Cornucopia?

2014-02-26 09:19

Rekordhög nybyggnation av bostäder i Stockholm

Medan det pratas om att det byggs för lite i Stockholm, att det råder bostadsbrist och att det inte finns någon bostadsbubbla, eftersom det inte byggs något, så visar det sig att nybyggnationen i Stockholm nu är på rekordnivåer. Det byggs nu fler lägenheter än under 70-talets miljonprogram och fler än under bostadsbubblan i början av 90-talet.


Påbörjade lägenheter i flerbostadshus
i Stor-Stockholm 1975 - 2013.
Siffror per kvartal.
Antalet påbörjade lägenheter1. i flerbostadshus slog rekord under 2013. Hela 9 811 nya lägenheter i flerbostadshus påbörjades under 2013. Detta kan jämföras med 8 095 under tidigare rekordåret 1992, ett tag efter förra bostadsbubblan redan hade spruckit och totalkraschade med räntechocken hösten 1992.

År 2006 är ett undantag, och handlar om de sk Odellplattorna, där man för att få statliga subventioner skulle gjutit grunden innan årsskiftet 2007, och avspeglar inte faktiskt nybyggande 2006.

Påbörjade lägenheter i flerbostadshus
i Stor-Stockholm 1975 - 2013.
Siffror per helår.
Men 2013 sattes alltså ett genuint rekord.

Argumentet att det inte byggs lägenheter i Stockholm håller alltså inte, tvärt om kan vi vara på väg mot ett överutbud av nybyggda bostadsrätter, med bedrägligt konstlade ekonomiska planer med orealistiska månadsavgifter för att maximera försäljningspriset. Vad som inte byggs är billiga, centrala hyresrätter, men det kommer heller aldrig ske igen.

Man kan också konstatera att om de höga siffrorna nu håller i sig, så kommer 2014 slå rekordet från 2013 med råge, eventuellt överstiga Odelplattornas 2006, trots avsaknad av den tiden subventioner.

Vi som inte längre hade blöja runt 1990 minns att det tjatades om bostadsbrist och att "det byggs för lite lägenheter" även då. Så släpp nappen och klättra ur spjälsängen nu.

1. En bostad är en lägenhet. En villa har 1 - 2 lägenheter, ett flerbostadshus mer än två lägenheter.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

39 kommentarer:

  1. De s k "rekordåren" då miljonprogrammet brukar väl anses vara 1965-1975, ungefär.

    Har ingen aning om de faktiska siffrorna men det blir då lite märkligt att du säger att "Man slår miljonprogrammet" och illustrerar det med en graf som BÖRJAR 1975 då rekordåren anses sluta.

    SvaraRadera
    Svar
    1. SCB:s statistik går bara tillbaka till 1975.

      Radera
    2. Du ska också komma ihåg att mkt byggdes genom att man rev äldre bostäder, t ex på Söder. Så miljonprogrammets byggande var inte bara ett netto.

      Radera
    3. Man rev även en hel del bostäder runt bubblan 1990, t ex Haga i Göteborg, och uppförde nya bostadsrätter även då.

      River man alls bostäder för att bygga nya idag? Tvärt om verkar man riva eller bygga om centrala kontor till bostäder idag.

      Radera
    4. Nej, urbaniseringen gör väl snarare att man river på landet och bygger i staden i så fall.

      Stämmer naturligtvis att det inte alls var netto under miljonprogrammen - ett av de uttalade målen var ju t o m att bli av med det undermåliga bostadsbeståndet från 1800-talet och ersätta det med ett modernt, adekvat bestånd. Det man rev saknade i många fall badrum och vettig uppvärmning och så där.

      Radera
    5. Utedass på Söder etc. Idag rivs det väldigt lite där det byggs.Snarare konvertering av icke bostäder till bostäder.

      Radera
    6. Nå, det finns nationell statistik längre bakåt och i slutet på 1960-talet verkar det som att man slutförde omkring 75-78000 lgh/år i hela landet - vilket så klart inte kan jämföras rakt av med Stockholm.

