2013-09-13 12:30

Gästinlägg: Amorteringsavdrag existerar redan inom BRF

Nedanstående är ett gästinlägg signerat Niclas Jonsson från Bättre Bostadsrättsförvaltning.

Amorteringsavdrag existerar redan inom BRF, och fungerar så här:



Jag vill här informera om att det inom Brf redan existerar ett amorteringsavdrag, för att stimulera föreningen att minska sina skulder. Avdraget är nästan helt okänt, men fungerar så här:

Föreningens sammanlagda amortering under ett år, räknas skattemässigt som ett kapitaltillskott från medlemmarna till föreningen. Detta förs in i lägenhetsförteckningen multiplicerat med andelstalet i januari varje år. När sedan lägenheten säljs, får säljaren tillgodoräkna sig dessa kapitaltillskott, och på så sätt minska sin skatt. Exempel:

Förening med 10 lägenheter (ger andelstal 0,1/lgh), amorterar 400 000 kr per år i fem år.

Lgh X har alltså bidragit till denna amortering med 40 000 kr x 5 = 200 000 kr.

Nu säljer medlemmen lgh X, och får då en kontrolluppgift från föreningen (eller förvaltaren). Efterföljande år deklareras försäljningen, och kapitaltillskottet förs in i avsnitt B, Blankett K6.

Eftersom skatten på vinsten är 30 % av 22/30 blir den omedelbara skatteffekten av amorteringen 22 %. Medlemmen får alltså tillbaka 44 000 kr i detta exempel.

Det hela syftar till att föreningarna ska uppmuntras till att sänka sin skuld, då en förenings räntor inte är avdragsgilla. Mycket få föreningar känner till detta, och mycket få föreningar amorterar således i praktiken någonting. Föreningarna styrs ju av privatpersoner (lekmän) vilka överför sitt eget kortsiktiga tänk på föreningens strategi, vilket i förlängningen kommer sätta många föreningar i fällan den dagen räntorna går upp. En bostadsrättinnehavare (till skillnad från villaägaren) drabbas ju som bekant dubbelt vid ränteuppgång (Föreningens räntor till 100 %, egna räntor till ca 70 %).

Föreningens ”rådgivare” har heller inget intresse i att föreningen får denna information. Att banken tjänar på att föreningen behåller sina skulder förstår nog alla, men även förvaltaren har nästan alltid ett direkt intresse. Föreningens kassa ligger nästan alltid i förvaltarens bank (Gäller t.ex. HSB, Bostadsrätterna (tidigare SBC) och Riksbyggen), och här finns det ett ”backavtal” på tillgodoräntorna, som tillfaller förvaltaren. Dessutom brukar föreningarna be förvaltaren om hjälp vid omförhandling av lånen, och även här utgår oftast en för föreningarna dold ersättning från banken till förvaltaren för omlagda lån.

Hade exemplet ovan varit i verkligheten, så hade ju föreningen på dessa fem åren sparat ca 3 % x 5 år = 15 %, därtill ska medlemmens kapitaltillskott läggas till om 22 %, d v s en återbetalning på ”investeringen att amortera” på 37 % på endast fem år, och detta vid historiskt låg ränta. Vid räntehöjning så ökar värdet på gjord amortering mycket fort.

Tilläggas ska att föreningens avgifter (motsvarande hyran), med ovanstående strategi redan efter 5 år kan hållas lägre än de flesta andra föreningar i grannskapet, vilket borgar för att försäljningspriset på exempellägenheten bör vara högre jämfört med andra lägenheter. Jag har exempel på 250 % intjäning av gjorda amorteringar för enskilda medlemmar på endast 6 år.

Niclas Jonsson
Oberoende expert på bostadsrätt i över 10 år
Bättre Bostadsrättsförvaltning

75 kommentarer:

  1. Intressant information.
    Jag vet att föreningar med god ekonomi ofta vill sänka lånen men får motstånd från vissa medlemmar.

    Kanske något för övriga fastighetsägarformer att ta efter?
    Dela upp huslånet på en del som hänger med huset och en som kopplas till husägaren.
    Förr var det i alla fall vanligt att lånen hängde med vid köp (och var svåra att utöka).

    SvaraRadera
  2. Intressant...hur funkar det i fallet då medlemmarna faktiskt skjuter till kapital genom att ta personliga lån på lägenheten mot avdragsrätt och föreningen amorterar motsvarande och kan sänka avgiften sedan? Borde väl bli väldigt gynnsam effekt med både avgiftssänkning och amorteringsavdrag?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, rent skattemässigt är det lönsamt, men det finns några praktiska problem som måste övervinnas:

      1) Alla medlemmar måste ha kapital eller möjlighet att låna sådant, om det ska vara praktiskt hanterbart.
      2) Lån som man tar som privatperson är svårare att förhandla ner räntan på.
      3) Hela amorteringen som görs ska teoretiskt höja priset på lägenheten, men i vissa fall kan den bli svårsåld om priserna redan ligger högt.

      Samma effekt får man om man under en rad år höjer amorteringen och därmed betalar ner räntorna. Observera att det är förändringen av föreningens nettoskuld som ligger till grund för beräkningen. Om föreningen tar upp nya lån, kan en säljare av lägenheten alltså få betala reavinstskatt på sin andel av den ökade skulden.

