2014-03-24 09:51

En ny svensk villa kostar 1.17 MSEK att bygga

Fakta om att det går att bygga en villa för 1.5 MSEK idag ifrågasätts av diverse människor, så jag kommer här ge explicita referenser till detta. Notera att detta är priset för själva villan, vad som skjutit i höjden är priser för tomterna, vatten- och avlopp, tele, bygglov, markarbeten mm. Själva byggnaden är alltså inte speciellt dyr utan kostar 12 000:- SEK per m2.


Som min visselblåsare i småhusbranschen påtalat har kommunernas politiker och tjänstemän inget som helst intresse av att göra det billigare att bygga, eller låta villabyggarna rulla ut 70-talets villamattor. Istället är alla aktörer, utom själva småhusbranschen, intresserade av att hålla uppe priserna på alla sätt de kan, inklusive att inte låta tomtbristen bestå. Alternativet är ju att deras egna villor faller i pris. Dessutom släpper man inte in mindre aktörer, på grund av vänskapskorruption och inte sällan äkta korruption.

Jag ska nu ge länkar till villor för under 1.5 MSEK. Jag nöjer mig här med Älvsbyhus och Smålandsvillan.

För Älvsbyhus gäller detta nyckelfärdigt hus, dvs inklusive arbete och hantverkare. Vad som ingår i detta, se här.

Priser för Stockholms län hittar ni här. Älvsbyhus billigaste enplanshus, Idun på 101.5 m2 bostadsyta, kostar 1 224 400:- SEK nyckelfärdigt i Stockholms län. Det billigaste 1.5-planshuset kostar 1 171 900:- SEK, men då är inte övervåningen inredd än. Älvsbyhus dyraste enplansvilla kostar 1 784 200:- SEK och den dyraste 1.5-plansvillan kostar 1 443 900:- SEK. Ett dubbelgarage kopplat till huset kostar 143 000:- och det allra största fristående dubbelgaraget kostar 175 700:- SEK. Det billigaste garaget kostar 78 700:-. 

Priserna är förstås billigare ju närmare Älvsbyn man kommer. Priserna i Västra Götalands län verkar vara samma som i Stockholm, och här kan man köpa en stor tomt med sjöutsikt inom 40 minuters pendling från Göteborg för 645 000:-. Icke sjönära lantliga tomter ca 25 - 30 minuter från Göteborg kan kosta så lite som 350 000:-, men har då inte kommunalt VA, utan ca 150 000:- för eget vatten och avlopp tillkommer.

Smålandsvillan har tyvärr ingen enkel sammanställning över alla sina nyckelfärdiga priser, utan där får man titta på varje modell enskilt. Jag kan därför ha missat något.

Smålandsvillans hus och priser hittar ni här. Återigen ingår alltså allt i själva huset, inklusive hantverkare. Mark och kommun tillkommer.

Villan Tingsryd kostar 1 391 200:- SEK och har 3 - 4 sovrum. Villan Vimmerby kostar 1 187 700:- SEK. Smålandsvillans dyraste villa verkar vara villan Nybro och kostar från 1 473 700:- SEK.

Det finns garanterat andra husleverantörer som också kan leverera i de här prisklasserna, dvs runt 12 000:- SEK per m2, inklusive din lokala lösvirkesbyggande byggfirma. Då är det ändå 12 000:- per m2, inklusive kök, badrum, el mm. I sammanhanget har jag hört talas om okunniga stackare, som fått betala 70 000:- SEK per m2 för enkla utbyggnader i Stockholmsområdet, som inte ens innefattar kök eller badrum.

Det är alltså fullt möjligt att bygga en ny villa för under 2 MSEK idag även i svenska1. storstadsregioner som Göteborgsområdet. Detta oräknat overheadkostnader och allt jävelskap som kommunen och diverse monopolister (el, VA, tele) på infrastruktur kan ställa till med. Även markarbete kan ställa till det, då markentreprenörerna generellt hålls i ett järngrepp av de stora byggbolagen och inte kan tillämpa fri prissättning genom den informella byggkartellens försorg.

