Cornucopia?

2014-01-15 16:07

8000:- SEK per m2 för en lägenhet på Söder 1993

En läsare svarade på mitt önskemål om historiska bostadsrättspriser före SCB:s år 2000. Data för Stockholm inom tullarna tillbaka till 1992 damp ner i min mailbox. Det handlar om rapporten Bostadsrättsmarknaden i Stockholms innerstad utförd av Bengt Ringdahl på Värderingsdata AB år 2007.


Tyvärr finns inte kraschen från 1990 och framåt med, annat än nedgångens sista år. Grovt utläst ur en graf bottnade bostadsrättspriserna i centrala Stockholm 1993. Om priserna på bostadsrätter, liksom för villor, började falla 1990 pågick raset i tre år.

1993 ser priserna ut att ligga på ca 8000:- SEK per m2 för Södermalm, 9000:- SEK per m2 för Kungsholmen och Vasastan och 10 000:- SEK för Östermalm. Fallet från 1992 ser ut att vara runt 20%, trots att marknaden alltså kraschat under flera år redan.

Enligt andra uppgifter baserat på en annan läsaranekdot föll priserna 85% 1990 - 1993, dock i närförort, och ett prisfall från 3000:- per m2 till 500:- SEK per m2 för en bostadsrätt. Ett tämligen attraktivt pris kan tyckas, t ex 50 000:- SEK för 100 m2. 1998 hade priserna i närförort dubblats till 1 000:- SEK per m2 och prisfallet från 1990 var då alltså ca 66%. Detta baserat på faktiskt anekdotiskt genomförda enskilda affärer med identiska lägenheter. 1990, 1993 och 1998.

Min egen erfarenhet är 50% nedgång i centrala Göteborg 1990 - 1992 och 72% nedgång 1990 - 1997, men då kan priserna redan vänt upp från botten, också baserat på faktiskt genomförda enskilda affärer 1990, 1992 och 1997.

Jag efterlyser fortfarande prisstatistik (prisdata) för bostadsrätter längre tillbaka än 1992, eller för den delen andra delar av landet än centrala Stockholm. Helst hela vägen tillbaka till åtminstone 1986 för att fånga hela den förra bubblan.

Väsentligt är att prisskillnaden mellan närförort och innanför tullarna var enorm på 90-talet - 18x så mycket för en lägenhet på Södermalm som i närförort. Skillnaden är inte alls lika stor längre och rimligtvis kan man få se de största relativa prisfallen i närförort den här gången, så skillnaden återgår till tidigare läge. De största nominella prisfallen, faktiskt förlorad värdering, kan fortfarande vara innanför tullarna.

Tillägg: Fler anekdoter. En läsare köpte i en normalstor svensk stad sin BR för 3 500:- SEK per m2 år 1991, och då hade priserna gått ner 5% från 1990. Lägenheten renoverades också för 35 000:-. 1997 satte läsaren ut annons om att lägenheten bortskänktes, men fick till slut tusen kronor för den (ca 12:- SEK per m2) som betalt för diskmaskinen. Total förlust landade på runt 99.8% 1991 - 1997.

Ytterligare anekdot, denna gång från Uppsala. 1990 ca 8000:- SEK per m2, 1993 ca 5500:- SEK per m2, 1995 ca 5600:- SEK per m2.

Anekdot från Östermalm. 1989 ca 17 500:- SEK per m2. Såldes 1993 för ca 10 500:- SEK per m2, hel i linje med rapporten i inlägget. Nedgång 1989 - 1993 var alltså 40%, men då var toppen 1990. Köp Strandvägen 1993 11 000:- SEK per m2, grannlägenheter ligger nu runt 85 000:- SEK per m2.

KPI har sedan 1993 gått +29%. Om en ny krasch skulle ta ner lägenhetspriserna till 1993 års nivåer, så pratar vi om 14 000:- SEK per m2 för en lägenhet på Strandvägen (vilket man iofs kunde se via rapporten som refereras till i inlägget ovan).

Ytterligare anekdot om uppgången från 1993 till 1996 handlar om 5000:- SEK per m2 i centrala Sundbyberg 1993 och 7000:- SEK per m2 1996.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

30 kommentarer:

  1. Verkar som att vi vet mer om livet på medeltiden än vi vet om bostadspriserna i början av 1990-talet?

    Någon har "hört" från en person vars vän köpte en lägenhet för 500kr/m2 "någon gång i början av 90-talet".

    1000kr/m2 i närförort 1998? Det låter otroligt lågt. Köpte själv lägenhet år 2000 i en medelstor stad (ca 40.000 innevånare) och då låg priset på ca 800 kr/m2 (Och då var det inte centralt). Skulle priset bara 2 år tidigare bara legat 200kr högre i hufvudstaden?