      Radera
  3. Finns det mer detaljer eller information kring detta? Till exempel, vad händer om vi som förening tar upp ett lån på 10 miljoner ena året och låter likviden ligga och amorterar det nästa år? Blir ju lite knasigt att få nyttja den amorteringen som avdrag.

    SvaraRadera
  4. När jag läser det här: http://www.borevision.se/nyhetsbrev/artiklar/2a_20.html tolkar jag det som att det bara är kapitaltillskott som används för amortering man senare får dra av. Dvs, om föreningen amorterar till följd av överlikviditet från avskrivningar o.d. kan detta inte användas som avdrag. Endast sådant som bokförs som kapitaltillskott och som även används för amortering.

    Förstår jag det rätt?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Eftersom de pengar som BRFen får in är inbetalningar från dess medlemmar så innebär det ju att om det uppstår överlikviditet t.ex. så är det beroende på pengar som medlemmarna har skjutit till. Det verkar alltså bara vara en fråga om att BRFen bestämmer sig för att betrakta det som ett kapitaltillskott.

      Medlemmen har alltså faktiskt betalat 200tkr i avgift som har gått till amorteringar (=kapitaltillskott) och dessa kan alltså användas som avdrag när man säljer. Ser inte egentligen det konstiga i det och ser inte hur det skall betraktas som att amorteringen är avdragsgill - samma situation gäller väl andra tillgångar som säljs tillsammans med skulder kopplade till dem.

      Radera
    2. Överlikviditet beror ofta på avskrivningar. Föreningen kan ha ett nollresultat och ändå få överlikviditet eftersom avskrivningar ofta är en stor kostnad, speciellt avskrivning av fastigheten. Det känns väldigt konstigt att den överlikviditet som uppstår tack vare dessa avskrivningar skulle noteras som någon typ av kapitaltillskott och leda till skattereduktion tycker jag.

      Radera
    3. @K E

      Överlikviditet uppstår om inbetalningarna är större än utbetalningarna (under tillräckligt lång tid), iaf ifall jag tolkar uttrycket rätt (för mycket likvida medel). Avskrivning är ju bara en fråga om att man skriver ner värdet på en tillgång och är inte något som påverkar kassan.

      Radera
    4. Tillägg: om du med likviditet inte avser en kvot mellan kassan och övriga tillgångar dvs.

      Radera
    5. Vi tar ett exempel på hur avskrivningar påverkar kassan: Föreningen har under ett år kostnader på 1 000 000 kr, varav 200 000 är avskrivningar. Föreningen har satt avgifterna så att den får in 1 000 000 kr eftersom ett nollresultat är att eftersträva. När året är slut kommer det finnas 200 000 i kassan eftersom bara 800 000 har försvunnit i faktiska kostnader. Dessa 200 000 är ofta lämpliga att amortera de lån man förmodligen tog upp för att finansiera tillgången som skrivs av.

      Radera
    6. @K E

      Om föreningen inte gjort avskrivningar på 200tkr hade de ju bara haft 800tkr i kostnader. Själva avskrivningen innebär ju bara att man skriver ner värdet på en tillgång och påverkar inte själva kassaflödet. NB att alla de övriga kostnaderna på 800tkr behöver med nödvändighet inte heller påverka kassaflödet.

      Det är dock rätt vanligt bland vanligt folk att blanda ihop å ena sidon kostnader och intäkter å ena sidan samt utbetalningar och inbetalningar å andra sidan. Senast var ju ett inlägg om att någon fått för sig att amorteringar är kostnader - vilket de inte är.

      Inbetalningar och utbetalningar är sånt som direkt påverkar "kassan" medan intäkter och kostnader endast gör det indirekt. Avskrivningar är kostnader medan amorteringar är utbetalningar.

      Radera
    7. Är helt med dig på alla de punkterna! Min poäng är att inbetalningarna blir större än utbetalningarna pga avskrivningarna, om man siktar på att ha ansamlat resultat = 0. Om man bara ser till kassflödet och blundar för kostnader för avskrivningar kommer man ju bygga upp en ansenlig ansamlad förlust över tiden.

      Radera
  5. Hur fungerar detta rent praktiskt. Skall föreningen göra nåt för att jag skall kunna få ta del av min del av amorteringen vid försäljning, eller är det bara för mig att gå tillbaka i årsredovisningarna och räkna fram hur stor del av amorteringarna jag får dra av?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Föreningen är skyldig att ge dig en kopia på kontrolluppgiften som de sänder in till skatteverket i januari året efter att du sålt. I praktiken är det oftast förvaltaren som gör detta. Beloppet från kontrolluppgiften överför du sedan till deklarationen, blankett K6.

      Radera
    2. Du har väl även rätt till en kontrolluppfift från föreningen varje år som redovisar din andel av förmögenheten och i detta fall justeringbelopp som läggs till ditt anskaffningsvärde :)

      Radera
    3. Förmögenhetsvärdena är avskaffade!

      Radera
    4. jomenvisst...det var ju ett tag sedan den skatten försvann...fast det märkte inte min plånbok ;)

      Radera
  6. "Föreningens sammanlagda amortering under ett år, räknas skattemässigt som ett kapitaltillskott från medlemmarna till föreningen"

    Vad är detta?