Exempelvis höjde alla kranfirmor i Stockholm sina framkörningsavgifter till 9 500:- SEK i somras. Lika mycket. Samtidigt. Fri konkurrens?

Att sedan en del absolut måste bo ståndsmässigt och tack vare låga räntor köper extra allt är en annan sak. Det är fullt möjligt att betala betydligt mer pengar. För Smålandsvillan får man t ex inte kaklat badrum i ovanstående pris, utan de byggtekniskt betydligt bättre och säkrare, men billigare våtrumsmattorna. Men att gnälla över att det kostar miljontals kronor att bygga en ny villa är ett personligt val, inte ett tvång.

Ingen form av ersättning har utgått för detta blogginlägg.

1. Inte ens Stockholm kan väl kallas en storstad med internationella mått, därav ordet "svenska".

35 kommentarer:

  1. Det är materialet, sedan tillkommer snickare och andra konstruktörer och de är inte billiga inte!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej.

      Du kan få det ännu billigare om du gör visst arbete själv, står det uttryckligen.

      Radera
    2. "Vi har en fast prislista där det framgår vad varje nyckelfärdigt hus kostar (förutom tomtkostnad, myndighetsavgifter etc). Vi kan därför enkelt presentera en totalkalkyl som håller. Köp ett Älvsbyhus, så slipper ni obehagliga överraskningar!"

      Tomtkostnad och myndighetsavgifter tillkommer. Inget annat.

      Är du okunnig eller ljuger du medvetet? Byggsatser på villor kostar runt 500 - 800 kSEK.

      Radera
    3. Här har du en byggsats för 624 000:- SEK

      http://www.fiskarhedenvillan.se/vara_hus/1-plan/Sparven/

      Ska man ha fel, Lord Metroid, så försök åtminstone ha fel med något som inte enkelt kan motbevisas.

      Radera
    4. Visst stämmer det som Cornu skriver om kostnadsbilden. Har själv en bekant som köpt en Smålandsvilla och som dessutom pressade priset en aning då han gjorde just en del arbete själv.

      Men kruxet jag ser är snarare kvaliteten på de här husen som känns minst sagt tveksam baserat på det jag sett. Det låga priset bör nog ses i förhållande till det, för skulle tro att min polare kommer att behöva ett helt nytt hus ganska omgående med den låga kvalitet materialen verkar ha... Långt mellan årsringarna i det träet om man säger så. Nog duger de till fritidshus, men för långvarigt permanent boende? Nja, jag är tveksam till om det är så smart utan blir snarare än "dumsnål" lösning där det gäller att inse att det hus man köper måste skrivas av på väldigt kort tid.

      Därmed inte sagt att det behöver vara sämre än de flera miljoner dyrare hus som finns att tillgå. De är ju i princip lika usla rent kvalitetsmässigt som dessa, men dessutom mycket dyrare.

      Skulle jag köpa hus skulle jag satsa på en 20-talsvilla eller liknande med bra grundförutsättningar där ytskikt inte håller senaste mode men är fullt funktionellt och möjligt att renovera över tid. Där får man verkligen mycket hus för pengarna.

      Radera
    5. Från Fiskahedenvillans sida om leveransomfattning

      Vad ingår i priset?
      Allt material nedan ingår i villabyggsatserna. Vissa avvikelser kan förekomma.
      Exakt leveransomfattning upprättas vid köpeavtal.


      Läser man listan ser man att grunden inte ingår. Där kan du lägga på 500 tusen
      Sedan ska hantverkare dit också för att resa huset. Där kan du lägga på 1 eller 2 miljoner.

      Radera
    6. Som sagt ovan, det är ju en byggsats. De är ännu billigare än miljonen. Man kan alltså med eget arbete få ned prislappen rejält under miljonen.

