Cornucopia?

2013-10-30 11:03

62% tror vi har en bostadsbubbla

Avanza har fått SIFO att göra en undersökning om svenskarna tror att vi har en bostadsbubbla. Enligt mediaplåstret Claes Hembergs blogg tror 62% att vi har en bostadsbubbla, och att Hemberg anser att dessa 62% har fel. Istället hänvisar han till inflyttningen till våra storstäder.


Till Stockholms kommun var inrikes nettoinflyttning, sk inflyttningsöverskott, 2 685 personer år 2012. Till Stor-Stockholm (Stockholms län) var inrikes inflyttningsöverskott 5 072 personer samma år.

Trots allt snack om Stockholms attraktivitet flyttade 34 052 personer bort från Stockholms län 2012, och från Stockholms kommun flyttade 46 338 personer ut. Skillnaden här är alltså att en andel av de som flyttade från kommunen fortfarande flyttade inom länet.

Detta avser inrikes inflyttning och utflyttning. Till detta kommer invandringsöverskottet. Det överskottet var 7 185 personer år 2012 för Stockholms kommun och 16 810 för Stockholms län. Kom nu ihåg att endast en minoritet av invandringen till Sverige rör sig om flyktingar, vi har arbetskraftinvandring utifrån EU/EES, samt EU/EES-invandring och dessas och svenskars anhörigas invandring, t ex svenskars giftermål med utlänningar. Det betyder alltså att de flesta som kommer till Sverige har en försörjning och förstås kan agera på bostadsmarknaden, även om mycket av arbetskraftsinvandringen handlar om lågavlönade skitjobb som arbetslösa svenskar är för fina för att ta. En andel är dock kvalificerade och högavlönade anställningar, med tillhörande bostadsköp.

Total nettoinflyttning till Stockholms kommun var 2012 hela 9 870 personer och till länet 21 892. Totalt flyttade 2012, brutto, 66 522 personer bort från denna attraktivaste del av Sverige (Stor-Stockholm), inklusive 16 234 som flydde från Sverige helt.
Inflyttning till Stockholm enligt SCB och
bostadspriserna enligt Valueguard/KTH

Så visst ökar befolkningen via inflyttning. Däremot verkar inte de som redan bor i Sverige finna Stockholm speciellt attraktivt. 5 072 personer är 0.5 promille av Sveriges befolkning, som alltså var inrikes nettoinflyttning till Stor-Stockholm.

Så vad gjorde detta med bostadspriserna? Se graf ute till höger.

Inflyttningen till Stockholms kommun var större 2011 än 2012. Men ändå föll bostadspriserna 2011, och steg 2012. 

Både invandring och inhemsk inflyttning till Stockholm är fallande, samtidigt ökar bland annat antalet färdigställda lägenheter. Ändå stiger priserna 2012, men inte 2011. Det rådde också inflyttning till Stockholm 2008, men priserna föll ändå. Inflyttning som förklaringsmodell till att vi inte har en bostadsbubbla håller inte för en kritisk granskning av fakta. Däremot kan man ha den åsikten.
Inflyttningsöverskott per färdigställd
lägenhet i Stockholms län.

Hur många lägenheter färdigställdes då samtidigt? Här finns inte statistik från SCB per kommun, men för Stor-Stockholm bifogas en graf.

2008 flyttade endast 1.89 personer in till Stockholm per färdigställd lägenhet (lägenheter i flerbostadshus + villor). 2012 var siffran 2.93, lägre än de 3.28 som gällde 2010 och 2011. Återigen så steg priserna 2010 och 2012, men föll 2011. Priserna steg alltså 2012, trots att det färdigställdes fler lägenheter per nyinflyttad 2012 än 2011. Med i princip identisk inflyttning i förhållande till byggnation så blev också utfallet i bostadspriserna helt annorlunda åren 2010 - 2011, trots samma inflyttning per färdigställd lägenhet. Uppenbarligen var det något annat än inflyttningen som styrde priserna 2010 och 2011.

Återigen fungerar inte inflyttning och frånvaron av nybyggnation som förklaringsmodell.