    Kapitaltillskott kan bara påverka medlemmens realisationsbeskattning om tilskottet skett som tillskott. Inte som hyra/avgift. Amorteringar som föreningen gör med normala avgifter eller andra dispositioner än renodlade kapitaltillskott kan inte behandlas som skattemässiga tillskott varken för föreningen eller médlemmen. Det skulle strida mot grunderna i alla räkenskapsteori inkl skattelagstiftningen.


    Vad som sägs är mao att kapitaltillskottet inte syns i föreningens egna kapital. Och gör det inte det så är det inte ett tillskott. Man måste skilja på kapitaltillskott och kapitalanvändning. Den som köper nyemitterade aktier som används till att betala ner skulderna får förstås avdrag för det uppräknade anskaffningsvärdet på de nyförvärvade aktierna! Alltså betalar aktieägaren för amorteringen krona för krona om man nu så vill. Förstår inte vad vitsen är mer än att tillskott alltid är tillskott?

    Jag måste ha missat något väsentligt i diskussionen!

    SvaraRadera
  7. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  8. Samtidigt kan man räkna med att lägenheten ökar i värde med lika mycket som amorterats, vilket senare beskattas med 22% och tar ut "avdraget".

    SvaraRadera
    Svar
    1. Då kan du väl strunta i att fylla i det där avdraget och betala din skatt istället om det nu inte var något att hurra för.

      Som Niclas försökte visa i räkneexemplet så stiger värdet på bostadsrätten med mer än amorteringen, eftersom BRF:ens räntor inte är avdragsgilla.

      Radera
    2. Då handlar det rätt och slätt om att som man tidigare diskuterat, dvs flytta lånen från föreningen till medlemmen.
      Förstår inte varför man gör en sådan affär av detta. Det har
      väl alltid gällt sedan schablonbeskattningens begränsningar av ränteavdragen för föreningar?

      Radera
  9. Till Opti och Stefan m fl:

    Ett regelrätt kapitaltillskott som ni beskriver hanteras skattemässigt lika. Te x om en förening beslutar att varje medlem skall betala in 50 000 kr extra en gång, för att föreningen skall amortera. Problemet med denna lösning är att skulden ju finns kvar för de allra flesta. Mycket få medlemmar har möjlighet att lägga upp 50 000 kr ur egen ficka, utan de tar istället ytterligare lån på sin andel i föreningen (lägenheten). För banken en lysande affär alltså (deras totala affär är ju i princip oförändrad), och för förvaltaren som får hantera processen (tar duktigt betalt för detta). För medlemmarna är det sällan positivt, medlem ställs mot medlem när beslutet skall tas, och det finns exempel på familjer som tvingats flytta, då de inte kunnat lägga in tillskottet.
    Tricket med att istället över tid plocka ut en ”överavgift” för att kunna amortera ner föreningens lån, är att alla kan vara med, kostnaden är 0 kr för hanteringen, och ganska snart motsvarar föreningens årliga driftskostnadsökningar föreningens räntebesparing. Behovet av att inflationshöja avgifterna försvinner därmed, och realt sjunker istället föreningens avgifter (de ligger alltså still) under många år.

    SvaraRadera
  10. Till KE:

    Man kan inte låna 10 milj, sedan amortera dessa, och tillgodoräkna sig tillskottet. Gäller bara nya pengar inbetalade från medlemmarna. Men man kan trixa till det ändå:

    En belånad förening som står inför en större underhållsåtgärd på säg 1 miljon kr, bör göra så här för att få bästa affären:

    Innan åtgärd, så samlar man ihop 1 miljon i kassan som man tar in via avgifterna. Kan ske under flera år. Sedan genomförs åtgärden.

    När fakturan kommer, så går föreningen till banken och lånar 1 miljon, och betalar sedan entreprenörens faktura med detta lån.

    Därefter amorterar föreningen istället ett gammalt lån med 1 miljon ur kassan.

    Resultatet blir att medlemmarna kan tillgodoräkna sig kapitaltillskottet.

    Hade föreningen betalt entreprenören direkt ur kassan, hade inget kapitaltillskott skett.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Resultatet blir att medlemmarna kan tillgodoräkna sig kapitaltillskottet."

      Du skriver som ovan och att tillskottet skett över avgifterna under flera år. Då är det inget tillskott utan höjda avgifter som ej är avdragsgilla.

      Radera
    2. Fast dessa höjda avgifter är alltså avdragsgilla när du säljer ditt klubbmedlemskap. Det är poängen.

      Radera
    3. @rttck

      Det finns nog inte några krav på när och hur kapitaltillskottet skall betalas för att det skall räknas som kapitaltillskott. Ej heller finns det några krav på hur stort det skall vara för att räknas.

      Det finns därför inget hinder för att man gör kapitaltillskott med månadsvis betalning under en längre tid.

      Radera
    4. Jo jag insåg nu att Niclas menade att det på hyrestalongen dels står månadsavgift, dels kapitaltillskott. Det bör vara i sin ordning så länge det inte finns några associationsrättsliga aspekter som lagstiftaren funnit/kan finna. Skatterättsligt bör det funka. Först när medlemmar tycker att åtgärderna är felaktiga kan saken prövas mot reglerna.

      Radera
    5. Det står nog bara "medlemsavgift". Det är vad man betalar. Ingen hyra.

