Cornucopia?

2014-09-19 10:31

FAR: Bostadsrättsföreningar får gå i förlust utan styrelseansvar

FAR har professor Daniel Stattin och advokaten och den adjungerade professorn Carl Svernlöv huruvida bostadsrättsföreningar systematiskt får gå med förlust och vad styrelse och revisors ansvar är. Svaren kan sammanfattas som att det är fritt fram att göra brakförluster i bostadsrättsföreningarna, utan att riskera några konsekvenser. (PDF)


Effekten av förbudet mot progressiva avskrivningar blir enligt Svernlöv-Statin inga alls.

Om styrelsens ansvar:
"En bostadsrättsförening kan redovisa underskott ett eller flera år och t.o.m. en ansamlad förlust i det egna kapitalet utan att det innebär något ansvar för styrelseledamöterna, under förutsättning att likviditeten i föreningen är tillräcklig och att tillräckliga fonderingar görs för framtida underhåll. Under de förutsättningarna kan inte en räkenskapsmässig förlust under ett eller flera år i följd i sig vara ansvarsgrundande."
Revisorerna behöver bara anmärka utifall det föreligger några skadeståndsmässiga underlåtenheter.

Man öppnar också för att Bostadsrättsföreningens fastighet (byggnad) i värsta fall kan säljas av föreningen (dvs medlemmarna blir av med sina klubbmedlemskapshävdade lägenheter):
"För många bostadsrättsföreningar finns det betydande övervärden i den fastighet som bostadsrättsföreningen äger. Dessa övervärden visas inte i redovisningen, vilket kan medföra att en bostadsrättsförening som har en sund ekonomi samtidigt mycket väl kan redovisa ett bokföringsmässigt negativt eget kapital. I sådana situationer torde inte redovisningen ge en korrekt bild av bostadsrättsföreningens ekonomiska ställning."
Om man inte avser att sälja själva fastigheten och byggnaden, så är övervärdena helt oväsentliga. Jag anser inte att värderingen av fastigheten är relevant alls i sammanhanget, eftersom en försäljning innebär att föreningen upplöses och medlemmarnas intressen hamnar i sista rummet när deras klubbmedlemskap blir värdelösa.

Däremot kan man läsa en brasklapp om att föreningarnas systematiserade förluster bara är acceptabla om man amorterar och bygger upp det handlingsutrymme som behövs för framtida större renoveringar.
"Styrelsen är emellertid inte enbart skyldig att tillse att föreningen kan möta sina kortsiktiga, löpande åtaganden, utan en annan princip som följer av vårdplikten är att styrelsen måste försäkra sig om föreningens ekonomiska fortlevnad även på sikt. Lagstiftningen förutsätter att en bostadsrättsförening har en sund ekonomi. Med sund ekonomi torde avses en ekonomisk situation som innebär att föreningen inte riskerar att bli insolvent när nödvändiga investeringar och liknande görs. Därmed är det vår uppfattning att styrelsen i en bostadsrättsförening måste se till att ta in ett tillräckligt kapital för att möta förväntade underhållsåtgärder – stora som små – från år till år. Detta kan innebära en skyldighet för styrelsen att amortera på lån och/eller fondera kapital inom föreningen för detta syfte.Under förutsättning att styrelsen i en bostadsrättsförening – över tiden – uppfyller dessa krav, ser vi inga hinder mot att låta föreningens utbetalningar under ett eller flera år överstiga inbetalningarna, det vill säga ett negativt kasaflöde."
Och det är här speciellt nya föreningar brister, stort. Man sätter inte av tillräckligt kapital för att möta förväntade underhållsåtgärder. De stora renoveringarna och underhållsåtgärderna, som ligger längre fram, görs inga avsättningar med dagens progressiva metoder.

Utlåtandet till FAR är ett stort jaså, som missar grundproblemet:

Dagens bostadsrättsmedlemmar bor på framtida medlemmars bekostnad eftersom man inte avsätter för framtida underhåll. Detta leder till för låga medlemsavgifter och med det för höga bostadsrättspriser i dagens hyra av banken-samhälle.

Jag skriver krönikor till FAR:s kundtidning Resultat, utifall någon vill hävda kopplingar och brist på oberoende från min sida.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

27 kommentarer:

  1. Bara man vet vad man gör så är fondering eller beredskap via avgifter lika ansvarsfull.
    Jag känner ingen villaägare som fondera för framtida åtgärder.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag gör det. Vet även andra som gör det, dvs lägger en summa varje månad för framtida åtgärder. Alla använder inte bostadsbankomaten.

