Cornucopia?

2013-10-14 13:13

Bostadsbrist inte bakom bostadsbubblan

Det finns en myt som odlas om att det är bostadsbrist som driver upp bostadsbubblans priser, speciellt i Stockholm. Det existerar inte något sådant samband, utan priserna drivs upp av fartblindhet, låga räntor, amorteringsfrihet och diverse engångseffekter som stimulerat bostadspriserna. I själva verket stiger BR-priserna som mest där bostadsbristen är som lägst och befolkningen rent av faller.


Förutsätter man kausalitet mellan bostadsbrist och bostadspriser, så ska det finnas en matematisk korrelation mellan bostadsbrist och prisökningarna på bostäder. I själva verket är korrelationen mellan bostadsbrist och prisökningarna på bostadsrätter negativ. Detta innebär alltså att ju lägre bostadsbrist, desto snabbare stigande bostadsrättspriser. De som påstår att bostadsbristen är en orsak har helt enkelt inte koll, vilket inkluderar de allra flesta, bl a politiker, ekonomer, byggbranschen och bankernas experter. De är naturligtvis själva insvepta i bostadsbubblans psykologi och försöker alibisera eller försvara bubblan de själva deltar i. Men i media upprepas mantrat bostadsbrist och inflyttning till Stockholm.

Bostadsbrist har jag definierat som den procentuella förändringen i antal personer per lägenhet1.. Korrelationen mot utvecklingen för bostadsrättspriserna 2000 - 2012 är i så fall -0.25. Definierar man bostadsbrist som antalet personer per lägenhet, blir korrelationen ännu mer omvänd, nämligen -0.46. Ju färre som bor per lägenhet, desto mer har alltså bostadspriserna stigit....

Folkmängd och bostäder i
Stockholms län 1990 - 2012
Dock, korrelation innebär inte nödvändigtvis kausalitet. Det är orimligt att BR-priserna stiger som mest där bostadsbristen är som lägst, vilket leder till slutsatsen att bostadsbrist över huvud taget inte har med bostadsbubblan att göra. Frånvaron av positiv korrelation stärker denna slutsats.

Argumenten att det är bostadsbrist som driver bostadsbubblans bostadsrättspriser saknar alltså stöd och är en myt. 
Personer per lägenhet i Stockholm.
Skalan börjar inte från noll.

Men låt oss först titta på två exempel. Stockholms län, vilket också är definitionen av Stor-Stockholm, där lägenheter i median stigit 181% år 2000 - 2012.
Sammanställd graf. Bostadspriserna
steg även när bostadsbristen minskade.
Staplar är antalet sålda lägenheter.

Det är rent av så att 2001 - 2004 minskade bostadsbristen i Stockholm, men ändå fortsatte bostadsrättspriserna upp i Stockholm under de åren.

Dessutom kan man konstatera att sedan bostadspriserna började ta fart på allvar har byggandet av lägenheter flerbostadshus ökat i Stockholm. 1990 - 2000 ökade antalet lägenheter i flerbostadshus med 6.5% i Stockholm. 2000 - 2010 var ökningen 10.2% och 2002 - 2012 var ökningen 10.4%. Det byggs alltså allt mer i Stockholm, även om befolkningen ökar snabbare.

Förändringen av bostadsbristen i Stockholm har gått från 2.02 personer per lägenhet år 1990 till 2.18 år 2012.

Folkmängd och bostäder i Dalarna.
Som kontrast har vi Dalarnas län, som är ett av våra avfolkningslän.

I Dalarna bodde det 2.14 personer per lägenhet 1990, mot 1.94 år 2012. 
Antal personer per lägenhet i Dalarna.
Skalan börjar inte från noll.

Under samma period har bostadsrättspriserna stigit med 831% i Dalarna, vilket är den snabbaste ökningen i landet. Dalarna är dock inte det värsta avfolkningslänet. Medan bostadsbristen minskat 2.7% i Dalarna har den minskat 6.4% på Gotland, där bostadsrättspriserna stigit 298%. Andra utmärkande län är t ex Västmanlands län, med minskad bostadsbrist om 4.5%, och 618% ökning i priser på bostadsrätter.
Priser per lägenhet och BR-priser
i Dalarnas län. Staplar är antalet
sålda lägenheter.

