak som ett bolag. För att göra det enkelt för sig har man samma regelverk. Det man skulle kunna kräva är mer av köparns, stora ackumulerade underskott pga avskrivningar kaev. visa på underhållsskulder men inte dålig ekonomi. Många gamla föreningar tex har enorma underhållsbehov men det syns inte i avskrivningarna heller. Kortoch gott kan man kräva en betydligt vidare undersökningsplikt av brfköpare än vad som är fallet idag. I nivå med hus.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bra ide men hur tycker du undersökningsplikten för hus fungerar idag. Även i uppenbara fall med 70-talshus med krypgrund på lera konstaterar besiktningsmannen (rekommenderad av mäklaren...så hur mycket fel vill han hitta) att två tegelpannor är spruckna och att fönstren behöver målas om inom en tioårsperiod.
      Den kompetens och vilja du efterfrågar finns överhuvudtaget inte i tillräcklig utsträckning. Adderar vi en opartisk genomlysning av föreningens ekonomi till det tror jag man kan räkna lämpliga besiktningsmän på ena handens fingrar.
      Tyvärr.

      Radera
    2. @Rickard Ohlin

      Ett potentiellt problem här är dock att man kanske inte bokför utfört underhåll som en inventarie utan tar kostnaderna för detta löpande - då kommer man ha tärt på egna kapitalet utan att det egentligen är något reellt problem.

      En sund underhållsplan skulle lösa problemet klart mycket bättre än avskrivningar.

      Radera
  6. Hoppas nu det blir tydligt för alla som läser detta, hur ofantligt stor kunskapsbristen är där ute. Cornu är nära i sin analys, att två fel inte blir ett rätt, men det är värre än så. Avgiften i brf skall täcka vars och ens förslitning av föreningens fastighet, och progressiv avskrivning har gjort det möjligt att strunta i det i verkligheten, men ändå få ihop sin redovisning.
    Här går sju (!) föreningar samman och vill fortsätta ATT SLIPPA BETALA FÖR SIN FÖRSLITNING. De begriper inte att oavsett vilka redovisnings- eller avskrivningsregler som vid var tid tillämpas, så måste ju kulorna för underhåll in. Tar inte alla generationer in en liten peng löpande via avgifterna, så åker några få generationer en vacker dag en mycket större peng (vilket alltså strider mot grundvillkoret att var och en står för sin kostnad).
    Givetvis kommer inte föreningen den dagen ha dessa pengar, alltså blir det till att låna. Alla boende därefter, vi pratar ofta 30-70 år, amorterar och räntar detta underhåll, som avser förslitning 30-100 år tillbaka.
    "Gynna medlemmarnas ekonomiska intresse" kan aldrig betyda att nödvändiga resurser skall lånas upp och betalas igen i efterhand med tillkommande räntekostnader. Nej, klart är att billigaste boende uppnår man genom att bli självförsörjande på kapital, genom att ta ut en erforderlig avgift. Då tillkommer aldrig några räntekostnader.
    Dessa sju föreningar är inte ensamma. Det är många som behöver få en hink kallt vatten över huvudet och vakna upp ur törnrosasömnen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Stort medhåll från mitt håll. Det känns som att detta går hand i hand med hela kreditmentaliteten som nu råder i samhället. Man behöver inte ha pengar till det man vill ha, så länge man har råd med kreditkostnaden. Skitfarligt och kortsiktigt tänk.

      Radera
    2. Föreningens medlemmar agerar rationellt eftersom de flesta kommer att ha sålt och flyttat därifrån när det blir dags att lägga om taket eller byta stamrör. Ett klassiskt fall av tragedy of the commons - precis som det demokratiska Sverige. Det som ingen äger men som alla kan ta av blir snabbt nerbetat till grunden. Kungadöme hade sina fördelar.

      Radera
    3. Vi har diskuterat detta tidigare tror jag, men en sak förstår jag inte. Om vi jämför en gammal förening med byggår 1970 med en ny som är byggd 2014. Vi antar att de är identisk lika till storleken m.m. brf från 1970 har 500 tkr/år i avskrivningar varje år och brf som är byggd 2014 har avskrivningar på 5 000 tkr/år. Om vi även antar att skuldsättningen är 40 miljoner på den med byggår 1970 samt 200 miljoner i skuldsättning på den med byggår 2014. Vi kan också anta att båda föreningarna har satt avgifterna så att de ska vara skuldfria om 100 år. Varför ska då efter 100 år den ena skuldfria föreningen ha högre avskrivningskostnader och sätta av mer för underhållet än den brf som är äldre?

