Cornucopia?

2013-06-18 11:00

Bostadsbubblan: Nya rekordpriser i landets större städer

Ungefär två år sedan jag gick ut med att bostadsbubblan hade spruckit, och rent av fick mina femton minuter i Public Service/SVT Rapport, så ligger nu de kvalitetsjusterade bostadspriserna på nya rekordnivåer i landets större städer utom i Malmö. Detta baserat på de affärer som faktiskt genomförs, vilket är en stor svaghet i statistiken.


I Malmö är priserna fortfarande ner från prisrekordet med 9.26% för klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar och 6.26% för villor, men i övrigt är alltså priserna på nya toppar.

Som bekant baserar sig detta på de affärer som kommer till avslut. Vi kan bortse från att enskilda säljer med förlust idag, vilket jag får en hel del rapporter om (bl a har HSB:s prisfallsförsäkring utlösts i enskilda nybyggda fall), då den stora majoriteten som inte kan få sålt sina bostäder utan förlust, helt enkelt inte säljer. Statistiken avspeglar alltså allt mer marginalaffärer.

Detta betyder att så länge det finns kvar fler nya BLK/BLT än det finns folk som tvingas säljas pga ändrade personliga omständigheter, så kommer statistiken visa på stigande priser. Detta har dock väldigt lite med verkligheten att göra, utan är bara statistik.
Lägenhetspriser i Stockholms kommun.
Källa: Valueguard-KTH

Frågan blir vad som händer de närmaste åren när babyboomkullarna passerats och nytillskottet till bostadsmarknadens skuldslavar minskar? Samtidigt kommer det ändå handla om 10 000-tals nya ungdomar som tvingas köpa en bostad för pengar de aldrig kan betala tillbaka och sälja sin själ och livsgärning till banken. Dessa motsvaras knappast av lika många som tvingas sälja pga ändrade personliga omständigheter (jobb, utbildning, separation, ihopflyttning, barn, sjukdom mm). Lagen om andrahandsuthyrning till ockerhyror är en räddning, som möjliggör att man hyr ut istället för att sälja med förlust, baserat på vad senaste faktiskt sålda lägenheten gick för och inte vad man kan sälja sin egen lägenhet för.

Villapriser i Stockholms kommun.
Källa: Valueguard-KTH
Alla utländska bedömningar man kan läsa om den svenska bostadsmarknaden är att den är i en bubbla och ska ner mer eller mindre. Det är i princip endast svenskar, som på ett eller annat sätt har fingrarna i syltburken, som förnekar bubblans existens och att priserna ska ner. 

Irrationella bubblor kan fortsätta uppåt och jag har alltså än så länge fel - inget snack om det1.. Men det betyder bara att smällen blir desto värre när den väl kommer. Samtidigt rapporterar ju SCB om fallande priser på åtminstone villor för första gången sedan 90-talet. Detta baserar sig inte på mäklarkårens godtyckliga inrapportering, likt Mäklarstatistik och Valueguard, utan på lagfarter, som inte mäklarna kan undvika att rapportera och täcker även in hela landet och inte bara statistiskt signifikanta större städer. Även Valueguards siffror för "hela Sverige" omfattar bara större städer och är alltså inte representativt, om nu en del av er kliar er i huvudet över detta. Notera att statistiken för Stockholm är för Stockholms kommun och många kommuner i Stockholmsområdet är för små för att tas med ens i Valueguards "Medium Cities". Notera att jag väntar mig en tjurfälla på villamarknaden med stigande priser hos SCB för 2013 eller 2014, innan nedången fortsätter.

Samtidigt bör priserna även i Stockholms statistiskt mindre signifikanta kommuner stigit när allt färre har råd att betala dagens priser i själva Stockholm. Priserna stiger därmed i hela regionen. Tittar man på Mäklarstatistiks siffror så steg priserna för lägenheter på tre månader med 5% i Stockholms kommun, men +16% i Salem, +9% i Haninge och +15% i Upplands Bro. Samtidigt föll priserna med 17% i Tyresö. Andra kommuner med fallande lägenhetspriser är Täby -2%, Danderyd -1% och Norrtälje -4%. Bilden är alltså inte entydig, men själva Stockholms kommun visar alltså inte upp de största procentuella uppgångarna.

