Från årsskiftet ska nya redovisningsregler börja gälla, de sk K2 och K3, vilket inte bara omfattar större och mindre aktiebolag, utan även ekonomiska föreningar som bostadsrättsföreningar. Bland annat ska man framöver inte få använda vare sig progressiva avskrivningar eller längre avskrivningstider än 100 år för byggnader och delkomponenter ska skrivas av betydligt snabbare.


Progressiva avskrivningar används idag ofta av nya bostadsrättsföreningar, för att pressa ner medlemsavgifterna och därmed pressa upp försäljningspriset och vinsten för exploatören. Sedan höjs avskrivningarna successivt ju närmare totalrenoveringen av byggnaden man kommer. Många nya föreningar skippar avskrivningar nästan helt.

Tittar vi på de två föreningar jag skrivit om, så skriver den ena av 10 000:- SEK om året av byggnadsvärdet på ca 11 MSEK. Med de nya reglerna måste man skriva av 110 000:- SEK om året, vilket för de fyra klubbmedlemmarna innebär att avgiften höjs med 2292:- SEK i månaden.

Den andra föreningen, med fem medlemmar, som inte skriver av alls, får en höjning på 2 334:- SEK i månaden.

"Den stora diskussionen handlar om vilka komponenter som är lämpliga i en bostadsrättsförening och hur underhållsfonden påverkar nyttjandeperioder och avskrivningar. Därutöver vill man inte acceptera nyttjandeperioder för en byggnadsstomme bortom 100 år eller progressiva avskrivningsplaner."
Vad som också införs är komponentavskrivning. 100 år gäller egentligen bara byggnadsstommen. Allt annat behöver bytas snabbare än 100 år och ska skrivas av som separata komponenter. Tak skrivs väl av med 50 år, fasad med 25 år, avloppsstammar med 50 år osv, slitageytor (golv i allmänna utrymmen) med 20 år, eventuell tvättstugas utrustning med 10 - 15 år osv.

I själva verket kanske snittavskrivningen på byggnades olika komponenter landar runt 50 år och föreningarna ovan har avgiftshöjningar på över 4 500:- SEK i månaden att se fram emot.

Dock återstår att se hur regelverket ska tillämpas. Många föreningar lär missa det hela, och säkert komma undan med att bryta mot redovisningsreglerna. Vid en revision så kan dock styrelsen åka dit för bokföringsbrott, antar jag?

Befintliga föreningar är säkert redan informerade om det hela av sin revisor eller bokföringskonsult. Nya föreningar, med ekonomiska planer baserade på rena fantasier, får det förstås värre.

Hur kan de av Boverket godkända granskarna av ekonomiska planer skrivit under och godkänt ekonomiska planer där avskrivningarna bryter mot redovisningsreglerna för 2014 och framåt?

Skicka en kommentar Blogger

  1. Mycket intressant/spännande detta. Sitter själv i en hyfsat ung BRF (5år) och lär kunna ta en avsevärd höjning av avgifterna, men har svårt att tro att alla mina grannar har det lika bra... Och då är det ju kört för mig i vilket fall som!

    Jaja, i värsta fall har mina föräldrar en källare...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Din grannes granne har nog inte heller råd. Enligt din granne.

      Radera
  2. Kanske kan man krascha hela bostadsmarknaden blott genom att kräva rimliga avskrivningar. Och de gäller alltså från årsskiftet!

    SvaraRadera
  3. Egentligen är idéen med hus styrda av föreningar rätt korkad från början... Men det är ju socialistiska Sverige där trams anses vara normalt sunt beteende, samtidigt som man kan gambla på föreningsmedlemskap..

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Björn

      Förekomsten av sådana skulle isf tyda på att medlemmarna är rätt korkade. Någon egentlig anledning till att förbjuda företagsformen ser jag inte (men någon kanske kan leverera argument för det) vare sig generellt eller i specialfallet då det handlar om bostäder.

      Radera
    2. Tillägg: för att inte göra någon ledsen så behöver kanske inte alla vara så korkade då valen man gör är utifrån de handlingsalternativ man har - att man sitter i en dålig situation kan bero på att bara mer eller mindre dåliga alternativ förelåg. Någon som är korkad krävs dock för att korkade företagsformer skall användas.