      Radera
    4. Verkligheten är att den äldre föreningen sätter av för lite.

      Så det är inte den nya föreningen som ska sätta av mindre, det är den gamla som ska sätta av mer.

      Byggkostnaderna stiger så snabbt att när en ny förening ska byta stammarna om 40-50 år, så riskerar enbart stambytet kosta mer än hela huset gjorde från början. Samma problem har den äldre föreningen.

      Avskrivningarna är alltså för låga, liksom tillhörande kapitaluppbyggnad.

      Radera
    5. Vill förtydliga lite här. Menar att båda brf-erna har fullt fokus på att bli skuldfria inom 100 år och därmed kommer att om så behövs justera avgifterna så att det alltid skapas ett positivt kassaflöde för att klara dessa amorteringar.

      Radera
    6. Baron Von Keff skrev att" föreningens medlemmar agerar rationellt..." Bara det att det är inte föreningens medlemmar som avgör hur avgiften skall sättas. Det är styrelsen. Och styrelsen har inte samma uppdrag som medlemmarna.
      Medlemmarna kan se till sin egen boendekarriär när de planerar köp, renovering och sälj.
      Föreningens styrelse skall stå över detta, och agera för föreningens bästa, eller som det står i stadga ..."gynna medlemmarna". ALLA medlemmar. Alltså inte bara de som säljer de närmast kommande fem åren.

      Radera
    7. Så det du egentligen säger Cornu är att man borde behöva höja planmässiga avskrivningarna även på de äldre föreningarna till samma nivå som nybyggen? Tvångsspara åt dem med så de inte missköter fonderingarna till underhållet?

      Radera
    8. Typ. Fast man behöver ju egentligen inte skriva av om det inte finns ngt att skriva av, då föreningen inte ska betala skatt på överskott oavsett. Istället kommer det se ut som att föreningen går med vinst.

      Radera
    9. Men kan en brf verkligen undgå skatt om allt är amorterat och man gör vinster varje år. Man börjar inte sätta igång med stambyten 20 år tidigare bara för att skatteplanera.

      Radera
    10. @Cornu

      Först och främst skall man skilja på avskrivningar ov avsättningar. Enligt reglerna så är den gamla föreningens avskrivningar troligen helt i sin ordning eftersom de faktiskt köpt byggnaden mycket billigare (nominellt) än den nya.

      Att det sen inte stämmer så bra överens med hur saker och ting hänger ihop i realiteten är väl snarare ett indicium på att avskrivningsmodellen inte är så bra.

      Radera
    11. Anonym, Jag är helt inne på din linje. Däremot underhållsplanen är ett oerhört bra verktyg. Jag har själv jämfört det budgeterade underhållet som står i underhållsplanen och jämfört med verkliga kostnader och det stämmer faktiskt väldigt bra, även på en 10-15 årsperiod. Företag som t ex Riksbyggen m.fl har en lång erfarenhet av att göra underhållsplaner och kalkylera med vad det kostar på längre sikt. Förvånansvärt vad bra det stämmer med verkligheten. Annars kan man tro att en del företag gärna vill försköna verkligheten och hålla sig till rena fantasier, men det har faktiskt inte jag någon erfarenhet av så här långt.

      Radera
    12. Avskrivningsmodellen fungera som sagt var väldigt illa. En sådan enkel sak att det inre underhållet skrivs av här helt fel. Det är ju något som enligt stadgarna brf-innehavaren ska stå för själv. Så all avskrivning på inre underhållet är helt fel. I vissa brf-er gör man inte ens längre stambyten så att sätta av 100 miljoner för att byta stammar när man sedan i stället väljer att t ex göra relining gör att man sänker denna kostnad med minst 80-90%

      Radera
  7. Vad sägs om att man själv skulle granska upplägget av ekonomin i föreningen innan man investerar miljontals lånade kronor i den? Samt tar ansvar för det? Jävla nötter.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nu gör du en förenkling av verkligheten. En del faktorer kan man inte styra över. Så enkelt är det inte. Vissa föreningar längre tillbaks fick en rejäl smäll när ränteavdragen försvann för brf-er. Det var väl ingen som på förhand skulle kunna förutse att BFN skulle få för sig att ändra reglerna för avskrivningar. Frågan är så pass komplex så det finns forskare i båda läger för den här frågan, dvs både för och emot.

      Radera
    2. Det är lätt att vara efterklok och skratta åt alla när man har facit. Om vi visste vad som skulle hända i framtiden så skulle man bli rik genom att investera i rätt aktier och fastigheter t ex.

