2014-02-19 13:03

Inflationsjusterade villa- och lägenhetspriser 1952 - 2013

Dags för en sammanställd graf över de inflationsjusterade (reala) villa- och lägenhetsprisindexen sedan 1950-talet. Lägenheter som tidigare endast 1970 och framåt.


Normeringen på 100 sätts denna gång till 1984, för att visa att lägenhetspriser och villapriser utvecklades ungefär likvärdigt 1970 - 1984. Det är rent av så att lägenhetspriserna gick något svagare än villapriserna under ett antal år.

Diverse kommentatorer i förnekelsefasen menar att det är de låga räntorna som drivit upp priserna och att vi hade mycket högre räntor förr. Det är bra att de åtminstone inte hävdar bostadsbrist längre, men kom ihåg att man på 70-talet hade ränteavdrag på upp till 85% av räntan. 15% ränta då motsvarar 3% ränta idag, efter dagens maximala avdrag på 30%. Dessutom betalades det ut direkta räntebidrag fram till 90-talskrisen, även direkt till bostadsrättsförenignar, som sedan trappades ner och försvann (?).

Den praktiska räntan var lika låg på 70-talet som idag. Riksbankens dåvarande diskontoränta pendlade med någon procent runt 10% 1970 - 1990. Bolåneräntorna låg väl runt 15%, vilket efter avdrag i det gamla skattesystemet alltså motsvarar dagens "rekordlåga" räntor, åtminstone för medelklassen som kunde dra av fullt ut.

Min minnesbild av 70-talet är dock att istället för att tävla om vem som kunde bjuda mest för en bostad, så använde man de massiva ränteavdragen till att köpa flera bilar till hushållet, och hade dessutom båt och sommarstuga, förutom villan. Istället för att bjuda högst på en sak (bostaden) som idag, så köpte man fler saker (villa, sommarstuga, båt, bilar). Därmed undvek man kanske den värsta prisbubblan på den tiden. Sedan blev det nymodigt att tävla om vem som kunde bjuda mest på bostaden, när 40-talisterna tröttnade på både båt och sommarstuga mot slutet av 80-talet.
Reala villaprisindex och bostadrättsindex 1952 - 2013 (1984 = 100)

Den sk Novemberrevolutionen 1985, iscensatt av riksbankschefen Bengt Dennis och finansministern Kjell-Olof Fäldt (medan Olof Palme kommenterade det hela med ungefär orden "jag fattar ingenting" och lät dem revoltera fritt), markerar antagligen brytpunkten och dödsdommen för det gamla folkhemmet och DDR-Sverige. Förenklat så avreglerades finansmarknaderna, vilket ledde till bubblan runt 1990 och den efterföljande 90-talskrisen.

Pressar man ihop utvecklingen enligt ovan kan man förenklat säga, undantaget de reala bubblorna runt 1979 och runt 1991, att villapriserna lämnade inflationen bakom sig först i samband med IT-bubblan 1999 - 2000.

Sedan 1984 har villapriserna inflationsjusterat stigit 129%. Bostadsrättspriserna, eller klubbmedlemskapen i bostadsrättsföreningar, som de mer korrekt bör kallas, har stigit 882%. 2011 föll de och jag proklamerade i Rapport att "bostadsbubblan har spruckit". Det var fel. Lärdomen är att det alltid kan bli värre. Liksom den kommande smällen.

24 kommentarer:

  1. Istället för "dödsdomen för det gamla folkhemmet och DDR-Sverige" borde det stå "dödsdomen för folkhemmet och införandet av DDR-Sverige".
    Sverige av idag är mer likt DDR än det var innan 1985. Sverige är idag genomsyrat av politisk korruption och politisk korrekthet. Yttrandefriheten är idag mycket mer begränsad.
    Det enda som blivit bättre sedan 1985 är att marginalskatten sänkts något.
    För övrigt var det bara de med högsta marginalskatt 85% (om man inte drabbades av Pomperipossaeffekter och 105% marginalskatt) som fick 85% avdrag för räntor på bostadslån.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Arvsskatt borta
      Förmögenhetsskatt borta
      Gåvoskatt borta.
      Vem som får köpa jordbruk.
      (Positivt och negativt)
      Förmögenhetsskatt borta.
      Fritt flytta pengar ur Sverige.

