Cornucopia?

2013-10-26 10:09

Så blåser markexploatörerna nya BR-radhusköpare

Som visselblåsaren från småhusbranschen nämnde så är bankerna mycket villigare att låna ut till och finansiera villabostadsrätter än riktiga villor. Även markexploatörerna föredrar denna metod, eftersom  man kan ta betydligt mer betalt genom belåning i föreningen och genom helt orealistiska ekonomiska planer. Jag kommer här ge ett exempel från en Stockholmsförort.


Exemplet är ett av de tydligaste jag sett, även om det antagligen finns värre exempel.

Det handlar om en minimal BR-förening om fem bostadsrätter i radhus på en större fd villatomt. Till en början är föreningen alltså minimal, vilket gör att det är extremt osannolikt att det kommer finnas någon kompetent medlem i styrelsen på denna nya förening när väl exploatören lämnar över. Med endast fem hushåll är också risken för personliga interna konflikter maximal. Storleken på föreningen är i sig en högriskkonstruktion, speciellt som de som köper dessa radhus uppenbarligen inte vet vad de köper.

I området säljs villor för ca 4 MSEK och befintliga radhus för 3 MSEK. Exploatören har därmed lagt dessa nya bostadsrätters utgångspris till 3.6 MSEK. Två av fem är för övrigt redan sålda. Med 3.6 MSEK så är det billigare än en villa och dyrare än ett befintligt radhus, ej BR-radhus, utan radhus på egen fastighet. Detta kan köparna acceptera, då man ändå får ett nybyggt radhus.

Men ovanpå detta lägger man 1.4 MSEK per radhus i skuldsättning i föreningen. Verkligt pris för dessa BR-radhus är alltså 5 MSEK och 1 MSEK dyrare än en riktig villa på egen fastighet.

Nu kan man tycka att denna höga belåning därmed borde avspegla sig i föreningsavgifterna, men istället har man gjort en fullständigt orealistisk ekonomisk plan som kommer spricka totalt inom några år.

Noll amorteringar.

Noll fastighetsskatt. Att det kommer beskattning längre fram tar man inte med.

Noll avskrivningar. Genom avskrivningar behöver en förening ta in avgifter och buffra upp för framtida renoveringar och reparationer, även om man inte amorterar. Men inte ens det gör man.

3.0% rörlig ränta på föreningens lån om 1.4 MSEK per lägenhet.

Medlemsavgiften är kallhyra, för att få det att verka ännu billigare.

7365:- SEK tas in för reparationer per år. Detta kan sättas i relation till att en villa eller radhus behöver reparationer och renoveringar för mellan 1000 - 5000:- SEK i månaden utslaget över tiden, varav åtminstone hälften är underhåll som faller på föreningen och inte är internt i lägenheten. Dessa 1000 - 5000:- förutsätter också eget arbete, något som inte är aktuellt när det gäller externt underhåll i en BR, då man därmed jobbar gratis åt övriga medlemmar. 

Reparations- och renoveringsuppbuffringen kan förstås normalt hanteras via amorteringar eller avskrivningar (och tillhörande kapitaluppbyggnad). Men detta sker inte heller.

Faktiskt avsättning bör istället vara 2000:- SEK i månaden, eller 5*2000*12=120000:- SEK om året. Det är ett minimikrav på amortering och tillhörande avskrivning. 50 års avskrivning innebär för övrigt 140 000:- SEK om året, men nu kör man med noll, dvs byggnaden ska tydligen hålla för evigt helt utan underhåll och reparationer.

Dessutom saknas det en realistisk framåtblickande prognos om ränta, inflation, driftskostnader mm i den ekonomiska planen. Inte undra på det, för med en prognos hade bl a framtida fastighetsskatt dykt upp, plus åtminstone att den rörliga räntan följer med Riksbankens räntebana uppåt. Istället förväntas den rörliga räntan aldrig stiga till mer än 3.5% de kommande elva åren. Några avskrivningar eller amorteringar kommer inte heller ingå i den ekonomiska planen de närmaste elva åren även om de årliga avsättningarna för reparationer höjs till 8978:- SEK om året efter elva år. Efter 15 år kommer fastighetskatten sedan slå till, men planen upphör innan dess.

Varifrån kommer då siffran 7365:- SEK för reparationer? Är den empirisk? Nej, antagligen inte. BR-avgifterna sätts nämligen utifrån den ekonomiska planens "kostnader" till exakt 4995:- SEK, för att verka billiga. 7365:- SEK om året var vad som fick plats...

Har då föreningen försetts med någon ekonomisk buffert för att inte omedelbart behöva höja avgiften?

