Nedanstående är ett gästinlägg från Niclas Jonsson på Bättre Bostadsrättsförvaltning, som också tidigare gästbloggat om att amorteringar i föreningen är avdragsgilla för bostadsrättsinnehavare.

I den aktuella avskrivningsdebatten kring bostadsrättsföreningarna argumenteras det ofta för att det viktiga i själva verket är att föreningen avsätter tillräckligt för sitt underhåll, och därmed skulle avskrivningsmetoden vara egal. Påståendet kan förvisso vara korrekt, men låt oss titta lite närmare på hur detta fungerar i praktiken ute i föreningarna.



Underhållsbehovet: Jag har jobbat med underhållsplanering inom Brf i många år, och upprättat flertalet underhållsplaner. Erfarenheten från detta arbete har gett att i reda pengar är underhållsbehovet 105 – 155 kr/m2 och år i ALLA föreningar. Siffran brukar finnas i slutet av underhållsplanen, och utryckas som ”avsättningsbehov” eller liknande (OBS! Ni som har möjlighet att kontrollera mot en underhållsplan, missa inte att lägga till momsen. Jag har lagt på moms i mina siffror, eftersom föreningarna måste betala denna).

Att det skiljer sig ca 50 kr, beror främst på två saker:
  1. Föreningen kan äga ett kostnadseffektivt hus, som te x har plåtfasad, aluminiumfönster och begränsade tekniska installationer (lägre underhållsbehov)
  2. Planen, som är på 10, 20 eller 30 år, får ibland med ett riktigt stort underhåll, te x ett stambyte. (Ger högre siffra)
Hur sker avsättningen? Inom Brf finns inga fonder som i t ex ett aktiebolag. Man kan alltså inte föra undan riktiga pengar och spara dessa någon annanstans än i kassan (sedan kan kassan bestå av flera olika konton). Många gör det misstaget att tro att ”Underhållsfonden” är konto med sparade medel, det är den inte. Underhållsfonden är en del av det egna kapitalet, och benämningen är därför djupt olycklig. Underhållsfonden skall istället tjäna som en beskrivning av det ackumulerade underhållsbehovet i föreningen, alltså återanskaffningskostnaden av föreningens samlade förslitning. Detta är viktigt, för det är en bättre funktion för att säkerställa kapital till underhåll än avskrivningen. Avskrivningen verkar ju enbart mot investeringskostnaden, och denna är betydligt lägre än återanskaffningskostnaden 10- 20- eller 50 år senare. Avskrivningen har alltså ingenting med underhåll att göra i brf (undantaget skuldfria föreningar), utan avskrivningen har istället traditionellt använts för amortering av föreningens lån (betala huset).

Tyvärr så finns ingen tvingande direkt koppling mellan avskrivning och amortering, så numera hamnar oftast dessa pengar någon annanstans istället. Oftast som en delfinansiering av drift, reparationer och underhåll. Resultatet blir att föreningens lån blir eviga, och istället för att ”gynna medlemmarnas ekonomiska intresse”, så tvingas varje generation bostadsrättsägare att förutom att betala för drift och underhåll, även betala ränta för köpet av fastigheten. Föreningen köper i praktiken om sitt hus varje 20-25 år!

Det som kallas ”avsättning till underhållsfonden”, är alltså ingen avsättning i ordets rätta bemärkelse, utan endast en omföring mellan fritt och bundet eget kapital. (Rockaden skyddar således även beloppet från att utdelas). Men Brf behöver inte ha ett positivt eget kapital, alltså behöver det inte finnas några pengar över huvud taget, ändå kan det se ut som att ett sparande till underhåll görs.

Detta till synes omständiga upplägg, har sin förklaring i att föreningens underhåll skall ”fördelas rättvist över tid”. Således vill man i föreningen relativt jämt fördela ut kostnaderna för underhåll över åren. En takomläggning skall inte betalas enbart av de som råkar bo i föreningen just den dagen taket läggs om. Tydligare hade varit att belasta resultaträkningen varje år med detta uträknade genomsnitt, men i resultaträkningen får inga avsättningar ske, där får endast kostnader tas upp, (Kostnad = förbrukning/tid), och kostnaden har ju ännu inte uppstått.

