Cornucopia?

2014-03-08 09:25

"Nya bostadsrätter inte byggda för att stå mer än 25 år"

Schibsted/SvD har en intressant artikel om den fruktansvärt dåliga kvaliteten på nyproducerade bostadsrätter, och att byggbolaget JM nu desperat försöker förhindra förändrad praxis för avskrivningar. Vittnesmålen från bostadsrättsföreningarna är dock tydliga, husen är av usel kvalitet och underhållskostnaderna är skyhögt högre än byggbolagens ekonomiska planer.

Några spridda citat från artikeln:
"Föreningen övertog en nybyggd fastighet, uppförd av en av de större byggherrarna. Avskrivningsplanen spände över närmare 300 år. Men snart uppdagade sig stora kvalitetsproblem i fastigheten, och plötsligt framstod föreningsekonomin som långsiktigt ohållbar. [...] Men det har inte funnits förståelse för detta, och många boende pekar på att vi ju bor i nya hus. Husen är dock stadda i förruttnelse från dag ett."
Eller vad sägs om:
"Med den låga kvalitet som de här husen byggs i kan man tidigt råka ut för högre kostnader. Har man ingen underhållsplan blir man tagen på sängen."
Ingenjören Åke Etsmar konstaterar följande:
"Många av de här husen är inte byggda för att stå mer än 25 år. [...] Ingen vill prata om det här, för det sänker värdet på bostäderna. Men dagens bostäder byggs inte för att förvaltas, utan för att säljas dyrt."
Så nog behövs det en förändrad praxis. Frågan är om det ens fungerar med linjära avskrivningar på 50 eller 100 år. Kanske behövs det 20 - 30 års avskrivningar av hela fastigheten, vilket också gäller lägenheterna internt, eftersom de också kommer rivas när de gemensamma delarna måste rivas. Bostadsrättsägare bör alltså amortera av hela lägenheten på 20 - 30 år, så de kan ta lån till en ny lägenhet när huset rivs.

JM vill först inte medge att de mailat bostadsministern för att säkerställa fortsatta helt ohållbara progressiva avskrivningar, men återfår efter ett tags pressande minnet. Man vägrar dock svara på frågor muntligen, utan kräver att få svara via mail, ett klassiskt erkännande över att man har skuld och har gjort bort sig.

Inget nytt för bloggens läsare, men det är bra att Schibsted/SvD är på bollen.

Tillägg: Public Service/SR har en dålig dag och nämner ämnet i Sveriges minst korrekturlästa mening. "Boverket ska nu se över hur dom jobbat med fråagn med den kan krävas en ny lag för att vtinga byggbolagen att tydligare redovisa dom egentliga kostnaderna." 80- eller 90-talist, frågas, kom?
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

50 kommentarer:

  1. Tja, snart kommer vi att seriöst diskutera om vi ska tillåta vinstintresse inom byggindustrin!

    SvaraRadera
  2. Mitt hus fyller 100 i år. Jag renoverade och moderniserade det efter köpet. I långsam takt blev det allt mindre i behov av uppvärmning via elelement. Konstaterade att det var kraftiga plank med not och spont i alla väggar. Min uppfattning är att stommen håller ytterligare några 100 år men min isolering utifrån och ny ytterfasad med fyrglasfönster måste säkert underhållas. Tagit bort de flesta element under fönster för de behövs inte mot drag. Kanske är det så att gamla hus borde värderas högre.
    Tur för mig att min fru inte läser detta för vi har olika syn på fastighetsskatten. Jag anser att vi är starkt subventionerade med den låga maxavgiften medan andra med "skithus" på landet ....