Ja, hela 50 000:- SEK i kassan eller vad en mögelutredning av den fasaden kostar. Det är ingen putsfasad, men husens träfasad saknar utskjutande takfot (just say no!)och är 100% exponerade för regn. Kombinerat med dagens energikrav med hög isolering kommer träfasaden ganska snart börja ruttna. Husen har dessutom endast sluttande tak i en riktning och hela framsidan är alltså en enorm och helt exponerad två våningar hög "gavel", där taket alltså inte tar hälften av vinden och regnet likt på att klassiskt svenskt hus. Uppgifter om takmaterialet saknas och på foto syns bara den enorma "framgaveln". Av plåtvindskivornas tätt åtslutande utformning drar jag slutsatsen att takets ytskikt är av papp. Halvvägs ner längs fasaden har man dessutom en "klack", där panelen byter riktning från vertikal till horisontell. Det vatten som inner ner längs denna felkonstruktion har här en utmärkt möjlighet att slumpvis välja riktning - rinn in eller rinn ut. Förhoppningsvis finns åtminstone en luftspalt innanför träfasaden, men med tanke på att hela byggnaden är utformad för ett annat klimat än det svenska så kan man undra...

Utgår vi från att fasaden ruttnar sönder inom X år kommer det hela kosta föreningen 100 000-tals, eventuellt miljoner kronor att åtgärda. Vad händer om ett enda hushåll, dvs 20% av medlemmarna, inte har råd eller möjlighet att låna de pengar som behövs eller inte klarar höjd månadsavgift?

Den som köper ett radhus i denna förening kan på sikt räkna med att medlemsavgifterna behöver dubblas, vid t ex 6% rörlig ränta, korrekt avsättning för reparationer via avskrivningar och amorteringar, plus inflation mm.

Något sådant nämns däremot inte. Istället får man ett till synes prisvärt radhus för 3.6 MSEK och 4995:- i lockavgift. Även om medlemmar kanske byts ut framöver, så kommer en dubblad avgift till 10 000:- slå stenhårt mot marknadspriset på klubbmedlemskapen i bostadsrättsföreningen. Successivt kommer oavsett renoveringsbehovet byggas upp, samtidigt som föreningen inte satt åt sidan ett dugg för att hantera detta. Så länge det finns en greater fool att sälja till, så kanske befintliga klubbmedlemmar kan komma ur och lämna över problemet till någon annan. Fördel BR-radhus kontra riktig egen fastighet är ju att säljaren inte ansvarar för fel och brister hos föreningen, utan bara invändigt i lägenheten...

Den som köper ett sådan här BR-radhus vet antagligen inte vad vederbörande köper. Och det lovar inte gott för den styrelse- och förvaltningskompetens som de fem hushållen behöver för att förvalta fastigheten. Två saker är säkra. Köper man denna byggnadskonstruktion vet man inte ett dugg om hus och är inte kompetent nog att förvalta ett. Och förstår man inte luckorna i den ekonomiska planen, vilket man inte kan göra om man köper detta, så är man inte kompetent i ekonomi heller.

Av Boverket förklarade behöriga att utfärda intyg för ekonomiska planer har skrivit under den ekonomiska planen och skriver "[i] planen gjorda beräkningar är vederhäftiga. [P]lanen vilar på tillförlitliga grunder samt att däri gjorda antaganden framstår [som?] hållbara".
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

60 kommentarer:

  1. Finns det sammanfattat någonstans var och hur man ska bygga för att underhållskostnaderna ska bli så låga som möjligt? Med var avses läge, t.ex. södersida av ett berg eller vid en sjö. Hur avser konstruktion och material.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tja, betongplatta på mark med underliggande isolering, ordentligt takutsprång, luftspalt bakom ytskiktet, inget idiotförskjutet tak som gjort för läckage, inte platt tak. Troligen inte för välisolerat, välisolerade hus ställer enorma krav på utförandet. Bygg inte i en grop.
      Inget som inte är känt hos duktiga kosntruktörer. Hos arkitekter däremot......

      Radera
    2. Tegelfasad och riktiga takpannor eller plåt är rättså underhållsfritt. Träfasad måste målas om vart tionde år (åtminstone på södersidan), och takpapp behöver också bytas med jämna mellanrum. Moderna hus är inplastade, men efter 10-20 år läcker det i skarvarna eftersom tejpen torkat, och då måste man ha mekanisk frånluftpump så att det inte läcker ut fuktig varm luft som kondenserar i isoleringen vilken då börjar mögla. Sen bör man förstås även låta besikta en bostad även om den är nybyggd då byggfusket är utbrett. Det säkraste är nog att köpa ett hus som bevisligen klarat sig en 30 år eller så utan problem.

