Cornucopia?

2013-07-20 12:12

Drar bankerna i handbromsen för fastighetsmarknaden?

Enligt uppgifter är bankerna numera ovilliga att låna ut pengar till åtminstone privata mindre fastighetsbolag, och skyller över hela linjen på att man är "överexponerade mot fastigheter" eller helt ointresserade av att låna ut till mindre fastighetsbolag. Tydligen är man dock inte överexponerade mot bostäder, men å andra sidan så är ju privatpersoner personligen skyldiga att betala sina skulder medan företag kan gå i konkurs.


En källa tog över ett mindre fastighetsbolag, med mestadels hyreslägenheter och en del näringslokaler i en större svensk stad. Bolaget var obelånat, gick med vinst och önskade nu expandera och även låna pengar till en del nödvändiga renoveringar. Från Danske Bank var det tvärt nej. De ville inte ens räkna på det hela. Inga svenska storbanker var heller intresserade. Det handlade samtidigt om en rätt blygsam summa, motsvarande en dyrare villa i en svensk storstad. Från en bank sades det uttryckligen att man var "överexponerade mot fastigheter".

Enda erbjudandet var från en bank, om ägaren gick i personlig borgen för lånet. Man ska uppleva växande problem med små fastighetsbolag som inte har råd med sina räntor. Vid dagens ränteläge...

Från annat håll anges att så sent som 2008 kunde man som mindre fastighetsbolag utan problem få låna 100% för expansion, men att man numera i den mån lån beviljas, helst ser en belåning på högst 50% vid expansion eller renovering. Naturligtvis varierar detta stort lokalt och regionalt, då små privata fastighetsbolag definitionsmässigt är lokala.

Man kan fundera på varför bankerna bara vill låna ut högst 50%, respektive varför man kräver personliga borgensåtaganden. Väntar man sig en ny fastighetskrasch, motsvarande den vi hade på 90-talet? Tror man att det är svårt att lyckas hyra ut hyresrätter i större svenska städer? Eller ser man att det är mer lönsamt att tvinga fram ombildningar till bostadsrätter?

För med en bostadsrätt så får man automatiskt personliga skuldåtaganden, istället för aktiebolagets konkursskydd för ägarna. Dessutom kan ju de flesta bostadsrättsinnehavare noll om fastigheter och värderar de egna klubbmedlemskapen alldeles för högt, tillsammans med helt orealistiska ekonomiska planer för föreningarna. Bankerna kan därmed låna ut mer till en bostadsrättsförening och tillhörande medlemmar än till en ansvarsfull fastighetsägare som behöver räkna på underhållsbehov och som historiskt har amorterat. Nya BRF:er amorterar som bekant mycket sällan, för att under de första fem åren kunna visa upp låga medlemsavgifter och locka fram högre prissättning på medlemskapen.

Stryps utlåningen till hyreshus faller priserna på dessa och då återstår bara för ägare som vill sälja att ombilda dessa till bostadsrättsföreningar om de vill ha betalt vad man kunde "få förr".

Så när kommer beskedet från bankerna att man är "överexponerade mot bostäder" och helt enkelt slutar låna ut pengar?
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

14 kommentarer:

  1. Ett problem med detta är att du bara verkar ha en data punkt. Och då drar du kanske lite väl långtgående slutsatser.

    (Det är lite som om någon råkar se en familj invandra i Sverige och börjar tjoa om massinvandring. Lika tunt stöd i det fallet).

    Det skulle kunna vara så att bankerna har något annat skäl att tacka nej. Kanske vill man inte ha med din källa att göra. Kan t ex finnas beröring med organiserad brottslighet.

    Eller var det så att det var i någon avfolkningsbygd där man bara ser tomma lägenheter och konkurs framför sig. Just att man ville ha borgen från ägaren indikerar att man såg något tveksamt med bolagets framtid.

    Hur stort lån handlade det om? I procent av estimerat värde på fastighetsbeståndet? Verkar orealistiskt att bankerna skull tacka nej till belåning av 10%. Banken skulle då sitta med god säkerhet. Det bör finnas någon annan förklaring än ovilja att låna ut mot god säkerhet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tänker inte nämna några siffror. Det var inte avfolkningsbygd, utan en större stad (dvs ej Stockholm, Göteborg, Malmö, men storleksordningen under).

      Radera
    2. Få datapunkter gäller alltid. Har dock pratat med fler, fast de var också skuldfria fastighetsbolag, men hade inte behövt försöka låna i närtid och visste inte nuläget.