Nyckeltal underhåll: Någon ekonom med begränsad insikt kring fastighetsunderhåll kom för länge sedan fram till att underhållsbehovet inom brf motsvarades av formeln taxeringsvärdet x 0,3 %. Denna formel har sedan blivit allenarådande vid upprättande av ekonomiska planer för nybyggda och ombildade föreningar. Trots att taxeringsvärdena på sina håll är rejält höga idag, ger formeln endast ca 25 % av det verkliga behovet (kontrollräkna gärna!). En majoritet av de under 2000-talet nybyggda och ombildade bostadsrättsföreningarna, använder sig av detta nyckeltal.

Det har i alla tider varit svårt att få föreningarna att ta in tillräckliga pengar för att finansiera underhållsåtgärderna. Medlemmarna tror att de ”betalar för nästa generation” om de sparar till underhåll, vilket medfört att det endast i undantagsfall verkligen finns pengar på kontot den dagen taket behöver bytas ut. Ändå har det fungerat, hur? Traditionellt har avskrivningarna och inflationen spelat en viktig roll här. Avskrivningarna har möjliggjort en viss amortering och uppbyggande av kassa, och inflationen har urholkat värdet på föreningens lån.

Idag: Med dagens progressiva avskrivningsplaner, låg inflation och obefintliga amorteringar ute i föreningarna, finns inte längre något självverkande system som hjälper styrelserna med finansiering av underhåll. Allt måste egentligen ovillkorligen tas in via avgifterna, och skall återspeglas i redovisat resultat. En förening med underhållsbehov om 300 000 kr/år, behöver alltså varje år som inget underhåll utförs, redovisa minst 300 000 kr i ”vinst”. Tyvärr är dagens styrelser (själva bostadsrättsägare) dopade på billiga lån och extrema insatser för den egna lägenheten, vilket fått följden att de allra flesta styrelser ökar föreningens belåning i samband med underhållsåtgärden, hellre än att de tar in pengarna innan via avgifterna. Skillnaden blir att räntekostnaderna tillkommer (det blir onödigt dyrt underhåll) samt att medlemmarnas risk ökar.

Det faktum att föreningen för att i verkligheten kunna ”sätta av” till underhåll måste visa vinst i resultaträkningen rimmar illa med den utbredda missuppfattningen att ”föreningen skall inte gå med vinst”*, vilket bidrar till att många gör fel. Man vågar inte redovisa stora plusresultat. Privatekonomiskt och kortsiktigt finns det också ett starkt tryck på styrelserna att hålla nere avgifterna för medlemmarna, och då är det lätt att slira på resultatkravet (underhållsavsättningen).

Ca 80-85 % av våra bostadsrättsföreningar drivs idag utan egentlig amortering och med för låga avgifter så att dessa stora ”underhållsskulder” uppstår. Varken banker, byggbolag eller förvaltare (förvaltarna är oftast också byggbolag) har något att vinna på att detta ändras. Endast medlemmarna i föreningarna skulle tjäna på att ha en lite högre avgift mot att lånebehovet minskar. Men nästan ingen bostadsrättsägare inser detta, eller så hoppas de att just de kommer att ha hunnit hoppa av i tid. Räknar man på det, så kommer det bli över 700 000 st. Svarte Petter.

Tillägg: Det är viktigt att komma ihåg, att värdet på föreningens fastighet är helt egal inom brf, till skillnad från en privatperson eller ett AB. Allt handlar om driften, och de föreningar som lockats att plocka ur mer och mer ur sina fastighetsvärden, har bara försämrat för sina medlemmar eftersom de ökat driftskostnaderna. Föreningens fastighet kan aldrig säljas (med mindre än att föreningen upphör att existera), så alla argument eller nyckeltal som tar hänsyn till fastighetsvärdet inom Brf är missvisande.

*) I själva verket gäller att föreningen inte skall gå med vinst så att den avkastar till en extern ägare. All ”vinst” skall gå tillbaka till föreningen och investeras i underhåll, därmed uppstår över tid ingen vinst.

Niclas Jonsson, Bättre BostadsRättsFörvaltning

Skicka en kommentar Blogger

  1. Bra, minns en debatt på föreningsstämman i min första Brf i mitten av 90-talet. En del ville hålla nere hyran så mycket det gick och brydde sig inte om framtida kostnader och slitage. En person försökte sakligt övertyga de andra att vi var tvungna att sätta av till framtida kostnader. Det var en gammal välskött förening och hyran var under 800:- då för min lägenhet på 31 kvm. Stambyte hade dock inte gjorts på ett bra tag så den kostnaden kunde komma. Att vara beroende av bankens nåd och betala räntor i onödan är bara dumt. Lika dumt som att först låna pengar av banken och sedan säga att banken bara är ute efter ens pengar...

