2014-03-14 07:36

Mäklare: BR-marknaden är överhettad

Fick ett mail från en påstådd mäklare i en mellanstor svensk stad. Vederbörande gör bedömningen att bostadsrättsmarknaden i staden tappat all sans och balans och att det handlar om en spekulationsbubbla.


I vissa områden ska bostadsrättspriserna stigit uppåt 30% det senaste året, och budgivningarna drar upp priserna något enormt. Mycket tacksamt att jobba som mäklare i den situationen.

Den förmodade mäklaren konstaterar dock att enligt hyresvärdar i staden, så finns det nu gott om attraktiva hyresrätter att hyra. Någon bostadsbrist existerar inte alls i denna mellanstora svenska stad. Ändå skenar alltså priserna upp mot 30%. Mäklarens uppfattning är att folk heller vill ha en bostadsrätt på orten, då de vet (=tror sig veta säkert) att de kan sälja den avsevärt dyrare senare.

Kort sagt en spekulationsbubbla.

Uppgifterna är inte verifierade av tredje part och tipsande mäklare höll sig väldigt anonym av förklarliga skäl. Stämmer uppgifterna så är det intressant och i linje med att jag tidigare skrivit att vi verkar gå in i bostadsbubblans maniska fas. Vilket visserligen kommer driva upp bostadspriserna ännu mer under året, eller åtminstone våren, men vi är i så fall i den sista slutfasen av marknadsbubblans utveckling.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

81 kommentarer:

  1. Relaterat så handlade Plus igår på SVT bla om en BR-säljare som lyckats belåna sin lgh (på Valhallavägen i STHLM) betydligt högre än vad den sen såldes för. Det blev en jäkla soppa.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag såg lite snabbt.

      Enligt säljaren så hade han blivit lovad av banken att mellanskillnaden mellan köpepenningen och lånen skulle efterskänkas. :)

      Radera
    2. Såg också. Mäklaren trodde alltså på säljaren som menade på att banken skulle vara helt ok med att göra en kreditförlust på drygt 10 %. HA. HA. HA. Samtidigt som handpenningen inte deponerades på ett klientmedelskonto fram till tillträdet, utan istället gick direkt till säljaren.

      Nu skrattar jag inte längre. Nu gråter jag över mäklarens inkompetens.

      Radera
    3. Nu såg jag aldrig detta själv, men är det inte vanligt att mäklaren betalar ut handpenningen långt innan själva tillträdet till det sålda boendet sker? Senast när jag själv sålde en bostad så fick jag handpenningen så fort som medlemskapet för köparen var klart.
      Det dåliga i det hela var väl att inte mäklaren kontrollerade hur mycket bostaden var pantsatt med innan handpenningen betalades till säljaren.

      Radera
  2. Bubbelvarning alltså.
    Så även i Spelbolag och Bitcoin.
    Vet många som inte köper BR idag eftersom de avvaktar bubblans bristande.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @oppti

      Spelbolag? För att få det till bubbla så måste man räkna in att folk inte kommer spela lika mycket i framtiden för som det ser ut i dag så verkar t.ex. Betson vara ganska rimligt värderat - P/E på 16.65 och direktavkastning på 4.39%. Består de siffrorna så är det en aktie som man kan köpa och hålla. Kanske Betson är ett undantag, men jag tror inte det...

      Radera
    2. Jag tror han syftar på King som gjort iphone appen Candy Crash Saga och är på väg att börsnoteras till ett börsvärde av 50 miljarder kr.

      Radera
    3. @Alex

      Jo, de har ju inte lika klockren affärsmodell som betson såvitt jag kan se. Någon sa i samband med IT-bubblan att om man behöver förklara affärsmodellen så har man nog ingen (hållbar) sådan...

      Radera
  3. Det skulle vara intressant att få veta vilken stad det rör sig om. Bor själv i en mellanstor stad där priserna på Hemnet ser ut att ha tappat all rim och reson, men där bostäderna ligger till försäljning väldigt länge.