Förklaringen till bostadsprisernas utveckling får sökas på annat håll. Som Boverket konstaterat beror endast 21% av prisuppgångarna på "bostadsbrist". Det är alltså inte bara jag som hävdar att denna "sanning", som allt mer desperat upprepas från de som har mest att förlora på en kraschad bostadsbubbla, är felaktig.

För övrigt, vad gäller våra storstadsregioners attraktivitet, så var inrikes nettoinflyttning till Malmö 356 personer 2012, vilket iofs är upp från 140 personer 2011. Till dubbelt så stora Göteborg var inrikes nettoinflyttning 174 personer år 2012, mot 704 2011. Under åren 2009 och 2010 hade man rent av inrikes nettoutflyttning från Göteborg.
Göteborg.

2011, när inrikes inflyttning till Göteborg var 704 personer föll villapriserna 5.6% och BR-priserna 6.6% i Göteborg. 2012, när inrikes inflyttning föll till 174 personer föll priserna 2.6% respektive 2.4% i Göteborg. Möjligt att Claes Hemberg tycker att en inhemsk nettoinflyttning på 174 personer till Göteborgs kommun innebär att storstaden är "het". Det får stå för honom. Inte ens när man för in invandringen finns det något samband mellan Göteborgs bostadspriser och inflyttningen. Och att 2 604 personer flyttade in till Göteborg 2012, inklusive invandring, kallar inte jag för "hett". Utvecklingen i förhållande till inflyttningen ser helt slumpmässig ut. Se bifogad graf.

2013 ser bostadspriserna i Göteborg ut att stiga, om de inte kraschar de sista månaderna av året. Återstår att se hur inflyttningen ser ut.

För att avslutningsvis återknyta till rubriken, så tror alltså 62% av svenskarna att vi har en bostadsbubbla. Samtidigt tror 61% enligt SEB:s boprisindikator att bostadspriserna ska fortsätta stiga. Det svenska folket förstår alltså vad en bubbla är för något och det finns sannolikt många som köper i övertygelsen om att de ska kunna sälja dyrare till en greater fool.

Vi som pratar om bubblan har inte fel bara för att priserna inte kraschar. Bubblor är spekulationsdrivna, maniska och irrationella och kan alltid bli ännu mer vansinniga. Vilket bara leder till en hårdare smäll när de väl spricker.

Så Claes Hemberg, anser du at 2 604 personers nettoinflyttning till Göteborg år 2012 visar att storstaden är attraktiv? Eller 5 072 personer till hela Stockholms län samma år? Ett enkelt ja eller nej duger som svar.

Tillägg: Jag har inte tid för tillfället att gräva i det i detalj, men färdigställandet av bostäder var högre innan finanskrisen 2008. Ändå är skedde större delen av bostadsbubblans prisuppgång före 2008, även om 2013 är tillbaka i ett tempo som gällde t ex 2005 - 2006. Jag spekulerar nu bara, men gissningsvis var inflyttning per färdigställd lägenhet låg även före 2008, men ändå skenade priserna.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

31 kommentarer:

  1. Affes blogg har en förklaring! Det kostar att segregera!
    Men attraktionen i Stockholm kan även ses i seriösa PK undersökningar.
    Kostnaden för stafettläkare är lägst i Sth Landsting-varför?
    Bubblan i USA sprack 2008- nu stiger huspriserna med 13% årligen-varför?

    SvaraRadera
  2. Finns väl få som argumenterar för att de ökade bostadspriserna *bara* beror på bostadsbristen, men du brukar ju framställa det som att den inte alls har med detta att göra. 21% är ju ingen försumbar siffra.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, faktiskt. Bostadsbrist som enda förklaring publiceras i media hela tiden, och är det vanligaste argumentet online med. Jag har gett ett knippe av förklaringar och även skrivit att alla bubblor har en fundamental grund, där jag angett bostadsbrist som grund. Men likt Boverket ska alltså 80% av uppgången bort om bostadsbrist var enda anledningen. Tillkommer en del ytterligare fundamnenta, som högre löner, KPI etc, men även Boverket menar att 50% av prisuppgånganrna har varit rent bubbelvärdering.