      Radera
    7. Nu renoverar man ju upp gammal skit med ROT på villamarknaden istället för att bygga nytt, netto-statisk hade varit intressant. Gammal skit som borde rivas ombildas till bostadsrätter etc.

      Radera
    8. Finns många kalkyler som visar att det oftast är billigare att riva fastigheter och bygga nytt än att renovera eftersom man just har tillämpat progressiv avskrivning.


      Finns en KTH avhandling från 2012 inom just olika ekonomiska förvaltningsmodeller

      http://kth.diva-portal.org/smash/get/diva2:533491/FULLTEXT01.pdf

      ”År 89 är den ingen som har råd att bo om inflationen skulle vara noll” – Lars
      Hörnesten, HSB

      ”Man skjuter lite problemet, det är ju så svårt för vi har ju inte alls den inflation
      idag som vi hade på 70–80-talet. Då var det liksom inga problem, men om det
      liksom skulle var noll i tjugo år så skulle det bli jobbigt för många
      nyproducerade föreningar för de betalar ju inte alls den kostnaden” – Lars
      Hörnesten, HSB

      Och detta har man löst med.. (trumvirvel) .. progressiv avskrivning idag då vi har haft en låg inflation länge.

      Avhandlingen kostaterar också:

      Även om så gott som alla nyproducerade föreningar och de flesta äldre föreningar nu
      använder sig av progressiva planer används även linjära avskrivningsplaner av många äldre
      föreningar (AT,AH). Här används ofta en avskrivningstakt på 1-2% vilket är vad de av
      23
      ekonomiska förvaltarna utsedda revisionsbyråerna rekommenderar på linjära
      avskrivningsplaner. Om de föreningar som idag använder sig av progressiva planer istället
      skulle använda sig av linjära planer innebär det en stor avgiftshöjning för de boende för att
      undvika att gå med ett underskott varje år (LH,AT)

      - Dvs att idag löns det bara att bygga nytt tills inflationen tar far, då kommer man vilja återgå till linjär eller komponentavskrivning.

      En fråga som dyker upp i mitt huvud är om vi håller på att få en Bostadsbubbla bland dessa storbolag som bygger? Inflationen kan inte vara 0% hur länge som helst och det är uppenbart att kraftiga avgiftshöjningar kommer att behövas så småningom.

      Inget kommer att ändras i närtid i alla all, så länge som man inte lagstiftar om att förbjuda progressiv avskrivning. Den dag som progressiv avskrivning förbjuds och vi har 0% inflation kommer storbolagen att dyka på börsen eftersom det kan inte längre bygga utan linjär avskrivning som kommer att vara mycket dyrare, eller kan bubblan fortsätta växa genom att tidigare producerade lägeheter går upp ännu mer? för detta krävs det mer penningmängd i rörelse.

      Radera
    9. Ser inte att det byggs några nya bostäder centralt, men däremot i kransområdena. Och "alla" hippa och ungdomar vill ju bo centralt och billigt, så klagan kommer att fortsätta, och likaså prisrejset för boende centralt tills att alla där maxat sitt lånetak.

      Och kranskommuner är väl knappast intresserade av att locka till sig kostsamma låginkomsttagare och bidragstagare som de går minus på, så de har heller inget incitament att "stödja" att det byggs billigt boende.

      Radera
    10. Beror väl på vad du menar med "centralt", men Norra Djurgårdsstaden, Västra Kungsholmen och Hagastaden får väl anses vara ganska centralt beslägna, och där kommer ju byggas (och byggs) tusentals bostäder. Byggs även en del på "fel" sida Gärdet, och längs Valhallavägen mellan Roslagstull och Odengatan planeras också för flera hundra lägenheter. På Södermalm finns ett par större projekt under uppförande (Tygeln och Tobaksmonopolet), och Hammarby Sjöstad och Liljeholmskajen växer ju fortfarande så det knakar (även om de ligger utanför tullarna...).

      Så nog byggs det även centralt där det finns plats över.

      Radera
    11. @Ben Dover skrev:

      Nej, urbaniseringen gör väl snarare att man river på landet och bygger i staden i så fall.

