En bostadsannons för ett begåvat och smart rikt högutbildat par cirkulerar i media1. och sociala medier. Paret, han 27 och hon 24, kan lägga hela hyresperiodens hyra på bordet rakt av. Ofta får man höra utsagor från mindre begåvade och mindre smarta "varför köper de inte en lägenhet istället". Tja, det är därför en del förblir rika och andra förblir skuldsatta.


Vad de flesta mindre begåvade och mindre smarta än detta par inte förstår är konceptet risk. Att så här under bostadsbubblans maniska fas köpa en lägenhet är ett recept för att sitta med miljonförluster när man säljer. Dessutom är det mycket höga transaktionskostnader på att flytta från en köpt lägenhet. Det kallas mäklararvode.

Därtill skriver paret följande:
"Vi är intresserade av att äta ute, politik, resor, mode och träning. Vi är 27 respektive 24 år gamla."
Om detta är parets intressen, varför i hela friden ska de köpa en lägenhet (=klubbmedlemskap i en bostadsrättsförening)? Träna gör de någon annanstans, liksom resor, modeshopping och äta ute. Ska man verkligen leva den unga livstilen centralt finns det ju ingen anledning att köpa en lägenhet.

Sedan kan paret ha ojämna förmögenhetsförhållanden, där den svagare parten inte vill leva på den rikare partens kapital, som dessutom kan vara fördelaktigt investerat. Då nöjer man sig med att erbjuda sig bränna 20 000:- av parets månatliga kassaflöde (nettolön).

Men det smarta är förstås att man tittar på den faktiska kostnaden för att bo.

Låt oss säga att paret bara tänker bo i en etta i centralaste Stockholm (sydöstra Kungsholmen önskad pga närhet till jobbet) i två år. De kanske sedan tänker resa jorden runt i ett år, skaffa barn och skaffa en riktig bostad etc.

Ett klubbmedlemskap i en bostadsrättsförening på Kungsklippan 11, med nyttjanderätt för en etta, en sk bostadsrätt, kostar 2.2 MSEK och ca 2500:- SEK per månad i avgift. Om priserna står stilla, och inte faller, så får de betala 5% eller 110 000:- SEK i mäklararvode när de ska flytta, plus avgifterna och räntorna under tiden. Ja, räntorna, lägger man in parets förmögenhet för kontantköp, så förlorar man avkastning, som minst är lika hög som räntan. Trots allt är paret smarta och begåvade.

På två år innan ny flytt, med 3% ränta och tillhörande ränteavdrag eller kapitalinkomstskatt på utebliven avkastning, så ska man betala 0.021*2200000*2+2500*12*2+110000=262400:- SEK om man köper lägenheten. Om de kan få bättre än 3% avkastning på kapitalet så blir kostnaden för att köpa lägenheten ännu högre.

Parets önskemål är
"Idealt sett en etta på 10-16 000 kr/mån men allt kan vara av intresse"
Hyr man den för 10 000:- i månaden blir kostnaden för två års boende endast 240 000:- SEK, eller lägre än de 262 400:- SEK det kostar att köpa lägenheten om de kan få tillbaka pengarna när de flyttar. Det är endast billigare att köpa en lägenhet om man spekulerar i att man kan sälja den till högre pris än man köpte den för. Åtminstone om man bara avser att bo där i två år. Och faller lägenheten i pris har man inte bara betalat mer för boendet, utan man har också åkt på en rejäl förlust.

Och det är därför Carl-Johan och Martina kommer förbli rika. De är nämligen smarta och begåvade. Lycka till! Fast det lär knappast behövas.

1. Att vara journalist idag är att skriva om vad som får flest länkningar på Facebook...

Skicka en kommentar Blogger

  1. Mäklararvode = 2,5% (efter lite googlande)
    Sparränta med statlig garanti = 1,8% -30% (SBAB)
    Boränta = <2,3% -30% (räntekartan 1,9-2,3%)

    Ca 150k får jag det till i kostnad (utan amortering) om man bor där i två år och priset inte rör sig och räknat med att de inte behöver toplån utan har insatsen som krävs.
    Men jag håller full med om att folk tror det är riskfritt, ibland undrar man om folk ens är normalbegåvade.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Principen kvarstår dock med 2.5% mäklararvode, exempelvis om de bara tänker bo där i ett år, eller ännu kortare.