      Radera
    3. Ser att det inte var glesbygd. Så det kan vi stryka då.

      Resonemanget verkar vara att direktavkastningen knappt räcker till räntorna, och det är väl ett gott skäl att neka. I slutet på 80-talet handlades kommersiella fastigheter till priser där direktavkastningen inte räckte till och det ledde till besvärande kreditförluster på 90-talet. Så det har man väl inte glömt.

      Men fastigheterna kanske stod i Rosengård (eller liknande ställe) och banken var orolig att ägaren inte skulle kunna driva in hyrorna. Det måste trots allt finnas en direktavkastning för att räntor skall kunna betalas.

      Men du kanske kan komma över årsredovisningar från några mindre fastighetsbolag och se om belåningsgraden minskat.

      Radera
    4. Tänkte på det med konkurs. Om banken har intecknat en del i en fastighet så gäller väl det också vid en konkurs. Så ett konkurshot borde inte vara ett så stort bekymmer för banken så länge belåningsgraden är låg.

      Möjligen åker man på ränteförluster under en tid, och kanske kostnader för exekutiv försäljning. Och är konkursrisken stor kan väl det då vara ett skäl, men annars borde man inte tacka nej.

      Så vi verkar hamna i överhängande konkursrisk.

      Radera
    5. Prisfall följt av överhängande konkursrisk. Annars är det som sagt bara att ta panten och sälja.

      Radera
    6. Är det trollhättan det är frågan om kan jag väl förvisso förstå en viss skepsis från bankernas sida. Det lär ta lång tid att skapa så många jobb som försvann med SAAB:s konkurs.

      Radera
    7. Trollhättan är en för liten stad här. Tänker inte ange vilken stad. Tänk en av de 30 största i Sverige.

      Radera
  2. Ditt case är bara en one man gallup och knappast något att dra slutsatser av.

    När det gäller utlåning till privatpersoner har väl knappast bankerna några som helst incitament att dra ner på det. Too big to fail.

    SvaraRadera
  3. Såg nyligen en artikel om att indikatorn för fastighetslån hade ökat, alltså att viljan att låna ut hade ökat. Litar mer på den än vad något enskilt fastighetsbolag påstår.


    Att bankerna skulle sluta låna ut pengar till bostäder känns inte heller särskilt troligt, då det skulle få allt att rämna ganska omgående, och då skulle bankerna följa med ganska snabbt då deras egna kapital skulle raderas ut på nolltid...

    SvaraRadera
  4. Hade senast i veckan diskussion med bank om hyresfastighet. 50% började de med, men pratade vidare om 60% lite senare. Dock ganska lågt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. @Pelle Jönsson

      Att det är lågt beror nog på att du kanske tittat för mycket på bostadsmarknaden (för privatpersoner). Folk skuldsätter sig gladerligen till 85% och därutöver och bankerna lånar gladerligen ut.

      På företagssidan är det annorlunda - för företag är en belåningsgrad på 85% ganska hög (och egentligen är det nog det för privatpersoner också, men det vill folk nog inte höra). Att banken är tveksam till att låna ut till bolag med hög belåningsgrad är helt förståligt.

      Radera
    2. Nu kan man inte jämföra företag med privatpersoner rakt över, då det vanligtvis svajar lite mer för företag - privatpersoner har a-kasssa osv. om de skulle bli arbetslösa. Företag som sysslar med konjunkturberoende saker behöver såklart ha en högre soliditet (och likviditet) vilket såklart företag som äger näringslokaler kan sägas vara, men att det skulle krävas soliditet på 50 % när det gäller hyreskåkar är bara löjligt - SAS hade 30 % ganska nyligen, och det ansågs bra...


      I USA så är de igång med 90 % belåning på bostäder såg jag häromdan...


      Sen är det inte särskilt troligt att bankerna skulle påstå att de är överexponeade mot hyresfastigheter när man samtidigt lånar ut till bostäder - där lånevolymen ökat betydligt mer jmf. med hyresfastigheter...

      Radera
    3. @Anders

      Å andra sidan kan ett bolag altid likvideras ifall det går snett - det är ju ett alternativ som inte ter sig alltför lockande för en privatperson...

      En hög belåningsgrad för en privatperson innebär ju att man har mindre marginaler ifall bostadspriserna skulle få för sig att falla.

      Sen om man tycker SAS låter som ett stabilt och välmående företag så får man väl tycke det...

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...