      Redan i full färd i Danmark:

      Danskt förslag: Riv 100 000 obebodda hus på landsbygden

      Skulle tro att det eller något liknande blir nästa steg här med om vi i likhet med DK får ett tydligt hål på bostadsbubblan i storstäderna som politikerna försöker motverka genom att helt enkelt snabba på urbaniseringen ytterligare. Anders Borgs förslag kring ökade bränsleskatter går ju helt i linje med det exempelvis.

      Radera
    12. Har väl rivits på sina håll på kommunalt initiativ? Typ Olofström, har jag för mig.

      Radera
    13. Stämmer det BD, och ändå kan du köpa en 4:a i en förening utan skulder för en dryg månadslön i nämnda håla.
      Finns inte mycket kvar där efter att Volvo lagt ned det mesta. Finnveden tagit över lite.
      Men jag vill även minnas att det rivits en del både i Norrländska småkommuner som i Värlämndska.

      Radera
    14. "Finns inte mycket kvar där efter att Volvo lagt ned det mesta." mja, nu överdriver du ganska rejält, Volvo har ca 2400 anställda i Olofström - detta i en kommun med 13000 invånare...

      Radera
  2. För 2 år sedan skrek byggherrar att de måste få statlig stöd, att marknaden var på väg att krascha. Det var inte sant kan vi konstatera.

    Vidare har Cornu 100% rätt denna gång då vi ser byggherrar frodas.

    Som exempel PEAB som precis i slutet av 2011 hade bottenkurs 26.6 SEK / aktie har idag gått upp till 42.34 eller 26,1% per år sedan 2012, vilket slår index.

    NCC hade bottenkurs samtldigt som PEAB, 91,15 SEK i slutet av 2011, idag är de på 216,5 SEK eller 54,1% upp per år, vilket slår index.

    Skanska hade bottenkurs samtidigt som PEAB och NCC, 84,35 SEK i slutet av 2011, idag är de på 138,3 SEK eller 28% upp per år, vilket slår index.

    Tittar vi däremot på Götenehus och deras aktiekurs så har bolaget verkligen närmat sig konkurs då bolagets aktievärde är knappt 9% av slutet på 2011.

    Men Götenehus är en liten aktör som producerar betydligt mindre än de stora byggbolagen. Skillnaden är att de stora bolagen främst bygger radhus och lägenheter. Så utbud av lägenheter bör rimligen öka eftersom samtliga stora byggbolag presterar bra över index.

    Däremot så blir det allt färre villor producerade och det blir intressant att se om efterfrågan på villor kommer att öka mer än vad som finns på marknaden eftersom produktionen är så pass låg och priset på nya lägenheter är snart i nivå med villor, trots mindre boyta.

    SvaraRadera
  3. Detta är inte det enda rekordet som slås.
    Tillväxten i befolkningen är oxå på topp!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den tillväxten ligger utanför KPI:n kan vi konstatera

      Radera
    2. Oppti, inflyttningen är exakt lika stor som nybyggnationen. Sluta bygg och nettoinflyttningen till Stockholm stoppar i princip helt.

      Radera
    3. Hrm-läste på en blogg som visar på att vi blir allt mer trångbodda. Men man kan ju inte tro på allt man läser på obskyra bloggar ;-)

      Radera
    4. @oppti

      Frågan är ifall den ökade trångboddheten beror på att folk flyttar in hos andra snarare än att hushållet ökar genom "tillökning i familjen"? Folk som föds i stockholm räknas väl inte till inflyttningen?

      Radera
    5. Nej- men de som föds lämnar sin enrummare och ökar trängseln i lägenheten.
      De räknas definitivt till befolkningen!

      Radera
    6. Då ska du titta på födseltalen för 20 år sedan, inte idag. Och de födseltalen är fallande.

      Eller flyttar nyfödda bebisar hemifrån?

      Radera
    7. Nej-de flyttar ut i en lgh som blir trång! Då kallas det trångbott och befolkningsökning-är jag otydlig?
      Poängen är väl att efterfrågan på lägenheter ökar om befolkningen ökar!
      Dvs om det föds fler eller invandrar fler.
      Invandrare är väldigt flexibla och söker sig gärna till Sth.