      Radera
  2. cornu skriver: "en villa eller radhus behöver reparationer och renoveringar för mellan 1000 - 5000:- SEK i månaden utslaget över tiden"


    Jag har haft en suterrängvilla på ca 220 kvm i knappt 20 år. Underhållskostnaden räknade jag just ut till ca 150 kr per månad. Det är en viss skillnad.
    Finns väl ingen lag på att man skall övergöda redan drängbidrags-gödda hantverkare i onödan, vilket cornu verkar ha fått för sig.

    Nu kan väl någon tänka sig att mitt hus är helt fallfärdig, men så är det inte. Viss lyxrenovering har tom skett, men däremot har jag väl inte sett det som nödvändigt att byta ut fungerande kök/badrum. Något som cornu och andra verkar se som en skyldighet. Ja iaf om man ska gå efter skillnaden mellan min verklighet och cornus estimat.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Här har du min uträkning. Förutsätter eget arbete för mycket, t ex byte av fönster.

      http://cornucopia.cornubot.se/2009/01/att-lna-till-inkomster-eller-utgifter.html

      Radera
    2. Klistrar in det väsentliga nedan:

      En väldigt enkel kalkyl över underhållsbehovet följer nedan. Många siffror är väldigt grovt skattade och innehåller inte arbetskostnad för enklare saker. Och det handlar inte om några tvättmaskiner från Miele eller vitvaror från Gaggenau här, utan oftast de enklaste modellerna. Köket är ett vitt standardkök med släta luckor. Dessutom har jag inte räknat på omtapetseringar, slitage på golv mm. Under livslängden för en tvättmaskin skall den oftast repareras 2-3 ggr innan man ger upp, och sådana löpande reparationer har jag inte heller tagit med här.

      År avser livslängd. Lämna gärna bättre prisuppgifter i kommentarerna, ex vad det kostade att lägga om taket på ditt hus eller vad det kostade att byta gamla rör.

      För både villan och bostadsrätten
      Tvättmaskin 6000:- 15 år 400:- per år
      Torktumlare 6000:- 15 år 400:- per år
      Köksinredning 100 000:- 25 år 4000:- per år
      Kylskåp 6000:- 15 år 400:- per år
      Frys 6000:- 15 år 400:- per år
      Diskmaskin 4500:- 15 år 300:- per år
      Spis 6000:- 15 år 400:- per år
      Kakel badrum 60 000:- 30 år 2000:- per år
      Badkar/duschkabin 3000:- 20 år 150:- per år
      WC 2000:- 20 år 100:- per år
      Tvättställ 2000:- 20 år 100:- per år

      Summa: 8250:- per år, 687:- per månad

      För villan
      Värmesystem/panna/varmvattenberedare/värmepump 50 000:- 20 år 2500:- per år
      Omläggning tak 100 000:- 40 år 2500:- per år
      Hängrännor och stuprör 15 000:- 30 år 500:- per år
      Målning fasad 50 000:- 10 år 5000:- per år
      Fönster 15st 45 000:- 30 år 1500:- per år
      Rörledningar 50 000:- 20-70 år 1000:- per år
      Omdränering 50 000:- 25 år 2000:- per år
      Ytterligare ett WC-rum 200:- per år

      Summa: 15200 per år, 1266:- per månad

      Radera
    3. Beror väl lite på vad man räknar in. Själv har jag bytt alla vitvaror, golv och blandare, samt målat om utvändigt två ggr på 10 år. Sen är det dags att kakla om badrummet då träkonstruktionen rört på sig så att kaklet spruckit (byggfusk kanske). Men det blir ändå inte mer än ca 600 utslaget per månad. Å andra sidan om jag hade hyrt in hantverkare hade det nog landat på minst 2000 kr per månad.

      Radera
    4. Jag gick igenom de senaste årens reparationer och underhåll. Faktiska utgifter handlar om 603:- SEK i månaden, men det är (undantaget vattenpumpen som dödades av blixten) bara småsaker. I snitt har det behövts 7 st reparationer etc om året.

      Då är de stora väntade utgifterna som kommer tids nog, dvs vitvaror, fasadmålning etc inte tagna än, utan detta var bara småsaker.

      Radera
    5. Kan tilläggas att undantaget elarbeten har jag då gjort allt själv.

      Radera
    6. @Karl

      Chansen att någon i de 5 BRerna är "hantverkare" själv är väl inte så stor. Dessutom kan knappast föreningen få anlita honom "svart" (även om ditt exempel inte bygger på svart arbetskraft kan man nästan likställa eget arbete med svart arbetskraft då man slipper både lön, skatt och egenavgifter).