    Vänliga hälsningar

    Nanotec

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tråkigt med Arholmakillen John Matssons byggbolag, JM.
      De byggde 1969-70 ett hus med 720 lägenheter i Täby Centrum.
      Har bekanta som bott där.
      Har god vän som arbetat där en stor del av sitt liv.
      Min hustru mötte för några år sedan folk från JM
      De ansåg spontant att Storstugan, vilket var namnet på denna konstruktion, var deras bästa bygge.
      Vilket visar att kunskapen fanns men också viljan.
      Troligen en nödvändig kombination.

      Radera
  3. Vi kan få en förfärlig situation om massor med svenskar tagit på sig jätteskulder för skithus som bara håller några decennier. Det är extremt upprörande. Byggbranschen är totalt omedvetna om peak oil och peak everything och vill bara ha snabba pengar. Och politikerna ligger i säng med byggherrarna och vill inte alls se verkligheten. Allt är genomkorrumperat, men våra politiker och media lyckas ändå allt som oftast lura till sig höga förtroendesiffror, som de kan skryta med, utan att rullas i tjära och fjädrar, som de borde.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Byggbranschen är totalt omedvetna om peak oil och peak everything och vill bara ha snabba pengar.

      Jaha, precis som alla andra vinstdrivande verksamheter då?

      Radera
    2. @Kukeliku; Är det politikers fel att du köper en lägenhet i i ett skithus med fejkade glädjebudgetar? Klart det är (någon annans fel)! varför ska du själv behöva kontrollera grundläggande fakta när du ska betala miljoner? Det kostar inte många procent av köpesumman att ta in expertis om man saknar det själv.

      Radera
    3. Självklart har man ett eget ansvar. Tänkvärt dock att vi etablerat ett antal myndigheter som under lång tid ansvarat för bostadssektorn på alla möjliga sätt. Även lagstiftning och regelverk är omfattande.
      Ändå sitter vi nu i en situation att en vinstmaximerande byggindustri kan bygga Hollywood-kulisser och sälja dem dyrt. De glittrar ju vackert och bländar köparen som av okunnighet och kanske lathet litar på alla de myndigheter han ändå betalar skatt för att upprätthålla.

      Radera
    4. @Gronvita: Har dessa myndigheter haft till uppgift att reglera budgeten för bostadsrättsföreningar? Skulle det i så fall ha fråntagit den enskilde möjligheten att se över budgeten för miljoninvesteringen de står i begrepp att göra? Klen tröst att det är någon annan som knuffat ner en i gödselstacken...

      Radera
    5. @Gronvita,

      +1. FAR och Bokföringsnämnden är de som borde haft koll och satt upp rött kort för den här praxisen som pågått i ett drygt decennium vid det här laget. Det minsta man kan begära är att Bokföringsnämnden nu inte går på lobbande bostadsföretags brevväxling utan ser till att korrigera FARs blunder och faktiskt förbjuda dessa progressiva avskrivningar.

      Oavsett vad JMs dryga arsle till VD tycker.

      Radera
  4. Det här verkar visa att statistiken som körts på bloggen tidigare och som antas visa hur mycket det byggs är missvisande. Om EN hyreslägenhet sätts till = 1 (och antas hålla säg 200 år med rimliga reparationer) borde i så fall EN bostadsrätt sättas till = 1/8 om vi antar att den bara håller 25 år. Eller? Den usla hållbarheten borde i alla fall räknas in i statistiken, och uppenbart kommer det en explosion av underhållsbehov om några år - som borde tysta gnället om upprustningsbehov i gamla miljonprogrammet. Det behövs ett nytt miljonprogram, och det med hyresrätter rakt igenom.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ett råd till bostadsrättsägare i storstäder är att ställa sig i bostadskön redan nu så man kan roffa åt sig ett eftertraktat hyreskontrakt den dagen en större upprustning krävs. Ett någorlunda vettigt boende kan vara rätt skönt att ha och kanske slippa köpa ett tillfälligt boende. Eländet kan ju inträffa i en fallande marknad då inköp av ett tillfälligt boende ngt år för några miljoner kanske inte känns så kul. Och så ska mäklarna ha sitt också.