      Radera
    2. @oppti

      Dock skall en BRF's fondering tydligen bara vara en bokföringsteknisk åtgärd - dvs man bokar över fritt eget kapital till fonden. Eftersom eget kapital är så fiktivt som beskrivs så blir fonderingen lika fiktiv.

      Villaägare gör antagligen inte detta för att de inte är intresserade av att hålla på med sådana fiktiva transaktioner.

      Frågan är ifall en BRF eller villaägare de facto sparar för framtida åtgärder. Dvs har ett fondsparande, bankkonto eller whatever med pengar för framtida behov?

      Radera
    3. Ja. Inte konstigare än hur man sparar till köpa bil eller resor. Jag köper saker och renoverar huset för besparingar. Konton, fonder, aktier exempelvis.

      Radera
    4. Förvaltar även ett hyresobjekt.
      Där får man göra avskivningar-något jag gladeligen avstår från.
      Det man gör när man skriver av huset är väl att minska vinsten nu, något som sen sänker vinsten vid ev försäljning.
      Amatör som jag är så är ägande inte skatte-optimerat utan arbetsoptimerat.

      Radera
    5. @oppti

      Du menar väl "Det man gör när man skriver av huset är väl att minska vinsten nu, något som sen ökar vinsten vid ev försäljning."?

      Radera
  2. "Om man inte avser att sälja själva fastigheten och byggnaden, så är övervärdena helt oväsentliga. Jag anser inte att värderingen av fastigheten är relevant alls i sammanhanget, eftersom en försäljning innebär att föreningen upplöses och medlemmarnas intressen hamnar i sista rummet när deras klubbmedlemskap blir värdelösa."

    Har man en väldigt inskränkt syn på vad balansräkningen är till för så blir det kanske så, men då blir ju frågan varför man skall vara skyldig att både upprätta sådan och dessutom skicka in till bolagsverket(?).

    Självklart är det så att olika intressenter kan ha intresse i att veta hur det står till med föreningen både vad gäller balansräkningens sammansättning som den löpande ekonomin. Ett företags tillgångar utgör ju viss säkerhet för fordringsägare och därför är det av vikt att de ger en rättvisande bild av verkligheten eller åtminstonde inte en omotiverat optimistisk bild (ie att man iaktar försiktighetsprincipen i redovisningen).

    Normalt sett så är negativt eget kapital en tydlig varningssignal, men om det nu är så att detta endast beror på att man tar upp fastighetens till betydligt lägre värde än marknadsvärde i balansräkningen så bör det kunna betraktas som "falskt alarm".

    Detta blir en följd av att man bokför byggnader på ett sätt som stämmer illa överens med verkligheten. Man borde rimligen utforma bokföringspraxis så att balansräkningen och resultaträkningen ger en mer rättvisande bild av verkligheten.

    När det gäller ansvar så gäller det i vilket företag som helst att bara det faktum att det gjorts förlust eller ens att egna kapitalet är förbrukat i sig alena inte utgör någon grund att inte bevilja ansvarsfrihet eller ansvarsgenombrott. Ansvarsgenombrott sker bara ifall man inte återställer det egna kapitalet eller underlåter att redovisa det för stämman - och redovisas det för stämman så blir det stämman som blir ansvarig för att man beslutar att inte återställa kapitalet (dvs de som medverkar i det beslutet kan bli ansvariga).

    Ansvarsgenombrott är dock endast relevant ifall företaget inte kan fullfölja sina åtaganden mot tredje part.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ska man alltså ignorera avskrivningarna men ta med ökade orealiserbara värden på fastigheten?

      Radera
    2. @Cornu

      Nej (man skall göra avskrivningar enligt reglerna), men som exemplet med ölandsbron visar så är bokföringspraxis på området inte något som har speciellt mycket med verkligheten att göra. Därmed har egna kapitalet ungefär lika lite med verkligheten att göra.

      Skall man (som t.ex. potentiell fordringsägare) göra en bedömning av en BRF så får man helt enkelt korrigera det egna kapitalet för denna tveksamma bokföringspraxis ifall man vill veta ifall BRF:en är konkursmässig eller inte.

      Radera
  3. Avskrivningar är fortfarande inte avsättningar till framtida underhåll... Avsättningar för underhåll ska göras efter behov av framtida underhåll, inte som en procent av ett uppblåst anskaffningsvärde. Resultatet om man tvingade föreningar att avsätta säg 2% av anskaffningsvärdet per år skulle ju bli att en förening på Södermalm avsatte 4 gånger så mycket till underhåll som en förening i Avesta, även om byggnaderna är identiska och har identiskt underhållsbehov...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Egentligen borde man (om bokföringsreglerna var som de borde) upprätta underhållsplan och ta upp upplupet underhåll som en kostnad istf att skriva av byggnaden. Man borde också faktiskt spara motsvarande för att kunna betala det planerade underhållet när det är dags.