      Sen är det som sagt beroende på vad man räknar in - jag tror inte det är BRFens uppgift att sköta inre underhåll så underhållet ovan ligger på BR-medlemmens egna ansvar (precis som de hade gjort ifall det var ÄR). Det är kostnader som står under villan som ankommer på BRFen.

      Radera
    7. Sen bör man kanske för en villa även räkna in andra saker som gräsklippare, snöslunga och diverse andra saker som behövs för "driften", men som måste bytas med jämna mellanrum.

      Radera
    8. Målat två ggr på 10 år? Lasyr? Hade det på gamla huset, och ja, det fick man måla vart femte år. Var å andra sidan inte så dyrt.

      Radera
    9. Karl, ja, det är en defintionsfråga. I fallet BRF så ingår gräsklippare i driftskostnaden, inte i underhåll.

      Radera
    10. Anonym, och varför skulle en hantverkare i föreningen jobba gratis åt övriga fyra medlemshushåll?

      Radera
    11. @Anonym
      Och BRF måste betala snöskottning och underhåll av "tomten".

      Radera
    12. @xycorr,

      Så du räknar in viss "lyxrenovering" i de totalt knappa 36.000 sek du påstår att du lagt in i souterängvilla över knappt 20 år? Undrar hur mkt egen tid du stoppat in och hur du definierar "lyx"...

      Men visst går det att köpa något som är i gott skick och låta det förfalla sakta över 20 år. Det innebär ju bara att man gömmer kostnaden till den dag huset skall säljas och man får som säljare hoppas på att den underlåtenheten inte skall straffa sig i form av att vissa fel blivit så pass stora över tiden så kostnaden för att åtgärda dem i efterhand ter sig som klart större än om de åtgärdats på en gång.

      Finns många villaägare som tycks tro att de bor i någon form av spargris i jämförelse med bostadsrätt bara för att det inte ser kostnaderna.

      Radera
    13. @Cornu

      Målade om när jag flyttade in. Då var huset 12 år, och sen efter 10 år igen (två varv på södersidorna och vindskivorna och ett på resten).

      Radera
    14. Vattenpumpen gick på 11637:- efter att Länsförsäkringar tog ca 60% då pumpen var relativt ny när blixten tog den. Då ingick hantverkare och spolbil i kostnaden. Näst största utgift var 4383:- SEK för förra vinterns totalrenovering av värmekällan, men då gjorde jag arbetet själv. I övrigt har det varit någon tusenlapp här och där för främst torktumlaren som gått sönder ett antal gånger. Annars småsaker som har behövt bytas i egen regi.

      Radera
    15. Ja, jesse vad mycket onödigt som var med på den listan, och till ohemula kostnader. 12000 för en tvättmaskin med torktumlare är ju inte nyktert.
      Sedan var formuleringen ovan i blogginlägget sådant att det förde tankarna till byggnaden och inte byte av t ex diskmaskin.

      Visst har jag gjort en del själv. Men så mycket arbete är det inte.
      En färgburk per år i snitt räcker. Iaf om det är som mitt hus. Lite till fönster, uteplats, delar av fasaden, och tak inne. (Lasyr/träolja är alternativ). Säg 30 kr i månaden.
      Hur stort jobb talar vi om här. Några timmar per år. Klarar man inte det kanske man ska bo i hyresrätt.
      Så nu är fasad och fönster (uteplatsdörrar) fixade. Finns ingen anledning att hålla på och byta sådant när man har färg som skyddar.

      Tak fick jag lägga om. Det var dåligt gjort från början. Men papp, läkt och nubb kostar inte så mycket. Max 10 KSEK. (Har en släkting med hus från 50-talet som inte har behövt lägga om taket än).

      Så nu börjar vi gå in på lyxrenovering. Med omtapetsering som inte egentligen behövs. Och att lägga in trägolv. Lite kakel i köket, ny diskbänk, kran, och bänkskiva.
      Nytt golv i köket (kostade hela 2400). Nya innerdörrar.

      Går bra att göra själv. Och nej, jag är inte hantverkare utan tvärtom teoretiker till min natur.

      Och det är väl möjligt att jag underskattat någon kostnad. Det ska kanske vara 160 kr i månaden i stället för 150.

      Radera
    16. Och känner man en hantverkare som kan köpa material åt en får man ner kostnaden rejält.

      Radera
    17. "Köpa material" eller "svinn från byggarbetsplats"?

      Radera
    18. xycorr, de allra flesta torktumlare kostar mer än 6000:-. Det samma för tvättmaskiner. På nätet. Köper du i vitvarubutik blir det dyrare.