Till skillnad mot exempelvis Stockholm föll bostadsrättspriserna i Dalarna inte ens under den akuta finanskrisen 2008. Istället fortsatte de spikrakt uppåt.

Däremot har antalet sålda lägenheter minskat i Dalarnas län. De senaste åren har också omsättningstakten planat ut även i Stockholm, även om priserna fortsatt uppåt.

Nedan följer slutligen en visualisering av icke-sambandet mellan bostadsbrist och stigande bostadspriser.

Det är inte heller säkert att ens antalet personer per lägenhet påverkar bostadspriset. Bostadsbrist definierat som personer per lägenhet är högst i Hallands län. I Hallands län bor det 2.21 personer per lägenhet, mot 2.18 i Stockholms län. Ändå är priserna i Halland hälften mot Stockholm.

Stigande bostadspriser är i själva verket beroende av en lång rad faktorer. Men bostadsbrist ser inte ut att vara en av dem. Svaren bör istället sökas i fartblindhet, låga räntor, amorteringsfrihet och diverse andra faktorer. Bostadsbubblan är verklig, och kommer spricka.

1. Lägenhet kallas även bostaden i en villa. En villa har en lägenhet, ett flerbostadshus har flera lägenheter.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

53 kommentarer:

  1. Hur kan man påstå att utbudet inte har någon inverkan på priserna?

    En "bostadsbrist" i Stockholm behöver ju heller inte betyda att det bor 10-15 personer i varje lägenhet utan att folk helt enkelt bosätter sig utanför Stockholm och pendlar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. nä precis och jag lovar dig att priserna skulle säker vara lika höga i dag på grund av den stora inflyttningen även om vi hade haft 17-18% ränta och stenård amortering som det var på 80 talet för den här gången är det absolut annorlunda

      Radera
  2. Det verkar väl vara så att antalet personer per lägenhet inte är något bra mått på bostadsbristens storlek. Rent intuitivt kan man väl tycka att bostadsbristen eller kanske snarare efterfrågetrycket på en bostadsmarknad borde kunna uttryckas som antalet hushåll vilka söker bostad ställt i relation till antalet tillgängliga lägenheter. Faktorer som ränteläge etc. bestämmer sedan hur högt efterfrågetrycket driver upp priserna.

    SvaraRadera
  3. Hej! Kan du för Dalarnas del göra samma körning men utan Malung och Älvdalens kommuner (Sälen och Idre) - vore spännande att se hur det ser ut då. Samma sak för Jämtland - vad händer om Åre, Berg och Härjedalens kommuner (Åre, Klövsjö och Vemdalen m.fl) tas bort - hur ser utvecklingen ut då? Tror att tendensen stämmer men det är värt att pröva att få bort de extremfall som ändå inte är avsedda att permanentbo i, som vi ser här i närområdet.

    SvaraRadera
  4. Vi har "alltid" haft bostadsbrist i Stockholm pga inflyttning. Ändå rasade priserna ca 40% början 80-talet. Början 70-talet var också priserna låga och i vissa förorter nästan skänktes br-lägenheter bort. I några extremfall skänktes de bort med en mallorca-resa på köpet.

    Tror den här analysen Cornu gjort är bra och att när de där andra faktorerna börjar skaka så ser vi minskningar på br-priserna över några år på 40-50%. Den som lever får se. Just nu fortsätter de stiga av bara farten. Fartblindhet var ordet.

    SvaraRadera
  5. Märkligt att vänstern framför allt inte är snabbare på bollen här då de påstås "ta debatten" imot "rasisterna". För ett av folkhemsfundamentalisternas argument är ju att finns det inte tillräckligt med bostäder för "oss" så finns det inte det för någon annan heller. Man skulle ju här i ett slag kunna såga det men väljer att inte göra det.