    SvaraRadera
  4. Jag kanske har fel, men iaf i stockholm tar det allt längre tid att sälja objekten trots lågt utbud och jag har pratat med en mäklare som aldrig har varit med om att ha haft det så lugnt som under det senaste halvåret. Jag är inte förvånad att priserna på mindre orter börjar dra i väg nu. Det brukar lätt bli så när det börjar bli en lugnare marknad på de större orterna. Man får tänka på att ute på de mindre orterna så får man betydligt mycket mer bostad för pengarna. Skillnaden på löner mellan t ex stockholm och mindre orter är inte så stor.
    Jag tycker det inte är så konstigt att det stiger kraftigt på mindre orter. Om det stiger 30% på mindre orter så kan motsvara 5% ökning på Söder om man ska räkna antal hundra tusen kronor.
    Men jag håller med om att det definitivt har blivit en bubbla.

    SvaraRadera
    Svar
    1. På mindre order borde bostadsrätter i princip inte kosta mer än byggkostnaden eftersom det finns gott om mark där. I många delar av Norrland är det t.om. billigare att köpa en villa än att bygga nytt.

      Radera
    2. På många mindre orter ger det väl rejält med utrymme att stiga om det ska upp i nyproduktionskostnaden. När det väl börjar byggas en del nytt på mindre orter så framstår de äldre fastigheterna som billiga. Det är ofta då som priset stiger på de äldre bostäderna.
      Det ska vara billigare att köpa gammalt hus jämfört med nytt, men det får förstås inte skilja för mycket eftersom det då leder till att ingen tycker det är värt att bygga. Jag har en god vän som har släkt i Norrland. Detta hus är värt löjligt lite pga marknaden där. Detta medför att ingen vill bygga nytt där och att många hus är fallfärdiga. I stället för att renovera upp huset så flyttar man i stället in ett nytt hus o överger det gamla. Kanske t o m har flera hus i fall det är svårt att sälja

      Radera
  5. Wow, tänk om vi har en manifest sprucken bubbla i hyfsat god tid inför valrörelsen. Typ försommar. Det kan bli spännande.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Avon Barksdale

      Med tanke på att det inte går så snabbt på bostadsmarknaden så skulle det verkligen bli intressant med tanke på att frågan är föremål för tolkning - och då framförallt konsekvenserna av den. Vi kommer ju bara på sin höjd se sprickor i fasaden - något man ju kan fixa med lite färg eller rök och spegar...

      Vi hade ju den situationen i valet 1991 där bolgarna hävdade att vi hade en överhettad ekonomi och sossarna kontrade med att det inte fanns ett moln på himmlen.

      Radera
    2. Jo men exakt, beror på vilken verklighetsbeskrivning oppositionen väljer att köra i valrörelsen, inget tyder hittills på att de ska köra på bubbel/kris-spåret dock, de planerar nog att fokusera på misslyckandet i skolpolitiken, jobben (i bestämd form) och gamla vanliga (gäsp) säkra kort. Men hinner problemen bli tillräckligt uppenbara kanske. De gör väl en taktisk bedöming där, man blir ju inte bara poppis av att påtala problem under uppsegling även om fördelarna då blir att själv kunna försvara sej sen när skiten träffar fläkten genom att ha visat probleminsikt innan de satt vid regeringsmakt och lät det hända... Jag tror de har råd att ta den risken frågan är vad deras valstrateger tänker..

      Radera
    3. @Avon Barksdale

      Om jag inte missminner mig så hade redan bubblan spruckit vid valet '91 - problemen blev ju uppenbara först '92, enligt teorin som framförts blir problemen med en sprucken bubbla uppenbara först två år senare. Eftersom denna fördröjning kan oppositionen välja att varna för konsekvenserna i mening att neutralisera sittande regerings framgångsrika ekonomiska politik - det var ju ungefär detta som framfördes i valet '91.

      Radera
    4. Tillägg: oppositionen kan också väga den eventuella apparenta framgången med förd ekonomisk politik mot dess svagheter. Eller så är inte den förda ekonomiska politiken så apparent framgångsrik (och då behöver inte oppositionen vifta bort det kortet).

      Radera
  6. Bor i en liten kommun med perfekt placering. Tåget går rakt igenom och vi har nära till flertalet stora städer, bland annat 20 minuter till Malmö och den pendlingsmöjlighet det medför.

    Här är mest villor samt lägenheter byggda via Miljonprogrammet. Ligger i princip aldrig någon bostadsrätt ute till salu här och när de väl säljs så är det ganska billigt i jämförelse. Gav under miljonen för 116 kvadrat radhus, nyrenoverad, två våningar och bra planlösning. Ca 7-8 minuter från tågstationen.