      Verkar rätt tydligt att du går och pytsar med din pensel och döljer slitaget. Fin yta, men hur ser det ut under?

      Radera
    19. Cornu, man går till en av hantverkarens firma utvald affär (affären har blivit notifierad att man ska hämta material) och "köper" det man ska ha. Räkningen skickas till hantverkarens firma. Sen betalar man hantverkaren. Firman har dessutom saftig rabatt, t.ex. på färg i mitt fall. Och så blir det väl minus moms också. Sist vart det nästan halva priset mot för om jag köpt det själv.

      Radera
    20. Ja, så kan det bli.

      För övrigt missgynnas ju BRF-radhus (och BRF generellt) när det gäller underhålls- och reparationsarbete, eftersom de inte har ngt ROT-avdrag. När villaägaren byter taket mha hantverkar får vederbörande ROT-avdrag. Ska det betalas via BRF-avgiften blir det utan avdrag.

      Radera
    21. Tittade in på Elon. Och hittade en kombinerad tvätt-torkmaskin för 5.495:-
      (Jag har en torktumlare som följde med huset. Men den är inte använd många ggr på 20 år. Så du kommer att få svårt att förklara det livsnödvändiga med en separat sådan).

      Vilket slitage är det du skriver om? Du är inte så tydlig på den punkten.

      Du kan gå ut på landsbygden och titta på 100 år gamla hus. Har de bara målats propert hittar du de där man inte behövt byta vara sig fasad eller fönster. Och min släkting med hus från 50-talet har inte behövt byta fönster. Eller någon trädetalj för den delen.
      T ex inget fel på garagedörrarna trots att de är 60 år. Eller vindskivor. I din värld borde dom ha rasar i bitar efter ett antal år. Men verkligheten är bevisligen inte så.

      Det som du lite föraktfull beskriver som "pytsar med din pensel" är just ett grundskott mot dina föreställningar.

      Radera
    22. Ser att jag måste korrigera takkostnaden. Jag skrev 10 KSEK och det är på tok för mycket.
      Tittade på byggmax och pappen går på 2400 SEK och läkten på ca 1000 SEK Sedan tillkommer några hundra för nubb och spik (och asfaltlim).

      Radera
    23. En kombinerad torktumlare och tvättmaskin slits dubbelt så fort, då den körs dubbelt så ofta. Så kostnaden blir den samma som för två separata maskiner. För barnfamiljer fungerar det antagligen högst tveksamt, då man ofta tvättar så mkt att man inte kan ha torktumlare och tvätt i samma maskin.

      Köp du den pappen om du vill. Man får vad man betalar för.

      Poängen här är att få villaägare har kompetensen (eller tiden) att byta taket själv.

      Dessutom ingår ofta i takbyte att man också behöver byta själva brädorna, själva taket, inte bara lägga nytt papp. Och jag ser att du återanvänder dina takpannor. Inte alltid det fungerar heller, speciellt inte om man har ett hus byggt med billigare betongpannor, vilket många har.

      Bytet av brädorna beror förstås i sin tur på om man gjort reaktivt eller preventivt takbyte. De flesta gör ett reaktivt, och då måste hela jävla taket bytas.

      Radera
    24. Dessutom, kombomaskinerna är inte sällan av sämre kvalitet. Men en bra lösning för ettan.

      Radera
    25. Eftersom det blir "lite olyckligt" om det börjar regna under perioden man byter tak, så är ett professionellt takbyte en av få tjänster jag skulle ta in externt och inte göra i egen regi (el och VVS undantaget). Ett riktigt taklag på 3-6 man byter taket på någon dag och minimerar risken för att det regnar in under tiden.

      När man räknar på underhållskostnad kan man inte utgå från att alla är egenkompetenta, endast en minoritet är det. Och i fallet BR-radhus så är externt underhåll åt föreningen och kan alltså inte göras i egen regi, då man i så fall bjuder sina grannar på sin tid. Ytterligare en fördel den egenägda villan/radhuset kontra BR.

      Radera
    26. Billiga tvättmaskiner har normal en motor med släpkontakt av kol. En sådan maskin som många ekonomiskt pressade småbarnsfamiljer köper och sliter ut på några år, alltså kolen tar slut. De går visserligen att byta (om man är lite händig, man kan behöva löda), vilket de flesta inte känner till. Istället köper de en ny maskin.

      Radera
    27. Rimligen slits den kombinerade maskinen mer. Vilket rimligen den också är dimensionerad för. Jag har en sådan som nog är minst 15 år. En elektrohelios, och den har inte uppvisat några tendenser till krångel än. Men det kan väl komma när som helst.