Utom i Malmö är alltså priserna på rekordnivåer enligt Valueguard. Relativt beskedliga uppgångar, där de starkaste siffrorna är för lägenheter i Göteborg med +1.35% och hus i de mellanstora svenska städerna (Linköping, Uppsala etc) med +1.36%. I övrigt ligger alla uppgångar på under 1% på en månad, vilket fortfarande blir rejält i årstakt om det fortsätter.

På ett år har lägenheter i Göteborg stigit snabbast med +10.32% och minst har lägenheter i Malmö stigit med +1.6% på tolv månader. Villapriserna visar generellt svagare utveckling än för klubbmedlemskapen i bostadsrättsföreningar. Det vore synd att prata om bäst och sämst, för i bostadsbubblans Sverige är vi alla förlorare oavsett om man är skuldsatt eller inte. När festen är över komma alla få betala, om inte annat via försämrad välfärd.

1. Fast jag hade förstås rätt våren/sommaren 2011 till december 2011, men sedan tog priserna fart igen och har nu slutliga passerat pristoppen från våren 2011 hos alla Valueguards mätpunkter utom Malmö.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

76 kommentarer:

  1. Nyproduktion (medel/premiumobjekt) är osäljbara i Stockholmstrakten. Många byggherrar sitter på mark som de väljer att inte exploatera eftersom de vet att de inte får det sålt. Många har även infört "prisrabatt".

    SvaraRadera
    Svar
    1. 1) Ingen vill ha en prefablåda bygg med noll kvalitet som dessutom är ful.

      2) En bostad säljs för mer än dubblet så mycket som den kostar att producera. Byggbolagen vill göra 100%+ vinst vilket kunderna inser är vansinnigt.

      Radera
    2. Det första man drar in på i en vikande marknad är kvalite och kvantite.

      Förpckningar blir mindre, och billigare insatsvaror används.

      Tror inte skillnaden i slutändan är så stor med byggbranschen. Förutom då att det fuskas ändå där man kan, som med enstegstätade fasader.

      Radera
    3. Källa på osåldbara?

      Som jag har förstått byggbolagen(JM,SKANSKA,NCC) så är stockholm en marknad som tuffar på medan efterfrågan är mer osäker i resten av sverige.

      Radera
  2. Det verkar ha blivit standard att de dyrare objekten återkommer på Hemnet med några månaders intervall, gäller både gårdar och lite "lyxigare" villor, så något är väl definitivt på gång.

    SvaraRadera
  3. Det är bra att du erkänner att du haft fel med bubblan än så länge. Jag bor Upplands Väsby och den enda lägenheten av fyra som är till uthyrning med mindre än sex års kötid är en trea för 9750 kr/mån.Det här gör att trycket kvarstår på att köpa och inget nybygge av idag är billigare än 10000 kr/mån idag så att köpa miljonlägenheter idag är inte dyrare om du har till kontantinsats på något sätt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har erkänt att jag haft fel sedan tidigare. Men tydligen är det viktigt för många att jag erkänner att jag har fel varje månad och om jag inte gör det så skriver de kommentarer eller skickar mail i stil med "nannana-naaa, du hade fel, min pappa är större än din pappa, pilutta dig va", så det är väl enklast att jag skriver det varje månad, så sparar vi tid och energi.

      Radera
    2. Fel har du förstås inte. Att säga att just nu har vi nått toppen kan ingen säga med trovärdighet förrän alla "villkor" är uppfyllda. Att det är en bubbla var dock utom tvivel redan för många år sedan.