      När det gäller värderingen av byggnaden så är ju den nästan en essentiell tillgång till BRFen (dvs kan knappast avyttras/utrangeras utan att BRFen likvideras). Vid detta läget så är det relevant att den värderas till marknadsvärde eller nästan värdelös ifall man river. Man förväntar ju sig att egna kapitalet skall vara en bra uppskattning av det som man kan förvänta sig att få ut vid likvidation - därför bör byggnaden värderas till något som mer liknar det verkliga marknadsvärdet. Vare sig man skriver upp eller ner värdet så är detta en post som påverkar resultatet på ett sätt som inte är relevant för den löpande verksamheten och borde särredovisas av den anledningen.

      Radera
    2. tolvtretton, jag har hela tiden pratat om avskrivningarna av byggnaden, vilket är byggnadskostnaden, inte själva fastighetspriset. Eller menar du att byggkostnaden är uppblåst på centrala fastigheter?

      Oavsett är själva problemet att det inte sätts av faktiska medel (till kassa eller ökat handlingsutrymme via amorteringar) i tillräcklig utsträckning. Med byggkostnadsökningarna är det högst tveksam om ens byggnadskostnaden duger - jmf Ölandsbron.

      Radera
    3. Ja, det är problemet. Och det har ingenting med avskrivningar att göra.

      Radera
    4. Anskaffningsvärdet av byggnaden överstiger för övrigt ofta vida byggkostnaden, men det är en annan femma...

      Radera
  4. Apropå Öland
    Vattenfall ämnar avsluta sitt vindkraftbygge från 2001.
    River allt påstås det.
    Kanske dags att beräkna kostnaden per kilowattimme för bygget?
    Lagom uppgift för student vid världens 177 klassade universitet?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Skulle vara kul om man även räknade ut EROI (Energy Return Of Investment)
      Hur mycket energi får man ut av vindkraften i förhållande till det man stoppar in.

      Radera
    2. Mina källor :
      Barometern
      Tidning
      17 september i år
      Såg det även i Ny Teknik ( på nätet).

      @ tango smurfen
      Det jag avsåg!

      Radera
  5. I normal ekonomisk redovisning och bedömning av företag och organisationer, så är balansräkningens tillgångssida relevant. I en bostadsrättsförening är den i princip inte det. Visst skulle EN lösning kunna vara att hela tiden anpassa balansräkningen upptagna fastighetsvärde till marknadsvärde, men det blir också missvisande. Eftersom samma fastighet fast i olika lägen skiljer i värdering, så ser den förening som har den högre värderade fastigheten ut att må bättre, fast det kan vara precis tvärt om.
    Är det nu så att vi kommer få nya specialanpassade redovisningsregler för bostadsrättsföreningar, så hoppas jag att man tar bort fastighetens värdering helt och hållet.
    Lån och skulder kan istället vägas mot driftsnetto, vilket är rimligt då det ändå är driftsnettot som skall bära kostnaderna för lånen. Som någon redan påpekat, realiserat fastighetvärde innebär att föreningen upphört.
    FAR: FAR utgår från normala redovisningsregler, och de menar att föreningens ekonomiska ställning skall bedömmas utifrån klassiska beräkningar över balansräkningen. Detta är fundamentalt fel, och kommer alltid att leda fel.
    Till sist, en bostadsrättsförening skickar inte in någon redovisning någonstans längre.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Niclas Jonsson

      Jag menar att BRFer inte är så speciella som du ger sken av. Problemet med bokföring av byggnaden har ju mer att göra med att fastigheten har så lång livslängd och dessutom är den beroende av löpande underhåll. Med avskrivningstider på 50år så blir ju värdeminskningen pga avskrivningar i början i nivå med den värdeminskning man skulle fått med anflationen ändå.

      Bokföringen borde kunna göras mer rättvisande och det skulle röra sig om ganska "normala" redovisningsregler som inte är speciella för BRFer.

      Först och främst som du skriver så blir värdet på byggnaden bokfört "fel" oavsett hur man gör det så det rimliga är alltså att värdera den till inköpsvärdet - dvs utan avskrivningar. Eventuella fel i värderingen tas då upp som vinst eller förlust när tillgången utrangeras/säljs.

      Kostnaden för underhållet borde hanteras i bokföringen genom att man först upprättar en underhållsplan och utifrån denna kan boka upp kostnader för slitage/upplupet underhåll löpande (bokar en kostnad mot en "skuld") och sedan bokar om det när underhållet väl utförs. Alternativt om man inte vill periodisera slitaget så skulle man kunna boka upp underhållet som kostnad när det väl sker.