      Radera
    6. @rttck

      Det SKV ser till är väl hur saker och ting faktiskt förhåller sig och inte vad någon kallar det för. Vad det står på räkningen spelar nog inte så stor roll. Faktum är ju att de tillskjutit kapital för att amortera på skulderna.

      Om det skulle krävas kan man ju besluta om kapitaltillskottet på årsmötet och säga att tillskottet tas från redan inbetalda avgifter (om så behövs kan man samtidigt besluta om retroaktiv avgiftsminskning).

      Radera
    7. Hur ser egentligen bokföringen ut i ett sådant case? Om det ska kunna räknas som ett kapitaltillskott, måste det bokföras som ett sådant? Och om man bokför det som ett sådant, påverkas inte resultatet negativt i stället? Dvs, förs medel över från det fria kapitalet till bundet i form av kapitaltillskott?

      Radera
    8. @Anonym; Nu är du ute och cyklar! Klart att det måste finnas ett beslut om tillskott. Liksom hur det tas in. För övrigt går det förstås bra att ta pengarna som du säger bara det bokförs över eget kapital. Något som inte nämnts en enda gång i tråden vilket förvirrar.

      Klart att det bör stå kapitaltillskott på en räkning och inte avgift månadshyra om det handlar om nyinbetalda tillskott. Nåt annat vore som att den skattskyldige som deklarerar aktieaffärer i det egna bolaget istället lämnar in en hyresavi för det privata kontoret som han hyr av sitt bolag. Kontrolluppgifter eller ej. Knappast möjligt att genomföra retroaktiva kapitaltillskott mot intäkter. En fundamentalt associationsbrott vilket sammanhänger mer kronologiska aspekter. Att ta av likviditet är omöjligt. Man genomför ett andelstillskott genom att öka andelen bundet eget kapital genom minska andelen fritt eget kapital(=beskattade vinster) eller genom tillförsel av nytt bundet eget kapital utifrån eller genom uppskrivning av tillgångar. Därav räkningen som sådan. Ni/Du blandar även ihop flöden/stock och tillgångar och skulder(o EK).

      Så om det inte finns fritt eget kapital men pengar i kassan så kan inte nämnda likviditet användas för att öka det bundna egna kapitalet om inte pengarna har en direkt kronologisk koppling mot en tillskottsinbetalning.

      Klart att kapitaltillskott kräver årsmötesbeslut!

      Radera
    9. Bokföringen påverkas inte alls. Det är bara skattemässigt som det hanteras som ett kapitaltillskott.

      Radera
    10. @rttck

      Jag skrev väl att det kan behövas beslut? Isf är det bara att fatta ett sådant beslut. Det finns väl inget som säger att tillskott måste betalas som engångssumma eller något liknande? Vad har du för källa som säger att det måste stå specificerat kapitaltillskott på räkningen som man skickar ut till medlemmarna? Eller menar du bara "bör" som i "bör"...

      Nu skall dock erkännas att jag är mer insatt i hur det funkar i AB än BRF. Där är det helt OK att öka bundet EK helt utan någon som helst överförande av pengar - man bara bokför upp det i eget kapital med beslutet som bokföringsunderlag (man kan också köra motsvarande vid utdelning då man bokar om EK till skuld till ägarna).

      Radera
    11. Det behövs inga årsmötesbeslut för detta, så länge man tar det via avgiften. Avgiftens storlek är ett styrelsebeslut.
      Att göra ett enskilt kapitaltillskott på en större summa, KAN kräva årsmötesbeslut, men inte om styrelsen endast höjer avgiften en enskild månad, och sedan sänker den igen.
      Tror rttck blandar ihop kapitaltillskott med insatshöjning för övrigt. Vilket är något helt annat, som dessutom är mycket ovanligt numera (ej lönsamt).

      Radera
    12. Det här är ju jätteintressant. Om jag tar ett konkret exempel på ungefär hur det fungerar i vår förening:

      Våra avgifter är anpassade för att resultet ska vara 0 varje år. Eftersom vi har avskrivningar på fastigheten och andra tillgångar på c:a 300 000 varje år innebär detta att vi får 300 000 extra i kassan varje år när vi gör resultat på 0. Menar ni alltså att när vi amorterar med dessa 300 000 kan medlemmarna senare få skatteavdrag för detta?

      Radera
    13. @Niclas; Ett s.k amorteringsavdrag som påverkar anskaffningsvärdet för andelarna men ej kapitalet strider ju mot hela tanken bakom värdering av EGET KAPITAL och därmed principerna för värdering av tillgångar ur avyttringssynpunkt.
      SKATTEMÄSSIGA justeringar av anskaffningsvärden brukar mest handla om val av metod eller justering för inflation etc. Verkar vara en blandning av regelprinciper!