      Radera
    2. M.a.o planerar man att bo kvar mer än 2år är man en idiot om man hyr. Rena Gudrun fasoner, bränna stålar för ingenting.

      Radera
    3. Inte om priserna på bostadsmarknaden faller...

      Radera
    4. Resonerar man på det sättet ska man hålla sig borta från all investering som är det minsta riskfylld som t.e.x aktier.

      Radera
    5. RE@Unknown
      Boende att äga eller hyra bör i bägge fallen räknas som konsumtion och ej primärt investering. Varje hus / lägenhet kommer med tiden att konsumeras och bli värt noll kronor eller t o m ett negativt värde p g a ett rivningsföreläggande. Självklart kan ett bestående fysiskt värde upprätthållas genom löpande underhåll och renovering - vilket då blir en tydlig konsumtionskostnad.

      Som Cornucopia redan tidigare varit inne på, så får man dock räkna med att många bostadsbyggnader - i synnerhet de som byggdes på 1970-1980-talet - är i så pass usel kvalitet att det blir billigare för t ex en BR-förening, att riva och bygga nytt.

      Eftersom en svensk 35-åring i genomsnitt verkar tro att det är en naturlag och en investering att fastighetspriser skall fortsätta att stiga, så är det viktigt att med eftertryck framhålla att det handlar om spekulation. Jag har tidigare redogjort för att den som köper i t ex Stockholm på nuvarande nivåer, tvingas att spekulera i att göra en realisationsvinst längre fram och dessutom komma i hamn med pengarna - annars är det numera klart billigare att hyra sin status-lägenhet eller villa i andra hand eller direkt - trots full marknadshyra i konkurrens med företags-hyres-kunder. Detta förhållande är en mycket tydlig indikator på att spekulationståget rullar för fullt. Verkligen inget fel i att spekulera, för det ägnar jag mig själv åt, men bara i utvalda sammanhang där oddsen ser fina ut.

      Radera
    6. @Unknown

      Jag misstänker att det bara är idioter som tänker så. Om man bara avser att bo på det nya stället en begränsad kortare tid så låter det ju inte speciellt begåvat att köpa något.

      Köper saker gör man väl för att ha under en längre tid (ie objektets ekonomiska livslängd) och hyr gör man ifall man avser att ha objektet under en avsevärd kortare tid?

      Radera
    7. Jag svarade på Cornu's resonemang som självklart är tillspetsat och vinklat för att vara kontroversiellt. Jag svarade alltså på samma sätt.
      Om bara månadskostnaden är viktig så bör man självklart köpa iom att den är lägre. Nu finns det givetvis andra för- och nackdelar men de ignorerar vi i inlägget och i detta resonemang.

      "Som Cornucopia redan tidigare varit inne på, så får man dock räkna med att många bostadsbyggnader - i synnerhet de som byggdes på 1970-1980-talet - är i så pass usel kvalitet att det blir billigare för t ex en BR-förening, att riva och bygga nytt."

      Vore så fallet skulle det prisas in.

      Radera
    8. @Unknown

      Om man bortser från transaktionskostnader och risk så är det riktigt att det är bättre att köpa en bil istället för att hyra den över helgen, men i praktiken bör man nog ta höjd för bägge dessa. Därför blir det nog bättre att hyra bil ifall man bara skall ha den i helgen.

      Radera
    9. Inte om kostnaden för att hyra är så hög att du kan köpa och skrota bilen efter helgen och ändå tjäna pengar gentemot att hyra.
      Vilket är ungefär lika trovärdigt som ditt svar är relevant.

      Radera
    10. @Unknown

      Varför tycker du inte mitt svar är relevant? Lever du i fantasin att det inte egentligen föreligger några risker med att köpa och sälja eller att transaktionskostnaderna är obefintliga?

      Om du skall dra parallellen med skrotbilen så kan du köpa flyttlåda för någon tia och flytta in och sen slänga när du flyttar ut - sämre standard än en hyreslägenhet, men definitivt billigare.