    Anledningen till det, tror jag är för att man ska kunna fortsätta blanda bort korten så att man kan fortsätta grundlura alla invånare i att tro att det är deras fel att landet degenererar och således undkomma skuldbeläggning. De politiska partierna och dess lobbyorganisationer behöver rasist debatten för att kunna fungera.
    Och resten av de inblandade gör väl det av girighet får man anta.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det finns nog en helt naturlig förklaring till det, nämligen att man i den politiska debatten inte ska acceptera motståndarens problembeskrivning överhuvudtaget.

      Som Sun Tzu sa nån gång, att om man kan välja slagfältet, så är slaget redan vunnet. Ergo träder vänsterdebattören aldrig ut på folkhemsfundamentalistens noga förberedda slagfält, och vice versa.

      Radera
    2. #Ben Dover
      Det måste man ändå erkänna, att partisaner för vänstern eller folkhemmet som hittar till Cornucopias kommentarsfält, näppeligen finner det uppbyggligt för sina respektive trossatser.

      Och ökenvandrarna, politiska agnostiker enligt tidens polariserade, svartvita, sätt att se, får se att det finns andra ökenvandrare.

      Radera
  6. Om en familj splittras-ökar eller sjunker behovet av bostäder då?
    Ökar trångboddheten då?
    Här har Von Platen kommit på något:
    http://www.di.se/artiklar/2013/10/10/smockan-mot-byggbranschen/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ökningen kan i stället förklaras av -ta da
      -låga priser
      Ju lägre priser desto större ökning(%)-eller?
      Varför inte ta avståndet från Slottet som mått?
      Ju längre från slottet i Stockholm desto större prisökning i %

      Radera
    2. Jo, Von Platen har många fina och vettiga poänger där. Frågan är bara om alla vill bo i en Volvo, även om den är billig och bra. Vi har ju tutat i svenska folket att det är genom sin unika bostad man ska förverkliga sig själv i 10-15 år nu.

      Om en familj splittras så ökar bostadsbristen, ja. Överhuvudtaget har vi rekordmånga ensamhushåll (tror jag) och en bostadsstock som inte är anpassad. När jag var student fanns ett område med många sexrummare - där bodde antingen somaliska familjer eller studenter i kollektiv. Inte många svenska familjer som "behöver" sex rum och kök för att ej vara trångbodda. För vem byggdes de lägenheterna?

      Huruvida trångboddheten ökar beror ju på vad för lgh man hittar.

      Radera
  7. Boverket har skrivit en hel del i frågan, tycker Cornus definition av "bostadsbrist" ligger nånstans mellan det jag skulle vilja kalla "trångboddhet" och det jag skulle vilja kalla "bostadsbrist".

    Ett vettigt relativt mått på bostadsbrist borde vara a/b där:
    a= antalet vuxna över 20 år i ett geografiskt område.
    b= antalet permanentbostäder i ett geografiskt område.

    SvaraRadera
  8. Derivatan på folkmängd och derivatan på pris - är dom korrelerade?

    SvaraRadera
  9. Cornu förväntar sig en ökning av bostadspriserna som följer KPI allt annat är en bubbla. Mer intressant hade varit att se hur stor andel av sin disponibla inkomst som hushållen lägger på sitt boende. Historiskt sett har vi lagt ungefär 30% av inkomsten på boendet. Unga har lagt mer och äldre mindre (p.g.a förstagångsköparproblematiken).

    Men i Sverige hade vi en period av rekordlåga boendekostnader på 70-talet då vi betala lite direkt till boendet men desto mer via skattsedeln. Denna period är inte lämplig att jämföra med för att bedöma realiteten i bopriserna.

    Det vi har haft de senaste åren är en avreglering av lånebranschen som har gjort lånen så väldigt mycket billigare. Så istället för att lägga 30% av vår inkomst på ett 5%-lån (och kanske ett topplån på 7%) och en 40-årig amortering så lägger vi 30% av inkomsten på ett 2,5% lån och amorteringsfrihet. Klart som sjutton att priserna skjuter i höjden och då även i Dalarna.