      Som du säger förefaller väldigt få känna till detta avdrag.
      Låter som ett påhitt som SKV i princip borde vara emot. Men
      som regeringen lyckats trockla ihop dagen före midsommar en gång då plenisalen var halvtom 200X. Ett skattemässigt realisationsavdrag som bortser från förändring av kapitalstocken innebär att det vid analys av avdragsvärdet krävs löpande värdering av skulderna. Varför ens kalla det för kapitaltillskott när det är negativt även om det får samma aggregerade effekt brutto? Men netto så förstärker man inte kapitalets andel i föreningarna vilket är syftet med kapitaltillskott. Ändå får man avdrag vid realisation. Som utomstående analytiker/SKV så måste jag först kolla när reglerna träde i kraft. Sedan kolla lånens förändring och inte minst kontrollera om hela låneförändringen gäller alla boende(vilket jag iofs antar) och att föreningen även avsett att behandla alla amorteringar som kapitaltillskott(vilket dock är troligt). Ur köpanalyspunkt är dock inte säljarens avdragsrätt av betydelse utan värdet på föreningens tillgångar och skulder och fastighetens skick.

      Det måste väl finnas ett tak på detta amorteringsavdrag? Men eftersom skattereglerna för BRF´er ändrades 2008 saknar i princip de flesta föreningar inkomster. Innebär det att föreningar som väljer amorteringsavdrag kan tillämpa detta så länge man amorterar? Dvs i praktiken tills man är skuldfri? Låter som en eftergift som går stick i stäv mot underhållsbehoven för fastigheter generellt och till förmån för befintliga ägares ekonomi idag och inte för framtida brf-ägare. Illa om det inte finns begränsningar.

      Undrar jag om små föreningar redan satt det i system att bedriva "interna" inkråms-överlåtelser med kreativa finansieringslösningar? Större asymmetriska skatteändringar brukar ge upphov till stora skatteplaneringshål!

      Jag får ta och läsa på och begrunda. Tack Niclas för uppmärksamhen via ditt gästinlägg.

      Radera
    14. @Niclas; Insatser i BRF = Kapitaltillskott. Allt som bokförs som en ökning av bundet eget kapital är tillskott. Även överföring från fritt till bundet men då heter det inte insatsökning(jmf fondemission i AB).

      Det är förvirrande när du pratar om kapitaltillskott i samband med höjning av årsavgifter. Säg bara att för att kunna amortera(mera) krävs en höjning av avgiften under en tid. Själva avdraget är väl lika med amorteringen om jag förstått rätt. Avgiftshöjning eller inte. Avdraget är som du säger skattemässigt i deklarationen för medlemmen som senare säljer. Ett avdrag som föreningen håller koll på genom att fördela amorteringarna på andelsägarna och redovisar detta årligen via kontrolluppgiften.

      Radera
    15. Jättekul att du vart intresserad av detta. I inlägget nedan så har jag redovisat skatteverkets ställningstagande. Detta kan du googla upp och läsa på. Allt är inte solklart ändå, men du bör nog hänga med.
      Denna skatteregel har ingenting med EK att göra, namnet förvillar nog för dig. Reglerna förändrades för övrigt 2007 vill jag minnas. Det finns inget tak, det rullar på tills föreningen är skuldfri.

      Radera
    16. @Anonym; Jag fattade inte att det ENDAST handlar om ett ökat skattemässigt avdrag. Inte om verkliga kapitaltillskott. Niclas säger att SKV menar att all amortering i BRF kan behandlas som ett kapitaltillskott i deklarationen(dvs vid realisationsbeskattningen). I bokföringen sker inga förändringar alls. Det blev lite förvirrat. Lagstiftningen förefaller generös men tycks även ha stora svagheter sett till underhåll för främst äldre fastigheter där styrelserna kanske mer ser till egna kommande försäljningar än framtida ägare. Man skjuter på underhållet!

      Radera
    17. @Niclas; Tack för tipsen. Amorteringsavdraget förefaller klart lämpligt för föreningar som får det svårt att klara kommande räntehöjningar(dvs i regel nya föreningar som byggts och sålts underkapitaliserade) och där man tvingas höja avgifterna i takt med räntan. Detsamma gäller äldre dåligt skötta föreningar. Man kan t.ex se avgiftshöjningarna som kapitaltillskott bildligt sett. Men jag anser det vara en direkt subvention till dagens ägare till nackdel till framtida ägare eftersom det bundna kapitalet i föreningen inte ökar. Men välskötta föreningar får dessutom fördelar eftersom de inte ens behöver höja avgifterna för att erhålla avdraget. Principen lika för alla är inte lika. En omvänd räntesubvention. Förr fick man räntesubvention om man lånade. Nu för att minska lånen! Så det kan bli med dålig bostadspolitik.

      Radera
    18. @rttck

      Precis som vart sagt innan alltså. Rent faktiskt blir det ett kapitaltillskott eftersom man därigenom bygger upp egna kapitalet - det är detta som är faktiska förhållandena. Huruvida man bokför det, specificerar det på räkningen eller ens beslutar om det visade sig vara av underordnad betydelse.

      Lagstiftningen kan tyckas generös, men situationen är ju den att det blir lite knepigt med just ekonomiska föreningar där kunderna är ägare (framförallt - samma problematik kan ju uppstå i andra EF). Jämför man med normala bolag så är det ju klockrent att kapitaltillskott skall vara "avdragsgilla". Problemet som uppstår i denna typ av ekonomiska föreningar är att göra en bedömning av vad som skall utgöra kapitaltillskott och vad som skall utgöra avgift/köpeskilling. Sen försvinner ju detta problem i EF där man inte kan sälja sin andel.

