Cornucopia?

2014-01-16 09:57

Lägenhetspriser Stockholm / Vasastaden år 1973 - 2013

Rättelse: BRF Kannan 13 anges felaktigt som källa i nedanstående inlägg. Korrekt källa är BRF Skålen 11, också i Vasastaden.  Se rättelse.
"Det som händer på Internet, stannar på Internet. För alltid." - Jag
En läsare svarade upp på gårdagens förfrågan om historiska bostadsrättspriser, genom att skicka in data tidigare publicerat hos BRF Kannan 13 i norra Vasastaden i Stockholm. Därmed finns en kontinuerlig serie historiska bostadsrättspriser, som sträcker sig hela vägen tillbaka till 1973 och speglar utvecklingen, inklusive bostadsbubblan runt 1990.




Lägenhetspriser Stockholm / Vasastaden 1973 - 2013
BRF Kannan 13 publicerade denna data fram till 2009, då bostadsrättspriserna som bekant föll rätt hårt i spåren av den akuta finanskrisen 2008 - 2009. Då försvann av någon anledning prisdatat från föreningens hemsida och har inte lagts upp igen. Läsaren, som tittade på en lägenhet i föreningen, hade dock laddat ner datat i form av föreningens publicerade Excel-fil.

BRF Kannan 13 bildades 1999, vilket antyder att datat före 1999 kan vara generellt prisdata och inte specifikt för föreningen. Då HSB har hand om delar av fastighetsförvaltningen gissar jag att tidigare prisdata är generell statistik från HSB, och är representativ för antingen Stockholm innanför tullarna, Stockholm eller Vasastan. Med tanke på att gårdagens inlägg med data tillbaka till 1992 stämmer mycket väl överens med prisdatat från BRF Kannan 13, så verkar datat genuint. Jag angav där en avrundad skattning för Vasastaden om 9000:- SEK per m2 år 1993. BRF Kannan anger 9134:-. Jag angav att fallet 1992 - 1993 var ca 20%. BRF Kannan anger 20.5% i fall.

Totalt från toppen i BR-priserna, som enligt detta prisdata inträffade 1988 och inte 1990 som för villorna, till botten 1993 föll priserna 49.1% enligt BRF Kannan 13:s data. Först 1998 hade priserna återhämtat sig och den som inte ville sälja med förlust blev inlåst i sitt boende i upp till tio år.

Bifogad graf har även med en extrapolering av BR-priserna efter 2009, dels baserad på Valueguards data och dels baserat på Mäklarstatistiks data. Normerat 1997 finns också inflationsjusterade priser, samt priser justerade för disponibel inkomst, dvs förmågan att faktiskt betala av klubbmedlemskapet.
Logaritmisk skala

1973 kostade enligt detta data ett klubbmedlemskap i en bostadsrättsförening i centrala Stockholm 1091:- SEK per m2. Lägsta priset i serien var 1974, med 653:- SEK per m2, eller en krasch om 40% mot året innan. 1976 - 1977 kraschade priserna 32% och 1978 - 1979 kraschade priserna 35%. 1981 - 1982 föll priserna 23%. Marknaden var helt enkelt väldigt instabil under 70-talet och tidigt 80-tal, en period med politisk osäkerhet, energikris, upprepade devalveringar och mycket hög inflation. Som man kan se på den logaritmiska skalan ute till vänster steg också priserna kraftigt under perioden.

Uppgången tog fart på allvar 1982 från 3006:- SEK per m2, och blev därefter manisk.

Toppen 1998 låg på 17 608:- SEK per m2 och botten 1993 på 9 134:- SEK per m2.

Läsarövning: Titta på avslutspriser på lägenheter på föreningens adresser de senaste åren, vilket hittas hos Booli. Kontrollera om extrapoleringen utifrån Mäklarstatistik och Valueguard verkar stämma med faktiska avslut. Jag har kontrollerat två affärer 2012 och de stämmer rätt väl med extrapoleringen.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

21 kommentarer:

  1. 1988 var boräntan runt 11-12 procent, vilket ger att man idag kan köpa en lägenhet för runt 75000/kvadrat och ha samma räntekostnad (nominellt) som den som köpte 1988 hade, förutsatt samma belåningsgrad. Dagens priser ligger ju fortfarande en bit under det, så folk har väl räknat med 0.5% högre räntor kanske? :)

    Blir intressant att se vad som händer om (när) räntan blir "hög" nästa gång.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ränteavdragen var också betydligt högre än idag + att vi hade hög inflation. Blir ju en lite annorlunda ekvation...

      Radera
  2. Någon som vet hur inflyttningen till storstäderna sett ut historiskt och hur det påverkar priserna tillsammans med det faktum att det byggs för lite? Har hört personer som pratat om att storstäderna växer så det knakar men aldrig sett siffror på det.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Henrik,
      Håller inte med dig om att det byggts för lite enligt min kommentar häromdagen:
      http://cornucopia.cornubot.se/2014/01/det-finns-ingen-bostadsbubbla.html

      Tittar man på flerbostadshus samt småhus per capita i Sthlm så har bostadsbeståndet på 20 år endast minskat med ~6%.

      Radera
    2. Du menar alltså att en minskning på 6% skulle vara försumbar? Hur motiverar du det?

      Under tidsperioden har befolkningen ökat med 30% och antal bostäder med 20%, enligt din egen statistik. Man skulle då även kunna uttrycka det som att man hade behövt 50% högre byggtakt för att hålla jämna steg med inflyttningen - en siffra som inte känns riktigt lika försumbar...