      Radera
    11. RE@Unknown 2014-06-02 10:40
      Den lägsta månadskostnaden för boende i t ex Stockholm-statuslägen är hyrande i andra eller första hand (!!!) Förvånansvärt många gör inte ärliga jämförelse-kalkyler där samtliga drift-kostnader utan pardon tas upp på bordet. Den som ändå bestämmer sig för att köpa sin bostad idag, fattar onekligen beslutet i egenskap av SPEKULANT. Jag vet att en del pratar om "långsiktig trygghet, klok investering, ständig efterfrågan, enkelhet m m", för att på detta vis förment få sitt köp att framstå som något ekonomiskt klokt och mycket genomtänkt. Men det hjälper inte i mina ögon. Sådant känslomässigt pladder har gått som en löpeld över hela västvärlden de senaste 10 åren, innan någon oväntad händelse har normaliserat marknadens köp-priser eller t o m fått dem onormalt låga.

      Numera återstår framförallt Sverige, Kanada och Norge som kollektiva tok-pris-spekulanter. Exakt när och hur återställandet blir till går inte att veta - dock är divergensen till förmån för hyrande framför köp, extremt fördelaktig = mycket tydlig indikator extremt skev köp-pris-värdering. Det långsiktigt naturliga är nämligen att ägande vinner över hyrande rent driftkostnadsmässigt - och där är vi inte på långa, långa vägar ännu.

      I den objektiva driftkostnadskalkylen vinner hyrande i andrahands- eller förstahandskontrakt över ägande. Givetvis borde var och en fundera seriöst över sina förlustrisker från varje given värdenivå. Som exempel: vad är risken att förlora 500.000 kr i värdenedgång inom 12/18/24/36 månader? o s v även med andra belopp o tider. Denna risk kan försäkras bort i en kreditförsäkring, vilket blir till en månatlig driftkostnad för bostadsägaren. Och vill man ej försäkra tvingas man ändå kalkylera med en simulerad löpande värdeminsknings-risk-kostnad i sin egen ärliga driftkostnads-kalkyl.

      De lömska indrirekta driftkostnaderna, som förvånansvärt många bortser från, är framför allt två:
      1) Kapital-driftkostnaden, d v s missad bankränta el placeringsutdelning, t ex 3%, vilket realiserat nettokapital och all kontantinsats i bostaden skulle ge ägaren om denne säljer eller avstår köp och i stället hyr sin bostad. Denna uteblivna ränta skall i jämförelse-kalkylen tas med som löpande driftkostnad ihop med övriga betalda räntor hos BR-ägaren.

      2) Löpande risk-premie-kostnad, enligt ovanstående redogörelse, för latent riskerad värdeminskning / förlust som alltid finns med i ägandet från varje tidpunkt. Den risken skall tas upp som en belastande löpande månatlig driftkostnad.

      Den som vill berika sina resonemang ytterligare, kan läsa t ex här:
      http://dave1bs.wordpress.com/2014/04/18/att-tanka-pa-vid-val-av-boendeform/comment-page-1/#comment-6617

      Radera
    12. Då får du ju räkna med "risken" för prisökningar i din hyres-kalkyl också, för att göra en rättvis jämförelse.

      Om man alltid ska räkna på worst case är ju allt man gör idiotiskt.

      Radera
    13. @tolvtretton

      Jo, men anledningen till att man bör räkna på worst-case-scenariot är att man normalt är riskaversiv (eller åtminstonde ifall man är klok) och att därför kommer risken för förlust väga tyngre än chansen att vinna och ju större förlusten man riskerar så skall den väga tyngre i kalkylen.

      Det är liksom därför det är vettigt att ha försäkringar, vettigt att hyra bil för mindre behov osv trots att försäkringsbolaget eller biluthyraren förväntas göra en vinst på affären.

      Radera
    14. Kraftiga prisuppgångar driver inflation och ger en reell förlust för de som hyr.

      I övrigt håller jag i stort sett med dig, jag finner bara Cisco kids överlägsna attityd en aning irriterande.