      Radera
    8. @oppti

      När de bor i sin "enrummare" räknas de inte till befolkningen - det är först när de kommer ut och ökar "trängseln" i lägenheten.

      @Cornu

      Trångboddhet mäts väl som antal som bor i en lägenhet. Blir det barn så blir det mer trångbott.

      Radera
    9. Tillägg:

      Om ett par bor i en tvåa så räknas det inte som trångbott, men kommer det en bäbis så blir det trångbott eftersom antal rum (exkl vardagsrum) är mindre än personer i hushållet (mamma och pappa förväntas dock klara sig med ett rum).

      Radera
  4. Jag bodde tills för något år sedan i en billig hyreslägenhet i ett kommunalt bolag Stockholm och vet att billiga hyresrätter snart är ett minne blott. Huset håller nu på att helrenoveras för att bli "Miljöeffektivt med fina öppna planlösningar" En annat vacker fras man använder är "Huset är slitet och därför..."

    Därefter rivs fullt fungerande vackra 60-tals-kök ut med platsbyggda skåp i genuint trä ut mot mer moderna miljövänliga material, vad det nu blir? Likaså de gamla parkettgolven fullt slipbara. Jo det är klart att huset måste miljösaneras då det innehåller asbets, särskilt i fasadmaterialet vilket enligt värden var ytterligare ett starkt skäl till att få bygga om samtliga lägenheter och därmed försöka få ut nybyggnadshyror. Självklart förstår jag att man vill förädla och få in så mycket hyrespengar som möjligt men det känns fruktansvärt fult att försöka framstå som man gör detta av miljöskäl. Asbest är vad jag vet inte farligt så länge man inte river i det utan däremot ett bra material med lång livslängd som mycket väl kan sitta kvar så länge man har koll på vart.

    Nu var det ju rätt många förtidspensionärer och andra ej köpstarka grupper i huset varför det så klart är bra för kommunen om några ej har råd att flytta tillbaks, barnfamiljer shoppar väl mest i centrum vilket ger mer tillväxt. Hyresvärdarna idag konkurrerar ju inte direkt om hyresgästerna i Stockholm så man har ju inget större förhandlingsutrymme om man erbjuds ett kontrakt. Så jag välkomnar ett litet överutbud på bostadsmarknaden där det finns , säg 5-10% lediga hyreslägenheter.

    Konkurrensen bör väl finnas mellan hyresvärdarna och ej mellan hyresgästerna. Gärna att det blir en drös osålda bostadsrätter som man tvingas ombilda till hyresrätter, det vore alla tiders.

    SvaraRadera
  5. Kollade som hastigast "Gilla Läget".
    Trevlig artikel
    Skall läsa den i lugn och ro senare.
    Såg att du " hade varit utsatt för sjukvård "Tydligen mycket negativ upplevelse.
    Lite lustigt att du nästan prisar behandlingen mot njuråkomma och lunginflammation
    för ett par år sedan.
    Tydligen inte alltid negativt?
    Inte för oss läsare i alla fall.
    Du publicerar ju!
    Tack sjukvården och herrn själv för det!

    SvaraRadera
  6. Att det skulle vara på väg mot ett överutbud i Storstockholm är ett märkligt påstående när nybyggnationen inte ens håller jämna steg med befolkningsutvecklingen. Siffror från http://sv.wikipedia.org/wiki/Storstockholm ger att Storstockolms befolkning ökade med i snitt 17367 personer om året under -75 till -13. Med ett snitt på 2.1 personer per bostad så ger det ett behov av över 8000 lägenheter om året.

    Samtidigt visar dina siffror på ett snitt på kanske 5000 påbörjade bostäder om året.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Moventia:
      Problemet är att vanligt folk inte längre har råd att köpa denna nybyggnation.

      Radera
  7. Som jämförelse så låg befolkningstillväxten i Stockholms län under andra halvan av 80-talet och första åren på 90-talet (sist byggnationen var "hög") på 10-15 tusen invånare per år. Sedan 2006 har den legat på 28-38 tusen per år.

