Cornucopia?

2014-03-11 20:12

"En tusenlapp på månadsavgiften så ryker över 500 000 på priset"

Schibsted/SVD:s Jacob Bursell ringde mig tidigare idag angående de e-brev från JM:s ekonomichef som regeringskansliet i enlighet med offentlighetsprincipen lämnat ut och en artikel om dessa brev finns nu ute hos SvD. Jag är citerad i artikeln och kanske kan reda ut vad jag avser.


Citat lyder: 
"Det här handlar om att pressa ned kostnader för att sälja till högsta pris. Lägger man på en tusenlapp till månadsavgiften så ryker över 500 000 på försäljningspriset, säger Lars Wilderäng, skribent på den egna bloggen Cornucopia."
Resonemanget här är att de flesta idag verkar se det som att de hyr sin bostad från banken och tittar bara på månadskostnaden. Allt annat lika innebär därmed en tusenlapp i höjd avgift i föreningen att man måste sänka priset på lägenheten med en halv miljon.

Uträkningen förutsätter ränteavdrag på 30% på en ränta på 3% och ser ut som följer: 12*1000/(0.03*0.7) = 571 428:- SEK. 500 000:- är ett lagom fint överslag.

Det är klart att byggbolagen får fullständig panik över detta, då korrekta avskrivningar i många fall rent av kan ge både 2000:- och 3000:- i höjd månadavgift till föreningen och alltså se över miljonen i sänkta priser på lägenheterna.

Som konstaterats här på bloggen är progressiva avskrivningar rent lurendrejeri. Dessutom är linjära avskrivningar inte nog i sig, eftersom skenande byggkostnader och det omfattande dolda byggfusket kan göra att det där stambytet om 30-50 år kan kosta mer än hela huset kostade att bygga. Tvärt om bör avskrivningarna kanske ner till 20 - 30 år för att hantera speciellt de nyare fuskbyggena inom nybyggda bostadsrättsföreningar det senaste dryga decenniet. Som bekant har många nya bostadsrättshus en livslängd på 25 år.

Tillägg: Jag har inget problem med att SvD lånar ämnet från mig. Trots allt refererar de, som sig bör till mig, och frågan är viktig och förtjänar uppmärksamhet. SvD har även publicerat hela PDF-filen med e-breven från regeringskansliet, medan jag klippte ut godsakerna i tidigare inlägg.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

84 kommentarer:

  1. Kanske är korkad men kan någon förklara den fundamentala skillnaden i hur till exempel en bil bör skrivas av mot hur ett hus ska. På en ny bil är det inte heller några reparationer/utgifter de första åren. Sedan stiger de för båda med stigande ålder.
    Kruxet kanske är att man förväntar sig att den förväntade värdeökningen tar hand avskrivningen. Så har skett sedan länge(mer än 40-50 år gissar jag) i storstadsområdena. Har värdet dubbats efter 20 år kan man jämföra det med en 50 procentig amortering.
    Hur som, mycket bra av Cornu att gräva fram breven. Imponerande. Och rimligen otroligt genant för byggbolag och bostadsministern. Snacka om varbölder.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Man köper bilen kontant, helst demo eller bagnad. Beräknad livslängd är 5-10 år. Om 5 år kostar liknande bil x kr, du måste nu spara x kr för att ha råd att köpa en bil om 5 år.

      Har du lånat måste du också se till att bilen är avbetald till dess, så du kan ta ett lån igen om 5 år och göda banken (om de behagar låna ut till dig då)

      Radera
    2. @Riga

      Progressiva avskrivningar är alltid dåligt, oavsett tillgångsslag, av precis samma anledning som ett sk adjustable-rate subprimelån med initial "teaser period". Det lockar till överkonsumtion eftersom den initiala kostnaden är förföriskt låg, gör "marknaden" svår att överblicka och när väl smällen sen kommer blir konsekvenserna onödigt obehagliga samtidigt som fler än de direkt inblandade drabbas. Subprimelånen ledde som bekant till finanskrisen, inte sådär jättekul, och progressiva avskrivningar kommer leda till att bostadsrättsföreningar inte har några medel att betala för underhåll/renoveringar eftersom man inte amorterat i tillräcklig grad. I kombination med förkortad livslängd på fastigheter vilket ägarna uppenbarligen inte känner till blir det hela än värre.

      Radera
    3. Tillägg: Så länge fastighetspriserna stiger tillräckligt många procent per år uppstår givetvis inga problem precis som du skriver.

      Radera
    4. Det är extra roligt med kombinationen progressiva avskrivningar, belåning i föreningen utan amortering, fett privat lån amorteringsfritt och riktig låg ränta initialt.

      Här har vi subprime i kvadrat eller kubik eller?