      Radera
    3. @Marcus

      Å andra sidan så har BFN's ändrade (ja egentligen inte ändrade utan någon har bara upptäckt dem) rekomendationer inte någon reell betydelse för att:

      1) En BFR är inte skyldig att uppvisa positivt resultat.
      2) En BFR är inte skyldig att uppvisa positivt eget kapital.
      3) En BFR är inte skyldig att betala skatt på eventuell vinst.

      Avskrivningarna påverkar alltså inget som är av reell betydelse utan är bara lite siffror på ett papper.

      Radera
    4. Tillägg: däremot så finns det en poäng i resonemanget om undersökningsplikten. Den förenklas ju inte av att man har bokföringsföreskrifter som resulterar i en förvrängd bild av verkligheten - så när man undersöker ekonomin så måste man vara medveten om att man får se en förvrängd bild av den.

      Dessutom kan man ju fråga sig hur vanligt det är med redovisning som även inkluderar en underhållsplan som visar på vilka framtida kostnader som kan tänkas tillkomma.

      Det är nog inte speciellt bra att alla spekulanter skall behöva hålla korsförhör med styrelsen för att kunna skaffa sig en uppfattning om ekonomin.

      Radera
    5. Anonym, det har du helt rätt i. Dock så ska jag erkänna att jag inte kände till punkt 3. Det var positivt att höra angående punkt 3! Jag har sett att man i vissa brf-er nu dessutom tänker fortsätta att ha kvar samma avgiftsnivåer som förut för att man klarar av underhållet och avsättningarna till dessa, men att man i stället ska på pappret gå med förlust o göra korrekta avskrivningar, men att skriva en utförlig förklaring med hjälp av nyckeltal m.m.

      Radera
    6. Jag har suttit i styrelse och jag skulle nog be en person fara o flyga om den bad om att få ta del av underhållsplanen om denna inte ens var medlem i föreningen. Angår inte dem och man har väl ingen juridisk skyldighet att lämna ut en underhållsplan till främmande människor.

      Radera
    7. Varför skulle man som spekulant inte få ta del av underhållsplanen?
      Glädjekalkyler verkar fortfarande vara vanliga, här område under uppförande i Vallentuna.
      ca 30 radhus, totalkostnad 100 miljoner, årlig amortering 40 000 kr, avsättning till underhåll 15 000 kr!!!! Inte per radhus utan för samtliga 30. Hur de har tänkt skulle man ju gärna vilja veta.
      http://www.svenskfast.se/resurs/dokument/15300/4972qdiu59fl6ctu/4972qdiu59fl6ctu.pdf

      Radera
    8. @Marcus

      Det där med underhållsplanen håller jag lite si och så med om. Eftersom det tillhör realiteten i föreningens ekonomi så tycker jag att den borde redovisas på något sätt så att spekulanter kan ta del av informationen på något sätt.

      Att man inte behöver lämna ut den informationen kan nog stämma, men frågan är om detta är lika förnuftig bestämmelse som avskrivningsreglerna kan man ju fråga sig. Ett alternativ till avskrivningar vore ju att faktiskt redovisa beräknat underhållsbehov i framtiden, eller en prognos på hur avgifterna kan förväntas utvecklas. Detta är ju en mycket mer rättvisande siffra om hur mycket fastigheten kostar i slitage än avskrivningarna är.

      Radera
    9. "Varför skulle man som spekulant inte få ta del av underhållsplanen?...Eftersom det tillhör realiteten i föreningens ekonomi så tycker jag att den borde redovisas på något sätt så att spekulanter kan ta del av informationen på något sätt."
      Svar på båda frågorna är att jag verkligen inte orkar lägga ner tid för att hjälpa spekulanter mer råd. Spekulanter i den betydelsen att man bara har för avsikt att tjäna pengar på att köpa in sig som medlem och inte har för avsikt att bo där länge.
      Som styrelsemedlem så vill jag verkligen inte agera som någon slags "säljare" och det är mycket att göra ändå och man kan snudd på irriterad om man blir upptagen med frågor. Speciellt med frågor som det redan finns information om på hemsidan eller av fastighetsmäklaren. Det värsta är nästan när en fastighetsmäklare frågar vad hyran är på. Då brukar jag svara. Hyran är 0 kr och sedan inte säga något mer eftersom någon hyra inte finns. Man ska inte vara fastighetsmäklare om man inte kan skilja på hyra och avgift

      Radera
    10. @Marcus

      Med "spekulant" i detta sammanhang avser jag givetvis en som står i begrepp att lägga ett bud på BRen och inget annat.