    SvaraRadera
  2. Inlägget visar att Du har en hel del bristande insikter/kunskaper i ekonomi@redovisning. Människor med ännu lägre kunskaper eller inga alls kommer att stöta på olika definitioner/uttryck som skapar förvirring i brist på en förståelse för vissa grundläggande skillnader mellan förbrukning/kostnader och lån/finansiering liksom förhållandet/sambanden mellan resultaträkning och balansräkning liksom balansräkningens olika sidor.

    Annars är Din information och försök till klargörande ok och bra i flera avseenden. Jag hade dock sett att inlägget varit lite mer strukturerat för att underlätta för noviser.

    Jag skall återkomma med kritik(tidsbrist).

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Niclas; Vi diskuterade tidigare(i ett gästinlägg från Dig här på Cornucopia) frågan om höjda skattemässiga anskaffningsvärden på brf-andelar genom amortering i föreningen. Då hävdade jag(bortsett från viss förvirring) att den regel Du hänvisade till helt strider mot gällande skatte-regler/teori. Politiker(beslut) som begår brott mot den redovisningsteori som finns bildar grunden för skatteteorin öppnar vägen för anarki på området bara för att få sin vilja igenom, dvs gå en drastisk omväg för att stimulera en viss ekonomisk utveckling. Det handlar inte bara om en gigantisk asymmetri utan rena övergrepp på något som gällt sedan mannaminne! Skulle vara kul att höra hur SKV resonerat när borgarna stiftade dessa regler. Överkörda! Som brf-ägare är det bara att tacka och ta emot. Inte minst för Din information.

      Radera
  3. Med andra ord så delar de flesta föreningar ut vinst till externa ägare, dvs bankerna. Många av dessa planerar att dela ut vinst till dessa externa ägare "tills vidare"/alltid, dvs de med progressivstuket på allt som kostar pengar och istället kan lånas till.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det var ju också ett sätt att se det på... ...rimligen så köper man inte något för miljonsummor utan att tänka efter vad man ger sig in på, och således värderas bostadsrätter efter hur avskrivningar/underhållsplanerande går till.

      Radera
  4. Med ca 100-155 Kr /kvm och år så är vårt hus i behov av ca 750 000 SEK i underhåll.
    Frågan är vad jag skall gör med pengarna?
    Byta fönster
    Lägga om tegeltaket
    Bygga om altanen
    Vi kör vidare 30 år till så blir det nytt hus i stället!

    SvaraRadera
    Svar
    1. 750 000/100=7 500 m2 måste vara slottet. Hej kungen!

      Vänliga hälsningar

      Nanotec

      Radera
    2. Det finns ju ett "per år" med också. Det kanske är medelsvensson i ett 30 år gammalt hus på 150 m2. Hej Svensson!

      Radera
    3. Den som räknar på det kommer att se att det stämmer förvånansvärt väl. Jämförelse mot villaägaren är bra, eftersom många kan relatera bra till det, men man måste tänka på ett par saker. Dels att underhåll sker hela tiden och att allt ska med. En villaägare tänker på takomläggning och fönsterbyte, men glömmer att han målat dörrar och planterat nya fruktträd.
      Dessutom tillkommer i Brf det som kallas byggherrekostnader, vilket utgör 10-15 % av underhållet. Det är t ex kostnader för utredningar, upphandlingar, konsulter, besiktningsmän, markhyror (ifall etablering och ställning kommer på kommunal mark), bodkostnader m m. Dessa kostnader har inte villaägaren.

      Radera
    4. @Niclas; Precis...det tillkommer en hel del. De som byggt villa vet. De som bara bott i brf vet inte mycket c.p

      Radera
  5. Helt sunt resonemang för villaägaren som alltsom oftast har bra koll på hur landet ligger.

    Trist dock för lattemamman som preciiis vunnit den första budgivning hon deltagit i (hur svårt kan det vara) och köpt en 1:a på Söder med stavparkett för 3 miljoner kronor. Föreningen skall just precis beställa ett nytt hus från NCC eftersom dagens hus inte är ekonomiskt försvarbart att uppgradera med stambyte etc. Hennes kostnad: 3 miljoner.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Trams, en etta på 30-40 kvadrat kostar inte 75-100` per kvadrat att bygga - hon har betalt för tomten. Sen har jag aldrig hört talas om kåkar i Stockholm som rivts för att det inte är ekonomiskt försvarbart att renovera - det skulle möjligen kunna hända ute på landsorten där det skulle bli billigare att köpa en annan bostadsrätt än att renovera, men även sådana föreningar har jag aldrig hört talas om...