      Radera
    15. RE@tolvtretton
      Så du inbillar dig att hyresökningar skulle utgöra ett kommande bekymmer för den som hyr i relation till den som äger i ditt scenario med inflation?
      Om och när inflation eller stagflation kommer - i bägge fallen med generella prisökningar och räntehöjningar - så kan jag lova dig att stigande räntors inverkan på salupriserna utgör en "stjärnsmäll" för bostadsägarna i jämförelse med hyresökningars betydelse för hyrestagarna, som istället blir vinnare dubbelt upp. Skälen härtill:

      1) Hyrestagare kan genomföra uppsägning av sitt kontrakt och därför påverka sin nettoboendekostnad snabb, effektivt och kontrollerat.

      2) Efter en tid kan hyrestagarna uppnå sänkt boendekostnad genom att sluta hyra och istället göra köpa = äga sin bostad på den prissänkta marknaden, vilken sänkts beroende på just höjd inflation och därför höjda räntor.

      Visst är det irriterande när erfarenhet, kunskap och fantasi akterseglar tyckande och gissningar :-/)

      Radera
    16. Tur att du besitter sådan självinsikt.

      Radera
  2. Nu ska iofs inte de sliskiga mäcklarna ha så mycket i arvode. Sålde själv för 2.9 och med 44000 kr i mäcklararvode. Mäcklare är förövrigt ett bra märkligt yrke - otroligt få som utstrålar kompetens...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du behöver inte använda dig av dom om du inte vill...

      Radera
    2. @Krokodilen

      Ungefär som andra säljare då? Visst om man är helt clueless så ger en försäljare sken av att veta vad han snackar om, men har man lite kunskap så känns det som att det är mycket snack och lite substans - mäklare, Siba eller bilhandlare...

      Radera
  3. Tycker behovet av mäklare är något överdrivet.

    Har själv sålt en villa och två trefamiljshus. Köparen av villan vågade inte helt utan en mäklare men när det bara gäller papper kostade det obetydligt. Ena trefamiljshuset sålde jag "på export" och tysken ville ha en svensk advokat inblandad och betalade snabbt till honom. Advokaten sög länge på pengarna och först efter ett år lyckades jag få dem utan att själv tillgripa advokat eller rättegång. Sista trefamiljshuset klarades av helt utan mäklare eller advokater och i samtliga tre fall var alla köpare mycket nöjda och i slutändan även jag.

    Vid alla köp av fastigheter inklusive villan jag bor i och lantstället fanns mäklare för säljarna så givetvis är det vanligast i Sverige.

    Vänliga hälsningar

    Nanotec

    SvaraRadera
  4. Måste nog anmäla avvikande uppfattning här. Folk som är:

    intresserade av att äta ute, politik, resor, mode och träning.

    är nästan aldrig smarta, faktiskt. Och då har jag träffat ordentligt med smarta människor.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Menar du smart som i gör rätt, eller smart som i hög IQ?

      Radera
    2. RE@Cornucopia?2014-06-01 18:59

      :-))

      Radera
  5. Det finns en del jag känner igen i deras historia även om jag inte delar deras intressen. Mitt motiv till att hyra av någon annan än banken var att vi skulle få mer tid med barnen då vi inte har valt att lämna bort barnen till barnhem som de flesta bortaföräldrar behöver göra för att betala av sina lån.

    SvaraRadera
  6. Killen är "socialist" (hans ord). Känns som en PR-kupp.

    SvaraRadera
    Svar
    1. En snabb namngoogling stärker misstankarna rätt rejält...

      Radera
    2. @tolvtretton

      Så mycket för smartheten och förbli rika - eller det kanske är det Ringholmkalibern av honom att det bara andra som skall drabbas av socialistiska konfiskationspolitiken?

      Radera
  7. Angående att äga sitt boende eller inte tyckte jag den här artikeln i NY Times var riktigt bra.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Striden om jorden har börjat och förs från de storas sida med lag om förbud och krångel när det gäller odling. Tänk på det bästa gång en politiker talar om rationalisering i jordbruket eller diverse smittskydd.

      I Göta älvdalen vill de förbjuda kor, de kan ju bajsa och kissa i älven. - Mygg jämfört med den nya motorvägen i dalen.

      Läs mer i ämnet på jordbruk 201 i länklistan nedan.