      Nästan allt vi gör nuförtiden har sämre hållbarhet. Det gäller inte minst maten eftersom riktiga och naturliga råvaror är smittade av löneinflationen och därför dyra i relation till lönen jmf med 40 år sedan. Hus som byggs likaså och problemet ligger inte bara i byggoligopolet isig utan även i förmågan att bygga "lean" som all annan industri tvingas till fortlöpande. Att då istället ta bort fastighetsbeskattningen och släppa kreditgivningen fri blir enligt min mening en vansklig väg mot ett ökat bostadsbestånd eftersom bostadsinflationen blir utom kontroll. När man hör en del säga att prisuppgångarna var bra så tar en sig för pannan! Det leder naturligtvis helt fel och det förstår de flesta så sakteliga. Finns inget som är bra med höga bostadspriser. Bara den falska känslan av rikedom vilket ökar konsumtionseffekterna(förmögenhetseffekten).

      Radera
  4. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har erkänt att jag haft fel sedan tidigare. Men tydligen är det viktigt för många att jag erkänner att jag har fel varje månad och om jag inte gör det så skriver de kommentarer eller skickar mail i stil med "nannana-naaa, du hade fel, min pappa är större än din pappa, pilutta dig va", så det är väl enklast att jag skriver det varje månad, så sparar vi tid och energi.

      Radera
    2. Det tankefel du gör, Cornu, är att du tror att bostadsmarknaden följer någon egen logik och kan frikopplas från andra tillgångspriser (läs: aktier, konst etc). Vad vi ser är stigande tillgångspriser över hela linjen, till följd av artificiellt nedpressade räntor.

      I en sådan situation är det ingen skillnad mellan bostadsrätter, aktier, konst eller you name it.

      Den dag centralbankerna slutar stimulera ekonomin genom att pressa ned räntorna och trycka pengar, kommer tillgångspriserna att börja falla. Inklusive priserna på borätter och villor.

      Det kan dock bli en ganska tråkig utveckling för helt andra grupper än dem du kallar BLT, eftersom räntemarknaden sannolikt kraschar samtidigt.

      Radera
    3. Som jag skriver kommer vi alla få betala. Det hade därför varit önskvärt att skadan (=bubblan) hade blivit så liten som möjligt och att kraschen kommit förr istället för senare, när den orsakar större skada och drabbar fler.

      Radera
    4. "Den dag centralbankerna slutar stimulera ekonomin genom att pressa ned räntorna och trycka pengar, kommer tillgångspriserna att börja falla. Inklusive priserna på borätter och villor"

      Centralbankerna vill/kan inte lägga räntorna på den nivån de bör vara. Folk är lyxskadade och tolererar inte den minsta försämring. Därför kommer aldrig pengatryckande ta slut och därför kommer vi få hyperinflation till slut. Som du även säger, BLT har fixat festen, men vi andra är hjärtligt inbjudna till partyt. Obligatorisk närvaro på den festen.

      Radera
    5. Josefl, hyperinflation får vi bara om staten tar på sig den privata sektorns skulder, och därefter bekostar denna med att trycka pengar.

      Tyvärr är alla indikationer just nu, iaf i europa, att så inte är planen.

      Skuldslavar är planen, iaf just nu.

      Radera
    6. Att de är skuldslavar är jag med på. Anledningen till detta tror jag är att blt är offer för statens oförmåga att skapa ett konkurensmässigt klimat. Pga oförmågan måste staten låna ut ett antal miljarder till blt som i sin tur genererar pengar till staten via pantprev, stämpelskatter och löneskatter osv. Ta bort dessa ur samhället och vi är rökta på en gång. Alltså kommer inte staten sluta med skuldskrivandet. Staten är lika lyxskadad som blt kan man säga.

      Så att låna ut pengar till blt är till viss del samma sak som att staten trycker pengar. Men situationen liknar ett pyramidspel, och när det blir ohållbart, ja då kommer inflationen som ett brev på posten. Inflation med stort I.

      Radera
    7. Josefl, du måste inse att så länge alla pengar som "trycks" inte når den stora massan av människor så blir det ingen inflation.

      Europa har ännu så länge slagit in på en helt annan väg, spararna i Cypern rövknullades 2 ggr, först lurades bankerna lägga pengarna i grekiska statspapper som blev värdelösa, sedan beslagtogs spararnas pengar för att rekapitalisera bankerna. Hur kan det bli inflation när massans pengar hela tiden försnillas och stjäls?