      Radera
  5. Jag trodde innan jag började läsa Cornucopia att man byggde hus på ansvarsfulla sätt, inte minst på grund av politikernas många regleringar. Men politikerna är tydligen inte villiga att reglera fram kvalitet och vettiga priser, utan vill hellre reglera fram dyrt skit som inte håller, som själva essensen i deras gravt perversa idéer om att "hålla igång de ekonomiska hjulen."

    SvaraRadera
    Svar
    1. Inget annat tillverkas för att hålla, varför skulle bostäder vara annorlunda?

      Radera
    2. Till och med bilar håller ju betydligt längre idag än för säg 60 år sedan
      Detta även med ringare. underhållsbehov.

      Radera
    3. @Ben Dover

      Var det inte du som drev tesen att kraven bygglov ledde till att man inte beviljade bygglov för byggen med undermålig kvalitet?

      Radera
    4. Det finns en konflikt mellan energisnåla hus och hus som står länge. En energisnål konstruktion, luft- och regntät kräver mycket mer omsorg för att stå länge än hus där man slösar med värme och accepterar lite drag. Det är på intet vis omöjligt man kräver mer omsorg vid byggandet och en förståelse från de som bygger.


      Ett bra exempel är mitt gamla badrum jag gjorde iordning. Lade omsorgsfullt in plast i taket för att det inte skulle läcka upp fukt på vinden. Elektrikern som sen skulle montera en lampa snittade raskt ett stort hål i den omsorgsfullt ditlagda plastfolien.

      Radera
    5. Har inte detta redan förklarats på bloggen vid något tillfälle? Kapitalism fungerar som kapitalism. Den som investerar i hyresfastigheter räknar med inkomst under lång tid och bygger därmed hållbart från början. Den som (i egenskap av byggherre) investerar i bostadsrätt räknar med en kort period att ta hem inkomster och sedan är intresset för bygget = noll. Kostnaderna får andra ta. Låter som en ganska enkel och lättförståelig kalkyl, samt ett argument för att eliminera bostadsrättandet över huvud taget.

      Radera
    6. @Anonym:

      Vad är "kvalitet"?

      Radera
    7. @Kukelikuk; det finns inte heller någon som helst möjlighet att själv undersöka budgetar eller byggkvalitet innan man pungar upp miljonerna. Förmodligen ett resultat av politiker som ligger i säng med tjära och fjädrar.

      Radera
    8. Kuckeliku: om du är seriös med förslaget att politikerna bör "reglera fram kvalitet och vettiga priser" så säger du de facto att bostadsbyggande inte ska skötas av marknaden. Är du medveten om det? Kvalitet skulle möjligen vara görbart att få till regleringar kring - om man gick tillbaka till de mycket detaljerade byggkrav som fanns tidigare (vet inte exakt när de togs bort, tror nittiotalet) - men att reglera priser dessutom går inte inom ramen för marknadsekonomi och vinstintresse.

      Radera
    9. Man kan inte reglera fram vettiga priser. Sånt försökte man med i Maos Kina och Sovjet och det gick som bekant inget vidare.
      En väl fungerande marknad löser problemet.

      Radera
  6. Det är helt rätt att livslängden kortas och det är bara fånigt att kritisera och moralisera om. Samhället kollapsar omkring 2050 och då behövs nästan inga byggnader i de förtätade områden där de aktuella byggnaderna finns. En hög kvalitet är kapitalförstöring. Kortsiktigheten reglerar sig automatiskt utan att man tänker på det. Kortsiktighet på en mängd samhällsområden gör förövrigt att välståndet hänger med bra. Och att fallet blir brantare när det kommer.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Samhället kollapsar omkring 2050" Källa på det?