    Så i relation till befolkningsökning (dvs behovet) är det knappast något rekord...

    SvaraRadera
  8. Kraschen på 90-talet blev lyckosam för de som hade ordning på sin ekonomi och tänkte lite mer långsiktigt trots att deras värde på bostadsrätten sjönk som en sten just då. Den ökade efterfrågan på bostäder i tillväxtregionerna är en stor del av förklaringarna till att priserna stiger och kan inte bara förklaras av låg ränta osv. Titta på hur priserna har utvecklats i de kommuner där kommunerna har haft negativ befolkningstillväxt så ser man en viss skillnad. Den som köper in sig i en bra bostadsrättsförening i de regioner med kraftig befolkningstillväxt är jag övertygad om att de kommer att få ett billigt boende även de närmsta 20 åren, men ett gupp på vägen kan förstås uppstå.

    SvaraRadera
  9. Tack för den grafen. Det byggs helt enkelt.
    Det är inte bostadsbrist som ligger till grund för bubbelvansinnet.

    SvaraRadera
  10. OK, där ser man. Det trodde jag aldrig. Man ska tydligen kolla upp saker bättre innan man gör ett påstående. Intressant. Jag får grotta ner mig i det blogginlägget.

    SvaraRadera
  11. Jag håller med Cornu om bostadsbubblans existens. Men, att det skulle byggas tillräckligt mycket i Stockholm är inte sant. Det byggs inte tillräckligt mycket och har inte så gjorts under i princip hela 2000-talet fram t.o.m. nu. Ett årligt underskott har ackumulerats till en fruktansvärd bostadsbrist, något särskilt vi med vuxna barn märker. Oförmågan att bygga gäller inte heller bara bostäder, utan all samhällsinfrastruktur, inte minst kollektivtrafik. Det faktum att BNP per capita står still sedan 2007 kan vara värt att påminna om.

    2013 ökade befolkningen i Storstockholm (=länet) med 36 036 personer. Av dessa var 16 365 st nettoinvandring och 5082 st nettoinflyttning från övriga landet. Övriga måste således vara födelseöverskott.

    I riket som helhet påbörjades byggandet av 27 197 st bostäder under 2013. Befolkningsökningen var 88 321 personer, varav 65 130 personer var nettoinvandring och 23 191 genom födelseöverskott. Etablerad massmedia valsade nyligen runt detta med tillägget att återinvandrade svenskar var den enskilt största gruppen inandrare. En djupt bedräglig framställning: Det stämmer brutto men inte netto. Vi har en positiv nettoutvandring av svenska medborgare på 5628 personer. De största invandringsländerna är Syrien, Somalia, Afghanistan, Polen och Eritrea (i storleksordning).

    Alla siffror enkelt tillgängliga genom SCB:s hemsida.

    Eftersom jag är folkhemsfundamentalist vill jag passa på att påstå att mina barns välfärd ges till främlingar. Jag har för mig att uppehållstillstånd av flykting- och skyddsbehov utdelades för 16 000 personer (jag kan minnas fel) och att det 2012 påbörjades 8000 hyresrättsbyggen (jag kan minnas fel). Eftersom flyktinginvandringen rimligen till 99% måste hamna i hyresrätt - kan ej köpa hus eller BR - så inser man snabbt var hyresrätterna tar vägen. Hela invandringsspektaklet kommer att haverera inom 3-4 år och det är brist på bostäder, men även annan samhällsinfrastruktur, som kommer att ge haveriet. Dagens politiker kommer att gå till historien som förskingrande landsförrädare. Vilket de också är.

    Tell your friends. Tack.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan vara värt att nämna lite fler fakta. 23% av Storstockholms befolkning är födda utrikes. Nettoinflyttningen från övriga landet är som redan nämnts 5082 personer. Bruttoinflyttningen är knappt 40 000 personer. Det är den gruppen som ger upphov till myten att bondkaniner tar alla bostäder, vilket är förståeligt eftersom den är så pass stor. Men utflyttningen är alltså nästan lika stor och nettot blir en gäsp. Många väljer alltså att lämna världens vackraste folk. Jag har gjort det själv.