      Radera
  6. Jag förstår inte riktigt jämförelsen om fonder och bolag. Vad skiljer en underhållsfond mot t.ex. en periodiseringsfond i de avseenden du diskuterar? Periodiseringsfonden är ju också bara en bokföringsmässig avskrivning som inte motsvaras av ett specifikt konto.

    SvaraRadera
  7. Bra skrivet!

    Bostadsrätter verkar vara finansiella massförstörelsevapen.

    Rätt skönt att äga sitt eget hus när man läser sådana här skräckhistorier.

    SvaraRadera
  8. Hej Niclas!
    Tack för ett bra inlägg. Jag har sett liknande siffror för nödvändigt underhåll per m2 och år på andra ställen och har ingen synpunkt på dessa då jag inte kan mycket om ämnet. Det som gör mig aningen förvirrad är debatten om rak avskrivning och hur detta skulle relatera till underhållsbehovet. För många nybildade föreningar blir väl en rak avskrivning på säg 100 år (som tas ut i avgiften för att undvika negativa resultat) i storleksordningen en faktor 5 högre än underhållsbehovet. Så även om en förening har en mycket rimlig underhållsplan (med riktiga pengar på kontot) så går det inte ihop.

    Vad är det jag inte förstår?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Rak avskrivning på en nybyggd Brf idag, blir väldigt hög. Men jag anser nog att det avslöjar två saker. Dels att modellen med avskrivning behöver ses över, dels att priset för byggnaden är alldeles för högt. Bättre hade varit om underhållsfonden, eller en ersättning för denna, hade fått hantera all återanskaffning, och så hade avskrivningen ersatts med amortering. Men det kräver en ändring i redovisningsreglerna.

      Radera
    2. Varför skulle det "avslöja" att priset på byggnaden är för högt? Med det resonemanget bör alltså priset på nyproduktion vara högre, ju sämre byggnaden är (-> höga underhållskostnader).

      Fast så verkar det ju iofs i många fall vara... Så det kanske är rätt ;)

      Radera
    3. Det svåra är, även för intelligenta men helt okunniga på fackområdet, att bedöma behovet i tiden för åtgärder(i allmänhet är nya hus dessutom betydligt sämre i flera avseenden) samt den framtida utgiften som skall diskonteras till idag. Många glömmer att bygginflationen historiskt legat 2-3 %-enheter högre per år jmf med KPI. Prova att räkna fram byggoligopolets kostnader från t.ex 1950 till idag(skillnad i slutvärde jmf med KPI) så förstår ni varför staten först och främst måste subventionera hårt liksom varför vi går mot en sista exponentiell prisutveckling som snart toppar ur för lång lång tid framöver.

      Denna enormt stora skillnad i slutvärde för färdigt hyreshus och motsvarande reallöneutveckling för hyresgästerna under samma tid kan omöjligt fortsätta utan att byggbranschen stöps om helt(liksom husvärdena). Den produktivitet som byggarna ändå stått för kan till stor del hänföras till försämrad och enklare kvalité på husen. Illa även det förstås.

      Radera
  9. Om man lånar på sin lägenhet får man dra av räntan.
    Men om föreningen lånar så kan den väl inte dra av räntan?
    För en BRF har väl inga inkomster att dra av emot?
    Eller?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Korrekt, föreningar har inte avdragsrätt, det har bara privatpersoner. Därför är det egentligen billigare för alla att ta över lånen från föreningen. Men banker kanske inte ger alla medlemmar motsvarande lån.

      Radera
    2. Den idén försökte jag lansera i min föreningen. Det var inte populärt.

      Radera
  10. Bra saker du tar upp i artikeln, men tyvärr lite virrigt skrivet att det ofta är svårt att följa resonemangen.