    Må vara partisk, men har otroligt svårt att tro att bostadsrättspriserna kan gå ner mycket här.
    (Var dock smart och har betalat av lånen, och sett till att föreningen har lån som inte är höga).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det du beskriver är ett utmärkt exempel på god ekonomisk hushållning. Tittar man på Stockholmsregionen, Jönköping, Uppsala, Göteborg så drivs priserna upp för att folk vill bo centralt och slippa pendla. Skulle folk välja att ha 1 timmes restid till jobbet kan väldigt många bo för kanske 1/4 del av priset i centrala städer.

      Enköping är ett bra exempel, just nu ligger en 4:rummare på 96,5 kvm för 1 250 000 kr ute. Den är 200 m från tågstationen centralt. månadsavgiften är 3 975 k.

      Tåget tar ca 40 - 50 minuter in till Stockholm C. Bilen tar ca 50 m till Stockholm C.
      Motsvarande lägenhet i Uppsala går på ca 3 miljoner. Stockholm ca 8 miljoner.

      Bor du i Haninge har du lika lång tid att åka in till Stockholm som om du bor i Enköping, och du sparar 2 miljoner, minst. Enköping är för övrigt en väldigt trevlig sommarstad.

      Det är väldigt skev bomarknad

      Radera
    2. Ja, faktiskt har jag på sistone konstaterat detsamma om " Sveriges närmaste stad".
      Speciellt stadsgropen är ju härlig.( Peab!)
      Statsarkitektens 19 hål... Ja, han spelar ju golf.
      Tack och lov har man renoverat sin gamle läkares hus.
      Det är Ernst Westerlunds minne värt.

      Radera
    3. Vi köpte vår fyra på 92 kvm i Västerhaninge för under miljonen. Avgift: 5592 kr/mån. Stabil och välskött förening, bildad sent 60-tal. Fasadbyte 2008 och stambyte 2012. Dörr till dörr, med buss, pendel och 15 min promenad, tar det mig 65 min till jobbet. Det går att hitta BR till rimliga priser även i Sthlms län.

      Radera
    4. skepparn,

      ja, Ernst Westerlund verkar ha varit något extra. Påminner faktiskt om den amerikanske psykiatrikern och hypnotisören Milton H Erickson i sin gärning (eller snarare tvärtom eftersom Westerlund föddes tidigare).

      Radera
    5. @EXC

      Får gratulera, men du får slänga på virtuell en miljon till för din månadshyra för att jämföras med Enköping. Som du säger är det rimlig kostnad och du hittade den i Stockholm om man vill bo där.

      Radera
    6. I Haninge kan du också få en fyra för dryga miljonen... Vad sägs om ett radhus på 116 kvm 10 minuters promenad från pendeltåget som tar dig till centralen på 26 minuter, för 1.1 miljoner?

      Pendeltåget går dessutom väldigt mycket oftare än tågen till/från Enköping...

      Folk verkar tro att lägenheter kostar 70000/kvm i hela "Stockholm", när det egentligen bara är delar av innerstan som har sådana priser... Många förorter har faktiskt priser jämförbara med orter som Enköping, och är betydligt pendlingsvänligare, om man nu nödvändigtvis måste jobba i Stockholm...

      Radera
    7. Unknown 11:01: Med det resonemanget (1500 kr motsvarar 1 miljon i lån, till dagens extremt låga ränta) så skulle det vara ekonomiskt sundare att låna 5 miljoner för att köpa en bostad (om vi antar att den ligger i en förening med 0 i avgift, vilket existerar) än att hyra en för 8000/månad...

      Radera
  7. Hypotes, villor säljs inte lika ofta som bostadsrätter.

    Bostadsrättsägarna har spekulationscirkulerad mellan varandra upp till en prisnivå där det snart inte ryms mer inom ramen för disponibel inkomst.

    En villaägares disponibla inkomst läggs mer på fastigheten än en bostadsrättsägares alltså är villaägarna köpstarkare än bostadsrättsägare.

    Vid ett läge där det blir köparens marknad är det därför möjligt för en villaägare att ta en mindre förlust på villa och flytta till bostadsrätt då dess övriga kostnader minskar (man byter t.ex. ut bilkostnad och elkostnad mot 1 miljon i bolån som löses mot checkkredit) medans en bostadsrättsägare inte har några alternativ att växla ekonomin på annat sätt än att gå ner i boyta.