      Att du sedan tolkar mina motargument mot bostadsbrist som att jag säger att brist inte påverkar alls får stå för dig. Jag argumenterar mot den vanligaste felanalysen.

      Radera
    2. Visst är det bostadsbrist som styr priserna-hur förklara du annars den stora regionala skillnaden mellan priserna!
      Brist på bostäder i attraktiva lägen-utan att nämna vad som attraherar!

      Radera
    3. oppti, visst men utan tillgång till "billiga" lån för "alla"hade priserna ändå varit väldigt mycket lägre.

      En numera pensionerad kollega grämde sig över att hon inte fått något lån för fyrtio år sedan när hon ville skaffa villa. Nu fick hennes nästan arbetslöse son lån för en bostadsrätt.

      Mercedes Benz åt alla!

      Radera
  3. Folk kan fantisera ihop vilka anledningar de vill för att motivera priserna, men det kommer att krascha. Enough said.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Japp. I Storbritannien har någon räknat ut, så kommer 85% av penningmängdsökningen från bo-krediter. Det är denna kreditexpansion som håller igång ekonomin, börsen, bilindustrin osv. Ställ dig nu frågan om det finns ett incitament att föneka en eventuell bostadsbubbla.

      Radera
  4. Om man ser på huset som en investering vilken som helst, så kan denna typ av diagram vara intressant.
    Nån som vet om det gjorts något sådant för hus?
    http://2.bp.blogspot.com/-ZiUCXZQxmos/TkLMIAdiE5I/AAAAAAAABXg/CTbNQew5vQU/s1600/AfgxReellAvkastning1920-2008.gif

    SvaraRadera
    Svar
    1. En del problem med det. För det första finns inte bostadsprisdata längre bak än 1950-talet. För det andra är innehav av bostad förenat med utgifter. Men det vore i och för sig intressant att göra ett sådant diagram ändå. Inlägget med diagrammet finns här: http://flutetankar.blogspot.se/2012/05/obligationer-lika-bra-som-aktier.html

      Radera
    2. Det diagrammet har jag skrivit ut och tar fram då och då-perfekt för den som är långsiktig!Tack!
      1950 räcker långt!
      Dra av 1% i underhåll.
      Sen är det frågan om hur inflationen skall tas med?

      Radera
    3. 1950 räcker inte långt! Efterkristiden (OK, 1900-talet) har varit en unik period i världshistorien!

      Radera
    4. De som köpte hus på 50 talet är nu i 80-90 årsåldern!
      Det blir svårare när man tar med arvskatter och annat!

      Radera
    5. Åk och titta på ett soldattorp från 1800-talet. Det är kanske den normala bostadsstandarden under människornas historia.

      Det finns nog något på Skansen (På kulturen i Lund låter de kulturskatterna ruttna bort genom att inte lägga om taken i tid! Så där börjar snart historien med socialdemokrater och förintelse).

      Radera
  5. Hur sambandet belåningsgrad vs attitud till prisändringar ut, måntro?? Det är viktigt att hålla koll på, Mr Hamberg.

    SvaraRadera
  6. Högre disponibel inkomst
    Slopad fastighetsskatt
    Lägre räntor

    Dessutom har budgeten för underhåll krympt kraftigt iom ROT/RUT.

    Enorm skillnad på att bo i stockholms län jämfört med resten av landet där många bränner 200 pix om dagen i bara bensinkostnader för att ta sig till/från bostaden.

    SvaraRadera
  7. Hur gör jag nu?
    - Jag håller med om att det är en bobubbla
    - Jag har jobb i Stockholm och galet bra betalt
    - Jag kan inte hyra i första hand inom tio år (låååång kö även i förorten)
    - Hyra i andra hand är nästan dubbelt så dyrt som avgift+lån för en bostadsrätt

    Detta sammantaget gör att man köper ÄVEN om man tror att det är en bubbla och ÄVEN om man inte gör det för att lämna över problemet till en "greater fool" (större idiot?).