      Radera
    5. Svenska bomarknaden är så pumpad att det inte ens krävs en black swan för att smälla bubblan - bara det att vi går till ett normalläge:

      -Linjära avskrivningar ger 10-50% nedgång beroende på förening
      -Amorteringskrav ger 30-50% nedgång på dyrare objekt
      -Dubblad ränta ger 20-30% nedgång generellt

      Radera
    6. @Riga

      Avskrivningar är att man skriver ner värdet på tillgången och är en approximation för att fördela kostnaden för värdeminskningar på inventarien, underhåll och driftkostnader är kostnader utöver detta. För exemplet bil skulle du för att vara mer exakt skriva av 10% när du kör ut den från bilhandlaren, men för enkelhetens skull gör man inte det.

      Så med tanke på att en korrekt underhålld byggnad kanske/antagligen inte faller i värde lika snabbt som avskrivnigstakten så kanske avskrivningstakten borde vara lägre. Dock har man ett problem med byggnader där underhållet i sig endast undantagsvis kan betraktas som direkta kostnader (då de både är dyra och har lång livslängd) till skillnad från en bil där service bara brukar gå på någon tusenlapp och dessutom bara gälla något år eller mindre.

      Skall man köra enligt modellen att man gör avskrivningar på renoveringar och större underhåll så bör man ju se nyproduktionen som den första renoveringen och underhåll av de delar som behöver (på en ny bil får man ju ny kamrem osv, på en byggnad får man nymålad fasad osv). Ser man då på detta sättet behövs en relevant underhållsplan (vilken också antas vara undermålig).

      På inget sätt ser jag progressiv avskrivning som ett rimligt alternativ. Det normala är att man skriver av byggnader på 50år och bilar på 10år (skulle jag tänka mig).

      Frågan är om det inte vore vettigare att bokföra "permanenta" anläggningar (trots allt så är ju förväntade värdeminskningen pga prisinflation större än den pga avskrivningar) på ett annat sätt utifrån renovering- och underhållsplan istället - många anläggningar har ju visat sig kostat långt mycket mer i underhåll/renovering än själva nypriset (ölandsbron brukar tas som exempel). Man bokförde helt enkelt (något slags) upplupet underhåll enligt plan istället för att skriva ner värdet och vid renovering så bokför man inte det som en direkt kostnad. Det skulle ge en ganska rättvisande bild över kostnaderna och skulle dessutom kunna härledas till långsiktigt faktiska kassaflöden.

      Radera
  2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  3. Enligt PDF på SVD har BFN bestämt sig för att progressiv avskrivning är OK... Påtryckningarna lönade sig.

    Länken om att husen byggs för att stå i 25 år är felaktig, den hänvisar till en artikel om landsbygdsapotek.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Fredrik,

      Tänker du på den sista sidan i PDF:en? Nja, det är ju CM Åkesson som påstår det vilket inte alls behöver betyda att det faktiskt är så om man frågar BFN direkt.. I slutet av mars vet vi.

      Radera
  4. Inget nytt, i vår samfällighet med 40 år på nacken har tidigare styrelser inte avsatt några medel för underhåll/utbyte av avlopp/vatten. Så man har haft progressiv syn på det hela...och nu börjar det komma kostnader. Att vi kommer behöva höja års/drift avgifter är ofrånkomlig.
    Likaså har diverse felaktiga förläggningar av rör uppmärksammats genom åren.