    Ökad delta mellan bostadsrätt och villa måste vara en bra indikator på spekulation.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hävstång!
      Kan det inte vara så att en villa köps och då får man hela fastigheten.
      En BR ger ett medlemsskap i en skuldsatt förening. Dvs man köper toppen av trädet. Växer trädet så blir toppen mer värdefull.

      Radera
    2. Absolut.

      Och faller trädet så är det toppen som gör längst avverkad sträcka. Vi vet också att m*a = F
      och a = v1 - v0 / t dvs ju större lägenhet och när väl raset (hastighet) börjar så kommer de att smälla mest (kraft)

      Däremot ser jag villor som ett bundet kapital vars pris utvecklas efter disponibel inkomst minus diverse utgifter som bilägande och det kommer alltid finnas köpare som drömmer om en villa och är beredda att lägga ut sin disponibla inkomst på en.

      Radera
    3. Oppti, jag svarade på din särbarnskommentar med tre frågor som jag gärna skulle vilja veta hur du svarar på dem? tack.

      Radera
  8. Kika på nybygget vid liljeholmen. JM, Marievik.
    4,8 mkr för en två på 63 kvm!
    14 tkr i månaden Utan amortering (!) hamnar man på och då måste man ändå kunna lägga 722 tkr ur egen ficka. Med amortering på 100 år är vi uppe på 19 tkr i månaden.
    Med ett lån på även dessa 722 tkr (på 10 år) hamnar vi på runt 23 tkr FÖR EN TVÅA!
    Galenskap...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Dessutom en nybyggd förening med fantasiavgift baserad på progressiv avskrivning...

      Radera
    2. 76 kSEK /kvm är inte sinnesjukt. Något högt med tanke på att den ligger utanför tullarna.
      Sinnessjukt är när något är utöver förmåga att förstå för normalbegåvade.

      Det krävs nog däremot en normalbegåvade för att sänka 14 kSEK i månaden på den typ av fastighet.

      Radera
    3. Plassa -då har du ändå inte räknat med föreningens skulder, dessa är troligen på drygt 1 miljon, då hamnar vi på 100,000 kr/kvm för en lägenhet utanför tullarna.

      Radera
  9. Det skulle kunna handla om t.ex Borås där 3:or säljs för 2.3 MKr & 4000 kr / mån.

    Du läste rätt: Borås.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Pratar vi nyproduktion eller generellt? Borås låter lite som... Hammarkullen

      Radera
    2. Här är ett exempel på icke nyproducerat: http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-3rum-centrum-boras-kommun-lilla-brogatan-38-5699532

      Boråsare vill gärna bo centralt vilket syns på priserna. Dock ter det sig en smula komiskt då "centrum" är så litet att priset på en 3:a kan sjunka dryga miljonen medelst en kort promenad.

      Radera
    3. För tio år sedan kostade BR i Borås några tusen kr/kvm, och för tjugo år sedan efter kraschen var man glad om någon tog över ens bostadsrätt.
      Det enda vi vet är att historien upprepar sig...

      Radera
  10. 4,8 Mkr för en tvåa på 63 kvm ?

    Dessutom 14 tkr i avgift oj vilket pris

    SvaraRadera
  11. MartinS, Nej, han syftade på att månadsavgiften + räntor, dvs "totala månadskostnaden" blir 14 tkr i månaden om man inte amorterar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Dvs om man Hyr rakt igenom.

      Radera
    2. exakt. vansinne att en del "hyr" rakt igenom. När man väl ska sälja och köpa nytt så ångrar man inte att man har amorterat. Det är sjukt att det inte är tvång att amortera. Så var det inte strax efter kraschen på tidigt 90-tal.

      Radera
    3. Tack, så måste det vara :)

      Men amortera behöver man väl inte göra ? :)

      Radera
    4. @MarginS

      De flesta bankerna kräver amortering ner till x% idag. Du behöver inte amortera ner till 0% idag.

      Radera
    5. Vilket betyder att väldigt många struntar i att amortera eftersom det är väldigt vanligt med att man har mindre än 85% i skuldsättning på nya boendet då säkert ett flertal sedan tidigare har sålt bostad med vinst. Många boenden har hängt med i prisutvecklingen. Jag tycker det är orimligt att det är amortering ner till 85% som gäller oavsett hur mycket bostäderna har stigit i värde. Om bostadsrätterna stiger med ytterligare en miljon så lär det alla ggr rasa mer än 15% av bostadsvärdet den dagen det sker en krasch.