      Radera
    3. Det som är komiskt i sammanhanget är att bostadsformen bostadsrätt skapades som ett svar på att banker INTE ville låna ut stora summor till vanliga privatpersoner under det tidiga 1900-talet. Efter att bostadsrättslagen införts 1930 kunde fastigheter finansieras delvis genom försäljning av bostadsrätter i kombination med att bostadsrättsföreningar fick ta lån på resterande delar som krävdes för att uppföra fastigheten. Föreningen tog sedan ut en avgift av bostadsrättsinnehavarna för att betala räntor och amorteringar på lånet.

      Så från en bostadsform med avsikt att hålla nere utlåningen till privatpersoner har den glidit till en form att maximera utlåningen genom klämma ut varenda öre av betalningsviljan från flera parter.

      Radera
    4. Och hur skulle ett flerfamiljshus med ägarlägenheter styras istället då menar du? Du behöver fortfarande en förening för skötsel av allt utanför de individuella lägenheterna, du behöver fortfarande göra avskrivningar på gemensamma anläggningar, och de måste fortfarande finansieras av medlemmarna/lägenhetsägarna på ett eller annat sätt.

      Radera
    5. @ddd

      Det är bara till att kolla på hur andra samfälligheter fungerar.

      Jag är för övrigt inte så säker på att man gör avskrivningar i en samfällighet eller ens behöver göra det. Finansieringen sker genom att ingående fastigheter tillför de medel som behövs, att skuldsätta en samfällighet är en dålig ide (dvs alla lån hamnar hos de olika fastighetsägarna i den mån de behövs).

      Radera
    6. Ja, precis. Det måste finnas en samfällighet som sköter huset. Samfälligheten är en förening. Vilket tydligen är korkat...

      Och varför skulle inte en samfällighet göra avskrivningar? Enda anledningen till att inte göra avskrivningar skulle väl vara om man inte hade några tillgångar att skriva av. Hur införskaffandet av tillgången finansierades har inget med avskrivningarna av dem att göra. Inte heller har avskrivningar något med skuldsättning att göra.

      Radera
    7. @ddd

      En samfällighet behöver inte göra avskrivningar om den inte är bokföringsskyldig. Rent spontant skulle jag gissa att det är i den mån som fastighetsägarna är bokföringsskyldig som avskrivning skall göras, MEN det hela verkar bero på hur förvaltningen av samfälligheten sker - är det föreningsförvaltning så har man bokföringsskyldighet och om det är ägarförvaltning så har man det inte (vilket är ganska naturligt ifall man tänker efter).

      Skuldfrågan tog jag upp för att det diskuterades finansiering (kanske skulle skrivit det i separat stycke då det är en annan fråga). Finansieringen görs lämpligen genom att medel tillförs från ingående fastigheter i takt med att pengar behövs (varpå varje fastighetsägare får avgöra själv ifall de vill använda sin fastighet som bankomat eller ta av sina besparingar). Initialt innebär det att införskaffningspriset för varje fastighet bör innefatta kostnaden för samfält ägda anläggningar (fullt ut till skillnad från en normal BR).

      Radera
    8. Tillägg: kopplingen mellan avskrivningar och skulder är att om skulder förekommer så kan egna kapitalet bli negativt pga avskrivningar (eller att tillgångar tappar värde på annat sätt eller helt enkelt går förlorade). Har man inte några skulder eller andra åtaganden så kommer skuldsidan på balansräkningen endast bestå av egna kapitalet och det förefaller betydligt mindre troligt att detta blir mindre då. Det är för risken att egna kapitalet skall bli negativt som avskrivningar resulterar i effekter på kassaflödet.

      Radera
    9. Samfällighetsföreningar är bokföringsskyldiga om de antingen bedriver näringsverksamhet, eller har tillgångar över 1.5 miljoner kr. Villkor 2 bör uppfyllas av de flesta flerfamiljshus (markvärdet tex). Villkor 1 uppfylls även det om man har lokaler som hyrs ut till utomstående, vilket många flerfamiljshus i stadsmiljö har.

      Men det är ändå oviktigt för min poäng i svaret till Björn - det går inte att bo i ett flerfamiljshus utan ha en någon som förvaltar alla gemensamma ytor/anläggningar. Även om upplåtelseformen är ägarlägenheter finns en förening, bokföringspliktig eller ej.