      Radera
  11. Och här kommer skatteverkets ställningstagande i frågan:


    Dnr/målnr/löpnr:



    131 389051-09/111





    1 Sammanfattning

    Vid avyttring av en bostadsrätt är kapitaltillskott avdragsgilla vid kapitalvinstberäkningen med belopp motsvarande bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen har gjort under innehavet.

    SvaraRadera
  12. Till rttck:

    Jag berättar att min inte behöver överföra några lån till medlemmen, för att få tillgodoräkna sig kapitaltillskottet. Det räcker att föreningen de facto har amorterat över huvud taget. Pengarna tas från föreningens kassa, som fylls på genom att styrelsen sätter "rätt" avgift på bostadsrätterna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Att man skulle ha någon form av löpande kapitaltillskott på den månatliga avgiftsbetalningen till föreningen är förstås teoretiskt möjligt men sett mot en kommande räntehöjning på lånen skulle en sådan kapitalinhämtning ta lång tid i anspråk. Men kanske är det ett bra sätt att få med fler medlemmar på tåget.

      Radera
  13. Tack för svaret, låter intressant detta.

    Kan man kombinera detta med en "räntebuffert", dvs man har buffert att ta av om räntan skulle stiga över kalkylerad snittränta och när bufferten överstiger en maxgräns så amorterar föreningen överskottet? Upplägget skulle väl öppna för räntor med kort löptid och hålla avgifterna stabila (allt annat lika) över tiden?

    SvaraRadera
  14. Idéen om att flytta lånen från föreningen till medlemmen är en etablerad åtgärdsreform. Men kanske har problemen ökat i takt med nybildade föreningar som pga marknadsförings-tekniska aspekter(av säljaren) valt att "lura" sina köpare genom att lägga oproportioneligt stora skulder i föreningen istället för att ha ett högt förvärvspris. I äldre föreningar är det svårare att flytta ut lånen eftersom förvärvsvärdena hos medlemmarna ofta skiljer sig åt dramatiskt. Äldre människor vill sällan låta sig låna pengar på sin kanske obelånade borätt även om det skulle gynna dem skattemässigt. Därför är förutsättningarna betydligt bättre i unga föreningar som oftare även har en homogenare medlemskrets.

    Klart att en låneomläggning förbättrar marknadsvärdet en del men främst bara relativt andra liknande föreningar. Man får inte glömma bort att marknaden forfarande skall värdera det högre priset och därmed lånebehovet. En köpare som har för avsikt att bo länge tenderar att se till främst sina egna nettoutgifter i första hand. Inte kommande utebliva avgiftshöjningar pga föreningens bortamorterade lån som han defacto själv övertagit utan istället hans egna ökande utgifter pga stigande räntor. Att vara rationell på pappret är en sak än i verkligheten. Vad krävs för att en förening skall kunna genomföra nämnda kapitaltillskott? Antagligen bara ett erbjudande. Om t.ex hälften av medlemmarna tecknar tillskottet kan föreningen amortera av lån motsvarande X tecknade kronor varvid medlemmen ökar sin andel av föreningens tillgångar och skulder med samma belopp. När en person som tecknat tillskottet vill sälja sin borätt samtidigt med en person som inte deltagit i emissionen så uppstår den intressanta situationen att för två likadana borätter(t.ex i m2) så uppstår en prisskillnad som marknaden skall värdera! Problem nr 2 handlar om en potentiell segregering inom föreningen. De med lägre hyra och de med högre hyra för identiska lägenheter. En annan aspekt rör regelverket om erbjudande om kapitaltillskott. Enligt associations-lagarna finns det minimikrav som handlar om att en emission(t.ex) måste tecknas av ett visst antal/andel ägare/medlemmar för att kunna genomföras. Sådana regler härstammar ur demokratikrav/likabehandling och skydd av minoriteter.

    SvaraRadera
  15. Något som talar emot kapitaltillskott från medlem till förening är att det inte lönar sig. Köpare är ofta okunniga och ser inte på föreningens skulder vid köp. Kan vara bättre att belåna föreningen så avgiften blir så pass hög att den hindrar föreningen att dra på sig ytterligare kostnader...

    SvaraRadera
  16. Till rttck:

    Du har missförstått mig, jag förespråkar INTE övertagande av lån eller kapitaltillskott i form av en klumpsumma vid ett givet tillfälle. Det är en dålig lösning, som endast är att rekommendera ifall föreningen verkligen riskerar att hamna på obestånd.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ok, jag svarade dig ovan 14:36

      Radera
  17. Pafast:

    Jag vet att det är lönsamt, i verkligheten har det för min förvaltning tagit ca 6 år. Hur en köpare ser på föreningens lån är snarare en fråga om i vilken tid lägenheten säljs. Jag håller med om att just idag är detta för de flesta köpare ointressant, men det hindrar inte att det kan komma att bli avgörande i en annan ekonomisk omvärld? Glöm inte att en styrelse i en förening skall förvalta långsiktigt.
    Mer intressant idag är just avgiftens storlek, och som jag säger så kommer denna att kunna hållas stabil, och alltså upplevas lägre för varje år som går. Om en förening genomför detta får du idag följande effekt om du köper in dig:
    Lägre pris då avgiften upplevs som hög
    Lägre avgift år för år
    Värdet på din lgh kommer att stiga och gå om grannföreningarna som inte har genomfört detta, eftersom deras avgifter fortsatt går upp.
    Vid räntehöjningar blir effekten än större.
    Försäljning efter 10 år innebär:
    Bättre betalt än om du bott i grannföreningen
    Lägre avgift under dina sista år i föreningen
    Högre vinst till dig eftersom du köpte lite billigare än grannföreningen.
    Och pengar tillbaka på skatten för föreningens samlade amorteringar under 10 år. Egentligen helt genialt och ruskigt enkelt att genomföra.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Låter bra att ni redan genomfört tillskotten. Ni kommer att ha stor fördel jmf med dem som påbörjar processen mitt unde brinnande ränteuppgång.