      Så sent som igår märkte jag att Axel Oxelstiernas gamla land fungerar ypperligt.
      Fick fram gamla bouppteckningar inom 2 timmar.
      Tur man är anonym.
      Min omgivning skulle inte känna igen mig med positiva omdömen.

      Radera
    2. Svenskar höga på hus -Professor Lars Pålsson Syll
      http://larspsyll.wordpress.com/2014/10/08/svenskar-hoga-pa-hus/

      Radera
  2. Misstänker starkt att det främst är en attydförändring gällande skuldsättning som man ser.

    De som var födda före 1930 hade generellt en rabiat inställning till att dra på sig skulder. Dessa började droppa av från fastighetsmarknaden och samhället mellan 1980-2000.

    Idag är skuldsättning något fullständigt normalt och till och med något att eftersträva.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    2. Nja, det var nog snarare så att skulder var något betydligt mer ovanligt för denna generation.

      Det fanns inga kreditkort, snabblån, SMS lån etc. Att för en vanlig medborgare låna pengar hos en bank var något relativt sällsynt, mycket omständigt och långt svårare än idag.

      Långt in på 70-talet så var "finansbranchen" en rätt liten och sluten klubb. De flesta som arbetade där hade i stort sett normal kontorsarbetarlöner. Ingen glamour, inga "finansvalpar". Inte bara i Sverige utan även utomlands. Börsmäklare på Wall Street hade t o m extraknäck för att dryga ut kassan.

      Idag är det som bekant helt annorlunda, finansvärlden är nu svansen som viftar på hunden.

      Vojjne vojjne....

      Radera
    3. Varför det har blivit så? Antagligen för att man har högre livsstilskrav. Vi kräver allt lyxigare och högre kvalité på boende och leksaker.

      Det enda sättet att skaffa fram medel för denna konsumtion trots en vikande tillgång på energi är att genom finansarbetarna så skaffar fram det kapital som behövs. Deras tjänster har blivit så efterfrågade att statusen på de som arbetar med finansiering har höjts till skyarna.

      Radera
  3. Jag vet att du skrivit om det förut, men det vore trevligt med en liten repeterande genomgång för vad som kan vara intressant att lägga pengar på när bubblan spricker och sprider sig. Jag är inte ute efter att göra pengar på andras olycka, men har några hundra tusen som idag ligger i diverse papper, likvider (kronor) m.m. och troligen kommer väl den svenska kronan åka på storstryk när bubblan spricker på allvar. Vad är då bäst strategi? Föra över pengar till ett bankkonto i valfritt eu-land (också med obefintlig ränta) eller köpa skimrande metall för pengarna? Blanka skiten ur byggbolag? Bankakiter kanske framgent även kan vara något då det kommer att krävas massiva statliga insatser för att inte hela finanssystemet i sverige ska haverera den dagen bankerna börjar få problem som en följd av sprucken bubbla. Hur tänker ni andra?

    SvaraRadera
  4. I allt detta babblande om bubblande saknar jag ibland en sund definition vad som menar med en "bubbla". Om det går upp, kallas det för uppgång och om det går ned verkar det kallas krasch. Vore det inte bra att reservera "sprucken bubbla" och krasch till häftiga och okontrollerade fall? Är en nedgång på 10-15% i samma takt som uppgångarna att betrakta som en krasch. När är det helt enkelt bara en "nedgång"? Jag tycker det skett en begreppsinflation.

    SvaraRadera
    Svar
    1. En bubbla är väl en följd av en rent spekulativ prisuppgång, baserad på en felaktig övertygelse om varans brist och en kommande högre efterfrågan (som leder till ännu högre pris). Bubblan spricker väl när efterfrågan drastiskt minskar.

      Radera
    2. Med den definitionen, har vi då en bostadsbubbla? Köper folk bostäder på spekulation i Sverige idag i någon större omfattning? Att det finns de som inte klarar ekonomin om räntan går upp är en annan sak tycker jag.
      Det var en uppenbar spekulationsmarknad i Danmark för några år sedan och i London verkar spekulationerna tagit fart igen. Det är tydlig att folk köper bostad och fastigheter för att tjäna pengar på den och inte för att bo i den. Det tycker jag är en helt annan situation.
      Om priserna går ned 10-20% i ung. samma takt som de gått upp, så tycker jag att begreppet "prisnedgång" passar mycket bättre än "krasch" och "sprucken bubbla".