      Radera
    10. @ddd

      Tar man "förening" i bredare betydelse så gäller det även ifall man bor i HR hos allmännyttan eller en börsnoterad hyresvärd. Att föreningsmedlemmarna inte bor i samma trappuppgång kan väl inte vara det som gör det annars korkade till en lysande ide?

      (Sista frågan innehöll ett visst mått av ironi för den som inte insåg det på egen hand)

      Radera
    11. Tillägg: och skall vi ta det ett steg längre så är det ju korkat att köpa hus tillsammans med sin fru - för att slippa tokfan-stämpeln så skall man väl köpa varsitt hus?

      Radera
  4. För nybyggda kåkar så förutsätter detta att folk läser och granskar ekonomiska planen för att det skall bli ett problem för exploatören. Man kan nog hitta gott om folk som inte gör det och de som skulle kunna tänkas göra det kan man ju alltid försöka att distrahera genom att visa att de kan få välja färg på köksluckor eller välja till teppanyakihäll.

    För befintliga BRFer så finns det ju en hel del som sätter av medel till buffert och amorterar i ansvarsfull takt. I vissa fall kan avskrivningar då bli en rent bokföringsmässig effekt som inte behöver påverka avgifterna (kravet med avskrivningar gör att man antingen behöver samla de pengarna på hög i en buffert eller amortera i samma takt).

    SvaraRadera
  5. Detta är bara en bokföringsgrej och har ingen praktisk betydelse. Spelar ingen roll om man skriver av hela fastigheten direkt eller drar ut det över flera år. Underskottet ligger kvar som ett balanserat negativt resultat till året efter bara.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @gaua

      Det beror ju på hur övriga ekonomin ser ut. Det har betydelse i det att föreningen genom avskrivningar i långa loppet antingen behöver öka andra tillgångar (bygga upp en buffert) eller minska skulder (amortera) för att det egna kapitalet inte skall minska och till slut ta slut och bli negativt (varpå man är skyldig att vidta åtgärd på det att man annars kan få ansvarsgenombrott).

      Radera
    2. I de flesta BRF går köparen in med den större delen av värdet själv. Avgiften för de lån föreningen har är en mindre del, sker någon viktning här?
      Förhoppningsvis är även marken värd en del, ska den också skrivas av?
      Bor skapligt nära en storstad och försvarar, för mig själv, vår löligt låga amortering på föreningens lån med att det lånet är för tomten som inte borde sjunka i värde. Sedan hoppas jag att mina grannar gör som jag och siktar på att ha amorterat av det personliga lånet till pension.

      Radera
    3. Så talar en äkta Bolånetorsk som är att stimmet av andra Bolånetorskar ska försvinna.

      Vad det handlar om är att visa upp REALISTISKA hyreskostnader för den andelsfastighet som köparen får disponera som medlem.

      Har du ens suttit med ekonomisk plan för en nybildad BRF? Jag har.

      Bakfall i avlopp, Rostiga bärande pelare, Svartmöglad träfasad, fall under 6 grader på tak, elspikar med mera.

      Vem ska ta kostnaderna tycker du? SJÄLVKLART kommer en torsk som dig att hoppas på att kostnaderna behöver tas när nästa boende flyttar in efter dig.

      Bostadsrättsföreningar drivs oftast av lekmän (oftast kapitalsvaga pensionärer inblandade) som inte har någon som helst aning om dessa saker.


      Jag har sett lägenheter där man har använt kakel på badrumsgolv för att spara pengar och golvet ser ut som fan med hål och prickar för det var billig kakel med bränt färg.

      Har sett duschväggar som redan efter 2 år började släppa. De skulle aldrig hålla 20 år.
      Vem ska betala duschväggen? Jo, det går på INRE reparationsfonden, dvs ägaren betalar 100%. Ska man börja riva kakel efter 5-10 år så får man ta fuktskydd också.

      Säg att det kostar 20-40 KSEK att ordna, golvet måste bilas, lägg på 60-80 KSEK.

      Om vi räknar snällt, var 20:e år kaklar vi om för 100 KSEK, så är det 416 SEK per månad i kostnad som enbart går på inre reparation.

      BYGGFUSK KOSTAR och är inte en bokföringsgrej.