      Radera
    2. Min forskning inom naturresursernas fördyring visar detta. Det är cirka 5 procent om året, realt naturligtvis. Sedan 2000 har de dubblas och gett en naturresurskris, som pk-folket och dess spretiga anhang kallar en finanskris. På 40 år fås en 7-dubbling och en kritiskt hög andel av BNP, om inte tidigare. Inget speciellt talar för att utvecklingen kommer att brytas. Det är svårt att se hur dagens struktur kan finnas kvar med bara rester. Till detta kan läggas en allmänt sämre avkastning på komplexitetens ökning.

      Att det här landet är överbefolkat ger nog problem om bara 20 år och några naturresurskriser till, när tillförseln från utlandet minskar kraftigt, liksom världshanden. När det närmar sig slutet för de politiskt korrekta kommer vissa att hoppa av för sin egen säkerhet. På mikronivån är det svårt att se någon stabiliserande botten i fallet. Bara resterna bildar en ny bas i en ny tid. Min forskning är ganska unik men inte speciellt märkvärdig.

      Om man tittar på börsens värde, vilket naturligtvis är sekundärt, så har den under samma tid minskat ungefär lika mycket som utvinningen har fördyrats. Detta fås om man tar OMXS30 och bakar in inflation, befolkningsökning och ett antagande att börsvärdet påverkas 8 gånger reporäntans förändring. En räntehöjning exempelvis 2 procent och mindre QE och annat i världen sänker börsen 16 procent. Fallet i Stockholm har varit 4-5 procent årligen och ungefär lika stort före och efter 2007. Och ungefär lika stort internationellt efter 2007.

      En annan sekundär effekt är en kortsiktighet i hela samhället inom mindre industriproduktion, mindre investeringar, mindre byggande (kanske sämre kvalitet också), mer lågprisimport inom livsmedel och prylar, mindre militära kostnader, lägre skattetryck, mindre bidrag, mer konkurrens, slimmade organisationer med mera. Välståndet har därför inte direkt fallit, av den relativt lilla fördyringen.

      En tredje sekundär effekt finns inom folks mentala hälsa, speciellt bland yngre. Det som tog miljontals år att bilda i människans huvud bryts ner på nolltid och kommer ut som bland annat vuxen-ADHD. Det är alltså mer eller mindre reserver i systemet som utnyttjas innan det permanenta fallet kommer och då snabbt. Felmarginalen för det här landets bortgång kanske är -10/+20 år. Ungefär som en människa har en viss tid så man räkna ut den för hela apparaten. Men vissa länder kommer att isolera sig och klara sig mycket längre. Bäst går det kanske för de fullständigt efterblivna som bor i en hydda i Afrika.

      Radera
    3. Urban Persson - Jag kom fram till samma slutsats; de allra fattigaste i u-länder är de som kommer överleva bäst när det moderna samhället kollapsar. Vi är beroende av olja, el och infrastruktur, inte de.

      Radera
    4. Från denna lilla detalj kan dra en slutsats att biståndet bör läggas ner.

      Radera
    5. Exakt, ju mer vi hjälper de att få ett modernt samhälle, desto mer sårbara blir de när tillförseln av olja och el stannar av inom ett par decennier.

      Min hypotes är att systemet är i princip binärt, antingen rullar det på eller så gör det inte det.. när vi nått en kritisk punt så kollapsar det fort och endast en liten procent av samhället kommer kunna behålla den livsstil som är normen idag i Sverige.

      Radera
    6. @Urban, källa på din forskning? F.Ö blir det fel om du bara tittar på OMXS30 som, oavsett tillväxt på börsföretag och därmed ökat totalvärde på börsen, bara innehåller 30 företag. Reglerna för att åka in/ut är också konstruerade så att de är 'sega', dvs företag som borde åka ut och andra som borde åka in stoppas av reglerna.

      Radera
    7. Vitaliebrodern, min forskning och dess logik är källan.