      Vilken väg sverige i slutändan tar, vet vi inte, men som cornucopia brukar säga... "vi vill ju inte tappa inflytande"...

      Radera
    8. Sent svar, efterssom sparare inte gillar att bli blåsta, lär ju de lämna den valuta eller sparform(tex cypern). Då alla lämnar en valuta/sparform så blir det inflation.

      Radera
    9. Tankefel II är att vi inte har inflation ännu. Jesus, hur länge ska det påståendet kunna leva vidare bara för att konsumentpriserna inte stuckit iväg? Inflationen under allians-åren har varit drygt 7%, varje år!

      Radera
  5. "Detta baserat på de affärer som faktiskt genomförs, vilket är en stor svaghet i statistiken"

    Haha

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag fattar inte heller detta?

      PRIS uppstår först vid ett köp-/säljtillfälle.

      Eller hade du Cornu tänkt någon slags VÄRDE-statistik på allt samlat bostadsbestånd vid en given tidpunkt?

      Radera
  6. "babyboomkullarna passerats"

    Har du grepp på hur stor minskning det rör sig om?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Naturligtvis, se tidigare inlägg här:

      http://cornucopia.cornubot.se/2012/05/demografiska-trender-och-bostadsbubblan.html

      Ca 150 000 färre i ålder 20 - 30 i jämförelse med åldern 65 - 75 och 350 000 färre 20-30 jämfört med 31-41. Speciellt det sista kommer nog påverka, dvs att de som idag är 31-41 år kommer få se allt färre, hela 350 000 färre, som vill köpa deras bostäder när dessa flyttar.

      Radera
    2. Lite, lite, mer exakt så kommer med start 2015 antalet i åldern 20-30 falla med ca 380 000 i relation till åldern 31-41 fram till år 2025. Efterfrågan på instegslägenheter kommer "dö". Rimligtvis innebär det prisfall, rent av krasch, för smålägenheter men ett successivt ökat tryck mot "familjebostäder".

      Radera
    3. Man kan se det som att det kommer finnas 380 000 smålägenheter för mycket i Sverige fram till år 2025.

      Radera
    4. Dock, om alla i åldern 20-30 vill bosätta sig i Ucklum, så kommer förstås priserna stiga rejält där.

      Radera
    5. Tack, bara en fråga om när. Blir brutalt, men skulle inte förvåna om det tar ytterligare fem år.

      Väcker minnen, kommer ihåg 93-94 la skambud på tre centrala lägenheter samtidigt och säljarna godkände buden på alla tre. köpte en. Cash is king, gick i princip inte att låna under en period, nästan inga avslut. Dessa går för 10 mille styck idag och då några hundra tusen.

      Radera
    6. Jag tror iofs att du överdriver problemet med överskott på lägenheter, 40-talisterna kommer inte orka ta hand om sina kåkar hur länge som helst.

      Radera
    7. Över de nästa 10 åren så kommer det att delas ut över en miljon permanenta uppehållstillstånd. Var ska de bo någonstans? Genom massinvandringen har vi en evig babybooom i Sverige.

      Radera
    8. Inflyttningen till Sthlm är större än befolkningstillväxten genom både invandring och födslar tror jag.

      Så svaret är att det finns gott om plats på landet.

      Radera
    9. RE Pelle,

      Jag är benägen att hålla med Cornu om att vi knappast kommer få en bostadsmarknad där vi ser några fantastiska möjligheter till klipp.


      Prisfallet på 90-talet var en kombination av att alla faktorer samverkade, kris i statsfinanserna, försvar av kronkurs som marknaden inte trodde på utan skickade upp räntorna ytterligare, fastighetsbubbla mm. Och dessutom lät (tvingades) man låta det mesta värka ut.

      Nu kommer regeringsmakten göra allt i sin makt för att stoppa ett prisfall.

      När banklikviditeten sinade under några månader 2008-2009 och bostadspriserna föll hårt, om än temporärt, så diskuterade regeringen möjligheten att införa försäkringar för bolåntagare mot ett boprisfall. Antagligen helt och hållet bekostat med skattepengar.