      Radera
    4. @Riga

      Även om föreningens skulder är ganska låga så utgör de fortfarande en märkbar kostnad för medlemmen. Att skulderna ligger i föreningen innebär att man går miste om ränteavdraget och det kan väl inte anses vara ett bra upplägg egentligen? Enda skälet till att ha skulder i föreningen verkar ju vara att lura köparna att betala mer för andelen än vad de borde göra eftersom de köper in sig i en kollektiv skuld.

      Annars är det bara byggnader och liknande som skrivs av. Själva tomten skall inte skrivas av (dock kan det vara tveksamt ifall man skall ta upp den till det uppblåsta värde som byggherren satt det till).

      Radera
  6. Cornu har missförstått att det är skillnad på bokföringsmässiga avskrivningar på byggnader och kassaflödespåverkande - avgiftspåverkande - poster i ekonomisk plan. Föreningen avsätter (fonderar) medel för att upprätthålla byggnadernas tekniska standard. Skulle man dessutom höja avgiften för att matcha den bokföringsmässiga avskrivningen skulle föreningen sitta med en stor likviditet i det att man tagit ut för stor avgift. Om man upplever det som ett problem att man får ett bokföringsmässigt underskott p g a att man skriver ner byggnadsvärdet bör man kunna skriva upp värdet igen, efter att ett marknadsvärdering gjorts.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nja. Avskrivningarna, speciellt komponentavskrivningen, motsvarar livslängden på byggnadsdelarna. Man kan förvisso chockhöja avgifterna till 100 000:- SEK i månaden framöver och kvitta mot ackumulerade tidigare förluster, när man väl måste renovera.

      Dessutom behöver man inte bygga upp likviditet. Avskrivningarnas avgifter kan gå till amortering istället.

      Radera
    2. Men, visst, man kan väl bara bokföringsmässigt göra avskrivningarna.

      Ingen köpare läser ju ändå årsredovisningen eller den ekonomiska planen, så man slipper förklara varför föreningen går med förlust...

      Radera
    3. @Pafast

      Läs ovan om varför avskrivningar kan vara kassaflödespåverkande. Som vi sett så är det många planer som inte fonderar och amorterar i den takt som skulle krävas vid en avskrivning på 50år. Balansräkningen måste ju visa på ett positivt eget kapital.

      Radera
  7. Hallå

    är du i behov av ett lån, måste du vara Dennie att få ett lån från lokala banker vi är här för att hjälpa dig med dig ekonomiskt behov kontakta oss med detta mail, jamadahomeloan@gmail.com

    SvaraRadera
  8. Hej, jag är fru Cynthia Johnson, ett privat lån långivare som ger livstid möjlighet lån. Behöver du ett akut lån för att rensa dina skulder eller om du behöver ett kapital lån för att förbättra din verksamhet? Har du fått avslag av banker och andra finansiella organ? Behöver du en konsolidering lån eller inteckning? Leta inte mer eftersom vi är här för alla dina ekonomiska problem tidigare. Vi lånar pengar till personer i behov av ekonomiskt bistånd, som har en dålig kredit eller i behov av pengar för att betala räkningar, att investera i affärer i en takt av 2%. Jag vill använda detta medium för att informera er om att vi gör pålitliga och stödmottagare stöd och kommer att vara villiga att erbjuda dig ett lån. Så kontakta oss idag via e-post: (cynthiajohnson154@gmail.com)

    SvaraRadera
  9. Jag söker efter var det står att stommarna ska skrivas av på 100 år. Är det ett generellt schablon, eller är detta en period som BFN själva säger ska gäller? Önskar härledning, tack.

    SvaraRadera
  10. Hej var och en

    Jag är Sir.Jose Rodriquez Sanchez generaldirektör hypoteksbanken Investment Plc en registrerad och certifierad lån långivare, jag ger ut lån till 3% ränta till dem som behöver lån, Vi ger ut både personliga lån och Business lån, vi ger ut personliga lån i intervallet $ 5,000.00 till $ 100,000.00 medan Business lån ges ut från intervallet $ 100,000.00 till $ 100,000,000.00. Intresserad person bör kontakta oss via e-post: joserodriquezsanchez@hotmail.com

    SvaraRadera

 
Top