      USA kommer alltid ligga före oss i Europa då de inte har monopol på PK där som alla skall lära sig i skola mm utan åsiktsmångfald.

      Radera
  8. Så har det sett ut länge.
    Vi har ofta ett val där det finns både risk och möjligheter.
    Kortsiktigt gör den som väljer att betala hög hyra framför en lägre avgift en vinst eftersom de slipper den avgift som BR lånet ger.
    Här kan man läsa på om marknadens hyror:För dagens hyror subventioneras av Ytterområdenas hyresgäster.
    http://newsroom.svenskabostadsfonden.se/manadsbrev/professor-hans-lind-fordjupar-debatten-om-marknadshyror/

    SvaraRadera
  9. Det är väl ingen konst att sätta sprätt på lite pengar, lever man lyxigt med dyra vanor så räcker inte pengarna långt och då är det omöjligt att spara ihop till en kontantinsats, men man vill inte erkänna det.
    Visserligen är det idioti att satsa sina pengar i en högbelånad borätt, men den som är lite ekonomiskt sinnad köper väl en borätt i en lågbelånad förening eller en villa, i ett område som inte är så "hett".

    SvaraRadera
  10. Jag är väl i någon mån i samma sits som hurtbullarna i annonsen. Jag har valt bort riskboendet i BR och bor i HR. Lite frustrerad över valet är jag ibland. Jag hade kunnat bo mycket bättre och dessutom amorterat mer istället för betala mer hyra. Men jag räknar med att det här är det rätta långsiktigt även om jag kan sägas ha gjort ett felval så här långt. Såna här hejarop stärker iaf när hemnet lockar i frånvaron av bubbelkrasch.

    SvaraRadera
  11. Om jag har fel får Cornu gärna förklara skillnaderna mellan kostnader för HRF och BRF.

    För hyror kan väl inte höjas om man betalar uppfront 2 år precis som man inte kan fråga en BRF och bank om man kan få samma avgiftspris i 2 år.

    Hela resonemanget är felvänt från Cornu eftersom bruttokostnaderna för en hyresrätt är detsamma som för en BRF.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Unknown

      Var du fått HRF ifrån vet jag inte, men google säger att det troligast står för Hotell- och restaurangfacket, eller kanske Hörselskadades Riksförbund. Jag tror det är ganska uppenbart vari skillnaden mellan dessa å ena sidan och en BRF å andra sidan.

      Det är väl ganska onormalt att man betalar 2 års hyra i förskott av bland annat den anledningen att hyran antagligen kommer ändras under den tidsperioden, samma sak gäller säkerligen även avgiften till BRF:en. Bankräntan kan du dock binda på 2år och betala de pengarna i förskott (vad nu det skulle vara bra för - man lånar ju pengar och betalar ränta för att man vill ha tillgång till pengarna och inte bara för att det är kul att betala ränta).

      Radera
    2. HyresRättsFörening är väl inte så svårt att förstå som att man inte orkar skriva långa ord utan förkortar dem, om du lägger ner tid på att peta på deltajer och missar hela bilden så lägger jag ner tid på att förklara att du inte klarar av att se hela bilden.

      Det finns olika typer av hyresrätter, kooperativa, privata och allmäna. Hade jag skrivit allmännytta hade du gnällt likt förbannat.

      Använd skallen och räkna själv om det är någon skillnad på fastighet och fastighet. Antagligen sitter du just i en hyreslösning, sen om den är finansierad via privat bank med låsta likvider eller kommunala pengar via statsobligationslån så är det ändå samma krona för ägande.

      Hur lånen är upplagda styr hela din "hyra". Hur stor del du kan påverka avgörs av lånetyper och mellanhänder. I slutändan är din fastighet högst troligt en skuldsedel i systemet.

      Radera
    3. @Unknown

      Om du menar kooperativ hyresrättsförening så är det väl så att det är en ganska ovanlig konstellation (precis som scenariot att man betalar två års hyra i förskott) - så varför man finner skillnaden så viktig kan man undra.

      I stället för att vara spydig hade du kunnat googla på skillnaden. En skillnad är att andelarna i en HRF inte är säljbara utan man återfår insatsen från föreningen när man flyttar.

      Radera

 
Top