      Radera
    3. Högre byggtakt säger lite om ökningen är liten. Skulle befolkningsökningen bestå av en person/familj och inget byggts så skulle byggtakten behövts öka oändligt med procent fast det bara gäller en lägenhet... 50% högre byggtakt blir det också om det byggts en lägenhet fast ökningen av personer varit 2... Rimligare är att kolla på hela beståndet av lägenheter jämfört med antalet invånare.

      Radera
    4. Titta på korrelation mellan ökade priser och bostadsbestånd. Korrelationen är i princip obefintlig.

      Lyft sedan in skuldsättningen som faktor och finn att korrelationen mellan skuldkvot och ökade bopriser är nästan 0.9.

      Det är så extremt tydligt att det är de låga räntorna och de obefintliga kraven på amortering som bidragit till prisstegringen. Detta hade aldrig hänt om man hade lyft in priser på bostäder och aktier i KPI.

      Nybyggnationen har självfallet en effekt på priset, men den är väldigt liten. Boverket visade att den kunde förklara ~20% av prisstegringen. Jag tror personligen att siffran är ännu lägre.

      Men som fakta så påvisade jag att flerbostadshus och småhus per capita i Sthlms län minskat med 6% på 20 år. Det må vara att det byggs för lite "idag", men det har inte byggts för lite sedan den förra kraschen om man tittar på beståndet totalt. Det finns gott som ställen att bo på, med den stora skillnaden att majoriteten av aktörerna på marknaden försatt sig i livslångt skuldslaveri, helt i klorna på bankerna och kapitalmarknaderna. Det blir inte roligt när kraven på återbetalning kommer.

      Radera
    5. Det är väl klart att skuldkvot korrelerar med ökande priser, men det säger ju inget om orsakssambandet.

      Korrelationen mellan småhus per capita och FASTPI i stockholms län från 1991 till 2012 är för övrigt 0.77.

      Radera
    6. Fast negativt, så klart.

      Radera
  3. Grafer, de är fantastiska!

    SvaraRadera
  4. Bidrar också med ett diagram över Stockholms innerstad generellt, ända från 1980:
    http://flutetankar.blogspot.se/2014/01/br-priserna-i-stockholms-innerstad-gick.html

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för fint diagram.
      En fundering: Finns det ett diagram över bygg-kostnaderna?
      Byggde 1985 för 10 000 SEK per kvm och 2000 för 20 000 SEK per kvm i runda slängar.

      Radera
    2. Här har du diagram över reala byggkostnader 1975-2010: http://flutetankar.blogspot.se/2010/12/byggprisbubbla.html
      Annars har ju SCB en massa mer detaljerad statistik även för byggkostnader.

      Radera
  5. Jag vill slänga in en brasklapp.

    Om Sverige är på väg mot en bostadsbubbla, och den spricker, kommer utländska långivare att öka risken på svenska bostadsobligationer.

    I ett sådant läge är ränteavdraget faktiskt något bra. Skulle Sverige få en regering 2014 som beslutar att ta bort ränteavdraget (höja skatten för bolåntagare) så kommer vi alltså att få dubbel negativ utveckling.

    Det enda rimliga år således, för de som tror på en bostadsbubbla, är att se över hur man kan behålla ränteavdraget och öka amorteringen mot banken.

    SvaraRadera
  6. För att det ska bli helt relevant och genomlyst hade jag velat se en jämförelse med hyresprissättningens utveckling under samma period. Om inte annat så för att belysa hur skev marknad statligt dikterade hyror skapar. Med fri hyressättning blir det en friare marknad där inlåsningseffekterna minskar.

    SvaraRadera
  7. Ett diagram som jämför Riksbankens ränta med bostadspriserna vore bra att se. Kanske ha med KPI också.

    SvaraRadera
  8. Tack för ännu ett bra inlägg! Har du möjlighet/tillåtelse att lägga upp data i excel-format eller liknande så man kan leka lite själv med den?

    SvaraRadera
  9. År 2033 kan vi alla se fram emot att betala ca 500 000/m2 för en central bostadsrätt i Stockholm (ca 10x vart 20:e år). Måste nog öka sparandet till barnen så att jag kan köpa dem en kvadrat vardera...
    Fast mindre lägenheter har ju ofta dubbla kvadratmeterpriset så de kanske bara får en halv.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Professor Harry Flam (komikern Aron Flams pappa...) Skrev en artikel på ekonomistas (som länkades häromdan) att priserna lika gärna skulle kunna vara 227000 kvadraten idag, om man tittar på räntan, inflationen och hyror för nybyggen....

      Radera
    2. Ja en del ekonomer är lustiga (ofrivilligt). På valutamarknaden kan jag ha en utväxling på 200 ggr men det innebär en stor finanansiell risk att satsa så. Även om jag är duktig att förutspå riktningen på valutor har jag kanske 60 % chans att ha rätt, dvs. 40 % chans att förlora mycket pengar. Därför är det helidiotiskt.

      Det som ofta missas är riskbedömningen när man hör prat om brf; även om risken att Cornu får rätt med 50 % nedgång bara är 5 % så kanske en sådan nedgång innebär personlig katastrof. Men den aspekten skall inte tas med i bilden.
      Säg att RB:s ränta sätts negativt och bankerna har boränta på 0.1 %. Då kanske denne professor "Kalkyl" kommer fram till att priset kan vara 1 milj/kvm?
      Men det är klart,

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...