    SvaraRadera
    Svar
    1. I Malmö kunde man i vissa fall få ta över brf-lägenheter gratis på 90-talet. De var ju osäljbara och kostade månadsavgift, liksom. Nu handlade det väl inte om patriciervåningar direkt men men.

      Radera
    2. Wofser, nej nu var det ägaren av närförortslägenheten personligen som hade detta att meddela och det är en person jag känner mer än som enbart läsare. Affären 1993 var dock vederbörandes granne som sålde en identisk lägenhet.

      Radera
    3. Den anekdotiska infomrationen stämmer bra med min erfarenhet. 3400->550kr/m2 för min del i en stockholmsförort vid den aktuella nedgången.

      Radera
    4. Jag tittade på ett drygt 100-tal och bjöd på ett 50-tal Stockholmslägenheter i innerstad och närförort första halvåret 1998. Då låg priserna runt 18 000 - 20 000/m2 i innerstaden och 10 000-12 000 i närförort. Slutpriset på den affär jag genomförde blev 11 500/m2.

      Din gode vän gjorde ett rejält klipp om han fick en lägenhet för endast 1000 kr/m2 det året.

      Radera
    5. @annan - Låter mer rimligt.

      Det där med "likvärdigt skick och läge" är ju väldigt subjektivt.

      De SENASTE 3 ÅREN har jag i min BRF sett identiska 3:or på 85m2 gå för mellan 4000kr/m2 och upp till runt 8500kr/m2 och inte i stigande eller sjunkande trend, mer upp och ner slumpartat.

      Det som skiljt mest är skicket på inredningen (mestadels kök och badrum). Läge spelar säkert en roll också men lägenheter med "bra" läge har gått för närmare 4000kr/m2 och lägenheter med "dåligt" läge har gått för närmare 8000kr/m2.



      Radera
    6. När det gäller BRF så är det ju stora skillnader vad gäller ränteläge och tillhörande belåningsgrad på föreningen, en oäkta förening som går med är ju per definition en investering (vilket det inte finns så många av)

      Radera
  2. Det fattas i stort sett en nolla i priserna från 90-talet. Viss utveckling på 20 år.

    Apropå nostalgi är ju börsen uppe på fornstora dagars nivåer. Det är alltså tid för de flesta av oss att ta stödnivåer och motstånd och stoppa upp därbak; nu är det mer psykologi, fundamenta (nej, skämtar bara) och ren tro som styr. Hur länge vågar man köra?

    SvaraRadera
  3. Är detta inflationsjusterat?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Allt är i nominella pengar, vad folk faktiskt betalade.

      Radera
  4. Jag köpte 26 kvm på Östermalm 1988 som jag betalade 480 000 kr för, dvs. knappt 18 500 kr/m2. Några år senare såldes en likadan lägenhet i huset (med likvärdigt skick och läge i huset) för exakt 10 000 kr/m2.

    SvaraRadera
  5. Försöker konkretisera, men får nöja mig med diffusa minnen från tider när jag hittade rimliga hyreslägenheter i Herrljunga (usch), Habo (tur!) och Partille (snabbt och prisvärt; världar utom räckhåll i dag) när jag behövde flytta. Periodvis fick man BR i Stenungsund och hus i Kinna-Skene "mot övertagande av lån" = gissningsvis förlustaffärer för säljarna.

    SvaraRadera
  6. Cornu, kan du inte lägga upp rapporten du fick skickad till dig?

    SvaraRadera
  7. Jag tror KPI är en felaktig modell för fastighetspriser (även om de följdes åt under en period på 80-talet). Om bostadspriserna följde KPI så skulle det bli lite billigare i reella termer att bo varje år. Så är det knappast. Utgiften för boende ligger på en ganska konstant procentandel av lönen efter skatt.

    Mer realistiskt är disponibel inkomst som också Riksbanken använder för att mäta bostadsbubblan.

    http://elato.se/imgdump/se_disposable_income.png

    SvaraRadera
  8. Jag har aldrig riktigt förstått om du Cornu tror på en prisnedgång på bostäder även om inget fundamentalt ändras. Tex en ny finanskris, höjda räntor, kraftigt höjd arbetslöshet med mera. Om du tror att prisnedgången kommer utan det andra, vad utlöser isåfall nedgången?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Teorin är väl att det kommer inträffa ett "minsky moment" när priserna blir så höga att kassaflödet från investerarna helt enkelt inte längre klarar av att bära skulderna.

      Nu kommer kassaflödet för bostadslånen i huvudsak från lön så höjd arbetslöshet (från nuvarande nivå) skulle kunna vara en utlösande faktor. En annan är höjda räntor om EMU-länderna skulle repa sig på riktigt.