      Radera
    6. Alla banker jag vet kräver amortering ner till 75%

      Radera
    7. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
  12. Springer själv på visningar och varit med i en del budstrider på sistonde. Senaste visningen fick vi stå i kö för att komma in i lägenheten och sedan i kö för att komma ut. Lägenheten budades upp med över 30% från acceptpriset, jag hoppade av i god tid. Detta är dock ingen engångshändelse utan verkar ha blivit ett ganska vanligt scenario i staden. Min bedömning är att detta inte är hållbart och de som köper dessa lägenheter riskerar att gå med rejäl förlust den dag de måste sälja.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag undrar vilka människorna är som står bakom alla dessa köp?

      Är alla miljonärer eller har alla minst 40 papp i månaden? Sist jag kollade medianlön var den nästan hälften.

      Radera
    2. Ett flertal av de som köper är inte förstagångsköpare. Såvida man inte pratar om mindre bostäder så är det nog inte ovanligt att man har sålt en bostad som också har stigit i värde. Inte säkert att det blir speciellt mycket att lägga i mellan om man gör en ordentlig vinst på det man flyttar i från.

      Radera
    3. Systemet uppmuntrar också till att köpa dyrare så att man kan skjuta upp skatten.

      Radera
    4. @Marcus.

      Är det verkligen så? Man får skjuta upp reavinstskatten endast 1 gång, för att hantera skatten måste man ha en värdeökning på 22% innan man säljer och man måste öka sitt lån med 22% till nästa fastighet man flyttar till.

      (förutsatt att jag räknar rätt nu)

      Om snittbelåningen är 57% så blir flytt nr 2 (då man måste betala) en belåningsgrad med 22% på 57% som blir 69,5%.

      Nästa (tredje) flytten kräver en ökad belåning på 22% på 22% av 57% och vi hamnar på 84,8%. Gränsen för vad man får låna.

      Har man flyttat 3 gånger finns det alltså inte mer utrymme för att flytta utan att amortera, allt annat innebär ökad skuldsättning.

      Radera
    5. Var har du fått det ifrån att man bara kan skjuta upp reavinsten en gång? Den flyttar man med sig, från lägenhet till lägenhet så länge man inte gör en exit.

      Radera
    6. Det har du säkert rätt i såvida man inte kan trixa med att även skjuta upp skatten för det nya boendet och på något vis kvitta det mot den senast sålda bostaden och därmed komma undan med lite lägre skatt.

      Radera
    7. @Goti..

      Skatteverket. Säljer du din första bostad A och väljer att köpa bostad B så får du uppskjuten skatt. När du säljer bostad B och flyttar in i bostad C så måste du betala skatt på den vinst du gjorde mellan Bostad A och Bostad B. När du säljer bostad C måste du betala skatt för vinsten mellan Bostad B och Bostad C.

      Regeln för att få uppskjuten skatt har undantag, flyttar du utomlands eller folkbokför dig på en hyresfastighet måste du betala reavinsten direkt eftersom då räknas det som att du gör en vinsthemtagning.

      Har haft skatteverket efter mig i sedan 2011 i just denna fråga, får nya blanketter nu innan årets deklaration för att kräva tillbaka skatt som jag var tvungen och avlägga tidigare och skatteverket gjorde fel med en schablonbeskattning.

      Radera
    8. Jag har haft ett telefonsamtal med handläggare på skatteverket om detta och så länge man köper lägenhet C för samma pris eller dyrare än lägenhet B (och uppfyller de andra kraven) så får man ta med sig reavinsten från både A och B. Så förklarade handläggaren det iaf.

      Radera
    9. Tyvärr har jag fått erfara att inte alla handläggare har kunskap om hur skattereglerna är. Jag fick skriva ett långt brev en gång till skatteverket angående försäljning av värdepapper och förklara reglerna. Det godtog skatteverket och jag slapp betala flera hundratusen i skatt pga en handläggares fel. Har du tur får du prata med en handläggare som kan reglerna, men har du rejäl otur så har denna sagt fel till dig och när det väl kommer till kritan så måste du betala denna skatten

      Radera
    10. Uppskovet är väldigt förmånligt om man säljer till förlust. Det är den största poängen med att ha uppskov. http://www.gp.se/ekonomi/minapengar/1.1057404-kan-jag-kvitta-uppskovet-

      Radera
    11. @Got..