      Men 6000 per 15 år för tvätt plus tork är väl rimligt.

      Sedan undrar jag vad du ser för bekymmer med pappen? Är det fördomar eller bara irrationellt missnöje för att jag pekar på att det inte kostar speciellt mycket.
      Har man ett platt tak stiger kostnaden för pappen. Men nu lutade mitt tak tillräckligt mycket.


      Sedan undrar jag om du inte är bakfull eller onykter. Hur ofta byter folk råsponten?
      Någon enstaka bräda kan väl bytas, med visst besvär men ringa kostnad.

      Tanken är att takpannorna skyddar taket. Sedan har man papp under för de stackars droppar som ändå driver in. Är vinden felbyggd eller på annat sätt skadad kan man förvisso åka på byte av mer råspont. Men då talar vi om något annat som ska upptäckas i tid och åtgärdas innan råsponten eller takstolar skadas.

      Sedan ser jag inte riktigt att en villaägare inte skulle klara att lägga om taket själv. Det kräver ingen djupare kunskap utan handlar mest om arbetstid. Och det brukar komma utmärkta beskrivningar i det gratis-villatidningar som dimper ned.
      (Själv lade jag ut hanteringen av takpannor på barnen. Byggde en transportmekanism åt dom för det. Fungerade utmärkt. Och så fick dom en slant. Och lärdomen att man får betalt för utfört arbete).


      För att eliminera regnproblemet ser man till att göra jobbet på försommaren då risk för regn är mindre. Och så köper man några billiga presenningar på Ö&B (om man inte har det redan). De fäster man i nocken och rullar ut. Då är taket skyddat. (Ja, man ser till att förankra den också). Inga problem med det.

      Just takomläggningen kostar väldigt få SEK i material, men kräver en del arbetstid. Men ser man till din estimerade kostnad så har man en väldigt bra timpenning när man gör det.

      Radera
    28. Förstår inte varför alla babblar om kostnader för vitvaror, vi måste först skilja på INRE och YTTRE underhåll, Till det INRE räknas bland annat rummens väggar, golv och tak, inredning i kök, badrum, glas i fönster och dörrar. Köparens ansvar.
      Till det yttre räknas bland annat stamledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten, målning av yttersidorna av ytterfönster och ytterdörrar. Brf.ens ansvar.
      Jag tror att det är en skyldighet för föreningen att ha en plan för hur underhållet av huset skall säkerhetsställas. Antingen en underhållningsplan som kontinuerligt följs upp eller yttre fond som brukar vara 0,3% av taxeringsvärdet.
      En årsredovisning utan avskrivningar godkännas inte av någon vettig revisor, men idag kan väl vem som helst leka revisor :)
      Alla dessa glädjekalkyler för ny bildade Brf:er, undra om det finns någon förening som har klarat att följa sin glädjekalkyl? Någon som vet?

      Radera
    29. @Cornu skrev: "För övrigt missgynnas ju BRF-radhus (och BRF generellt) när det gäller underhålls- och reparationsarbete, eftersom de inte har ngt ROT-avdrag. När villaägaren byter taket mha hantverkar får vederbörande ROT-avdrag. Ska det betalas via BRF-avgiften blir det utan avdrag."

      Förvisso. Nu tenderar ju antalet timmar som något behöver göras bli ungefär lika mycket längre om ROT-avdrag utgår som ROT-bidragets storlek, så i praktiken har det nog inte så stor betydelse.

      Lite som när BLT tar in ränteavdraget i "kvar att leva på"-kalkyn så blir det samma resonemang i "hur mycket kan kunden dra av och vi fakturera?"-kalkyn.

      Radera
    30. Cornu, en bra uppställning. Den viktiga poängen är oavsett vilket boende man köper och i vilken juridisk form, så måste man skatta underhållet för det, för i slutändan är det man själv som betalar det.

      Radera
  3. Bor i just en sådan förening som Cornu beskriver fast 8 år gammal. Börjar få ordning på glädjekalkyler, försöker upplysa medlemmarna, alla tre förutom mig, att ränteläget är gynnsamt men troligen kommer försämras med mera, med mera.
    Det som känns mindre lustigt är att vad händer i framtiden om/när räntorna lägger sig över en nivå folk kan betala. Ska sådana Svensson som jag helt plötsligt bli indrivare eller vräka folk som vi i många år umgåtts nära med för att de inte kan betala föreningsavgiften. Sköta lite ekonomi eller underhåll kan väl åtminstone var tionde person men att agera hyresvärd på riktigt med alla obekväma beslut som följer är knepigt nog på avstånd, bor man vägg i vägg är det nog inte så roligt för någon part.
    Finns så mycket att säga om denna boendeform. Det vi också ser är att byggaren tar alla genvägar han kan då det inte finns en professionell eller åtminstone engegerad mottagare av fastigheten utan oftast blåögda barnfamiljer eller frånskilda med annat att bry sig om.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Själva "inkassoverksamheten" är väl inte det värsta (dvs att behöva påminna folk om att betala avgiften). Det som kanske känns lite värre är att ta steget och antingen kräva verkställelse av betalningen eller utesluta någon (i vilken mån det verkligen är tillåttet) - dvs skicka kronofogden på dem.