      Radera
    2. ... dessutom har vi Finansinspektionen/Finansdepartementet som kan ändra på ränteavdraget, eller ännu värre [för bostadsbubblan], kräva amorteringar.

      Radera
    3. @Björn

      Ränteavdraget är lagstadgat - det är alltså riksdagen som fattar det beslutet (frågan är dock ifall/när man vill ta ett sånt impopulärt beslut).

      När det gäller bostadspriserna så är ju isf frågan i vilken utsträckning som folk i realiteten agerar utifrån spekulation angående framtida värden och hur mycket de agerar utifrån kostnad (eller cashflow)? Att man får ett "minsky moment" på bostadsmarknaden bygger ju på att man accepterar att betala mer för boendet än vad man annars hade gjort utifrån föreställningen att man skall få tillbaks detta vid försäljning.

      Det finns dock folk som hävdar att man bara köper för att bo och därför är kostnaderna/cashflow för räntor+amorteringar+underhåll acceptabla sålänge dessa är oförändrade. Isf bör det enda som kan knäcka prisnivån vara att något av dessa stiger väsentligt (exempelvis amorteringskrav).

      Radera
  9. Jag köpte en lägenhet i närförort till Stockholm i Mars 1999 för 5500kr per kvm.

    Sommaren 1990 köpte jag en 4a i utkanten av Västerås ( nära ABB) för 180.000. Sommaren 1991, dvs ett år senare fick jag 95.000 för den då jag tvingades flytta. dvs nästan en halvering på ett år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hoppas du flyttade till något dyrare.

      Radera
  10. Hej!
    Jag köpte en lägenhet i Uppsala 1995 för 30 000 kr. De som sålde den hade köpt den ett par år tidigare för 125 000 kr, av en tidigare ägare som något/några år tidigare köpt den för 250 000 kr. Sedan sålde jag den 1997 för 50 000 kr. Eftersom jag satt med i styrelsen, hörde jag fler som drabbats i föreningen. Bl.a. ett par som köpt en lägenhet för 500 000 kr, och som när de separerade pga. att den var för stor och dyr för en person fick säljas för 15 000 kr (med någon reservering av om mitt minne är helt korrekt).

    SvaraRadera
  11. Köpte på Grevgatan Östermalm Stockholm för 13,500/kvm 1995. Renoverat och klart! Avgift drygt 2000.

    SvaraRadera
  12. 1994 gick bra lägenheter på Södermalm för 11-12 000 kvadraten. Ok att det var obetydligt billigare 93, men de som gick för 8 000 var nog ganska risiga, typ "toalett i garderob" eller "dusch i toalett med fuktskador". Sådana fanns nämligen ännu då på Söder - knappast nu längre.

    SvaraRadera
  13. När ni räknar pris på lägenheter per m2 så borde ni räkna med er andel i föreningens nettoskuld också.

    Priserna sjönk i snitt med 20% nominellt i 90-tals kraschen. Men det blir ju mycket mer om man bara räknar på insatsen och gör prisfallet mer dramatiskt än det var.

    SvaraRadera
  14. Kan du också redovisa vad räntan låg i vid tilfället? (Om man nu inte kände W privat)

    SvaraRadera
  15. Våren 1999 låg ettorna på Söder kring 25-30k, ett år senare hade de stigit med 10-20%, sen kom IT-kraschen och priserna låg still/sjönk 5-10% under ca två år. Sen började The Uppgång.

    SvaraRadera
  16. Under min tid i "bostadssvängen" professionellt fick vi förklaringen att nedgången i början på 90 talet var politiskt skapad av skatteomläggningen, ej en bubbla. Vet ej om det stämmer, vad tror ni andra?

    SvaraRadera
    Svar
    1. 1991 peggades kronan mot euron (som hette ecu då). 1992 nådde reporäntan (då marginalräntan) 500% och kronan fick flyta. Kan inte historien men det är misstänkt.

      Radera
    2. Berodde på lättade kreditmarknadsregler som ledde till vidlyftigare utlåning och högre belåning i kommersiella fastighetssektorn (kontor etc). Till slut var det nån som hade slut i kassan och inte kunde betala, och då slog det mot bankerna och karusellen var igång.

      Som exempel på hur folk tog risker kan nämnas att C-E Björkegren satt på ett kortfristigt lån på hundratals miljoner till typ 20% ränta som han personligen gått i borgen för, på nåt spanskt hotell. Uppenbarligen trodde han att han skulle kunna sälja det med vinst på bara några månader.

      Radera
  17. Priserna borde gå att räkna fram.
    Kolla hyresmarknaden och jämför hyran med avgift och räntan på lånen.
    Så funkar det nu och så funkade det då!
    Med reservation för tiden närmast kraschen då allt löpte amok. Avkastningskraven föll under räntenivån eftersom det förväntades värdestegring.!

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...