    SvaraRadera
  5. Vad har avskrivningarna egentligen för betydelse i en BRF? Föreningarna är ju inte längre något skattesubjekt, och alltså finns det inga skatteeffekter att eftersträva med hjälp av avskrivningar, i motsats till hur det fungerar i tex ett AB.
    Brf: ens (alltså styrelsens) uppdrag är ju solklart, att upplåta bostäder och förvalta föreningens fastighet på sådant sätt, att medlemmarnas ekonomi gynnas. För att säkerställa(!!) att så sker, så har man även skrivit in detta villkor i varje förenings stadga, § 1 (kolla!). Fråga ett blir således, hur förvaltar man så att medlemmarnas ekonomi gynnas? Och var kommer avskrivningarna in i bilden?
    Nu kommer hela hemligheten (säg inte detta till någon!):
    Det effektivaste sättet att förvalta en fastighet så att medlemmarnas ekonomi gynnas, är att se till att föreningen blir självförsörjande på kapital.
    Men det är väl ingen hemlighet? Det står ju i lagen att föreningens verksamhet skall finansieras via årsavgifterna, vad är nytt? Jo, sanningen är att de senaste tio årens utveckling med högre och högre priser/belåningsgrader hos delägarna, har spritt sig in till styrelserummen, så att styrelser numera regelmässigt ”finansierar” sin verksamhet med lån, istället för via avgifterna! Avgifterna täcker endast löpande drift, underhåll lånas det till, och amortering vet de inte vad det är för något. Detta har skapat föreningar vars kostnadssida i resultaträkningen domineras av kapitalkostnader. Inte fjärrvärme eller någon annan klassiskt stor utgiftspost, utan just kostnader för kapital.
    Men går det verkligen att uppfylla villkoret i stadgans § 1, att gynna medlemmarnas ekonomi, samtidigt som hela verksamheten är lånefinansierad och betalar ofta så mycket som hälften av sina intäkter till en utomstående ”ägare”, banken? Nej, givetvis inte.
    Avskrivningarna till sist. För att förstå problemet med för låga avskrivningar, så kan man resonera med hjälp av begreppen "orsak" och "verkan".
    Verkan: Föreningen tar in för lite kapital via avgifterna för att kunna finansiera sitt underhåll, och tvingas istället bjuda in ”den dolda ägaren” banken, som kräver löpande avkastning från föreningens verksamhet (räntekostnaderna). Verkan blir brist på pengar.
    Orsak: Fantasifulla avskrivningsplaner gör att föreningarnas styrelser inte märker att de tar in för lite i avgifter, förrän underhållsskulden ”faller ut” och pengar saknas.
    Men nya föreningar har ju ingen ”underhållsskuld”. Huset är ju nytt och kommer inte behöva repareras på länge än? Visst, så kan det vara, men nya föreningar har istället en skuld för köpet av fastigheten. Denna skall istället amorteras dessa år med lite underhåll.
    Många nybyggda föreningar står, bl a tack vara dessa progressiva avskrivningsplaner, med följande kommande scenarion:
    När underhållsskulden börjar falla ut, saknas pengar. De gamla skulderna består, vilket i praktiken innebär att samtidigt som pengar måste fram för att ersätta det utslitna taket, så har man ännu inte betalt det gamla som ligger där. Dessutom, som lök på laxen, så har banken under hela perioden i orubbat bo fått behålla sin ägarandel och löpande erhållit avkastning från föreningens verksamhet under alla år. Jag menar att det är stadgevidrigt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Niclas Jonsson

      Vad tror du om min bokföringsmodell (inte för att vara korrekt med dagens regler) postad ovan?

      För övrigt håller jag med om att det är klart mer effektivt att finansiera en BRF med eget kapital, iaf med dagens skatteregler (då medlemmarna ju får göra ett skatteavdrag för bolånet vilket inte BRF:en kan göra av flera skäl).

      Radera
    2. Jag anser att så fort man blandar in begrepp som "värde" i en bostadsrättsförening, då är man redan snett ute. Detta eftersom föreningen aldrig är tänkt att säljas. Föreningen byter alltså aldrig ägare, endast medlemmar.
      Därför blir balansräkningen i princip helt irrelevant inom brf. Sant är också att den kan se väldigt olika ut, och en "svag" balansräkning behöver absolut inte betyda att föreningen är "fattig". Ofta är det tvärt om, man eftersträvar att boka in stora tillgångar i de föreningar som ligger risigt till, för att i möjligaste mån dölja detta.
      Slaget står kring resultaträkningen, och där är intäktsposten givetvis nummer ett. Därefter följer "kapitalkostnader", för det är denna kostnad som en sunt förvaltad förening kan få ner.
      När Magnus Ladulås från JM (eller vad han nu hette) skriver i sina mejl att kassaflödet och stark balansräkning är viktigast för en brf, så har han ett rätt och ett fel. Men när han sedan försvarar progressiva avskrivningsplaner som under de första 10 åren rör sig kring promille, då slår han ju undan fötterna för möjligheten att åstadkomma ett starkt kapitalflöde.
      Vidare så påstår detta Brf-geni, att rak avskrivning skulle skapa "för stor kassa" ute i föreningarna. Men då så, bäste ekonomichef på JM, visa mig EN förening som lider av för stor kassa. EN ENDA. Du lär få leta, för hittills under mina elva år i branschen har jag aldrig träffat på någon...

      Radera
    3. Att säga att balansräkningen är "irrelevant" är väl att ta i? Resultat och balansräkningen hör ganska intimt ihop oavsett verksamhet.

      Posten Långfristiga skulder är t ex intressant för att avgöra hur stora skulderna är nominellt. Med en låg ränta blir som bekant räntekostnadsposten i resultaträkningen en beskedlig siffra vilken snabbt ökar med stigande ränta.

      Men du kanske syftade att man genom att blåsa upp tillgångssidan skapar en skenbart låg relativ skuldsättning och får balansräkningen i sin helhet att se rätt bra ut?

      Radera
    4. Eftersom en BRF har den ställning den har så är egentligen även resultaträkningen irrelevant. BRF:en har ju ingen skyldighet att leverera vinst och någon beskattning av eventuell vinst finns där inte.