      Ämnet är tabu för makthavarna och speciellt i det här landet. LKAB har haft ökade reala kostnader 7 procent om året sedan år 2000. Förra året var ökningen bara cirka 2 procent och det beror nog på att företaget skärpte till sig med fallande malmpris och vinst. En sådan effekt i ett företag är ju normal. Siffran 7 procent inkluderar pelletstillverkning och frakter med järnväg och fartyg så kostnaderna i själva gruvverksamheten har nog ökat mer. Företaget har ingen information om detta och saken döljs maximalt i årsredovisningarna. Ton och kronor nämna aldrig samtidigt. Men det är desto mer detaljer och babbel om koldioxid och vad bra företaget är för miljön.

      Inte heller ansvarig myndighet SGU har någon kostnadsinformation med tidsserier. Journalisterna rapporterar företagets vinster och investeringar och gör allt för att göra det en framgångshistoria och myterna sprids. Eftersom vinsterna sedan år 2000 har blivit betydande så har vissa andra företag haft än större kostnadsökningar. Mina studier mer allmänt i världen inom den fallande produktiviteten med en allt större åtgång av energi, material, arbete och kapital per ton inom allt ändligt och mina uträkningar om vad det leder till är förstås än mer tabubelagt för makthavarna.

      Inom den så kallade finanskrisen sprids också myter. OMXS30 och börsens totala värde toppade tidigare i år och den tidigare toppen 2007 var också nästan samtidigt. Så dessa värden följer varandra parallellt. Det finns också värden i svenska och utländska onoterade företag och i utländskt ägda företag noterade i andra änder. Detta är inom felmarginalen. Vad jag vet finns det ingen trend. Jag har inte inkluderat att värdet på bankerna i OMXS30 har utvecklats mycket bättre än de övriga 26 företagen sedan 2000. Bankerna har ju ingen riktig produktion och deras värde är i princip en pappersgrej och de borde kanske räknas bort. Jag tror inte att reglerna för vilka företag som åker in och ut varje år har någon betydelse.

      Radera
    8. @Urban Persson

      Min erfarenhet av din forskning och dess logik är att du cherrypickar data och extrapolerar - iaf ifall man går på de argument som du framför...

      Radera
  7. Kan någon kunnig förklara vad som menas med att husen "inte byggda för att stå mer än 25 år."? Kommer spikar/skruvar lösas upp, teglet vittra sönder, husgrunden sjunka ner i ett slukhål? Och hur ser huset ut om 20 år, är allt fortfarande bra då?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Se inlägg kl 11:11.
      Ja dumma konstruktioner som enstegstätade fasader, dessa idiotiska omlåtttak som kräver tätning med fogmassor och är känsliga för slagregn, diskbänkar i exklusiva trämaterial m.m.

      Radera
    2. Inlägg kl 11:11 var ju den jag ställde frågan i ;)
      Husen kommer alltså stå kvar om 25 år och som tidigare kräva underhåll innan det. Finns det några hus som är underhållsfria de första 25 åren?

      Idag bygger väl ingen med enstegstätade fasader, det problemet tycker jag bloggägaren har lyft upp bra.

      Hur kommer det att bli med dagens gjutna plattor med alla dess rör? Hur länge beräknas dessa rör hålla? Det måste bli en jobbig renovering i framtiden.

      Radera
  8. Jag trodde vi hade lagt problemet med konkursade BRF:er bakom oss, men när jag sökte efter hyresfastigheter för en tid sedan så hade jag fallit av stolen (om jag inte läst cornu).

    Jag hittade en som såldes av kronofogden, iofs inget konstigt med det (varför skulle det inte förekomma att hyresfastigheter utmäts?) utan det som var anmärkningsvärt var att det stod att huset innehöll bostadsrätter. Så antingen rörde det sig om en BRF som hamnat hos kronofogden eller så var det "bara" så att BRF:en inte ägde "sin egen" kåk.

    Frågan är om vi kommer se en framtid med konkursade BRF:er - folk som har köpt sin bostad för att i slutänden bli "simpla" hyresgäster.