      Att man inte skall få grundligt undersöka det man står i begrepp att köpa är ju orimligt. Skulle du resonera likadant ifall du skulle sälja din bil - att inte låta dem provköra den, eller kolla i serviceboken? Med argumentationen att du inte vill främja någon som bara har för avsikt att tjäna snabba pengar?

      Radera
    11. Tillägg: den information som efterfrågas är ju sådant som inte framgår och det är det som är problemet som påtalas.

      Radera
  8. Som ung och kommer kanske inom några år skaffa mig en bostadsrätt (väntar till efter bubblan spricker tänkte jag), vad ska jag tänka på? Finns det några bra nybörjarlänkar (men gärna med lite tyngre matte mm.) så jag vet vad fan jag köper? För detta är fullständigt kaos för mig just nu men har dock inte läst in mig i regler och ekonomiska teorier än..

    SvaraRadera
    Svar
    1. http://www.borattupplysning.se/

      Sen är det nog mer relevant att läsa in sig på vad som verkligen gäller snarare än olika ekonomiska teorier. Vara medveten om vad en BR är för något, vilka regler som gäller för BRF (hur de är organiserade, vem som ansvarar för vad osv) osv...

      Radera
    2. En bra siffra att börja med är att efter du kollat månadsavgiften på Hemnet, kolla senaste årsredovisning och leta rätt på den siffra som nu finns med i de flesta redovisningar, lån/kvm. Denna siffra kan t ex vara 5000 kr, en lägenhet på 100 kvm har alltså 500 000 kr lån i föreningen. Det är en helt ok siffra, ganska låg. 10 000 kr är vanligt bland nyare föreningar. 20 000 kr är högt. Kolla runt ska du se.

      Radera
  9. Så typiskt sverige. Okunniga människor har gjort fel och skyller detta på staten, regeringen, någon vem som helst.
    I alla vettiga föreningar tillämpar man redan avskrivning på 100 år.

    Behöver vi verkligen lagar som ser till att folk inte gör något de inte begriper sig på?

    SvaraRadera
    Svar
    1. De begriper sig nog på vad de gör. Men de litar på att spelet får fortsätta. Precis som gänget som skrev detta inlägg.

      Radera
    2. "Men de litar på att spelet får fortsätta. " Vad då för spel? De allra flesta som köper sin bostad köper den faktiskt för att bo där och kanske måste köpa något av olika skäl som t ex komma närmare jobbet, flytta hemifrån, större bostad pga tillökning i familjen.
      Det lustiga är att många här inne är så insnöade om att det största skälet till att majoriteten köper en bostad är för att spekulera. De flesta köper inte en bostad för att spekulera skulle jag vilja påstå. De flesta vill bara ha någonstans att bo helt enkelt. Nu pratar jag om vanligt folk som bara vill ha någonstans att bo för att vardagslivet ska kunna fungera. Självklart så är bostadsaffären för många kanske sin livs största affär och det är förstås bra om man är noga då med vad man köper. Tragiskt att inte fler öppnar årsredovisningen eller betalar 1500-2000 kr till en oberoende konsult/rådgivare som kan hjälpa en att tolka årsredovisningen om man saknar den kunskapen. När man lägger flera miljoner på att köpa något så borde man kunna lägga ner lite tid och energi på att försöka sätta sig i det man funderar på att köpa.

      Radera
    3. @Reymar

      "I alla vettiga föreningar tillämpar man redan avskrivning på 100 år."

      Hur skall du som spekulant (ie intresserad av BRen) kunna veta om det är en "vettig" förening och därmed veta att de tillämpar en avskrivning på 100år om det inte finns några bestämmelser om vilken avskrivning man skall tillämpa?

      @Marcus

      Att man inte öppnar årsredovisningen kan ju bero på att det krävs endel "specialist"-kunskap för att tolka den. En av anledningarna är just som jag påpekat att man ger en illusion av vad kostnaderna är genom att tillämpa avskrivningar istället för att göra en uppskattning utifrån underhållsplan. Helt enkelt om årsredovisningen utgör en dålig bild av verkligheten så blir det inte lätt för lekmannen att göra en välgrundad affär.

      Radera
  10. "I alla vettiga föreningar tillämpar man redan avskrivning på 100 år." I så fall finns det många föreningar som inte är så vettiga och de går fortfarande bra då de inte tillämpar reglerna som BFN hade hoppats på.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...