      Fantastiskt. Det betyder att ekorrhjulet kan snurra runt även när marknaden sätter sig med -22% så kan man sälja utan förlust.

      Lägenhet A kostar 1.000.000 varav 150.000 läggs i kontantinsats. Lånet är på 750.000
      Ägaren säljer lägenhet A för 1.500.000 och gör därmed en vinst på 500.000
      Ägaren köper lägenhet B och får därmed uppskov med reavinst 22% av 500.000 (110000)
      Ägaren säljer lägenhet B för 2.500.000 och gör därmed en vinst på 1.500.000 (1.000.000 + 500.000)
      Ägaren löper lägenhet C för 3.000.000 och får reavinst på 330.000 (1500.000 * 0,22%) uppskjuten.

      Nu spricker bostadsbubblan och ägaren måste sälja lägenhet C för 10% lägre, till priset 2700000 (3000000 * 0,9)

      Eftersom ägaren nu gör en förlust på 300.000 så blir reavinsbeskattningen 30000 (330000 - 300000)

      Ägaren köper nu lägenhet D till priset 2800000 vilket och skjuter därmed upp reavinstbeskattningen på 30000.


      Helt plötsligt har alltså ägaren sålt sin bostad till förlust och bytt upp sig till en större samtidigt som ägaren har sänkt sina lånekostnader med 200000.

      Fett NICE!

      Med andra ord, man ska byta fastighet mot samma pris som man säljer en gång om man har haft kraftig vinstökning på nuvarande fastighet. vid en krash så kvitterar man ut vinsten.

      sitter man på en fastighet som har gått upp kraftigt i värde och krashen kommer kommer man inte få samma hävstång.

      Underbart.

      Radera
    12. Hur räknar du egentligen? reavinstskattningen blir 22% av 1.2 miljoner = 264000 kr (vinst = 500000+1000000-300000).

      Eller om du så vill, 330000 för uppskjutna vinster minus 0,22*300000 för förlusten. Du kan ju inte dra av förlusten från vinstskatten, du ska dra av det från vinsten...

      Radera
    13. @tolvtrett..

      Som jag skrev, förutsatt att jag räknar rätt. Du verkar veta hur man räknar? Däremot var mitt exempel inte en vinst på 1,2 utan 1,5 MSEK. 22% på det är 330 000 SEK. Om jag då säljer till förlust av 300 000 SEK, menar du att man drar av det från skattebaserade beloppet 1,5 MSEK och inte från det skattade beloppet 330 000? Dvs. 1500000 - 330000 = 1270 000 * 22% ?
      Är det rätt uppfattat?

      Radera
    14. Du hade total vinst på 1,2 ( 1,5 i vinst minus 0,3 i förlust är 1.2). Det är inte svårare än så - hela vinsten minus hela förlusten ska beskattas. Du skjuter upp reavinsten, inte reavinstskatten.

      Radera
  13. gotitallfromyoum, jag tror Unknown har rätt i det. Anta att det blir så här. Du säljer en bostad med en miljon i vinst efter försäljning nr 1 och skjuter upp den vinstbeskattningen när du köper det nya, dyrare boendet. När sedan ännu en flytt sker så måste man skatta för boende nr 1. OM det skulle vara så att ingen vinst blir från försäljning 2 så måste all skatt betalas från försäljning nr 1. Så tolkar jag det. Men om du gör 1 miljon i vinst igen på nya bostaden kan du även skjuta upp denna och hamna i ett 0-läge om jag inte tänker fel.

    SvaraRadera
  14. Den som flyttar för andra gången kan väl "trolla" bort skatten ner, t ex om försäljning av bostad A genererade en vinst på 1 miljon som man skjuter upp skatten på när man köper boende B. Anta att Cornucopia får rätt att det blir bostadskrasch och att den nya bostaden faller med 1 miljon. Då köper man bostad C (varför inte en större bostad) och har då bytt upp sig till en större bostad utan att ha behövt betala skatt och slipper fundera på det där med den uppskjutna skatten. Sedan så är det få som bor skuldfritt, dvs det innebär att du måste låna mer ju mer skatt som går till skatteverket. Jag tror inte att man på något vis tjänar på att betala denna skatt. (som man kanske dessutom eventuellt kan slippa)

    SvaraRadera
  15. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  16. Jag gillar bevakningen, men jag gillar inte återrapportering av obekräftade uppgifter från en okänd anonym person.