      Så räkna med åtgärder som fördröjer och slätar ut bopriskraschen.





      Radera
    10. #Per,
      Har inte sagt att vi får en dito på 92-94. men skulle inte bli förvånad, bukar bli same same but different.

      Skillnaden nu är att 30-40åringar sitter på 2-6 miljoner i skulder i våra större städer, vad kommer hända tror du? Är man ärrad och sett *trygga* LME gå från några hundra ner till 3kr så vet man att allt kan hända inte lätt att "stoppa ett prisfall" när det väl kraschar.

      Fantastiska klipp kommer du säkert kunna göra men en återhämtning kan ta 10-20år. och risken att du går in för tidigt, ser din investering halveras etc..

      Radera
    11. RE: belii

      Tvärtom, NETTOinflyttningen till Stockholm rör sig bara om några tusen om året, det stora tillskottet kommer från invandring och födelseöverskott (vilka alltså knappast har medel att buda upp priserna)

      Radera
  7. För pendlaren har biltullen gjort en lägenhet innanför tullmuren värd ca 150.000 mer vid en ränta om 3,5%. Skatteffekten på räntan oräknad.
    Kan vara en orsak till att Brf stiger mycket i Göteborg.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bara om man säljer bilen och börjar leva bilfritt. För boendeparkering kostar mer än biltullen.

      Radera
    2. Bor man i en hyffsad stor stad så kan man klara sig ganska väl utan bil. Utan bil slipper man dessutom problem som att betala fordonsskatt, besikta och underhålla samt se den tappa i värde lik förbannat...

      Radera
    3. Jag håller helt med. Men många som idag har bil och pendlar är så invanda vid att ha bil att de inte kan tänka sig livet utan bilen, ens om de bor i stan - de kan ha vant sig vid att ta bilen till vänner, familj, semester, sommarstuga, shopping, nöjen etc och inte ens kan tänka sig bilpool.

      Radera
  8. Istället för MACD vore det intressant med en volymbaserad indikator/prismått. Särskilt för jmf mellan varje uppgångsfas. Fallande (relativ-)volym under en uppgångsfas brukar oftast indikera toppfas.


    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, helt klart. Tyvärr rapporterar inte Valueguard volym. Dessutom ändrar man definitionen av Sweden och Medium Cities hela tiden, i takt med att antalet affärer inte är signifikanta i medium cities, så volymen där är inte helt relevant, vilket den dock är för kommunerna Stockholm, Göteborg och Malmö.

      Radera
    2. men de har volym-underlag så varför inte rapportera ändå?

      Är det inte så att Valueguard eller någon annan aktör tillhandahåller derivat på huspriser för handel? För några år sedan hörde jag talas om en sådan utveckling och jag var då kritisk eftersom mäklarna givetvis skulle få insider-kunskap att handla på. Tänk om aktiemäklarna var de enda som ställde samman rapporter om bolagsvinster etc? Självfallet otänkbart! Men aningslösa myndigheter skulle väl tillåta med mesta som inte regleras från början typ!

      Radera
  9. En del saker är svåra att förstå i statistiken. Varför rusar priserna i Jämtland och Norrbotten?
    Som flyttströmmarna ser ut skulle det för mig vara logiskt om priserna gick ned i skogslän när de pressas upp i Stockholm. Och ännu mer senare; om inte barnfödande och invandring kompenserar för inflyttning till storstäderna, kommer priserna rasa i mindre orter. För 20 år sedan försvann en tredjedel av värdet i ett nybyggt hus i skogslänen på inflyttningsdagen, det var helt omöjligt att bygga så billigt som värderingen var, risken är nog stor att vi snart är där igen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Boende är konsumtion. Att en nybyggd villa tappar värde när man flyttar in, precis som en ny bil tappar värde så fort den lämnar bilhandlarens parkering, är helt i sin ordning, och som det ska vara.

      Det är ju nuvarande ordning som är absurd.

