Det rinner in lite rapporter om hur bolånetorskexploatörerna tänker göra med de progressiva avskrivningarna. Åtminstone NCC och IKEA:s BoKlokt tänker införa linjära avskrivningar, men föreningarna kommer istället gå med förlust.
Enligt uppgift tänker sig IKEA BoKlokt att föreningarn först ska balansera ackumulerade massiva förluster i föreningarna runt 25 – 30 år efter byggnationen. Den som blir sittande i en IKEA BoOklokt-förening när byggnaderna är runt 25 år gamla kommer alltså torska dit rejält, när man ska betala för de senaste 25 årens slitage och renoveringsbehov.
Varför gör man då så här? Svaret är förstås att man vill kunna hålla uppe nypriserna och klå bolånetorskarna på maximalt med kreditutrymme initialt.
Tobleroneboende – ta det på kortet och låt någon annan betala senare.
Rätt strategi är alltså att köpa en nybyggd lägenhet, om man inte köper för att bo, utan bara tänker bo kvar i något år – man slipper betala för slitage och underhåll och subventioneras alltså av framtida föreningsmedlemmar. Följer bostadspriserna konjunkturen även framåt, så bör inte priserna dyka innan 2015 – 2016, så ska man bara bo kvar i högst ett till två år kan det vara en bra affär.
23 kommentarer
Det blir ju tydligt på ett sätt att det finns en, så att säga, restskuld för den nyblivne medlemmen att betala upp i framtiden.
Tror dock att det här inte kommer att flyga på sikt. BFN kommer inte att titta på när ekonomiska föreningar misshandlas på detta vis bokföringsmässigt. I en ekonomisk förening skall nutida medlemmar inte lämpa över kostnader på framtida medlemmar, så någon form av förändring lär följa om detta blir nya "BLT-praxis".
Detta kanske är grunden för en mer sund ekonomi vad gäller underhåll i alla föreningar, belånade som obelånade. Men vi har en bit att gå.
Tragikomedi?
Lär bli massvis med BRF som kommer att välja att visa röda siffror. Dessutom hålls priserna uppe av att det ligger i bolåneköparnas intresse att hela tiden köpa dyrare så att man får uppskov med vinsten från föregående bostadsrättsaffär. Jag läste någonstans att det inte är ovanligt att man i Stockholm har gjort tidigare vinster på ca 0,5-1.0 miljoner kronor på sina tidigare bostadsaffärer och dessa pengar vill man inte skatta bort.
BRF kommer att snegla på hur andra BRFer löser sina "avskrivningsproblem" och jag tror det tar emot för en BRF att gå emot strömmen genom att höja avgiften om ingen annan heller gör det. Precis som Niklas Jonsson tidigare var inne på så kan man ifrågasätta varför avskrivningar ens får göras. Kanske det är fel väg att gå. Enligt honom så skrivs dessutom inre underhåll av, vilket verkligen visar hur trubbigt avskrivningsverktyget är. Om staten vill bygga fler bostäder och vill att dessa ska bli sålda så måste man göra en mjukare övergång i regler. Med de nya reglerna kommer det bli problem med att sälja nya bostäder. Jag tror man kommer att mjuka upp dessa regler för det ligger i statens intresse att man bygger fler bostäder som går att sälja.
Dessutom kan man ifrågasätta om man inte bryter mot föreningars stadgar genom att höja avgifterna pga nya avskrivningsregler. "Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen". Medlemmarna definieras väl med de som bor där nu och inte om 75 år. På vilket sätt skulle det vara bra för dem om det blev dyrare för dem, samtidigt som det blir billigare för nya medlemmar när de är bortkomna, eller har flyttat (med förlust).
Redovisningsreglerna är till för att säkerställa alla intressenters skydd, dvs även externa sådana. Jag tycker det råder en slags fantasi-föreställning bland många personer. Frågan är hur många av er som varit med om de två större prisnedgångar som varit sedan 70-talet. Ändrade lagregler och skatter är en utlösande faktor. En annan är privatekonomin och de plötsliga värderingsförskjutningar som uppstår snabbt i köpvattnet av nya mer negativa förväntningar. Alltså där man i princip fortfarande har råd att äga sin borätt. Man glömmer lätt att det är marginalköparen som avgör prisrörelserna och särskilt när marknaden vänder vilken den alltid gör(ivf kortsiktigt). 50% av bankernas bolån ligger utomlands i andra valutor än SEK. Det vimlar av potentiella hot. Allt är cykliskt i den s.k affärscykeln.
Kapitalöverföring från befintliga medlemmar till de nya potentiella medlemmarna är inte rättvist för befintliga medlemmarna. Det tar i bästa fall minst 10 år innan de gamla medlemmarna vinner på de nya reglerna. Jag tycker man definitivt bryter mot stadgarna om man inte tar tillvara på alla medlemmars intresse dvs både de befintliga och de nya i framtiden. Det kan inte vara tänkt så med stadgarna att man ska straffa dem som bor där nu. Enligt stadgarna måste man följa likabehandlingsprincipen, dvs man får inte gynna en medlem på en annans bekostnad.