    Hur höga priserna blir bestäms sedan av vilka typer av jobb som finns på orterna. På landsbygden är det ofta längre betalda jobb inom industrin och offentlig sektor. I storstäderna är det jobb inom den kunskapsintensiva tjänstesektorn (80% av stockholmarna jobbar t ex inom den) där lönerna är högre.

    Ovanpå detta tillkommer att stadsborna rationaliserat bort bilen vilket ökat deras utrymme att konsumera bostäder medan denna kostnad finns kvar på landsbygden (bil kostar ca 10-15% av disponibel inkomst för de flesta).

    SvaraRadera
    Svar
    1. @adam

      Frågan är hur mycket man tror att räntorna skall vara evigt låga. Om du inte har märkt det så finns det en och annan indikation på att tiden med rekordlåga räntor går mot sitt slut. Om man då skall behålla samma andel av sin inkomst på boendet så kräver det att man minskar sina lån - vilket bör leda till att man betalar mindre i köpeskilling.

      Radera
    2. Än mer definitivt är det faktum att vi måste amortera lika mycket som vi lånar varje år för att hålla vår skuld på en hållbar nivå. Den här lavinen av lån måste bromsas, men de hushåll som prioriterat bort bilen för att maximera sina lån kan inte vara med på den resan... samt många andra. Vi ger idag lån under förutsättningar som inte kommer att hålla, även om räntan förblir låg.

      Radera
    3. Tillägg: och om man antar att utvecklingen av "kostnaderna" för boendet skall följa lönen eller KPI så innebär det att priset inte kan divergera från index med mer än att "räntan" divergerar från normalt. Detta innebär att för att motivera ett pris som divergerar uppåt från index så kräver det att räntan går mot 0 - är det någon som förväntar sig ett scenario där man kan låna i det närmaste gratis? Isf måste man ju hitta något i det scenariot som verkar som incitament för bankerna att låna ut pengar.

      @vinstmaskinen

      I övrigt är jag benägen att hålla med om att det knappast är sunt att ha stora skulder även om räntan förblir låg (kan inte riktigt sätta fingret på det, men det känns inte sunt iaf).

      Radera
  10. Nu finns det en del andra faktorer med såklart, ombildande av hyresrätter, hävstångseffekten i ställen med låga priser (belåningen i föreningen i förhållande till dåvarande insatspris var högt/högre än insatsen, priserna utgick från riktigt låga nivåer) Stockholmarna o andra storstadsbor har använt sina bostadsvinster till att pressa upp priserna i obygden, då har priserna kunnat stiga brutalt,

    -nybyggen pressar upp snittpriserna (lika dyrt att bygga i obygden som i större städer, därför blir procentuella skillnaden mot gamla beståndet ENORM i Dalarna)

    -I Dalarna ligger skidorter, där folk har använt sina teoretiska bovinster som insatser i fritidsstugor.

    -I Stockholm och ett par andra städer så har vissa områden ghettofierats, white flighten pressar upp priserna i redan attraktiva områden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, här har det nog blivit lite tossigt för Cornupia. Jagmenar Gotland, till exempel... Priserna stiger trots att det är avfolkningsbygd? Ja, vad i hela världen kan det bero på... ;-). Och nog känns hela inlägget lite som ett paradexempel på någon som följer kartan och inte terrängen.

      Radera
    2. Ja, här har det nog blivit lite tossigt för Cornupia. Jagmenar Gotland, till exempel... Priserna stiger trots att det är avfolkningsbygd? Ja, vad i hela världen kan det bero på... ;-). Och nog känns hela inlägget lite som ett paradexempel på någon som följer kartan och inte terrängen.

      Radera
    3. Ja, här har det nog blivit lite tossigt för Cornupia. Jagmenar Gotland, till exempel... Priserna stiger trots att det är avfolkningsbygd? Ja, vad i hela världen kan det bero på... ;-). Och nog känns hela inlägget lite som ett paradexempel på någon som följer kartan och inte terrängen.