    Vad hade du gjort? Jag kan flytta hem till mamma på landet men där finns inga jobb.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som ung och med bra framtidsutsikter är det väl bara att kliva på i bostadskarriären.
      Börja smått om du är orolig. Går det vidare upp så får du betala mer för nästa. Går det ner så kan du byta till större eller bättre om du har behov.
      För det är väl boendet du vill åt?

      Radera
    2. Du ser framförallt till att rösta på ett parti som låter hela landet leva. Inte bara det skattefinansierade Stockholm.


      25% moms på allt, år efter år, medför att alla landsändar dör fattigdomsdöden.

      Radera
    3. Bo i andrahand eller köp en så liten/billig lägenhet som möjligt.

      Radera
    4. Egen firma? ...

      Bo på jobbet eller köp en husbil kanske. Bo på trailerpark :-)

      Radera
    5. Oppti: Ja, det är bo jag vill, inte göra bokarriär.

      Opptis förslag är bäst hittills. Ni förstår, andrahand är döden i denna stad! Antingen betalar man alldeles för mycket eller måste flytta vidare med jämna mellanrum.

      Hur snabbt tror ni att en krasch går? Vill ni bo på jobbet eller i en husvagn med familj i ett par år?

      Min poäng är att även om man köper en alldeles för dyr lägenhet, och därmed bidrar till bubblan, så betyder det inte att man spekulerar eller tror på ytterligare fördyring.

      Radera
    6. Du behöver ju inte köpa dyrt för att husera familjen i Stockholm. Titta på hus i Viksjö. Riktigt barncentrum för låga priser.

      Radera
    7. Behöver man inte få tillbaka sina pengar vid en försäljning är det ju inte någon spekulation. Ett privilegium för vissa. Har man tänkt sig att sälja för liknande pengar när man flyttar vidare så känns det som en spekulation, verkligheten för många.

      Radera
    8. Exakt så, jag håller med jobbochfirma.
      Blir det en nedgång/krasch så får man se till att vara så solid att man kan övervintra. Alla jag känner i USA hade inte problem med detta under krisen 2008. Ingen har förlorat något alls faktiskt.

      Radera
    9. Inga problem att få lägenhet i förorten. Tex Akelius låter dig genom att bospara komma före i kön. Dock kan jag förstå att man inte vill bo överallt men då handlar det ju inte om att det inte skulle finnas lägenheter utan bara att man har så pass höga krav att man inte hittar någon.

      Radera
  8. Oppti: Ja, det är bo jag vill, inte göra bokarriär.

    Opptis förslag är bäst hittills. Ni förstår, andrahand är döden i denna stad! Antingen betalar man alldeles för mycket eller måste flytta vidare med jämna mellanrum.

    Hur snabbt tror ni att en krasch går? Vill ni bo på jobbet eller i en husvagn med familj i ett par år?

    Min poäng är att även om man köper en alldeles för dyr lägenhet, och därmed bidrar till bubblan, så betyder det inte att man spekulerar eller tror på ytterligare fördyring.

    SvaraRadera
  9. Cornu, anhöriginvandring utgörs huvudsakligen av 'flyktinginvandring', men där asylskäl inte bedöms existera och permanent uppehållstillstånd ges på grundval av släktanknytning i Sverige istället. Den ursprungliga familjeanknytningen har ofta inte heller haft flyktingskäl, utan har fått PUT på grundval av vad som förr kallades "humanitära skäl" och liknande. Detta är känt sedan länge.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Har haft det tveksamma nöjet att ha kontakt med migrationsverket ganska regelbundet och min upplevelse är att det är ett väldigt cyniskt och subjektivt spel med människoliv där myndigheten medvetet ljuger en rakt upp i ansiktet, dokument försvinner, enorma köer och helt säkert korruption. Helt uppenbart finns det "konsulter" där för att hjälpa till (vilket iofs behövs), men att hjälplösa flyktingar skulle ha någon chans har jag personligen svårt att föreställa mig. Mer realistiskt räknar man antagligen med en viss inkomst i Sverige och investerar därefter.