      Den enda relevans av balans- och resultat-räkning är alltså den som folk lägger i den. Man kan tänka sig att folk tolkar ett positivt resultat som att föreningen går bra (och avgiften mer än väl täcker kostnaden) och ett negativt att det går dåligt (avgiften täcker inte kostnaden).

      Min ide med hur man kan bokföringsmässigt betrakta avskrivning och renoveringar syftar till att linjera dessa med vad som är långsiktigt relevant. Avgiften skall ju (på sikt) finansiera alla utbetalningar som föreningen har och då är ju en rättvisande plan verktyget man letar efter. Säg att man har en långsiktig plan så är det ju "bara" att räkna ut hyr mycket renoveringar kommer kosta, hur mycket räntorna kommer kosta, hur mycket amorteringar som kommer göras osv - sen tar man bara och använder det som underlag för vilka avgifter man behöver ta. Räntor och amorteringar är betalningar som kommer i jämn takt och då blir det just underhållsplanen som bör vara det som bör vara som underlag för vilka "underhållskostnader" man har.

      Radera
    5. Tillägg: notera att principen jag angav även gäller alla typer av tillgångar och bolag. Kostnaden för en inventarie sätts ju för att det skall på sikt motsvara kassaflödet (men inte komma som en oplanerad kalldusch), en inventarie som skrivs av på fem år betyder att man efter fem år behöver köpa ny. Inventarien dyker upp på balansräkningen (bara) för att man skall få kredit och debit att stämma överens i bokföringen - i många fall finns det ju inte på kartan att man kan realisera tillgångens värde (isht kan ju en BRF knappast sälja huset).

      Radera
  6. Attefall borde åtalas för trolöshet mot huvudman (konsumenterna) genom att han medvetet låter byggbolagen lura folk.

    "Trolöshet mot huvudman är ett brott enligt svensk rätt, vilket regleras i brottsbalken 10 kap 5 §.

    Brottet innebär att man missbrukar sin förtroendeställning gentemot någon annan då man fått i uppgift att sköta ekonomiska angelägenheter, kvalificerad teknisk uppgift eller ska övervaka skötseln av sådan uppgift och detta missbruk innebär skada för huvudmannen. I så fall döms till böter eller fängelse i högst två år."
    https://sv.wikipedia.org/wiki/Trol%C3%B6shet_mot_huvudman

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Alex

      Nu är dock inte konsumenterna huvudman utan det bör vara riksdagen eller staten som är huvudman. Man bör då se till ifall han har skadat staten genom att göra såhär och det är inte lika uppenbart. Vidare krävs att det befinns röra sig om grov trolöshet mot huvudman för att det skall falla under allmänt åtal (och väcks allmänt åtal och det visar sig vara vanlig trolöshet så bör gärningsmannen gå fri pga res judicata).

      Sen skall det ju till uppsåt också vilket inte är så uppenbart att visa i detta fallet.

      Radera
  7. För övrigt tycker jag mig kunna se en ökning av antalet byggställningar som står uppställda mot 5-10 år gamla hus i Hammarby Sjöstad, som jag nödgas cykla igenom på väg till jobbet om dagarna. Nån som har någon insideinformation?? Är det dom enstegstätade fasaderna som renoveras?

    SvaraRadera
    Svar
    1. http://vlt.se/nyheter/vasteras/1.2197387-putsen-lossnar-pa-flera-hamnhus
      Bor i närheten. För en vecka sedan täcktes samtliga skadade hus med ställningar o plast. Fasaden är borta liksom en fantastisk utsikt.

      Radera
    2. Jag tyckte mig se klart fler byggställningar i samband med fasadrenoveringar i sjöstaden för några år sedan. Var ser du alla just nu?

      Radera
  8. Som han bostadsforskaren på KTH, Stefan någonting sa är slitaget mätt i kronor störst i början av livstiden, inte i slutet, oavsett om det är ett ny fastighet eller en ny bil. Därför är det absurt med progressiva avskrivningar som ökar exponentiellt. Det borde vara tvärtom, störst avsättning för underhåll i början och succesivt minskande för varje år.

    SvaraRadera
  9. Stort tack för att du tar upp detta ämne och bedriver seriös journalistik på din blogg!

    Jag håller med om ditt resonemang kring de 500 000 SEK, men du är otydlig när du skriver att man hyr av banken.

    Visst skapar banken krediter men banken måste ju balansera med upplåning och inlåning så det är dessa som brf-ägarna "hyr av". Banken agerar bara mellanhand. Bostäderna ägs till största del av de som köper bostadsobligationerna, ofta utländska pensionsfonder.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Är det verkligen så? Är du helt säker vad gäller krediterna?

      Delar av IMF, Bank of England och FED (NY) håller inte med dig...