    SvaraRadera
  17. Folk är skyldiga staten ca 300 miljarder i uppskjuten reavinstskatt för bostäder.
    Idag får staten in ett par miljarder kr årligen i skatt på dessa uppskov, om nästa regering istället tvingar folk att amortera av dessa uppskov på fem år så får staten in 60 miljarder kr. Och som en bonus har man lyckats döda bubblan eftersom folk får mindre pengar till bostadskasinot.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Källa:
      "Nära 600.000 svenskar har i dag fått uppskov på en tidigare reavinst. På fem år har den uppskjutna skatten närapå fördubblats till drygt 241 miljarder kronor, enligt färsk statistik från Skatteverket."
      http://www.dn.se/ekonomi/din-ekonomi/fler-uppskov-trots-nya-regler/

      Denna artikel är från 2010, så jag gissar att de uppskjutna skatterna är minst 300 miljarder kr idag, troligen över 400 miljarder. Någon som kan leta upp den faktiska siffran?

      Radera
    2. Staten får 2.27% ränta på uppskjuten skatt. Det är högre än statslåneräntan i dagsläget, så staten går plus på uppskoven om man antar att de lånar dessa pengar istället.

      Radera
    3. Staten borde behandla uppskoven som blancolån, införa amorteringskrav och ge denna siffra till kreditupplysningen. På så sätt får folk mindre låneutrymme när de ska spekulera i bostäder eftersom banken då tydligt ser att du har en skatteskuld på flera hundra tusen hos staten.

      Radera
  18. Det måste ha varit länge sedan. Se denna länk med Handelsbanken t ex http://www.handelsbanken.se/shb/INeT/IStartSv.nsf/FrameSet?OpenView&iddef=&navid=A_Finansiering&sa=/Shb/Inet/ICentSv.nsf/Default/qEB343686610B63BCC12578480030E850

    SvaraRadera
    Svar
    1. Läskunnigheten är på topp.

      se här.

      Bolånetaket är något helt annat...

      Radera
    2. ja, det gick lite väl snabbt där :-)

      Radera
  19. Vilka bostäder?? Med ett lågt eller inget utbud av obefintliga bostäder,så visst kan det bli en bubbla,men den skulle i dagsläget komma av en kraftig räntehöjning att kraven från OECD om att slopas ränte avdrag för bostäder införs.I övrigt kan bara en kraftigt ökad byggnation kunna ställa till det.
    Då det är olönsamt att bygga och äga hyresrätter,lär inte bubblan komma av ökat utbud.Utan hyresrätter ökad efterfrågan på bostadsrätter.

    SvaraRadera
  20. Hyresboende kommer att få en renässans i framtiden, när spekulations-spiralen uppåt har inverterat. Genomsnitts-köparen i dag väger definitivt in värdestegring som förutsättning för det relativt höga BR-pris som betalas - spekulationen som ett pågående förfarande är solklart! Helt enkelt därför att den latenta uthyrningsintäkten - om BR-innehavaren vill hyra ut - omöjligt täcker den totala driftskostnaden inklusive den viktiga alternativa räntan på upparbetat kapitalvärde (kontantinsats, värdeökning). Dagens köpare/ägare utgår från att pågående driftsunderskott skall kompenseras i slutänden genom en kapital-realisationsvinst/värdestegring. I t ex Stockholm är vi nere på svindlande låga 3% el mindre: D v s fullt marknadsmässig hyresintäkt som andel av bostadens hela saluvärde är extremt utmagrad jämfört med tvåtusen års genomsnitt som ligger på 7,5% i världen (!!!) En bättre temperaturmätare på galet värderade priser finns inte enligt min mening. Men visst kan "uthyrning-underskotts-värderingen" bli ännu värre innan det vänder. Men när det vänt på allvar, så slår pendeln erfarenhetsmässigt hela vägen till det extrema på andra sidan; d v s det blir riktigt billigt att köpa o äga i stället för att hyra.

    Den som räknar ordentligt med samtliga driftskostnader på sitt ägar-bostads-kapital, inser att det blivit "snuskigt billigt" för dem som väljer att hyra motsvarande boende i andra hand - utifrån dagens ägare-salu-priser. I synnerhet när ägaren väger in den ekonomiska risken för att förlora kapital = värdeminskning. Därmed inte sagt att hyrorna i Stockholm är låga i absoluta kronor - för de kan vara 4-dubbelt högre jämfört med en småstad, Men fortfarande är det 4-dubbla "snuskigt billigt" jämfört med att köpa och ikläda sig risken på dessa divergens-nivåer i miljonkapital-slukande ägande på samma plats. Se upp!