    SvaraRadera
  11. Tack för Ditt gästinlägg Niclas,
    Som jag tolkar det företräder du ditt eget konsultföretag, Bättre Bostadsrättsförvaltning. Du har mao erfarenhet av många föreningars ekonomi och underhållsplaner vilket gett dig t.ex en intressant uppfattning om ALLA föreningars avsättningsbehov för underhåll per m2 och år. Stämmer detta är uppgiften utmärkt info till alla där ute som bor i brf.
    Som jag inledningsvis antydde tänkte jag återkomma med synpunkter och kritik på ditt inlägg. Din avsikt är att beskriva hur det fungerar där ute och i vissa avseenden gör du det bra men när du ger dig in på den räkenskapsmässiga begrepps-apparaten så riskerar du att komplicera för noviserna. Folk som inte har klart för sig hur stock&flow interagerar brukar behöva en mindre grundkurs för att hänga med.

    Detta med avskrivningar kanske borde sättas i ett tydligare sammanhang. En inköpt maskin t.ex förslits och behöver underhållas. Men anledningen till avskrivningen är främst att dess livslängd är begränsad av ekonomiska skäl(ny teknik, för högt underhåll etc). På samma sätt har en fastighet en begränsad ekonomisk livslängd. En välbyggd stenfastighet på Östermalm kan stå i 200 år med ofta betydligt lägre underhåll än en fastighet i Alby från 1972 eller 2013 vilka kanske måste rivas efter 50-75 år! Värdeminskning och förslitning kan vara helt olika saker. Står fastigheten på en ort där t.ex invånarantalet krymper blir värdeminskningen snabbt hög medan en dåligt skött fastighet på en centralort kan ha en värdeökning(oaktat inflation) istället för minskning. En förening har möjlighet och skyldighet att ta hänsyn till sådana omständigheter. Från myndighetshåll vill man dock skapa en golv-nivå för att undvika missbruk och få visst konsument-skydd(intressent-modellen). I praktiken utgår den s.k affärsredovisningen(Årsbokslut och Årsredovisning) från fastställda normer(Redovisningslagar, Bokföringsnämndens anvisningar etc) just mht till företagets/ föreningens intressentkrav, dvs omvärlden. Ett antal standardkrav anger att t.ex avskrivning skall ske efter vissa principer beroende på tillgångsslag. Till denna affärsredovisning är kopplat en skattelagstiftning eftersom periodens vinst skall beskattas. Alltså styr även skattelag-stiftningen redovisningen.



    SvaraRadera
    Svar
    1. DEL 2
      De flesta förstår nu att affärsredovisningen är ett normsystem som nödvändigtvis inte beskriver verkligheten. I synnerhet gäller det värdet på tillgångarna och därmed det egna kapitalet(till skillnad från skulderna). För att företaget/föreningen etc skall få en bättre kontroll på utvecklingen(t.ex pris& volym) skapar man t.ex internredovisningssystem som innefattar t.ex kalkylmässiga avskrivningar där man som du anger tar hänsyn till vad det kostar att löpande återställa fastigheten/maskinen till "nyskick"(återanskaffningsvärde). I vårt fall här handlar det om underhålls-planeringen och då särskilt det periodiska under-hållet(stammar, fasader, tak, fönster, värme, ventilation, markanläggningar etc). Tyvärr har myndigheterna helt lämnat över frågan till styrelserna(i viss mån till revisorer) där det enda förbehållet är minimiregeln 0,3% av taxerings-värdet. Utgångspunkten är förstås att det är upp till marknaden(köparens/bankens etc undersökningsplikt) att själva avgöra en fastighets(brf´s) värde. Tyvärr ser vi i verkligheten att intressenternas rättigheter inte bevakas tillräckligt bra. Börsföretagens redovisningskrav är t.ex oerhört rigorösa jmf med hur revisorer ser på brister med underhållsavsättningar i brf. För mig är det förvånande att det inte i dag finns en skyddslagstiftning som t.ex anger att varje brf skall ha en extern fastighets-besiktning typ vart femte år där det ingår att värdera underhållsbehovet för jämförelse med upprättad obligatorisk plan(åtgärdsbehov och kapital-nuvärde). Hur skall en revisor värdera en underhållsplan? Ännu svårare blir det för en presumtiv br-köpare(BLT)!

      Som du antyder är diskussionen om progressiva avskrivningar därmed lite utanför kärnfrågan (förutom att avskrivningstiderna bör motiveras mht till t.ex läge och teknisk hållbarhet/underhålls-intervall (=taxeringsvärde-index t.ex). Problemet är, som du tydligt förmedlar, att framtida bostadsrätts-köpare riskerar att få betala mer till förmån för dagens andelsinnehavare. Men även andra intressenter kan vilseledas(banker!). Alltså tydligare krav beträffande underhållet krävs. Därefter kan man tänka sig progressiva avskrivningar(när så är befogat men knappast som en generell regel/möjlighet).