      Radera
    2. Gäller även vägföreningar.

      Enklare i stora BRF:er med hundratals lägenheter, men desto mindre desto känsligare.

      Radera
    3. Hur sker det med uteblivna betalningar? Slutar man betala första till banken eller till BRF:en? Behöver inte banken underrättas om BRF inte får in avgiften?

      Radera
    4. @resonerandeper

      Nej, varför skulle banken behöva underrättas?

      Det banken har är oftast en pant (eller vad det heter när det gäller en BR) och det betyder bara att banken behöver bli notifierad i samband med att kronofogden mäter ut den (eller möjligen överväger att mäta ut den). Dock har banken ingen rätt att vidta några speciella åtgärder av just den anledningen sålänge man inte har förfallna skulder till banken (ie har betalt i tid). Naturligtvis så sägs lånet upp ifall pantsatt egendom säljs (exekutivt).

      Radera
  4. BR-hus och hus på ofri grund borde egentligen ha större rabatt av marknaden. Dom stora värdena ligger ju i tomterna, något som du i båda fallen inte äger utan bara (på nåder) disponerar. Men folk tycker väl det verkar "billigt" bara prislappen är marginell lägre än dom andra husen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Björn

      Skillnaden mot tomträtt är att du åtminstonde är delägare i den som äger fastigheten i en BR, men tomträtten har du inte ens indirekt delägarskap i.

      Radera
    2. Men är det t.ex. 50 bostäder så kontrollerar man bara ynka 2%. Min erfarenhet är att det brukar finnas någon/några i varje styrelse som tappar föreningen på pengar/prylar/tjänster. T.ex. de som tecknar föreningen. Banken och leverantörer svansar runt dessa personer med olika påhitt och upplägg.

      Radera
    3. Bodde en gång i en stor BRF med 200+ lägenheter där styrelsen hade spritfester, åkte till utlandet på studiebesök och renoverade släktingars lägenheter för föreningens pengar. Dessutom anlitade de släktingar som underkontraktörer. Det slutade med åtal och HSB interimsregering. Såvitt jag förstod fälldes ingen för brott trots att det korruptionen var extremt flagrant och utbredd. Under flera års tid hade de t.ex. inte upprättat några protokoll överhuvudtaget. Makt korrumperar å det grövsta, speciellt när den lilla människan får makt och insyn saknas.

      Radera
    4. Björn och Karl, hur ska man öka kontrollen av styrelsen i en BRF? Oavsett organisationsform så finns det i lägenhetsboende så mycket gemensamt tekniskt att man behöver ett organ för detta. Det jag inte förstår är varför man ska ha en BRF för radhus, då det är mest gemensamhetsytor och kanske gemensamma yttre vatten- och elledningar. För att minska pengaflödet genom det gemensamma organet borde man inte ha gemensamma lån.

      Radera
    5. @resonandeper

      Jag tycker det är rimligt att man skall kunna ta del av protokoll. Det kan inte vara motiverat med mycket hemligmakeri i en BRF, dessutom så kan man granska årsredovisningen och kräva motivering till kostnaderna ifall man tycker de är för höga.

      Anledningen till att man kan behöva BRF för radhus kan vara att man ombildat hyresrätter till bostadsrätter. Med gällande lagstiftning kan man väl inte dela upp fastigheten vid det laget? Man får iaf inte göra ägarlägenheter i flerbostadshus efter att de upplåtits på annat sätt.

      Ägarlägenheter är dock ett ganska ovanligt koncept och det kan därför förefalla just okänt för folk. För radhus så bör det dock vara ganska sparsamt med anläggningar som sköts av samfälligheten.

      En annan nackdel är att det inte är så smart att skuldsätta en samfällighet - inte nödvändigtvis något som skulle hindra byggbolaget eftersom man ändå tänker sig att man skall sälja alla fastigheter i samfälligheten. Frågan är dock ifall någon är villig att låna ut pengar till en samfällighet.