      Källor:
      Benes, J. and Kumhof, M. (2012) "The Chicago Plan Revisited"

      Keister, T. and McAndrews, J. (2009), “Why Are Banks Holding So Many Excess
      Reserves?”, Federal Reserve Bank of New York, Staff Report No. 380.

      Berry, S., Harrison, R., Thomas, R. and de Weymarn, I. (2007), “Interpreting
      Movements in Broad Money”, Bank 2of England Quarterly Bulletin, 2007 Q3, 47(3),
      376-88, Monetary Analysis Division, Bank of England.

      Radera
  10. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  11. Grattis! Om jag som underbegåvad tolkar detta rätt så har du alltså med detta sett till att framtida husköpare sparat in några årslöner! Bra jobbat!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vart läste du något om hus?

      Radera
    2. Ja inte var detta i denna artikel iallafall :(. Ska ju vara bostadsrätt. Tack.

      Ff förvånad att så få kommenterat positivt.

      Radera
  12. Vänd på det hela så har Sverige flera folkvalda som sitter alltså och ger sitt medgivande till att väljare tvingas skuldsätta sig mer än nödvändigt samtidigt som vi har riksbanken som ger upp att minska privata skuldökningen.

    Att våra politiker vill att vår skuldökning ökar är bara sjukt!
    Man kan fråga sig om de får någon kick-back från bankerna via antal nya brf-torskar?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tror fler än en ledande politiker tänker på sin egen karriär och vill göra någon form av näringslivskarriär i stil med Björn Rosengren, Göran Persson och ffa Anders Sundström gjort och gärna ser till att hålla bankerna och näringslivet i handen på vägen dit. Skulle inte förvåna mig om Stefan Attefalls nästa uppdrag är ordförande på JM eller något liknande.

      Det finns inte plats för alla i Bryssel...

      Radera
    2. Mycket möjligt.

      Att Beatrice Ask och Stefan Attefall är med i konstellationens agerande är inte en slump, människan är av naturen bekväm och ser sig främst om sitt eget hus.

      Och som du säger, man skulle vilja veta vad Beatrice Ask och Stefan Attefall fick för svar när de frågade "What's in it for me?"

      Radera
  13. Noterade att du blev citerad.
    Men det innebär inte att du har helt rätt.
    Varför tror du byggbolagen tar ut ev avskrivning ur vinsten.
    De kan ju sänka kvalitén i stället!
    Det kunde likväl stått:
    En ökad avskrivning i närtid ger sämre kvalitet och tillåter detta oxå!

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Oppti

      Jag måste svara dig på ditt tidigare felaktigt antagande i samband med avskrivning.

      Om löner på t.ex. snickare går upp med tiden så är det för att inflationen driver upp löner. Det går att öka på samma sätt den linjära avskrivningen, om du avsätter 300 SEK idag så får du inflatera beloppet i SEK som avsätts imorgon.

      Blanda inte ihop det med progressiv avskrivning som är en form av ackumulerande avbetalning på kredit.

      Det finns också komponentavskrivning, en mer detaljerad variant avskrivning, förutsatt att beräknad livslängd på byggmaterial och bygglösningar är korrekt.

      Radera
  14. Jag är och har länge varit kluven till avskrivningar liksom många andra. Vi köpte för ett par år sedan en bostadsrätt i ett trevligt område, ekonomin såg bra ut; linjär avskrivning och amorteringstakt på 100 år, relativt god avsättning till underhåll enligt vår uppfattning.
    Föreningen var stor, nästan 100 lägenheter i små enskilda/parhus byggda under tidigt 1990-tal och som med föreningens lån kostade nästan en halv miljon mindre än motsvarande villa i området. Avgiften var lockande och allt kändes bra.

    Efter två år skulle fönsterna målas om.. att måla ett fönster kostade enligt upphandlingen 700 kr och med minst 10 fönster per lägenhet gick en miljon ur kassan på ett ögonblick. Under målningen upptäcktes det att en hel del fönster var dåliga och måste bytas (husen var byggda på mitten av 90-talet). Ett nytt fönster kostade med montering drygt 10 000 kr och pengarna var slut efter målningen så de var tvungna att höja avgiften med 500 kr/ månad för att täcka upp. Vi tittade på vår lockläkt fasad och började fundera på vad det skulle kosta att måla om denne och hörde grannar prata om att det var dags för föreningen att renovera badrummen...

    Vi bestämde oss då för att flytta innan fler höjningar skulle dyka upp.