      Radera
  2. Det är ju inte oväntat att det är monopolisterna som drar in pengarna i ett sånt här läge. Skulle vara intressant att se hur mycket av markpriset som hamnar i kommunens kassa och hur mycket som hamnar i den ursprungliga markägarens fickor (i det fall då marken kommer från privatägd mark).

    Det här går ju helt i linje med landräntemodellen - den som sitter på nyckelresursen marken får ju ut i princip hela vinsten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Först tar kommunen, med monopolistens rätt och expropierar marken billigt från bonden. (Lär dock ha blivit svårare med EU) tex muteborg, med Sveriges mutvänligaste befolkning, sitter på mycket mark och nyttjar någon form av förköpsrätt.

      Radera
    2. @kgb35

      Det var lite det jag efterfrågade - hur mycket får bonden (jo expropriering innebär att man får ersättning för marken) och hur mycket tar kommunen? Hur ser det ut i olika kommuner osv?

      Jag kan tänka mig att det finns hinder i lag för att kommunen tar vinst på en sådan verksamhet eller så borde det åtminstonde finnas, men som sagt så innebär "hinder i lag" och "hinder" inte samma sak för en kommunalpamp.

      Radera
    3. Ja, det vore spännande. Rykten förtäljde t ex att Malmö kommun tjänade typ 1000% på Svågertorpsområdet, men jag har aldrig sett några hårda siffror.

      Radera
    4. Mja, just kring svågertorp kan ju bönderna göra enorma klipp, iochmed att expropierationsrätten har försvunnit - på 70-talet köpte Malmö kommun in marken innanför ringvägen för en spottstyver (då man hade expropieringsrätten) vilket ledde till att marken utanför ringvägen såldes för växelpengar - då bönderna där var rädda för att kommunen närsomhelst skulle köpa in den (vilket skulle göra investeringar i marken värdelösa för bonden) de som köpte då sitter på massiva värden idag...

      Radera
    5. Kommunen har inte laglig rätt att expropriera mark för bostadshus eller köpcentrum utan bara för samhällsviktiga funktioner (vanligen infrastruktur). Däremot kan kommunen köpa icke planlagd mark billigt och sedan planlägga den och då få ut ett rejält högre pris - men det är ingalunda expropriering

      Radera
    6. @Karin Granström

      Det är ju lite det som gör att kommunen kan göra lite som de vill där - och faktiskt är väl planmonopolet starkare nyckelroll än expropriationsrätten ger. Med planmonopolet kan ju inte bonden kringgå kommunen och blir därmed piskad att dansa efter kommunens pipa när det gäller användningen av marken - värdet på marken stiger ju först när kommunen gett klartecken för att bebygga den (innan dess är det simpel åkermark och värderas därefter).

      För övrigt är det väl inte alltid så att expropriation sker helt med lagligt stöd (går det så går det).

      Radera
  3. För tre år sedan styckade en granne av en tomt och sålde till ett skyhögt pris. Jag sa då till min fru att - ja vi fick i alla fall ett hus med på köpet till det priset.

    Börjar tomterna på 3 miljoner är det ju lätt att hamna på 4-5.

    Sen om det är det rätta värdet är väl en fråga.

    SvaraRadera
  4. Tänkvärt.
    Håller med om plastmatta kontra kakel.
    Kommer inte att välja kakel på golvet någon mer gång, så länge det finns ett val.
    (På källargolv känns kakel ganska självklart).

    Dock tillkommer garage till priserna ovan.
    Inte jättedyrt. Men ändå. Och tro mig, man vill ha ett garage med dessa planlösningar. Det finns inga förrådsutrymmen i moderna hus.

    SvaraRadera
  5. Så minst 1,5 miljoner för att bygga ny villa även om tomten i princip är gratis?