      Radera
    4. Ja, här har det nog blivit lite tossigt för Cornupia. Jagmenar Gotland, till exempel... Priserna stiger trots att det är avfolkningsbygd? Ja, vad i hela världen kan det bero på... ;-). Och nog känns hela inlägget lite som ett paradexempel på någon som följer kartan och inte terrängen.

      Radera
    5. Ja, här har det nog blivit lite tossigt för Cornupia. Jagmenar Gotland, till exempel... Priserna stiger trots att det är avfolkningsbygd? Ja, vad i hela världen kan det bero på... ;-). Och nog känns hela inlägget lite som ett paradexempel på någon som följer kartan och inte terrängen.

      Radera
  11. Intressant inlägg. Inte för att jag tror att det blir någon skillnad, men det vore intressant att se vad det blir för siffror om man räknar kronor istället för procent på priset och kanske också absoluta värdet på personer per lägenhet istället för förändring.

    Hur som helst är den viktigaste faktorn till stigande priser de senaste 20 åren sjunkande ränta eftersom folk och banker i första hand tittar på kassaflödet. Följande diagram är ganska talande:

    http://elato.se/imgdump/se_interest_bias.png

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och en rejäl dos psykologi. Mänskligt beteende kan inte bara förklaras i siffror, människor är inte rationella i den bemärkelsen.

      Radera
  12. Bra att detta blev sagt och bekräftar känslan. När man färdas genom Sthlm så är den att det inte råder bostadsbrist. Tittar man på hur det ser ut så finns det snart inte en kvadratmeter kvar, åtminstone sjönära (se Essingen), där det är obebyggt. Det har i själva verket byggts en hel del BRF-er sedan 15 år tillbaka.

    När någon pratar om brist så pratar han eller hon om hyresrätter och där tror jag att känslan stämmer ganska bra. Därför tvingas människor att skuldsätta sig med miljoner, alternativt betala 50% av sin disponibla inkomst till hyror i andra hand eller delade lägenheter.

    Systemrisken är markant med alla åtskilliga hundratals procent i skulder över disponibla inkomster, ingen amortering, rekordlåga räntor, och räntesubventioner. Hur många fler greater fools kan marknaden få fram? Och hur länge kommer utlåningen att fortgå innan kapitalisterna vrider av kranen? Kapitalisterna måste väl ändå snart inse att de inte kommer att få tillbaka alla pengar som lånats ut.

    SvaraRadera
    Svar
    1. ...samtidigt finns det en pant, och en ganska tuff lagstiftning som innebär att man kan klämma folk på pengar även efter att säkerheten sålts på exekutiv auktion.

      Jag vet inte hur bankerna riskvärderar, men att man kan ta huset och jaga folk till världens ände i evigheters evighet skulle jag se som jag ganska OK villkor.

      Radera
    2. Kapitalisterna inser att ansvaret för att de ska få tillbaka sina pengar kommer att hamna på staten i händelse av krasch, dvs att Sveriges skattebetalare får stå för notan. Sveriges låntagarkollektiv har blivit too big to fail...

      Radera
  13. Vad är det hör för socialist statistik, dra hela dalarna över samma kam. Det är ju inte precis som så att man kan lägga ihop Särna och Borlänge och få några vettiga siffror.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Socialist-statistik"? Kamma dig.

      Radera
  14. OT förresten Cornu - Bo Rothsteins inlaga i DN innehåller precis tillräckligt med politikerförakt för att du skulle kunna skriva nåt om det. Att det faktiskt finns kvalitetsskillnader i offentlig förvaltning torde överraska många av läsarna:

    http://www.dn.se/debatt/god-offentlig-forvaltning-ar-sveriges-storsta-tillgang/

    SvaraRadera
  15. Förklaringen kanske kan vara att omsättningen på bostäder är högre där det inte råder bostadsbrist. Och den låga räntan ger allt högre priser för omsatta bostäder MED TIDEN, alltså ju längre tid som räntan är för låg. Jag är inte mäcklare, men bostadsmarknaden borde väl drivas av de som säljer för att de vill flytta. Svårt för en köpare att knacka på dörren för att övertyga någon som inte ens tänkt tanken att sälja. Där bristen är som störst är det som svårast att flytta eftersom det är svårast att hitta något att flytta till. Där det finns en mer naturligt glapp mellan köpt och sålt så finns det utrymme för lite mer omsättning.