    Spelade det någon roll att bostadsrätternas värde säkert stigit mycket sedan de byggdes? Vad hjälper det föreningen vid renoveringsbehov? Menar ni att de skulle tagit upp nya större lån?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Normalt så ökar föreningen skuldsättningen på fastigheten för att få lån till renoveringen. Tänk pantbrev som exempel är värd 80 miljoner på 90-talet, lägenheterna i fastigheten har ökat i värde till 2014 sen de såldes runt och 2014 totala fastighetsvärdet uppgår, som exempel, till 150 Miljoner. BRF:en kan då välja att öka skuldsättningen på pantsättningen med x Miljoner vilket slår direkt mot hyran. I gengäld får ni nya fönster.

      http://www.bostadsratterna.se/allt-om-bostadsratt/faktablad/pantsattning

      Radera
    2. Ja, det är så man gör, inte vettigt att ligga med en stor kassa i en brf, bättre att amortera skulder med överskott och låna upp vid behov. Går inte att jämföra med ett AB.

      Radera
    3. Att hålla nere föreningens kassa så länge föreningen har lån är helt korrekt. Men att använda sig av "värdeökningen" som buffert för att kunna ta större lån, är fel. Det finns ingen fördel för medlemmarna i en förening, att föreningen hela tiden är belånad. Det gör ju bara att boendekostnaderna ökar med räntekostnaderna, eftersom allt underhåll ändå till slut betalas. Då kan man lika gärna betala detta direkt med kapital ackumulerat via avgifterna. På sikt skall alla föreningar eftersträva skuldfrihet i princip, undantaget endast åren kring mycket omfattande underhåll (stambyte), där det annars blir orättvist att i förväg tanka in hela kapitalbehovet.

      Radera
  15. Det finns två faktorer som påverkar priset på bostäder, utbud och efterfrågan. När utbudet inte anpassas efter den nya efterfrågebilden som är resultatet av en kraftig befolkningsökning genom massinvandring om 100 000 per år blir resultatet kraftigt stigande bostadspriser i och med att byggandet inte hänger med i befolkningsutvecklingen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Snickesnack.

      Det är billigare och billigare krediter, regeländringar (såsom den borttagna fastighetsskatten), ombildanden av befintliga hyresrätter till bostadsrätter och "kreativ bokföring" (som just det här blogginlägget är ett lysande exempel på) som blåst upp bobubblan i Sverige.

      Om du inte tror att det stämmer kan du ju lägga ut graferna för bostadspriserna och befolkningsutvecklingen i Sverige i ett och samma diagram. Sedan kan du också fråga dig själv var alla Somalier håller hus när det är visningshelg i innerstaden om det lett till så stor efterfrågan som du tror.

      Radera
    2. Så det är så enkelt! Jag som trodde att tillgången till billiga krediter spelade in också...men nu vet jag.

      Radera
    3. Varför ljuger du Gustav? Nettoinvandringen är inte 100 000, utan ungefär hälften, och det måste vara nettot som påverkar bostadsmarknaden.

      Radera
    4. Så hur påverkar 50 000 bomarknaden?

      Radera
    5. Lite konstruktivare svar på Cornus påsteånde. Netto är ca 70 - 80 000. Ni får hälften rätt.

      http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Statistik-efter-amne/Befolkning/Befolkningsframskrivningar/Befolkningsframskrivningar/14498/2013I60/Aktuell-befolkningsprognos/Sveriges-framtida-befolkning-20132060/In--och-utvandrare-1960-2012-och-prognos-2013-2060/

      Radera
    6. Invandrade människor påverkar såklart bostadsmarknaden.

      Det finns 3 typer av kända påverkan idag, de som är arbetstagare och går direkt ut på bomarknaden, de som får bostäder vila försörjningsstöd och de som får tillfällig bostad.

      De två sistnämnda exempel är fastigheter som oftast inte ägs av kunden, även om man kan diskutera att kommunen väljer att placera invånare i kommunalt ägda fastigheter som betalas via kommunal försörjningsstöd. Eftersom de inte ägs är det något som hyrs.

      Om du vill anspela på sistnämnda kategorin, tillfälliga bostäder åt tillfälliga uppehållstillstånd (asylbostäder) så kan man väl vända och fråga sig såhär.

      Vad händer med bostadspriserna när nettomigreringen blir större utåt än inåt landet?

      Radera
    7. Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.

      Radera
    8. Hets mot folkgrupp raderad. Folkgrupp pekades ut som skyldig till bostadsmarknadens problem. Dessutom med felaktig statistik. Den största gruppen invandrare till Sverige är i själva verket nordbor från de nordiska länderna, inklusive svenskar.

      Radera
    9. Jag förstår att Gustav vill skylla alla problem på vissa folkgrupper, det är naturligt när man är en kulturrasist och folkhemsfundamentalist. Men det kan du göra på Avpixlat eller motsvarande bajsbruna sajter. Här är du inte välkommen.

      Radera
    10. Men vi slipper i alla fall den enahanda råttfärgade (för kallad askblond) sörjan och får lite go komplexitet á là Ukraina och Bosnien. Gå in på närmaste länsstyrelses hemsida och välj ett intressant språk, eller ring närmare sjukvårdskö och be att få tolk.