      Radera
    2. Det handlar om ett relativt litet antal objekt. Det verkar som att det är de större kustkommunerna som styr statistiken. Enligt Mäklarstatistik gjordes ungefär hälften av alla villaförsäljningarna i Norrbotten i Luleå och Piteå. Där steg priserna med 20%. I Pajala kommun såldes en villa de senaste 12 månaderna. Den gick för 250 000:-

      kh

      Radera
  10. Hur är priserna inflationsjusterat? Har vi slagit nytt rekord?

    F.ö. misstänker jag att den sittande regimen kommer göra allt för att undvika ett större boprisfall innan valet. Så kraschen får nog anstå ett tag till.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, nya rekord. KPI-deflation just nu.

      Radera
    2. Vadå "priserna"? Priserna på vad?
      Om något är relevant att jämföra med så är det lönerna eller snarare husköparnas inkomster generellt. Att platt-TV-priserna faller och nötfärsen blir dyrare är inte relevant i sammanhanget. KPI-statistiken är inte ekonomiskt meningsfull. Ingen köper en vara av alla som finns, ingen upplever KPI-prisökningstakten, den påverkar alltså ingens beslut.

      Radera
  11. Förresten Cornu, det är ju inne med appar numera, du har inte funderat på en app för din blogg?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hur ger en app mig högre intäkter, som alltså inte tas genom minskade reklamintäkter? Mkt svårt att räkna hem.

      Radera
    2. Appen kan ha reklam. Har jag sett flera appar som har. ;)

      Radera
    3. Ja, men blir de intäkterna så mkt högre att apputvecklingen betalas? Antagligen inte. Lägger inte ut tusentals kronor på ngt bara för att det är kul. Då kan jag lika gärna köpa skog eller ngt annat där man slänger bort pengarna. T ex öl, där man iaf är garanterad panten som intäkt.

      Radera
    4. Finns redan - heter google chrome för android och safari för iphone...

      Radera
    5. Öl är inte så dåligt som investering. Jag köpte ett skitbolag på First North för att par år sedan; hade jag köpt öl istället hade det blivet betydligt mer kvar. Även om jag hade tagit panten från all öl och köpt en runda till med öl, skulle resterande pant var mer än vad som idag återstår av dyngaktien jag köpte.

      Radera
  12. Tycker du skriver mycket intressant om den svenska bostadsmarknaden, men har du någon åsikt om Norges eller närmare bestämt Oslo? Ungefär samma prisläge som Stockholm men avsevärt mycket mindre invånare och ett ganska annorlunda regelverk, bland annat helt annorlunda belåning föreningarna och en ganska sund syn på avbetalningstakt på lånen, max 30 år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Norge är en udda fågel pga oljan.

      Väldigt svårt att sia om hur det blir, då oljeinstäkterna styr väldigt mycket i deras ekonomi.

      Men blir det en rejäl nedgång i omvärlden, så kan man anta att både efterfrågan på olja, liksom oljepriset, går ned, vilket minskar på investeringarna i nya fält och produktionskapacitet, så kan det vara det som knäcker norges husbubbla.

      Nu har ju förvisso norrmän mycket högre disponibel inkomst än svensken, så rent logiskt så är deras bubbla heller inte lika omfattande som vår.

      Radera
  13. Bostadsmarknaden speglar byggkostnader och löner.
    Vi vill bo bra och då får det kosta vad vi har råd med.
    Nybyggnationen är begränsad eftersom byggbolagen inte tjänar pengar på dem.
    Men ju högre priserna kommer desto större blir osäkerheten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Bostadsmarknaden handlar inte om produktionskostnaderna, det handlar om tillgång och efterfrågan.

      Nybyggnationen är begränsad för att efterfrågan på dyra nybyggen med usel kvalité är begränsad.

      Radera
    2. Och om dessa produktioner är dyra och dåliga så är det få som vill köpa dessa utan hellre lägger samma pengar på befintliga hus.
      Cirkeln ger förklaringen!

      Radera
  14. Jag håller med om att vi har en bostads-pris bubbla (här definierar jag en bubbla som ett alldeles för högt pris, åtminstone 50%, i relation till värdet på, i det här fallet, fastigheten).