      Radera
    2. Tackar och bugar för välskriven kommentar.

      Jag är så pass insnöad i Brf, att kritiken till mina referenser till hur det fungerar i t ex AB säkert stämmer, jag tar till mig detta. Även kritiken att det kan bli lite rörigt eller svårt att hänga med tar jag till mig, förklaringen där är nog att jag har så oerhört mycket att säga om ekonomin i föreningar, att det blir lite svårt att kort sammanfatta i ett blogginlägg.
      Klart är att en förändring i redovisningen för Brf behövs, och att nuvarande regler allt för länge har dränerat föreningarna på kapital och soliditet.

      Radera
    3. Några påpekanden beträffande bokföring/redovisning:

      "Inom Brf finns inga fonder som i t ex ett aktiebolag"

      Fel. Fonder är bara ett namn. Har inget med aktiebolag specifikt att göra. Se det som ett konto bland andra men som närmast liknar en reservering för framtida behov(vilket det är)

      "Många gör det misstaget att tro att ”Underhållsfonden” är konto med sparade medel, det är den inte", "Underhållsfonden är en del av det egna kapitalet, och benämningen är därför djupt olycklig"

      Nja, här begår du ett dubbelfel i din beskrivning. Underhållsfonden kan vara ett eget konto med avsatta likvida medel. Det beror på hur styrelsens val. Du glömmer att det handlar om s.k italiensk bokföringsteknik där debet alltid motsvaras av kredit. Du skriver vidare att en avsättning inte egentligen är en avsättning! Avsättningen görs som en s.k disposition vilket innebär att styrelsen/stämman skall ta beslutet. Genom reserveringen/ avsättningen/dispositionen skapas en post till fritt eget kapital(minskas, dvs kostnaden uppstår;debet) samtidigt som bundet eget kapital ökas(underhållsfonden krediteras).
      För att visa på ett exempel på likvidkonto som överensstämmer med underhållsavsätt-ningen enligt nedan:

      Tänk dig att årets resultat före underhållsavsättning (på 1 Mkr) är en vinst på 1 Mkr. Om vi för enkelhets skull antar att alla transaktioner som påverkat vinsten också inneburit en total likviditets-förändring med + 1 Mkr så skulle föreningen på bokslutsdagen ha 1 Mkr mer på banken trots att resultatet blir +/- noll efter underhållsavsättningen på 1 Mkr. Föreningen har då 1 Mkr som fondavsättning(eget kapital) och en extra miljon på banken (vinsten före avsättning)som styrelsen skulle kunna sätta in på ett särskilt konto kallat underhållsfond. ELLER, som du visserligen skriver om, så väljer styrelsen att använda den intjänade miljonen till att amortera eller bara för att ligga på bankkontot tillsammans med övriga kontanta medel ALTERNATIVT placerade i ett värdepapper etc.

      Det gäller att skilja på stock&flow som sagt. Varken avskrivningar eller avsättningar påverkar likviditet. Och amorteringar påverkar å andra sidan bara likviditeten och inte resultat/kostnader. Båda posterna ovan påverkar däremot balansräkningens delposter. Amorteringar och avskrivningar krymper den medan avsättningar inte påverkar netto då det bara sker en omföring mellan fritt(minskar) och bundet(ökar) eget kapital. I normala fall vid avsättningar(av andra slag) brukar dessa istället redovisas under Skulder och inte under Eget Kapital som här. Anledningen är bl.a att periodiskt underhåll är av så stor ekonomisk betydelse att den kan liknas som "kapitalinsats" för att över tiden vidmakt- hålla fastighetens skick och funktion. Ursprungliga kapitalinsatser från fastighetsbygg-nationen/förvärv redovisas även de som bundet eget kapital. Reglerna avser även att tydliggöra underhållets betydelse(sista raden som dispositioner i resultaträkningen) vilket inkluderar att större avsättningar Utöver Plan kräver stämmans beslut. En regel som borde ha kompletterats med att medlemmarna alltid skall ha/få en komplett uppdaterad Underhållsplan(vilken nog är ovanligt, eller vad säger läsarna?). Hur skall medlemmen som sagt värdera den avsättning som redan sker Enligt Plan! En plan som i bästa fall verkligen tar höjd för verkligt underhållsbehov utsträckt över helst en hel (periodisk) underhållscykel(20-50 år).