      Radera
    2. Bara ni blir duktiga att förklara att era högre avgifter till föreningen jmf med en grannförening (beroende var i räntehöjnings-cykeln man befinner sig) motsvarar ett högre köpepris för en presumtiv köpare eftersom det skall diskontera framtida lägre avgifter pga en kommande ränteuppgång(alt bara lägre ränteutgifter pga lägre skuldbörda). Som du själv indikerade handlar det om när i tiden priset sätts mht marknadsituationen.

      Men hur som helst gör ni boende en bättre affär genom tillskotten. Vet du om det finns någon sammanfattande analys gjord över nya BRF-ar och deras räntebegränsnings-situation relativt m2-avgifter? Gäller f.ö. även gamla BRF-er med stora uppskjutna renoveringsprojekt som inte internfinansierats.

      Radera
    3. Nu har jag flera föreningar som gör detta. Men i den förening som hållit på längst (sedan 2005), så behöver vi inte längre förklara den högre avgiften. Grannföreningarna har redan gått om.

      Radera
  18. Stefan:

    Jag vet inte riktigt vad du menar med en räntebuffert, men precis som du är inne på så är ju korta räntor (rörliga) oftast billigare över tid. Varje förening är unik, och ett generellt råd att ha alla lånen rörliga är svårt att ge, men sant är att varje styrelse vid sitt budgetarbete bör kalkylera med en väl tilltagen ränta kommande år, för att därefter kunna amortera lite extra om utfallet blev lägre.
    Tyvärr binder många föreningar en stor andel av lånen, budgeterar för den exakta kostnaden, och således går aldrig föreningens skulder ner i praktiken. Tvärt om höjs de snarare, eftersom de heller inte har förmågan att budgetera för underhållsåtgärder i tid.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Med räntebuffert avser jag ett "sparkonto" dedikerat till att jämna ut räntekostnader. Får en förening ha sådant eller måste det "maskeras" som underhållsreserv eller nåt?

      Radera
  19. Tidsaspekten nämns hos flera kommentarer, och som jag skrivit har jag sett turnaround efter ca 6 år, vilket i själva verket är en mycket kort tid, sett till hur länge en förening kommer att äga sitt hus (i princip för evigt). (En förening byter ju aldrig ägare, endast medlemmar). Jämfört mot egna hem, en villaägare, så skulle ju denne aldrig tveka till en åtgärd som betalar sig på 6 år, och därefter bara blir mera lönsam.
    Att det i praktiken inte görs mer inom brf, beror dels på att detta avdrag är dåligt känt, dels på att ägaren (föreningen) byter ställföreträdare för ofta för att kunna fatta lånsiktiga beslut.

    SvaraRadera
  20. Det behöver inte stå särskilt angivet på "hyrestalongen" för att räknas i detta fall.

    Däremot så finns ett annat fall av kapitaltillskott för en förening. Det är om medlemmarna skjuter till en klumpsumma eller del betalar för ett visst projekt, en tillbyggnad eller renovering. Då måste dessa tillskott vara "särskilt utdebiterade" (skatteverkets formulering) för att få tillgodoräknas som kapitaltillskott. Alltså en preciserad rad på avin, eller egna avier.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det enda jag kan tänka mig då är att föreningen klart fastställt hur nämnda tillskott skall inbetalas varvid föreningen varje månad bokför X kronor(enligt plan) till eget kapital och inte som intäkt. Det är isf samma sak som om det explicit stått på talongen.

      Radera
  21. Stefan:

    Inga problem med ett sådant konto egentligen. Vad som däremot gäller, är att en förening får inte ta in mer i avgift än vad som behövs. Alltså är lånen betalda, och lämpligt belopp sparas varje år till underhåll, så får avgiften inte överstiga driftskostnader + underhållsbeloppet.
    Men så länge föreningen har lån, kan alltså avgiften i princip sättas hur hög som helst. Faktum är att en del föreningar tar in just "engångsbeloppet" (de som väljer den lösningen istället för så som jag förespråkar, att ta ut den över tid), genom att helt enkelt en enda månad höja avgifterna med ett antal 1000 %. Då krävs nämligen inget stämmobeslut för att få igenom kapitaltillskottet. (Man kör över sina medlemmar rätt duktigt, med andra ord).