    Statistik på omsättningsvolym borde kunna verifiera eller förkasta den tanken.

    SvaraRadera
  16. Även på en ort med tomma hyreslägenheter så har värdet stigit kraftigt på BR. Det beror på att det kan kosta 2000 kr/mån mer att bo hyreslägenheten än i bostadsrätten. Det gör att bostadsrätten kan vara värd 600 000 kr trots att det finns lediga hyreslägenheter på orten.

    SvaraRadera
  17. Insikt:

    Det är politikerna som orsakar bostadsbubblan och allt elände det medför. De har misslyckats med att reglera marknaden.

    SvaraRadera
  18. Intressant nog stiger priserna på bostadsrätter snabbast i mellanstora städer och Göteborg. Dessutom stiger priserna generellt dubbelt så snabbt för bostadsrätter som för hus. Om man leker med tanken att bostadsrätterna skall tillbaka till samma nivån som husen 2005 är det -25% från nuvarande nivå. Se http://elato.se/imgdump/se_housing_segments.png

    SvaraRadera
    Svar
    1. +1 Bra sammanställning.

      Radera
  19. Vad jag som en glad normalbegåving undrar är hur antaket äldre äldre påverkar. Jag täbker mig på en helt ovetenskaplig grund att antalet ensamhushåll ökar rellativt och absolut med grund i att vi har betydligt fler äldre idag än för låt säga 30 år sen. Eller cyklar jag nu igen?

    SvaraRadera
  20. (Detta inlägg gäller Stockholm.)

    Det finns 2179 lediga bostäder i Stockholm att köpa på hemnet. Alltså råder det ingen brist. Så enkelt var det.

    Många tänker inte längre än "det är brist, alltså måste priserna stiga". Men det är trivialt att motbevisa. Det finns nämligen ett alternativ till att köpa en bostad i Stockholm: Att köpa utanför Stockholm. I Örebro tex. Där kan man också leva. Så fort priserna når en nivå där det är attraktivare att leva nån annanstans kommer priserna inte längre stiga. Vem som helst fattar ju att priset per kvadratmeter inte kan stiga till tex sjuttio biljoner kr, trots brist. Frågan är bara vart gränsen går.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är "brist" på billiga bostäder i de mest populära områdena. Hahaha. Saken är den att svenskarna har inte råd att köpa de bostäder som finns till buds.

      Ungdomarna får väl tacka regering och riksdag för att det blivit såhär.

      Radera
    2. Och hur skulle det kunna finnas "billiga bostäder i de mest populära områdena" på en bostadsmarknad som (i alla fall till viss del) styrs av grundläggande marknadskrafter?
      Där det är populärt att bo blir det naturligtvis dyrare - allt annat ger snedvridna marknader som leder till avigheter som t ex en "svart marknad" (t ex svart handel med hyreskontrakt om det finns hyresrätter med hyror under marknadsvärdet)

      Radera
    3. Markus Andersson,
      Att flytta är ofta förknippade med stora kostnader förutom själva köpeskillingen. Som att barnen ska byta skola och man själv ska ändra allt praktiskt som man är van vid ska bara funka o.s.v. Det är inte alls som att trada aktier.

      2000 bostäder i Stockholm låter inte alls mycket. Det är en process på månader att besluta sig, annonsera ut, få det sålt och flytta. 2000 annonser varje ögonblick kanske betyder 10 000 bostäder sålda på ett år. Vad är det? Ett par procent? Folk flyttar bara vart några årtionden i genomsnitt? Det korkar upp omsättningen och eftersom priser är marginalpriser så blir de synliga priserna därmed väldigt känsliga för små förändringar.

      Jag är inte mäcklare så jag ser inte kortsiktiga förändringar, men det jag beskrivit är en av krafterna som drar i det här trasslet som inte kan sluta på annat sätt än med en krasch. I Sverige också.