      Radera
    4. Rättelse ovan 11.25; sista st "(sista raden som dispositioner i resultaträkningen)" Det blev fel här eftersom de benämnda dispositionerna(av underhållsposterna) heter tillägg(olika formuleringar används av brf) till resultaträkningen trots att posterna inte redovisas explicit där utan direkt mot eget kapital!

      Radera
    5. forts;

      "Men Brf behöver inte ha ett positivt eget kapital, alltså behöver det inte finnas några pengar över huvud taget, ändå kan det se ut som att ett sparande till underhåll görs."

      En ekonomisk förening liksom t.ex ett aktiebolag måste ha ett visst positivt eget kapital annars är man på obestånd. Därför krävs också kapitalinsatser från medlemmarna om förlusterna skulle förbruka det egna kapitalet. Tänk själv. Finns inget eget kapital är skulderna lika stora som tillgångarna. Skulderna måste betalas liksom driftkostnader. Går föreningen med löpande förluster är sannolikheten hög att även likvida medel saknas för betalning av driften. Visserligen finns kanske ett övervärde på fastigheten men detta saknar betydelse när räkningarna skall betalas! Se Lagen om Ekonomiska Föreningar.

      Du har delvis rätt i att likvida medel inte påverkas av avsättningarna i sig men återigen är det styrelsen som väljer hur man vill ha sin finansiella struktur ordnad(likvida medel eller amorterade lån t.ex). Gör föreningen vinst och har ett positivt generat kassaflöde före avsättningen så har föreningen ökat sitt sparande(=amorteringar) till underhållsfonden.
      Glöm ändå inte att Underhållsfonden är en bokföringsmässig reservering av kapital så att man inte vid själva underhållsåtgärden måste kostnadsföra allt på en gång. Att man ev. måste finansiera åtgärderna genom lån är en helt annan sak. Glöm inte heller att underhållet ej får påverka balansräkningen, dvs öka det bokförda fastighetsvärdet. Det avser ju inte ombyggnad eller nybyggnad utan underhåll.

      Radera
    6. forts.

      "Tyvärr så finns ingen tvingande direkt koppling mellan avskrivning och amortering"
      "Resultatet blir att föreningens lån blir eviga, och istället för att ”gynna medlemmarnas ekonomiska intresse”

      Styrelsen har en plan för önskad finansiell struktur. Är den dålig så bör den genomskådas, t.ex i fallet om man inte betalar av på lånen och samtidigt inte ökar sin likviditet så är förstås månadsavgiften för låg(givet att inga andra investeringar skett)! Även om en tänkbar inflation minskar realvärdet av lånen så borde den samtidigt öka driftkostnaderna(och räntenivå) och därmed behovet av avgiftshöjningar. Som tumregel bör kassan öka varje år med avskrivningar och underhålls-fondering samt vissa andra bokslutsposter(periodiseringar) ./. amortering och investeringar(exkl nya lån) givet att föreningen inte gör förlust före avskrivningar och underhållsavsättning.

      Det borde vara krav på att föreningarna måste upprätta s.k Kassaflödes-analys så att medlemmarna kan se hur/varför kassan förändrats under året.

      Radera
    7. forts.

      "Tydligare hade varit att belasta resultaträkningen varje år med detta uträknade genomsnitt, men i resultaträkningen får inga avsättningar ske, där får endast kostnader tas upp, (Kostnad = förbrukning/tid), och kostnaden har ju ännu inte uppstått."

      Det sker precis genom ett tillägg(s-upplysning) till resultaträkningen: Avsättning till och ianspråktagande av underhållsfond. Och det är en kostnad även om den bara kan betraktas som upplupen sett ur betalningshänseende. Men förbrukningen har defacto uppkommit genom förslitningen.
      Den är ju som du själv skriver ett "ackumulerat underhållsbehov", d.v,s kostnaden har
      uppkommit(linjär bedömning t.ex) men inte själva åtgärden och utbetalningen. Det handlar således inte om ett egentligt sparande utan till att beräkna och bokföra uppskattad förslitning till återanskaffningsvärdet(som du själv skriver). I underhållsplanen fastställs den årliga avsättningen som därmed bedöms motsvara verklig förslitning per år tills underhållsåtgärden genomförs. Sparandet handlar om finanserna, dvs om man spar på likvidkontot/placering eller amortering! Stock&Flow. En del påstår att avskrivning t.ex är ett sparande. Helt fel principiellt. Man kan inte betrakta något som blir sämre som ett sparande. Däremot tar man hänsyn till försämringen i räkenskaperna genom att inte överskatta resultatet och tillgångarnas värde. Har man köpt något på kredit innebär inte heller en amortering motsvarande avskrivningen ett egentligt sparande! Varför? Det man köpte har man ju inte sparat till utan bara lånat. Därför borde inte heller amorteringar på lån i en brf betraktas som sparande. Det förutsätter i så fall att tillgången stiger i värde,,, i reala termer. Vid deflation faller tillgångarna i värde medan skulderna stiger. Dit är vi på väg.......men våra centralbanker har hittills lyckats manipulera tillgången på pengar artificiellt. Vi får se hur länge det håller :)