      Bort med tristessen i vardagen. Bort med vardagen helt förresten!

      (När minoritetsspråken legitimerades frågade journalisten i radion om inte svenskan skulle stadfästas den med. Nej tyckte tongivande folkpartisten, tack för det.)

      Radera
  16. Se där! De "klickvänliga rubrikernas" mästare Di.se plockar också upp tråden:

    http://www.di.se/artiklar/2014/3/12/byggjattar-vill-stoppa-varbold/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Med hänvisning till SvD. Ingen cred till mig. Jag är inte förvånad.

      Radera
    2. Finns en kommentar i DI-artikeln som påpekar att de hänvisar till fel källa och länkar hit. Får se bara hur länge den får ligga kvar.

      Men överlag håller jag med. Det känns typiskt unket gammelmedia att bara hänvisa till varandra och strunta i korrekt källhänvisning. På ungefär sätt som de struntar i att annonsmärka reklam så verkar de tro att de har någon speciell status och kan agera lite som de vill. Är ärligt talat lite förvånad att Svd iaf bemödade sig att vara korrekta på den punkten.

      Radera
    3. SvD har ju Gudmundson.
      Förklarar ju saken för den upplyste.

      Radera
  17. Det fanns inget rasistiskt i det jag skrev. Cornucopia tålde helt enkelt inte att jag menade att det finns ekonomiska utbud/efterfrågemodeller som förklarar prisuppgången bättre än hans påhittade gissningar. Självklart är det så att priset påverkas positivt på vilken vara som helst om utbudet hålls stabilt samtidigt som man adderar en halv miljon köpare på efterfrågesidan. Cornucopias bristande ekonomiska kunskaper finner inga gränser.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jodå, du är en kulturrasist och folkhemsfundamentalist, en feg sådan som inte kan stå för dina åsikter. Pekar man ut en folkgrupp så är man kulturrasist, så enkelt är det.

      Radera
    2. Dessutom angav du fel siffror, dvs ljög.

      Radera
    3. Dessutom menade du att det bara var minoriteten invandring från specifika länder som påverkar bostadsmarknaden, medan majoriteten invandring från övriga länder tydligen inte spelar in. Kort sagt är och förblir du en kulturrasist.

      Radera
    4. Peka ut en folkgrupp? Menar du att det är någon annan grupp än de som faktiskt invandrar till Sverige som orsakar folkökningen? Du skyller på lagen om hets mot folkgrupp när du raderar kommentarer som du inte kan argumentera emot med fakta. Du är en okunnig nolla även när det gäller ekonomi.

      Radera
    5. Den största gruppen som invandrar till Sverige är svenskar, dessa stod för nästan 18% av invandringen. Du menar att det är svenskarnas fel alltså?

      Radera
    6. Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.

      Radera
    7. Notera kommentarsreglerna. Folkhemsfundamentalistisk vokabulär bryter mot kommentarsreglerna.

      Radera
    8. Cornu: En ärlig fråga. Du skriver 18%. Gäller den procentsatsen återvändande etniska svenskar eller återvändande svenska medborgare med oklar etnisk härkomst?

      Radera
  18. Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Folkhemsfundamentalistisk vokabulär raderad.

      Radera
  19. Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Folkhemsfundamentalistisk vokabulär raderad.

      Radera
  20. Jag har inte skrivit att det är xxxx-invandrares fel att bostadspriserna stiger. Jag har skrivit att vanliga ekonomiska utbud/efterfrågemodeller förklarar prisuppgången på bostäder och att det självklart är så att om befolkningen ökar kraftigt genom invandring (efterfrågan på bostäder ökar) samtidigt som utbudet är begränsat blir resultatet att priset stiger. Invandringen består av en stor andel xxxx men även andra grupper.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Sådär, det krävdes ju bara fyra försök för vår lille kulturrasist och folkhemsfundamentalist att inte använda folkhemsfundamentalistisk vokabulär. Sitter i ryggmärgen.

      Radera
    2. Det är enklare att komma med personangrepp än att bemöta något så komplicerat som prissättning av varor.

      Radera
    3. Du menar att obefintliga räntor, noll amorteringskrav och sänkt skatt och skenande skuldsättning inte påverkar, utan det är invandringens fel?

      Ja, det verkar ju vara en djup analys.

      Jag har i flera inlägg visat att priserna stiger som mest där befolkningen minskar.

      Radera
    4. Jag och alla andra som kan något i ämnet menar att priset på bostäder bestäms av utbud och efterfrågan. Efterfrågekomponenten påverkas av en mängd olika faktorer, t ex ränteläget. Efterfrågan påverkas naturligtvis även av antalet köpare. Om antalet bostäder i Sverige skulle hållas konstant och vi samtidigt kraftigt ökar antalet potentiella brukare av dessa bostäder är det uppenbart att priset på bostäderna går upp. Du väljer att ensidigt fokusera på en efterfrågekomponent, nämligen finansiering, och ignorerar övriga komponenter.