Lagen går före stadgarna och stadgarna får förstås inte gå emot lagen. Det har spekulerats en del om att det är önskvärt att ev. reglera att bostadsrätts-köpet skall inkludera konsumentfakta som visar värdet av föreningens nettotillgångar så att en köpare redan hos mäklaren skall kunna få se hur köpeskillingen tillsammans med hans andel av borättsandelen motsvarar. Här man man tänka sig att även marknadsvärdera fastigheten mht typ ortens pris etc(ingen riktig individuell värdering alltså). En underhållsplan likaså borde vara konsumentfakta. Nu tror jag något sådant ev. kommer att införas först efter en kris. Som det alltid är!
Helt sant. Krävs betydligt mer pedagogik och konsumentfakta vid köp av en bostadsrätt. Tyvärr så är köparna ofta förvånansvärt ointresserade av ekonomin i föreningen trots att det ofta är deras livs största affär. De kan ägna mer tid och energi till att köpa en gammal bil till rätt pris än att fördjupa sig mer i föreningars ekonomi inför ett bostadsköp. I mäklaravgiften borde det enligt lag ingå att köparen ska ha rätt till oberoende expertis kostnadsfritt för att ge köparen tips och synpunkter på föreningens ekonomi och tekniska status. Många objekt är på tok för dyra att köpa mot vad de är värda.
@Marcus; Mäklaren säger ju efter visningen att bud skall lämnas före kl. 17.00 samma dag för att affären görs upp då :). Vem hinner mer än blinka igenom bif årsredovisning.
ja, mäklarna är ganska hetsiga tyvärr. Föreningens ekonomi kan man som tur är kolla upp lite tidigare eftersom mäklarna alltid vill att objekten ska ligga ute minst en vecka innan visning så att den får en hel del uppmärksamhet innan visningen. Att hinna med att göra en koll på underhållsbehovet kan förstås vara lite knepigare.
Så är det kanske Marcus men är inte de flesta människor lite ovilliga att lägga ner mycket tid innan de fått se bostaden? Riktigt seriösa och "duktiga" köpare bör förstås göra som du säger för att besluta om man överhuvudtaget ska gå på visningen.
Är det en stor förening så är det bara en tidsfråga innan fler objekt dyker upp om man missade just den bostadsaffären. Jag tror en del köpare också har en naiv inställning om att banken aldrig skulle ha gett dem lånelöfte om föreningen vore så dålig att köpta bostadsrätt i. Men banken är mer noga med den sökandes privatekonomi än vad de köper in sig i för objekt kan jag tänka mig.
Föreningslagen säger att en styrelse är skyldig att till medlemmarna kalla till stämma(likvidations-beslut alt konkurs) om man har anledning att misstänka att skulderna överstiger tillgångarna. I vart fall bör vid osäkerhet en kontrollbalansräkning upprättas där en värdering av fastigheten blir det centrala. En stämma som beslutar att fortsätta driften med negativt eget kapital där det inte finns betryggande övervärde i t.ex fastigheten riskeras framtida skadestånd mot styrelsen från externa intressenter(t.ex banken eller medlemmarna om styrelsen inte kallat till stämma). Problemet koncentreras särskilt mot nya föreningar(nybyggda fastigheter med negativt EK) vid en bostadskrasch etc. Får en styrelse kalla fötter vid en kontinuerlig prisnedgång för nämnda borätts-föreningar finns det en uppenbar risk att styrelsen vill avgå(och ingen ny styrelse tillträder!). Beroende på stadgarnas utformning kan man då tvingas i likvidation med risk för slaktförsäljning i en extremt dålig marknadssituation(Murphy´s Lag). Hur som helst påkallar nämnda situation risken för att medlemmar försöker sälja sina borätter och/eller att styrelsen tvingas ta beslut om att t.ex chockhöja avgifterna. En föreningen med negativt eget kapital(dolda avgiftshöjningar väntar) blir oattraktiv i särskilt en negativ marknad. Banken som huvudintressent lär trycka på. Säkerligen så om risk för skadestånd skulle föreligga.
Summa summarum ökar risken betydligt för en förening som tagit över fastigheten med relativt små insatser där man även rullat stora ackumulerade förluster. En förening som har positivt BOKFÖRT eget kapital men i verkligen ett negativt eget kapital pga ett nedskrivningsbehov löper antagligen inte samma risk så länge driften/kassaflödet fungerar bra. Banken får inte samma typ av panik. Men vi vet å andra sidan idag inte hur morgondagens bostadskris kommer att gestalta sig inom t.ex banksystemet.
Intressant att lyfta till ett gästinlägg. Behöver dock referenser, hur du kan veta detta och ha belägg för det du skriver. Du är bara en pseudonym på Internet.