      Radera
  10. Att bara tala om inflyttning för att förklara eller delförklara bostadsbubblans prisutveckling på bostäder, tycker jag är litet inskränkt. Åtminstone måste man ha med eventuella födelseöverskott utöver nettoinflyttningen, så att man får befolkningsändringen.

    Sedan hävdar jag att den ekonomiska modellen med utbud och efterfrågan också måste in i förklaringsmodellen, ty utbud-efterfråge-modellen gäller i någon även på en ”snårig” bostadsmarknad. En befolkning efterfrågar bostäder. Befolkningsändring måste således jämföras med ändringen i utbudet av bostäder.

    Det finns ett synsätt hos politikerna att Stockholm är Sveriges tillväxtmotor. Och tillväxt enligt dem är i första hand befolkningsökning. Enligt engelska tidingar ska Stockholm [förmodligen då länet] växa med i snitt ca 100 personer om dagen fram till 2030. Därför är det viktigt att se på hur det ser ut på bostadsmarknaden i Stockholms län när man ska förstå bostadsbubblan.

    Nedan redovisas för Stockholms län den årliga befolkningsändringen (dBef) och den årliga ändringen i det kalkylerade bostadsbeståndet (dLgh) från SCB. Kvoten dBef/dLgh motsvarar här det ovetenskapliga "trycket" på bostadsmarknaden.

    "Normtrycket" beräknas här genom att dividera folkmängden med det kalkylerade bostadsbeståndet för normåret 1990 i Stockholms län , dvs. 1641669 / 809207 = 2,0 personer per lägenhet. Således motsvarar värden på dBef/dLgh över 2,0 ett "övertryck" på bostadsmarknaden, och värden under 2,0 ett ”undertryck” på bostadsmarknaden.

    År______dBef_____dLgh_____dBef/dLgh

    1991____12842____9635____1,3
    1992____15329____8522____1,8
    1993____16390____7783____2,1
    1994____22272____5448____4,1
    1995____17254____2852____6,0
    1996____18574____4069____4,6
    1997____18594____3923____4,7
    1998____20516____4172____4,9
    1999____19937____5136____3,9
    2000____19833____4982____4,0
    2001____15672____5536____2,8
    2002____11585____8419____1,4
    2003____10405____7774____1,3
    2004____12028____9248____1,3
    2005____17045____6981____2,4
    2006____28159____9535____3,0
    2007____31412___10718____2,9
    2008____31747___10961____2,9
    2009____37919____9119____4,2
    2010____35161___17712____2,0
    2011____37130____6792____5,5
    2012____35533____7451____4,8

    ”Undertryck” på bostadsmarknaden skulle vi således ha 1991-92 och 2002-2004, och ”övertryck” resten av perioden. Hur priserna korrelerar till tryckvärdena, vet jag inte, men kring 1993 vet jag attt priserna sjönk rejält i Stockholms län.

    SvaraRadera
  11. Det missas i Göteborgsjämförelsen att förortskommunerna är strukna.
    Det är enklare i Stockholm då nästan hela Stockholms län är Stockholm med förortskommunerm, men i Göteborg så borde rimligtvis även förorter såsom Mölndal, Kungsbacka, Lerum, Alingsås osv räknas med för att få jämförbara siffror.
    Ökningen har ju trots allt varit i snitt 8000 pers per år i Göteborgsregionen. Vissa föredrar ju att "bo på landet men ändå i stan" och vara bilberoende.

    SvaraRadera
  12. Det är Claes Hemberg som har rätt. Se även gruelses inlägg, det var i princip det jag tänkte skriva. Det visar bara att du har missuppfattat hur man tolkar statistik.

    Däremot finns det scenarion som skulle kunna spricka "bubblan". Ett av dessa är massarbetslöshet bland de som äger en bostadsrätt. Om det inträffade skulle såklart priserna gå ner rejält för många skulle inte ha råd att betala lånen, och då tvingas sälja.

    Men i grunden är det den höga invandringen till Stockholm som gör att priserna på sikt givetvis måste gå upp om det inte byggs lika många bostäder som på nåt sätt motsvarar ökningen...

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...