    Orsaken till att jag tror på detta detta är att både priset och efterfrågan ökar, något som inte borde hända enligt klassisk ekonomisk teori.

    Ett vanligt argument mot detta är då att inflyttning till, exempelvis, Stockholm fortsätter, vilket är ett i min mening logiskt felslut. Rationellt så skulle priset kunna öka med pendlingskostnaden + lite extra för tiden man lägger ner, inte dubbleras på åtta år.

    Med det ur världen så kommer då den mer intressanta frågan, när kommer det att vända?

    En bubbla styrs av sociala konventioner, dvs den kommer att krascha när tilltron till att priserna kommer att öka försvinner, vilket jag gissar kommer att ske när en av två saker händer. Dels när bankerna ser en alldeles för stor risk med sin utlåning (antingen pga. statlig intervention eller pga. egen risk-analys) och krymper den, eller när räntan ökar och kostnaden för lån ökar, vilket gör det svårt att köpa upp sig.

    Enligt Riksbanken ska reporäntan ökas först andra halvan 2014, så det är då vi kan förvänta oss att räntan kan öka.

    Den 1 juli 2014 är det första datumet som 'hoppa mellan bundna räntekontrakt'-lagförslaget kan slå igenom, troligen senare dock.

    Slutligen så önskar riksbanken höja bankernas riskviktning.

    Jag gissar, baserat på detta, att sista kvartalet 2014 är då fallet inträffar.

    Seså, slit sönder min argumentation nu :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Ett vanligt argument mot detta är då att inflyttning till, exempelvis, Stockholm fortsätter, vilket är ett i min mening logiskt felslut. Rationellt så skulle priset kunna öka med pendlingskostnaden + lite extra för tiden man lägger ner, inte dubbleras på åtta år."

      Har själv pendlat in till stockholm från Uppsala.
      Hade en lägenhet i Uppsala 44m2 och köpte månadskort SJ+SL.
      Gav upp och flyttade till stockholm och fick 43m2 för knapp miljon dyrare.

      Fick lägrer månadskostnad och sparade ca 12-15h restid i veckan.
      Faktorer som påverkar: Ränta på bolån får man dra från första kronan, det får man inte för arbetsresor. Räntorna är låga. Pendling är förhållandevis dyrt (3000kr i månaden)

      Radera
    2. Du är 70- eller 80-talist antar jag? Eftersom du bara tittar på räntan och inte inser att du har tagit på dig skulder om 1 MSEK och med det en betydande risk.

      Radera
    3. @Linus:
      Jag pendlar dagligen till Stockholm från Uppsala och köpte min biljett igår vilket kostade mig 1800 kr, så 3000 är väldigt mycket att ta i, om du inte kör bil vill säga.

      Är du för eller emot min argumentation föresten? För du för inget argument emot, vad jag kan se i varje fall, men det känns lite som att du försöker formulera dig negativt. Priserna ökar (med en miljon enligt egen utsago) och du tycker det är värt det, vilket i sig är vad jag påpekar är ett karakteristiskt drag av en bubbla (priser OCH efterfrågan ökar, tillsammans med risk).

      Men, det jag tycker är mer intressant är vad du tror om min logik kring när bubblan kraschar?

      @Cornucopia
      Jag är 80-talist om sanningen ska fram, fast jag har bara ett studielån som snart är avbetalt på mig :P
      Jag re-itererar min fråga om vad du tror om min logik kring tidpunkten för en eventuell krasch? Jag vet att du har fått en hel del skit för att du har gjort förutsägelser tidigare, men det borde vara tämligen riskfritt för dig att kritisera mina gissningar ;)

      Radera
    4. Ser inget fel med din logik. Alla gissningar, rätt eller fel, kring tidpunkten för när bubblan punkterats, kommer visa viss logik.

      Radera
    5. Jag tror du har rätt, före valet vill man inte ha någon större nedgång, dessutom finns det andra faktorer som tyder på att vi klarar oss ett tag till.