      Radera
    3. Nej, inte när det gäller villor i alla fall.

      I England, i synnerhet London har "buy to let" karusellen dragit igång igen efter några år av iskyla. Köpa till 100% lånfinansiering, snabbrenovera, nyvärdera, sedan belåna, hyra ut och in med överskottet i nästa kåk.

      Folk säger upp sig från vanliga jobb för "get on the property ladder" och som de ofta säger, köra det räjset i säg 5 år sedan sälja och köpa ett gods på landet cash.

      Håhå jaja...

      Radera
  5. När man hävdar avdragsrätten på 70-talet så måste man rimligen ha i åtanke att det inte var gemene man som fick en sådan skattereduktion. Vidare så måste man ta hänsyn till amorteringskraven som gällde vid respektive tillfälle.

    Sen skall man ju inte heller bortse från det faktum att (en period) 1900-talet av allt att döma var ett undantag från landskatten. Att en ordning återställs och att bostäderna av den anledningen blir dyrare behöver ju inte betyda att det är en bubbla - det kan ju vara en "antibubbla" som har spruckit.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tillägg:

      Sen skall man ju inte bortse från effekten av den reglerade kreditmarknaden innan. Om bankerna t.ex. inte fick låna ut såpass mycket att kunderna kunde nå "räntemättnad" så kommer det ju inte vara "räntekostnaden" som utgör flaskhalsen utan faktiskt hur mycket man kunde få låna.

      Radera
  6. Palme fattade allt. Centrala ekonomiska frågor var han naturligtvis intresserad av av ren självbevarelsedrift. När konservative Sträng var borta så var det fritt fram för ”revolutionen”. Palmes projekt låg utanför och var överordnat. Han planerade mordet redan under oppositionen. Datumet var spikat tidigt. Väldigt mycket ingick i det här spelet och det är svårt förstå.

    http://ribe.biz/nationalmordet.nu/0038.html

    SvaraRadera
  7. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Förlåt, jag blandade ihop strecken

      Radera
    2. I denna grafen hade han med BR, vilket antagligen är det du tittar på, och jämför med villorna...

      Radera
  8. Södermalmslägenheter växer inte på träd!
    Men det är inte vi som är värst:
    http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

    SvaraRadera
    Svar
    1. Att japan haft fallande bostadspriser i 20 år förtjänar ett eget inlägg.

      Radera
    2. Trots fallande priser i 20 år är de fortfarande svindyra.

      Radera
    3. Sett den grafen innan, men den känns lite skum - skulle de japanska bostadspriserna vara tillbaka på 1980 års nivå? Det är 40 % lägre bostadskostnad i förhållande till inkomst jmf med 1978, trots att räntan är betydligt lägre nu? Det måste varit oerhört dyrt att äga hus då...

      Radera
  9. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  10. Så här ser det ut om man istället studerar kapitalkostnaden för bostäder, med reporänta resp reporäntan + 2%. Tror det var en ganska liten del av befolkningen som kunde dra av 85 % av räntan så det argumentet känns inte seriöst.

    http://www.ladda-upp.se/bilder/hgqwquhxhzgcl/
    Det visar sig ganska tydligt att det är de låga räntorna som är den felande länken. Tror man att räntorna ska förbli på dessa nivåer i det oändliga så kanske vi inte har någom bostadsbubbla.

    Korträntan sedan 1856 som jämförelse.
    http://www.ladda-upp.se/bilder/jldjqyjtynyxqk/

    Skulle man helt hypotetiskt lägga in en normal 6% ränta idag så skulle bostadskostnade hoppa upp nivåerna i slutet av 80-talet.

    Och jag är på inget sätt i någon förnekelsefas. Mina skulder är på sådana nivåer att jag kan göra mig skuldfri imorgon. Jag har hävdat bostadsbubbla i många år. Och jag tror bostadspriserna kommer falla. Men det intressanta är snarare ur ett akademiskt perspektiv. Kurvorna visar ju tydligt att det är räntorna som är onormala och kapitalkostnaderna för ett bostadslån är snarast billigt idag.

    Den som tycker det är ett köpråd av någon i förnekelsefas måste ju vara lite av en haverist med foliehatt.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...