      Radera
  21. @john-magic
    Jag tror du har missat att brist betyder att det finns för lite av någonting.
    Det räcker alltså inte att nämna att det finns 2179 lediga bostäder för att konstatera att det inte finns ngn bostadsbrist. Du måste också analysera hur många det finns behov av.
    "Lediga" förresten. En bostad är inte ledig för att den är till salu.

    SvaraRadera
    Svar
    1. det flyttar dessutom in 40 000 pers on året till stockholm, och att bortse från det känns ju också rätt skumt. Visst kan vi ha en bubbla men man måste också titta på nybyggnation vs inflytt för att se problematiken på sikt.

      Radera
    2. Antag att det finns 2000 limpor till salu på ICA. 40000 pers står i kö för att köpa. Ganska snabbt kommer det finnas 0 limpor till salu. Och när det kommer en ny limpa kommer den försvinna direkt. Tittar du på hemnet kommer du se att många bostäder legat ute ganska länge.

      Bristen är naturligtvis på billiga hyresrätter. Där är det ju så att när en lägenhet dyker upp försvinner den direkt av nån som köat i tiotals år.

      Radera
  22. Jag tänkte komplettera ditt eminenta blogginlägg med en annan vinkling, avseende befolkningsutvecklingen och ändringen i det kalkylerade bostadsbeståndet för Stockholms län. Underlaget är från SCB.

    Jag får dock att det bodde 2,03 (=1641669 / 809207) personer per lägenhet i Stockholms län 1990, och 2,02 personer per lgh 1991.

    Utifrån skillnaden i folkmängden för Stockholms län mellan två tidpunkter (dvs. 31 december i två på varandra följande år), fås befolkningsderivatan eller befolkningsändringen (dBef), kolumn 2. För årtalet 1991 anges dBef = 12842 vilket motsvarar skillnaden i folkmängd mellan 1991 och 1990.

    Utifrån skillnaden i det kalkylerade bostadsbeståndet för Stockholms län mellan två tidpunkter (dvs. 31 december i två på varandra följande år), fås lägenhetsderivatan eller bostadsbeståndsändringen (dLgh), kolumn 3.

    I kolumn 4 anges kvoten mellan värdena i kolumn 2 och 3, och antyder hur pass väl lägenhetsderivatan matchar befolkningsderivatan.

    År______dBef_____dLgh_____dBef/dLgh
    1991____12842____9635____1,3
    1992____15329____8522____1,8
    1993____16390____7783____2,1
    1994____22272____5448____4,1
    1995____17254____2852____6,0
    1996____18574____4069____4,6
    1997____18594____3923____4,7
    1998____20516____4172____4,9
    1999____19937____5136____3,9
    2000____19833____4982____4,0
    2001____15672____5536____2,8
    2002____11585____8419____1,4
    2003____10405____7774____1,3
    2004____12028____9248____1,3
    2005____17045____6981____2,4
    2006____28159____9535____3,0
    2007____31412___10718____2,9
    2008____31747___10961____2,9
    2009____37919____9119____4,2
    2010____35161___17712____2,0
    2011____37130____6792____5,5
    2012____35533____7451____4,8

    Summa:_485337_166768

    Resultat:
    För hela perioden blev i genomsnitt dBef/dLgh = 2,9.

    Ju högre värde på kvoten dBef/dLgh, desto sämre matchar bostadsbeståndsändringen befolkningsändringen. Ett normvärde är 2,0 som gällde 1990 och 1991. Så värden över 2,0 i kolumn 4 skulle, enligt mitt sätt att se det, motsvara ett övertryck på bostadsmarknaden i Stockholms län.

    Lägst dBef erhölls åren 2002-2004, vilket är ungefär samtida med hacket i prisutvecklingskurvan i ett av dina diagram. Perioden utmärker sig också för låga värden ca 1,3 på dBef/dLgh.