      Radera
  5. Bara att slå till :-) Först till kvarn!
    Utvägen 4, Vällingby - Vinsta, Stockholm
    http://www.hemnet.se/bostad/bostadsratt-5rum-vallingby-vinsta-stockholms-kommun-utvagen-4-hus-4-5083888

    SvaraRadera
  6. Nu är väl det här inte det värsta då den private tar 60% av skulden.
    Det finns ju det omvända, att insatsen säljs för 40% o BRF:en tar 60% alltså försäljningspris 2-miljoner av 5. . . billigt . . .eller hur.
    Om Ingves får rätt så blir ju 3 +2 -miljoner ungefär 24 tusen i månaden i ränta då BRF:en bara har nackdelar mot villa,

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nils, du har helt klart en poäng: delar av kostnaden göms i form av föreningens lån. Då ser det billigare ut. Den stora frågan är om bankerna tar med föreningens räntekänslighet när den ser till den enskildes låneutrymme. Jag har varit med om en bankman som menade att de enskilda lägenhetsinnehavarna inte skulle kunna ta över föreningens lån, för att de inte skulle kunna ha råd med det. I så fall så skulle de inte kunna bo kvar nu, särskilt som privatpersoner får ränteavdrag, så det blir billigare med lånen på de enskilda. (Det finns anledning till att utveckla detta mera.)

      Radera
  7. Om man tycker att det här är en "blåsning" för att man friserar lite siffror och sen inte kollar upp det när man gör en mångmiljonaffär måste vara så urbota korkad att han har köpt varenda mirakelprodukt som nånsin marknadsförts på TV-shop.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så vad du säger är att jag köpt varenda mirakelprodukt som nånsin marknadsförts på TV-shop?

      För jag tycker det är en blåsning.

      Radera
    2. Dock bör man tillfoga till TV-shops försvar att alla produkter kan vikas ihop och får plats under sängen.

      Radera
    3. Eller kanske till Cornus försvar...

      Radera
    4. @Cornu:

      Ja, antingen det, eller så använder du ordet "blåsning" lika liberalt som du använder ordet "byggfusk". Dvs helt felaktigt.

      Radera
    5. @Ben Dover

      Kopplingen mellan att kalla saker för blåsning och att köpa från TV-shop förefaller ganska märklig. Kan du utveckla lite?

      Att betrakta det som blåsning är inte långsökt då man faktiskt visar på siffror som inte ä är (helt) förankrade i verkligheten och därmed vilseleder köparen. Att tro att man friserar siffrorna annat än i vinstsyfte är tämligen naivt.

      Radera
  8. Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Personuppgifter raderade. Se kommentarsreglerna "personliga detaljer om privatpersoner".

      Radera
    2. Här hänger man inte ut personer med namn.

      Radera
  9. Det är två saker (utöver allt det som redan tas upp i blogginlägget och bland kommentarerna) som förbryllar mig (och jag antar att exemplet som blogginlägget bygger på är nybygget i Vinsta). För det första är det prissättningen jämfört med andra nybyggen i Vällingby/Hässelby. Det finns ju friköpta nybyggda kedjehus (tänker främst på Solbacken) som varit/är mycket svårsålda och där en del hus fortfarande inte är sålda. De kostar lite mer (de minst dyra såldes för strax under 4 miljoner) än dessa brf-radhus, men jag tycker 3,6 miljoner låter helt vansinnigt med tanke på vad klubbmedlemskapet uppenbarligen innebär. BRF-radhus kanske i och för sig är mer lättsålda eftersom köparen vid köpetillfället inte behöver bekosta dyra pantbrev och lagfart.
    För det andra reagerar jag på färgen; varför har man valt bajsfärgad lasyr (om det nu är lasyr)? Ska det se miljövänligt ut?

    SvaraRadera
    Svar
    1. När jag tänker efter finns det andra bajsfärgade brf-radhus i Vällingby, närmare bestämt utmed Lövstavägen på den giftiga marken utmed Johannelundtoppen/tippen, så det kanske är modernt och signalerar miljötänkande med mörkbrun lasyr på stående panel?

      Radera
  10. Det jag blir upprörd över är det sista stycket. Vi i sverige tenderar ju att lita på myndigheter och Boverket är vanligen vederhäftigt, så de som köpt husen har väl inte läst mer i den ekonomiska redovisningen är att den är "godkänd av myndigheterna". Det är riktigt illa ett ett system som är tänkt att skydda medborgarna uppenbarligen inte fungerar alls i vissa fall och då förvärrar situationen - utan ett sådant godkännande hade köparna förhoppningsvis insett att eftersom de inte kan något om ekonomi map hus så vore det en bra idé att rådfråga någon kunnig person.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...