      Radera
  12. Det mest intressanta är inte antalet påbörjade bostadsprojekt, utan ökningen av bostadsbeståndet plottat mot befolkningensökningen i Stockholms län, anser jag.

    Här är lite siffror med bäring på den nyliberala epokens bostadspolitik i Stockholms län.

    I lägenhetsdefinitionen ingår både bostäder i flerbostadshus och i villor. SCB talar om det kalkylerade bostadsbeståndet, som används som underlag till lägenhetsdefinitionen i tabellen nedan. I befolkningsförändringen ingår födelseöverskott plus inflyttningsnetto från övriga Sverige och utlandet.

    1990 var det kalkylerade bostadsbeståndet 809 207 och invånarantal 1 641 669 i Stockholms län. Det ger 2,03 (=1641669 / 809207) personer per lägenhet 1990.

    dBef = befolkningsförändringen under ett givet år (kolumn 2).
    dLgh = lägenhetsförändringen i det kalkylerade bostadsbeståndet under ett givet år (kolumn 3).

    I kolumn 4 anges kvoten mellan värdena i kolumn 2 och 3, och antyder hur pass väl lägenhetsförändringen matchar befolkningsförändringen.


    År______dBef_____dLgh_____dBef/dLgh
    1991____12842____9635____1,3
    1992____15329____8522____1,8
    1993____16390____7783____2,1
    1994____22272____5448____4,1
    1995____17254____2852____6,0
    1996____18574____4069____4,6
    1997____18594____3923____4,7
    1998____20516____4172____4,9
    1999____19937____5136____3,9
    2000____19833____4982____4,0
    2001____15672____5536____2,8
    2002____11585____8419____1,4
    2003____10405____7774____1,3
    2004____12028____9248____1,3
    2005____17045____6981____2,4
    2006____28159____9535____3,0
    2007____31412___10718____2,9
    2008____31747___10961____2,9
    2009____37919____9119____4,2
    2010____35161___17712____2,0
    2011____37130____6792____5,5
    2012____35533____7451____4,8

    Summa:_485337_166768

    Resultat:
    För hela perioden blev i genomsnitt dBef/dLgh = 2,9.

    Ju högre värde på kvoten dBef/dLgh, desto sämre matchar lägenhetsförändringen befolkningsförändringen. Normvärde är här satt till 2,0 som gällde 1990. Så värden över 2,0 i kolumn 4 skulle, enligt mitt sätt att se det, motsvara ett övertryck på bostadsmarknaden i Stockholms län.

    Högst dBef har vi 2007-2012 som också sammanfaller med Alliansregimens styresperiod. Under denna period är dBef/dLgh = 3,7 i medeltal.

    Med det här vill jag visa att det råder ett övertryck på bostadsmarknaden i Stockholms län sedan 1990-talet. Detta övertryck anser jag vara ett deltryck som hjälper till att blåsa upp trycket i bostadsbubblan i Stockholms län. Utan att kvantifiera, så anser jag också att detta övertryck delvis ingår i prisutvecklingsbilden på bostäder, enligt utbud-efterfråge-modellen.

    http://www.scb.se/Pages/ProductTables.aspx?id=25795
    http://www.scb.se/Pages/ProductTables____87476.aspx

    SvaraRadera
  13. Moventia: Mitt hjärta blöder för en ung familj i släkten. De har båda skapliga inkomster och försöker spara ihop till en handpenning på en villa inom rimligt pendlaravstånd från Stockholms city. Men det är svårt. De sitter i en av dessa nybyggda hyresrätter i närförort, där en trea på 78 kvm kostar 12 000 i månaden med små smala rum som är svåra att möblera. Att flytta ut till exvis Flen eller Strängnäs där priserna är billigare blir omöjligt då den lille sonen skulle få vara för långa dagar på dagis och då inga jobb finns där. Så de bildade familj i fel årtionde. Risken är att de till slut ändå köper och lånar till handpenningen samt skuldsätter sig upp över öronen för resten av livet.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...