    SvaraRadera
  9. Kan någon förklara för en utlänning hur ni bygger hus i Sverige som bara håller i max 25 år. Är det de platta taken och enstegs tätade fasaderna som är boven i dramat. Jag följer med stort intresse programmet "Husdrömmar" som kan ses på Svt 1 varje måndag och kan efter några avsnitt konstatera att brutna tak med ordentlig takfot tydligen inte är inne just nu. Bygger man som i programmet i vårt klimat så bäddar man för problem. När upphörde förnuftet att råda?

    SvaraRadera
    Svar
    1. 'Husdrömmar' -byggena är inte typiska problemhus. De byggs av de som ska bo i dem och därtill av intresserade och någorlunda insatta personer. Problemen är när byggbolag fabricerar snabbyggda 'McMansions' som helst ska stå utan problem de första tio åren, så att ansvaret för eventuella fel faller bort. Därefter är det fritt fram att rasa ihop. Takfot eller ej? Inte allena saliggörande, traditionella skånska tegelhus byggs med obefintlig takfot, inga problem med det.

      Radera
    2. Det har dock sadeltak på runt 40 grader.

      Radera
    3. Men ingen takfot, som förnuftet kräver i detta klimat.

      Radera
  10. Hej kan bekräfta detta. För bara fem år sedan så byggdes borätter med högre standard än hyreslgh, men nu är borätter samma billiga ytskick som hyreslgh. exemvil kösksskivor av laminerade spånskivor istället för äkta trä, m.m. Allt i jakt på $$$ såklart

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tror att staten bör gå in och starta ett byggbolag som bygger goda bostäder utan att vinstmarginalen behöver vara 33%. Då måste de andra bolagen följa efter.

      Radera
    2. Problemet är väl om staten bygger bostäder att slöseri och ineffektivitet snabbt äter upp de där 33%.

      Radera
    3. @Gurkan, varför ska staten bygga bostäder? Blev miljonprojekten så fantastiskt bra projektstyrda att du nu vill du upprepa framgången?

      Radera
    4. Miljonprogrammet byggdes 1965-75 och har stått sig bra, det är inte förrän nyligen som underhållet blivit en fråga. Rätt mycket bättre än hus som håller i 25 år, eller hur?

      Radera
    5. Hyresrätter har alltid, även nu, byggts med mycket högre kvalitet än borätter, inte avseende ytskikt, men det där betyder något, t.ex. stomme, tak ytskikt i trapphus t.ex.

      Radera
    6. @Vitaliebrodern
      Att det ser ut som det gör i 60 och 70 tals områdena är mer en fråga om trender i arkitekturen. Under denna tid skulle gång och fordonstrafik vara separeade från varandra. Detta vet vi idag skapade otrygga områden. Det har inget med huruvida staten är byggherre eller ej.

      Radera
  11. Grymt bra artikelserie av SvD :)

    SvaraRadera
  12. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  13. Knapphändiga underhållsplaner och "konstiga" (som skjuter kostnader på framtiden) avskrivningsregler är två saker inom bostadsmarknaden som tydligt visar vår vilja att inte ta kostnader idag, som rätteligen borde tas idag. Ni känner kanske igen mönster från ett annat område? Rätt gissat: miljöområdet. Men nu ser det ut som en faktor håller på att rättas till, avskrivningsreglerna inom bostadsmarknaden. Är rätt lämpligt att skriva av i samma takt som värdeminskningen....

    SvaraRadera
  14. Det är tragiskt att så många inte vaknat upp förrän nu angående BRFs ekonomiska planer. Sen så får SVD äran för det med..... trots att folk som dig samt merparten av dina läsare vart medvetna om det hur länge som helst. Frågan är om det kommer gå 10 år till innan politiker gör nåt åt saken, för i denna bransch så funkar inte "marknaden".

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...