    Bor själv i en medelstor stad där husen kostar från 2 miljoner (små villor på 80-90m2) till 3-6 miljoner (större och bättre läge). 3,5 mil utanför staden ligger ett litet samhälle (idylliskt) med bra förbindelser och husen är stora, rejäla och bra byggda (30-60-tal) och kostar runt 500-700.000 kr. För det mesta lika bra standard som de i staden för 3-6 miljoner.

    Känns som en bra affär men ändå fortsätter priserna att sjunka i det lilla idylliska samhället och priserna i staden fortsätter att stiga.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är väl det att kommun och landsting med monopolistens rätt sviker samhällskontraktet i idyllen och centraliserat all service, service som endast de har rätt att utföra. (att ha vårdcentral, ålderdomshem, dagis eller skola själv och få skatteavdrag för utebliven service är ännu inte möjligt.
      Dessutom är skråväsendet återinfört med en massas krångliga regler och certifikat vilket gör det praktiskt omöjligt.)

      Radera
    2. Till och med i metropolen Kungälv är nu sjukvård s centraliseringen långt indragen till fördel för Sahlgrenska och centraliseringspolitikerna i västra götaland regionen. Med 40000 innevånare och efter 140 år av lasarett i Kungälv måste man nu resa in i trängselskatteområdet för förlossning, ögonundersökning, hörselundersökning och barnortopedi. Suboptimering är vara förnamnet.

      Radera
  6. Cornucopia-> Det verkar som om första länken är fel ("Som min visselblåsare i småhusbranschen påtalat...") - går nu till "En aktie för byrålådan" som handlar om Black Pearl.

    SvaraRadera
  7. Vore intressant att veta vad ett likvärdigt hus byggt med färdiggjutna betongelement kostar, någon som har prisuppgift på det?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har en bekant som bygger ett fiskarhedenhus, han fick fick betala 200 000 extra för att få huset i lättbetong istället för trä. (inkl arbetet)

      Läste på byggahus att det kan bli betydligt billigare att bygga med färdiggjutna betongelement istället för att bygga motsvarande vägg med lösvirke och snickare. Funderade på att kolla upp det, men så läste jag om problem med knäppande i väggarna och beslöt att satsa på att bygga kommande hus i tegel, typ Porotherm.

      Radera
  8. Vore intressant att höra Lars syn på om Älvsbyhus/Smålandsvillan är byggda att motstå vädrets krafter (regn, vind, snö, sol) väl på en skala 1-5 där 5 är högsta betyg. Och vilka smarta billiga tillägg borde man lägga till för att öka motståndskraften ännu mer?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Anekdotisk bevisföring: Älvsbyhus har byggt hus länge uppe i norr med hittills gott resultat. Jag måste såklart reservera mig mot att ekonomer ständigt "optimerar" produkterna med billigare inmaterial. Och hus på torpargrund har ett, till viss del, oförtjänt rykte. Väljer man fel plats att bygga på alt. slarvar med underarbete blir det problem.
      Det är ingen slump att det enda felet med alla högt belägna, vackra tomter är att det redan står ett hus på dem.

      Radera
  9. Hur hålls markentreprenörerna i ett järngrepp? Iofs är min första tanke att det bara är att ringa grävmaskinisten som brukar rensa diken och bygga skogsvägar. Borde det inte finnas gott om småskuttar i större städer? Så förtvivlat dyrt är det inte med beg grävmaskiner och lastbilar.

    Själv har jag börjat hyra ut byggnadsställningar i Linköping, får se om "kartellen" kontaktar min lilla firma Ta Ställning. ;-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Oftast är det rätt fri konkurrens där ja. Möjligen kan man lokalt koppla ett "järngrepp" genom att äga den lokala grus - och makadamtäkten så att man kan fördyra de lokala konkurrenternas projekt genom att klämma dem på maxpris där. Alternativt tvinga dem att köra till grannstaden för att handla makadam och annat material.

      Finns ju gott om småskuttar som frilansar där också, och kör både lastbil och grävmaskin, etc.