      Radera
    5. Priserna i Dalarna har stigit 831% trots att befolkningen har minskat. Motbevis till din tes.

      Radera
    6. Det är inte min tes att priset på varor bestäms av utbud och efterfrågan. Det är något jag har hittat i den ekonomiska litteraturen...

      Vad som påverkar priserna på bostäder i Dalarna kräver en separat studie. Jag antar att du inte har ägnat dig åt att undersöka hur utbud- och efterfrågekomponenterna ser ut i Dalarna utan att du som vanligt bara plockat fram en siffra och sen parat ihop den med din tes. Så gör man inte om man är seriös. Är man seriös inser man att det krävs grävande på djupet för att förklara prisutvecklingen i Dalarna.

      Radera
    7. Se länken ovan. Sambandet gäller hela Sverige - ju lägre befolkningsökning, desto mer har bostadspriserna stigit.

      Radera
    8. Ta exemplet Dalarna. En kvalificerad gissning är att det är Falun och Borlänge som svarar för större delen av prisutvecklingen på bostäder sedan 1990. Trots att befolkningen i Dalarna totalt sett har minskat sedan 1990 har befolkningen i de största kommunerna Falun och Borlänge ökat under samma period. Det är rimligt att tänka sig att priset på bostadsrätter i normalläget är högre i Falun och Borlänge jämfört med Orsa, Rättvik och Leksand. Sker det dessutom en utflyttning från småkommuner i Dalarna till de två stora kommunerna är det inte svårt att se framför sig en prisutveckling på bostäder likt den du visade.

      Radera
    9. Du har inte visat att den låga befolkningsökningen är orsaken till att bostadspriserna stigit. Lägg fram en förklaringsmodell, tack.

      Radera
    10. Redan gjort. Ett överutbud av amorteringsfria krediter. Mer krediter jagar samma antal objekt, leder till högre priser. En klassisk spekulativ lånebubbla.

      Radera
  21. Stort tack till Cornucopia som tagit upp detta ämne! Mycket bra gjort, och nödvändigt. Trist bismak att få se svart på vitt hur jättarna går samman och fortsatt försöker få möjlighet att blåsa en hel generation bostadsköpare.

    SvaraRadera
  22. Här kommer ett riktigt skräckexempel från ett höghus på Kungsholmen som blev färdigställt år 2010 av Skanska, nämligen BRF Lindhagensterrassen 6.

    Citat från årsredovisningen för 2012 som finns på föreningens hemsida:
    "För föreningens byggnad förutsätts avskrivningar ske med beaktande av byggnadens ekonomiska livslängd på ca 80 år. Avskrivningar görs enligt en progressiv modell med 70 000 kr år 1 och ökar sedan med 7% per år".

    Ytterligare information ges att anskaffningsvärdet byggnader var 289 000 000 kr (289 mkr). Detta innebär att det tar lite mindre än 84 år innan byggnaderna är helt avskrivna. År 1 motsvarar år 2010. I årsredovisningen finns bara data tillbaka till år 2011.

    Jag gjorde en jämförelse mellan avskrivningarnas storlek och årsavgifter-avskrivningar för år 2011 och år 2093.

    År 2011 var avskrivningarna 74 900 kr.
    År 2011 var årsavgifter-avskrivningar 2 242 120 kr (2,2 mkr).
    År 2011 var kvoten avskrivningar/årsavgifter-avskrivningar 3%.
    År 2011 var årsavgifter 2 317 020 kr (2,3 mkr).

    År 2093 blir avskrivningarna 19 228 774 kr (19,2 mkr).
    År 2093 blir årsavgifter-avskrivningar 11 372 945 kr (11,4 mkr).
    (Årsavgifter-avskrivningar uppräknas med 2% årligen).
    År 2093 blir kvoten avskrivningar/årsavgifter-avskrivningar 169%.
    År 2093 blir årsavgifter 30 601 719 kr (30,6 mkr)

    En linjär avskrivning på 84 år hade istället gett årlig avskrivning på 3 440 476 kr (3,4 mkr), vilket hade inneburit mer än en dubbling av årsavgifterna redan år 1. Men det hade väl gett lägre försäljningspriser Skanska?

    Kommentarer överflödiga.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och denna BRF är inte ens belånad, betalar dock en saftig tomträttsgäld eftersom tomten inte är friköpt.

      Radera
    2. Kan ta bort föreningens namn och publicera ny om herrn önskar. Blev censurerad på SVD för en likadan kommentar. Förstår inte riktigt hur en allmänt tillgänglig årsredovisning behöver censureras om beräkningarna på den i sig är korrekta?

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...