    Högst dBef har vi 2007-2012 som också sammanfaller med Alliansregimens styresperiod. Under denna period är dBef/dLgh = 3,7 i medeltal.

    Diskussion:
    Med det här vill jag också visa att det råder ett övertryck på bostadsmarknaden i Stockholms län sedan 1990-talet. Detta övertryck anser jag vara ett deltryck som hjälper till att blåsa upp trycket i bostadsbubblan i Stockholms län. Utan att försöka kvantifiera, så anser jag också att detta övertryck delvis ingår i prisutvecklingsbilden på bostäder, enligt utbud-efterfråge-modellen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Förtydligande och källhänvisning till kommentar 04:31:

      De kalkylerade bostadsbeståndsvärdet som SCB http://www.scb.se/Pages/ProductTables____87476.aspx anger för ett givet årtal, har jag tolkat som att det gäller vid årtalets slut. I en kommentar står det:

      ”Bostadsbeståndsberäkningarna 2012 utgår från Fastighetstaxeringsregistret 2012-01-01 och uppdateras med 2012 års rapporterade förändringar av färdigställda nybyggnader av bostäder, färdigställda ombyggda flerbostadshus och påbörjade rivningar.”

      Därför kan SCB:s folkmängdsvärde för samma årtal användas, när kvoten dBef/dLgh (= ”trycket” på bostadsmarknaden )ska beräknas, eftersom folkmängdsvärdet också gäller vid årtalets slut.
      http://www.scb.se/Pages/SSD/SSD_SelectVariables.aspx?id=340487&px_tableid=ssd_extern%3aBefolkningNy&rxid=50281f51-26bb-4035-baef-7f8b45994e57

      Radera
  23. "Bostadsbrist har jag definierat som den procentuella förändringen i antal personer per lägenhet"

    Du menar alltså att som ett gift par skiljer sig och den ena flyttar till egen lägenhet så har bostadsbristen sjunkit? Fler sambos och barnfamiljer leder till högre bostadsbrist?

    SvaraRadera
  24. Det var en mycket intressant observation får jag säga. Min ända invändning mot detta resonemang är att serien med data är framtagen under relativt kort tid. Troligtvis finns det ett naturligt stopp för vad man kan tänka sig att betala utifrån disponibel inkomst, total förmögenhet osv. Därför vore de ännu mer intressant att ta fram en längre serie.

    Kanske finns det inte data för detta? Vet du om Case-Schiller index i USA går att samköra med befolkningsökningen och antal lgh i de amerikanska städerna? Här har du i vart fall data som täcker än längre period. Mycket intressant om du kan visa att detta samband gäller för en längre period.

    Mvh Henrik

    SvaraRadera
  25. Vill bara poängtera att det är lite missvisande att lägga större vikt vid de extrema ökningar som län som Dalarna och Kalmar upplevt. Kan ta lilla Västervik som exempel där en bostadsrätt på 100kvm kostade 4000:- 2002 för att nu ligga på omkring 150,000:- i samma område. Procentuellt sett en vansinnig utveckling men det gör inte det nuvarande värdet orealistiskt. (Detta i en kommun med avbefolkning f.ö)
    Tror du drar lite stora växlar på den procentuella utvecklingen

    SvaraRadera
  26. Känner du till prissättningens grundfundament? Priset avgörs av tillgång och efterfrågan. Tillgången på bostäder har ökat väldigt lite, medan 1000.000+ människor flyttat hit de senaste 25 åren.

    Jag föreslår att du studerar en elementär bok i ekonomi.

    Räntenivå och andra faktorer kan påverka priserna marginellt, men den drivande faktorn för priset är att tillgången är LÅNGT under efterfrågan!

    SvaraRadera
  27. Jag förstår inte kopplingen mellan antal personer per lägenhet och bostadsbrist. Jag har hört många intervjuer med unga människor som vill flytta från sitt föräldrahem och som vill ha en hyreslägenhet men till slut tvingas köpa bostad eftersom dom inte får tag i någon hyresrätt. Det blir en person i den bostaden oavsett lägenhetsform men det bidrar till att höja bostadspriserna.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...