      Radera
    2. Kul förresten att du hyr ut byggnadsställningar. Ställningsbyggare har ju inte det bästa ryktet tyvärr. Var redlig och anställ redligt folk, så slipper du förhoppningsvis såväl olyckor som dåligt rykte i branschen.

      Radera
  10. Kom ihåg att man måste bygga rätt hus på rätt plats. Att bygga ett 1.5 miljoners hus från t ex Smålandsvillan eller Älvsbyhus på en tomt som kostar 3 miljoner i ett grannskap med hus med väsentligt högre standard är en dålig affär. Behöver man sälja huset blir det tufft om inte standarden är i linje med området i övrigt. Har själv gjort den missen för några år sedan men lyckades ändå få sålt till slut.

    SvaraRadera
  11. Håller med Cornu.

    Bekant som har byggfirma kan bekräfta att så billigt är det. Kommunerna tar ockerpriser för tomter, för att man kan. Fastighetsägare som styckar av fastigheterna tar också ockerpriser, för att själv bli skuldfria.

    Husgrund brukar i Stockholmsregionen faktureras med 400-700kSEK men kostar kanske för byggfirman 100kSEK att bygga. Ganska fin vinst.

    Fastighetsköparna är helt enkelt riktigt, riktigt DÅLIGA konsumenter som driver upp priserna till helt icke marknadsmässiga priser. En byggfirma som får rätt att exploatera ett nytt område för någon kommuns räkning kan gott räkna med att kommunen tar 500kSEK per tomt i ren vinst och byggfirman minst 1mSEK.

    Kan berätta att ett annat vanligt "fix" är att byggfirmorna har avsevärda rabatter på byggmaterialet. Även för riktigt små firmor rör det sig om 20-60%. Stora firmor enkelt minst 50%. Det är därför som Cornu kan visa att en toalettstol köpt i Tyskland är billigare än samma stol kostar i Sverige. Men det är kanske närmare från Gustavsberg till Hamburg än Täby. Det som är lurigt med de här rabatterna är att du ser dem aldrig som kund. Byggfirman fakturerar det listpris som leverantören har ut till kund. Och då är det svårt att som kund veta vad det kostade byggfirman.

    Man kan ju inte heller vägra, eftersom många byggfirmor inte accepterar att kunden själv köper materialet. Då blir arbetet helt plötsligt dyrare per timme.

    Byggfirmor tjänar ungefär 10-20% på arbetstiden, kanske upp till 30% på ROT. Materialet är den stora vinsten, som jag beskrev tidigare. Och resten är rent överpris som BLT går på i "konkurrens" om den fina kåken. Behöver jag för övrigt säga att "nyfunkisvillan" bör säljas inom 10 år för att man inte ska torska på den enstegstätade fasaden.

    Grattis, BLT...

    /Statsmannen
    PS: Inte BLT, billig villa, gammal byggteknik och materiel inköpt för byggfirmas nettopris när jag renoverar. Kommer att vara skuldfri när jag går i pension. Om sen någon köper den, så är det alltid vinst :D

    SvaraRadera
  12. Smålandsvillan: Allt material och arbete ovan grund ingår i priset.
    Älvsbyhus: Grund ingår.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Grund ingår är inte samma sak som att markarbetet ingår. Schaktning eller sprängning kostar säkert extra. Skulle tro att man har definierat en viss typ av underlag. Inte helt ovanligt att det är en annan av Cornus käpphästar. Åkermark som är planhyvlad/grävd och singel/makadambädd.

      Så det som ingår i praktiken är lite armeringsjärn, frigolit och betong. Plus lite plaströr.

      /Statsmannen

      Radera
    2. Jag tror att Älvsbyhus bygger med torpargrund, så då får man bara förgjutna betongfundament.

      Radera
  13. Jag är inne på att bygga ett älvsbyhus.
    Någon som känner till om det finns några byggtekniska brister på dessa hus?

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...