      Gör inte er förening nämnda tillägg bör ni påkalla uppmärksamhet kring frågan för att öka
      informationsvärdet. Jag tror det finns föreskrifter eller anvisningar/rekommendationer.

      Radera
    8. Ditt tillägg på slutet i ditt inlägg förstår jag inte riktigt......säkert!

      I övrigt en del bra slutsatser och jag håller med dig om att det väntar många överraskningar framöver för både BLT´s och banker. Hoppas nu dina läsare går hem och analyserar. Men vad ska de göra? Mitt råd är att göra jämförelser och ev. flytta. Men få kommer att välja ett sådant alternativ. Antagligen för att de stöper på underhållsplanen vilken de kanske inte får tag på eller är dåligt förklarad. Ska man vara byggnadsingenjör? :)

      Radera
  12. 150 kr/kvm och år ger 1000 kr/månad för en lägenhet på 80 kvm. Ganska långt från de summor cornu brukar hota med, och motsvarande en avskrivning över flera hundra år för nyproduktion på hyfsat dyr adress...

    SvaraRadera
  13. forts.

    "Tydligare hade varit att belasta resultaträkningen varje år med detta uträknade genomsnitt, men i resultaträkningen får inga avsättningar ske, där får endast kostnader tas upp, (Kostnad = förbrukning/tid), och kostnaden har ju ännu inte uppstått."

    Det sker precis genom ett tillägg(s-upplysning) till resultaträkningen: Avsättning till och ianspråktagande av underhållsfond. Och det är en kostnad även om den är upplupen.
    Den är ju som du själv skriver ett "ackumulerat underhållsbehov", dvs kostnaden har
    uppkommit men inte själva åtgärden och utbetalningen. Det handlar således inte om
    ett egentligt sparande utan till att beräkna och bokföra förslitningen till återanskaffnings-
    värdet(som du själv skriver). Sparandet handlar om finanserna, dvs om man spar genom konto/placering eller amortering! Stock&Flow :)

    Gör inte er förening nämnda tillägg bör ni påkalla uppmärksamhet kring frågan för att öka
    informationsvärdet. Jag tror det finns föreskrifter eller anvisningar/rekommendationer.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tacksam om CORNU kan ta bort dessa två inlägg. 12.35 hamnade fel.

      Radera
  14. Tack för mycket intressant inlägg. Kan du förtydliga vad som täcks av de 105-155kr per kvm? I årsredovisningen i min brf delas kostnaderna in i: fastighetskostnader, reparationer, periodiskt underhåll, osv. Är det endast "periodiskt underhåll" som innefattas i de 105-155kr per kvm eller täcker det även reparationer?

    SvaraRadera
  15. Niclas, det vore även intressant att höra dina tankar ang. följande. Vår brf gjorde för några år sedan ett omfattande fönsterbyte för alla lägenheter till en kostnad av ca X MSEK. Istället för att ta detta som en kostnad direkt och parera mot underhållsfonden så aktiverade man kostnaden och bokade som en tillgång så fastighetsvärdet ökade med ca X miljoner. Resultatpåverkan kommer därmed istället nu år efter år med avskrivningarna. Låter det ok? Huset hade fönster även innan fönsterbytet gjordes så själv ser jag det snarare som underhåll än en investering...

    Tycker inte det verkar helt klart vad som är underhåll och vad som får räknas som investering och bokar man upp projekt som tillgångsökningar känns det som man riskerar att resultatet ser bättre ut än vad det egentligen är vilket i sin tur kan maskera artificiellt låga avgifter.

    SvaraRadera

 
Top