    SvaraRadera
  22. För att återknyta till ursprungsfrågan, som egentligen gällde förlaget att införa amorteringsavdrag för BLT för att få dessa att minska sin skuldsättning. Anledningen till att så få amorterar, är ju att de inte riktigt ser nyttan med det hela. Skulden minskar knappt, räntan är låg, "vinsten" dröjer. Men så har vi detta med risken för räntehöjningar, som i ett vidare scenario är en systemrisk vid nuvarande nivåer.
    Åter till BRF, hur ska en medlem tänka?
    Amorterar föreningen 100 000 kr, så har medlemmarna direkt en skatteeffekt på 22 %. Sedan kommer föreningen att minska sina räntekostnader (höjer RR). Därmed minskar avgiften till föreningen, inte direkt, men den behöver inte höjas lika fort. Fortgår detta, så kommer även enskilda lgh till slut att värderas högre. Som synes vinner medlemmen på flera plan.
    Privat, däremot, så är ju "investeringen i att amortera" eller mer korrekt "Alternativkostnaden av att inte amortera" endast 3 000 kr * 0,7 = 2 100 kr. Sålunda amorteras det för dåligt bland BLT. I reda kronor krävs en "överavgift" runt 500kr i månaden, för att få snurr på affären för en normal förening. Tittar man så på hur avgifterna ser ut bland föreningarna, så ser man att avgifterna skiljer sig på likvärdig lgh (storlek) i ett spann på kanske 2 500 kr/mån. Alltså kan man, i de flesta fall, införa detta, utan att egentligen påverka marknadssituationen för enskild medlem, mer än möjligtvis år 1-2.

    SvaraRadera
  23. Intressant bloggpost
    Jag sålde för 18 månader sedan min lägenhet i en förening som under 3 år sålde flera lägenheter då hyresgäster flyttade. Dessa pengar användes främst till att amortera ner föreningens lån. (1) betyder detta att jag kan minska min vinstskatt enligt beskrivningen i texten ovan? (2) Jag har ju tyvärr redan deklarerat för 2012, kan jag ändra min deklaration i efterhand?
    /Henric

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det skall stå i kontrolluppgiften (KU 55) som du (skall ha) fått från bostadsrättsföreningen. Om inte så bör du väl be om en ny och göra en ändring i den tidigare deklarationen eller kolla med skatteverket om du kan använed den till nästa år.

      Radera
    2. I KU55 finns rutan: "Kapitaltillskott för amortering av lån eller finansering av förbättringsarbeten på fastigheten". I min blankett står det 0 kr. Dock, vet jag att föreningen amorterade 3,5 miljoner 2011, pga sålda hyresrätter. Verkar inte som man har räknat in detta då det inte var inbetalning från medlemmarna. Frågan är då om vår förvaltare har gjort fel eller om det är som det ska.
      /Henric

      Radera
    3. @Henrik1975
      Du har råkat ut för ett specialfall. Man får inte tillgodoräkna sig kapitaltillskott om föreningen fortfarande har upplåtelseavgifter att betala. Svårt att förklara, men vanligt i ombildade föreningar, där många hyresrätter blir kvar. I takt med att dessa ombildas (säljs) så minskar föreningens "skuld i upplåtelseavgifter". Först när upplåtelserna är betalda (beloppet togs fram vid registrering och återfinns i den ekonomiska planen) så börjar amorteringarna räknas som kapitaltillskott.

      Radera
    4. Tack för svaret Niclas. I ekonomiska planen för föreningen fanns det en kommentar: "Tillkommer finansering uteblivna insatser" om ca 17 000 000 kr, vilket verkar vara direkt kopplat till hyresrätterna. Om jag förstår dig korrekt så måste föreningen först amortera av dessa 17 000 000 kr innan ytterligare amortering ger minskad skatt vid försäljning?
      /Henric

      Radera
    5. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    6. Japp, det är korrekt. Det är dessa insatser det handlar om (sorry om jag uttryckte mig oklart med upplåtelseavgifter, vilket är något annat).

      Radera
    7. @Henric1975

      Utan att uttala mig om ifall det finns pengar att hämta i ditt fall så bör det vara möjligt att fortfarande ändra deklarationen för 2012 (årets deklaration alltså). Det är preskriptionstiden för skatteskulder som bör gälla - kan skatteverket komma och kräva dig på skatt för 2012 upp till fem år efter så bör ju du kunna kräva tillbaks pengar upp till samma tid. Preskriptionstiden här är 5 år, men som sagt så bör man framställa sitt krav så snart som möjligt - dvs snart.

      Radera
  24. Vet ej om ni har nämnt det men värt att tänka på. BR bör inte amortera under samma år som man lånar pengar tex sålt en hyresrätt för miljon men innan lånade en miljon för renovering. Då ska man vänta till året därpå om man vill amortera. Annars räknas det inte som kapitaltillskott.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Intressant.

      Varför detta? Vad räknas det som då?

      // Niklas

      Radera
  25. Det blev mycket kommentarer, för enkelhetens skull vill jag göra en enkel sammanfattning.

    Medlemmarna i en brf som amorterar 100 000 kr på föreningens lån, betalar alltså endast i praktiken 78 000 kr. All tid därefter gynnas de av hela räntekostnaden.

    En privatperson som amorterar 100 000 kr, betalar verkligen också 100 000kr. All tid därefter gynnas den av 70 % av räntekostnaden.

    Där är skillnaden, och hela hemligheten med att det finns ett avdrag för amortering. Om det är en BRF som amorterar....

    Tack för alla kommentarer, och tack till Cornu att jag fick gästspela.

    SvaraRadera
  26. Är detta fortfarande möjligt nu när 2016 närmar sig?
    Mvh,
    Oskar

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...