      På det sättet skulle åtminstonde resultatet bli någorlunda rättvisande (på sikt kommer resultat och kassaflöde stämma). Balansräkningen blir dock lite missvisande, men å andra sidan så kommer ju byggnadens värde svara mot det värde som man anavänt när man belånat den och man tänker väl inte använda den som bankomat, så någon slags rimlighet finns där ändå.

      NB att beskrivningen ovan är hur reglerna borde vara och inte alls stämmer med hur de är. Det vet jag så det är meningslöst med svar med upplysningar om att det inte är så man skall bokföra.

      Radera
  6. Vi lever troligen i en ny ekonomi. Jag kan bara se eviga skulder och samtidigt ökade tillgångspriser för överskådlig tid nu.

    Det fanns en tid när man kunde vänta på tex att fastighetskris och köpa de mest exklusiva fastigheterna billigt men så verkar det inte bli mer.
    BNP idag är konstig för den kan bara utrotas som grafikeryrket egentligen. Och man kan inte som på 30-talet "släppa guldet", det är resurserna som tryter. Och det måste man vara ärlig med.
    Jag hör, som jag gjort hela livet, att marknadshyror löser biffen. Nästa steg är väl lån till hyran. Eviga lån för de flesta. Som Cornu sa: Landränta.

    Vad somn saknas är ju en modern vision. Tex bör inte barn födas genom att mor och far leker unga och kåta och i labb, genetiskt renade. Alla har toppkvaliteter. På alla områden. Det vill inte folk.
    Som sjuk i Sverige vill jag det. Jag ser. Jag kan räkna simpla tal. Men vi vill väl ha ett samhälle där tjänstemännen styr. Och de avskaffar allt utan sig själva.


    SvaraRadera
  7. Det här innebär alltså att framförallt nya föreningar måste höja avgifterna eftersom de inte är långsiktigt hållbara?

    Eller kan de som idag tillämpa progressiva modeller som explicit lämpar över kostnaderna på de som råkar bo i föreningen de sista åren innan stambytet?

    Känns som en intetsägande beställningsrapport. Jag hade inte känt mig trygg som styrelsemedlem med dessa premisser. När låneracet tar slut kommer detta att landa i domstolar över landet, och hur kul är det då med stavelserna om långsiktighet med i bilden?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Varför är det så upprörande att de som drar nytta av en renovering (och den värdeökning den innebär) också är de som betalar för den?

      Radera
    2. @vinstmaskinen

      Nej, avskrivningar och eget kapital har ganska liten koppling till verkligheten. Med eget kapital som får bli negativt och negativt resultat som acceptabelt så visar det med all tydlighet att det inte får någon effekt.

      Den enda effekt det får är att det står lite negativa belopp i redovisningen. Kassan kan vara fylld och kassaflödet kan gå runt utan kapitaltillskott och likväl kan föreningen gå med förlust och vara "konkursmässig".

      Radera
  8. Antar att det jag är ute efter är om det i ekonomiska föreningar är OK med att de som råkar bo i föreningen det år taket måste bytas själva får stå för 100% av kostnaden?

    För poängen är väl att man bildar en ekonomisk förening bland annat för att medlemmarna INTE skall hamna i den sitsen att man köper ett år och... åhå, stambyte i Mars och tomt i kassan?

    SvaraRadera
  9. Alla mellanlägen förekommer givetvis. Men i stora drag finns det två olika sätt att finansiera sitt underhåll i föreningen.
    Antingen avsätter man löpande INNAN, och betalar underhållet ur kassan. Bokförs då som en kostnad det året underhållet utförs.
    Eller så lånar man till underhållsåtgärden, och amorterar + skriver av åren efteråt.
    Eftersom olika underhåll görs hela tiden, så kommer den förening som lånar ganska snart att permanent hamna i ett högre kostnadsläge, då den istället för att alla låta alla avgifter gå till föreningen och dess medlemmar, också måste ta in avgifter som täcker bankens* räntor.
    * Banken blir i och med detta en "dold" ägare, som erhåller avkastning från föreningens verksamhet, vilket egentligen strider mot föreningarnas stadga § 1.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Alternativ 3, som är den progressiva modellen är då att brf inte avsätter fonder innan underhållet, lånar till underhållet och amorterar sedan ingenting?

      Banken tar varje månad ett större delägarskap i brf, och vid underhållsinsatser än mer.

      Låter precis som syftet med en ekonomisk förening.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...