Läs föreningslagen! Har man erfarenheter från banksystemet under stress så vet man vad de är kapabla till. Allt ligger som sagt i det finstilta men det är värre än så där bankledningar vid panik begår brott(90-talskrisen). Bankerna tänker inte på makroekonomin när kreditriskerna kommer upp till ytan. Likaså vet vi av erfarenhet hur människor handlar och känner när de upptäcker att deras förväntningar kraftigt slås omkull.
När det gäller övriga referenser/belägg: Jag vet inte om du med belägg syftar på styrelsens ansvar eller om det gäller vad jag skriver om människors kollektiva agerande under kriser? Det förra handlar t.ex om vad stadgarna föreskriver om styrelsen. Men finns ingen styrelse alls(ingen vågar ta ansvar)måste föreningen likvideras. Alltså räknar jag med att medlemmarna ser till att ett positivt eget kapital återställs(chockhöjning av avgifter) om det inte blir så illa att folk lämnar föreningen och/eller man tvingas/kan ombilda till hyreshus(ev via konkurs). Det hände under början av 90-talet i ganska stor omfattning men huvudsakligen i nybyggda borätter som i krisen inte färdigbildats(det fattades medlemmar). Det senare handlar som sagt om erfarenhet och psykologi, dvs inget som kan tillmätas några hårda fakta.
Däremot saknar jag statistiska uppgifter över hur många föreningar som ligger i riskzonen. Här kanske problemet överdrivs. Men är det ett problem så kan man vid en kris räkna med att problemet spiller över/smittar hela marknaden. Vi har länge haft en uppåtgående marknad med flera drivande faktorer. På samma sätt brukar de samverka negativt under nedgång. Det är inget att ha belägg över. Bara erfarenheter. Efter uppgång kommer alltid nedgång men inte nödvändigtvis en kris iofs. Om när vet vi inget. Bara spekulationer.
@Cornu; Jag var nog ute och cyklade när det gäller belåningsgraden inom nybyggda föreningar. Några föreningar som jag kollade låg kring 35-45%.
Just ombildning till hyreshus gissar jag också ligger i framtiden. Fast i relativt liten skala, ungefär som ombildningen till bostadsrätter nu. Varför skulle vanligt folk tillåtas att äga sitt boende och dessutom till obefintlig realränta? Det är ju vansinnigt ur ett maktperspektiv. Nä, det luktar illa.
Nybyggda föreningar idag har ofta medlemmarna petat in 3/4-4/5 i insats av de totala tillgångarna.
rttck, Det lär dröja rätt lång tid när skulderna överstiger tillgångarna i nybyggda föreningar där insatserna står för 4/5 och "bara" 1/5 i skuld. Det lär i praktiken vara få föreningar som riskerar detta bland de nybyggda. Om jag har fel så får du gärna länka till en sådan BRF årsredovisning.
Då är ett problemet antagligen inte aktuellt. 4/5-delar låter mycket men du tycks ha bättre koll! Hur som helst riskerar föreningar med växande underskott vid en bostadskris behandlas med misstänksamhet då folk tydligt uppmärksammas om att "ett problem" kan föreligga(även om problemet ligger långt fram i tiden!). Banken kan även t.ex tycka att belåningsgraden för en ny köpare/låntagare till föreningen måste sänkas.
Som jag ser det är belåningsgraden det absolut viktigaste att ta hänsyn till i nya föreningars ekonomi. Niklas skrev något om att 100-150 kr/kvm per år avsättas till underhållet. I nybyggda föreningar så tror jag man hamnar någonstans mitt i mellan om man går efter att skriva av 150 kr/kvm per år för att matcha underhållet. Planmässiga avskrivningar blir för mycket och en förklaring till det är att man även skriver av inre underhåll.
Skrev lite fel. Niklas skrev att det behövs avsättas 150 kr/kvm per år för underhållet.
Nya föreningar idag skulle med de nya reglerna avsätta 400-500 kr/kvm per år för underhållet med de nya reglerna, vilket blir för mycket.
@Marcus; Planmässiga avskrivningar = avskrivningar. Allt annat är kopplat till skatteregler.
Du menar antagligen rak avskrivning(linjär) till skillnad från progressiva eller degressiva eller dylika varianter "plan-"mässiga avskrivningar.
Ja, helt rätt, jag menar linjär avskrivning förstås.
Det pris man betalar för en bostads är ditt pris PLUS din andel av förenings skulder. Det är det kapital kassaflödet från din disponibla inkomst ska bära. Att man bara redovisar "halva" priset plus en "avgift" (låt mig kalla det ränta) i annonserna är en gigantisk bluff. Priset för en bostadsrätt är meningslöst utan årsredovisningen.
Björn, överdriv nu inte föreningarnas skulder, snittskulden i Sverige ligger kring 3500/m2 för bostadsrättsföreningar, dvs i de större städerna motsvarar det här långt mindre än "halva" priset.