    SvaraRadera
  21. Har nyligen sålt BR i Uppsala och upplever att priserna gjort ett litet hopp efter årsskiftet (åtminstone på 3or med låga avgifter). Här verkar det dock delvis bero på att det vid varje tidpunkt finns relativt få objekt finns ute till försäljning.

    SvaraRadera
  22. Cisco Kid: Man har vidtagit åtgärde. Det började 2001 när hyrenämnden lät fastihghetsägaren höja hyran från 1920 års basnivå, till 2001s. Sen kom Odell, alltid denne Odell.
    Och ännu sitter gamla NEK-ruvar och tror att det är som det var när de var nybakade, ja, före 90% av dem bytte matrialism, bort med röd matrialism, in med blå.

    Så hyrorna kommer att gå upp upp upp. Tyvärr så måste vi skylla sossarna för detta, genom sin invadringspolitik och sin vilja att ha politisk makt med polare över saker så kan ngt hända, annars hade det inte funkat,. vem skulle betala om politikerna inte fick ett dyft från folkets bostadsstiftelse?

    SvaraRadera
  23. Nu bara jag spekulerar här. Men jag bor i Trollhättan. Sedan vi fick dubbelspår här(=35min till göteborg), har priserna stigit rejält! När jag började leta bostadsrätt för ca 1,5 år sedan var en lägenhet för 10k kvadratmetern dyrt för mig. Nu börjar lägenheterna på 12k per kvm och priserna bara fortsätter att stiga. Alla tror på att priserna fortsätter upp till Alingsåspriser. Visserligen inte omöjligt. Men väldigt skev marknad pga spekulation här skulle jag vilja påstå i alla fall.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan det vettigt för dig att köpa på den nya högre nivån? Du måste bemöda dig med att först jämföra vad ägandets samtliga driftkostnader blir per månad - jämfört med vad du skulle behöva betala i hyra för motsvarande sorts bostad.

      I Stockholm har det blivit oerhört prisvärt = klart billigare att hyra i andra hand än att äga samma sorts bostad. Det mönstret återfinner man över hela Sverige i dag - så min gissning är att hyrd bostad vinner din kostnads-jämförelse.

      Varför köps det då t ex så många BR:er idag, när totala driftskostnader inkl den viktiga kapital-värdeminskningsrisken räknas in?

      Svar:
      Därför att folk medvetet eller omedvetet kalkylerar med att de skall kunna få göra en värdestegringsvinst på sin bostad från nuvarande relativt uppskruvade = dyra nivå samt att man dessutom lyckas komma i hamn med en tillräckligt stor vinst i slutänden - annars har man inte fått täckning för sina alltför höga driftkostnader jämfört med hyrande av motsvarande bostadstyp.

      Slutsats:
      Pågående spekulation = risktagande är en utbredd företeelse idag! Är du beredd att riska dina egna och / eller skuldsatta pengar i förhoppning om att få göra en högst osäker vinst? Oddsen har aldrig tidigare i Sverige varit sämre än idag - till nackdel för ägandet och till fördel för hyrande (!!!) Driftkostnads-gapet mellan ägande och hyrande har stängts som en löpeld på marknad efter marknad i hela världen; senast ser det ut som att Norge har inlett sin återgång. För att generellt återgå till det genomsnittligt procentuella driftkostnads-priset på ägande vs hyrande i Sverige, så erfordras en dryg halvering av salupriserna eller en fördubbling av de helt fria marknadshyrorna. All historisk erfarenhet över världen visar att nödvändig justering till det genomsnittliga värdet sker på salupriserna, som således går ner, medan de fria hyrespriserna i kronor kan förväntas hålla sig relativt stabila.

      Nedjusteringen av salupriserna brukar bli överdrivet stor innan korrektionen är klar - så att det i stället blivit extremt prisvärt att köpa och äga i s f att hyra! Den kan ta sina år innan vi är där, men det kan även gå relativt fort. Utlösande orsak till prisfall är omöjligt att veta. Det vimlar historiskt av olika sorts händelser som utlöst prisfall på bostäder. Se upp!

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...