      Inflyttningen till storstäderna är en trend som brukar ge med sig i dåliga tider. Historiskt så kan man se detta. Det som skiljer nutiden från tidigare perioder är väl den period av relativ fred och ökat välstånd sedan andra världskriget som nog saknar motstycke i historien, men i stort sett under hela 1900-talet har ju storstäderna ändå klarat sig ganska hyggligt även under dåliga tider. Det är inte säkert att det fortsätter så, peak cheap oil kan ställa till det, och kommer antagligen gynna landsbygdens befolkning som har större möjligheter till självhushållning, särskilt avseende bränsle.

      Radera
    6. En bubbla defineiras inte som att priserna stiger. Det kan de göra av många olika skäl, och ofta är det varaktigt och helt hållbart.

      En bubbla definieras av att mängden betalningsmedel (pengar, krediter) ökar. Och de som först får de nyskapade betalningsmedlen använder dem till att bjuda upp priser på olika varor och tillgångar (bubblan skapas). Varteftersom betalningsmedlen sen sprider sig genom samhället så stiger andra varor olika mycket med olika fördröjning. Till sist återställs relativpriserna (bubblan spricker). För att dela in penningmängden i fler enheter (skapa pengar eller krediter) skapar ju ingenting av värde, det bara omfördelar köpkraft till de som får penningökningen tidigare från de som får dem sist. Denna process är ett i detalj svårförutsägbart kaos av olika priser som rusar och kraschar och detta kaos försvårar näringsverksamhet och gör samhället fattigare.

      Ökad penningmängd förklarar alla bubblor, från tulipmania via 1930:talsdepressionen till dagens finanskris, och många många andra statliga penning- och räntemanipulationer däremellan.

      Radera
    7. @Tony
      När jag pendlade fanns tyvärr inte UL utan byte i Upplandsväsby så jag fick köra på SJ. Googlade precis vad månadskortet SJ+SL kostade och fick fram 3000kr.

      Jag vill bara säga att hävda en bubbla genom att titta på pendlingskostnader är lite snett.
      Tror inte heller att priserna kommer krasha pga riskvikterna. Dessa förslag är redan kända och skulle i så fall ge avtryck i bankernas värdering / upplåning.
      Men när eller om priserna krashar tror jag ingen på den här bloggen kan sia om. Det ända som är säkert är att det kommer en dipp någon gång. Inget växer till månen.

      @Cornu
      miljonskuld är verkligen inget att leka med. Men att inte ta med räntan / förväntad ränta i sin beräkning är ju idioti. Jag vill bo så billigt som möjligt till vad jag anser är så hög kvalité som möjligt och sen lång tid tillbaka är det då belånat boende som har mest fördelaktiga spelregler. Jag lägger ingen värdering i räntaavdrag osv men ser det som dumhet att inte dra fördel av systemet.

      Radera
    8. @kapitalist
      Jag är väldigt tydlig med att det jag definierar som en bubbla är ett alldeles för högt pris I RELATION TILL VÄRDET, vilket i mitt fall är ett informellt, och handvevande sätt att uttrycka följande definition "An economic bubble (sometimes referred to as a speculative bubble, a market bubble, a price bubble, a financial bubble, a speculative mania or a balloon) is "trade in high volumes at prices that are considerably at variance with intrinsic values" (taget från 'Nonlinear Dynamics and Evolutionary Economics'). Man behöver såklart inte hålla med om den här definitionen, den är dock väl fungerande och tämligen väl underbyggd skulle jag vilja påstå, så jag vill ha ett ordentligt motargument för att ändra mig.

      Med det sagt så accepterar jag INTE din definition av bubblor eller ditt påstående att ökad penningmängd förklarar alla bubblor (till att börja med, hur kollapsar de då? Pengarna försvinner ju knappast).

      @Linus
      Ja, att hävda en bubbla genom att bara titta på pendlingskostnader är lite snett, och det gör jag inte. Det jag påstår är att det finns ett utbud av bostäder utanför Stockholm, MEN priserna OCH efterfrågan på bostäder i Stockholm fortsätter öka, vilket jag skulle vilja påstå är ett väldigt tydligt symptom på en bubbla.

      Ang. riskvikterna tror jag inte heller att dessa kommer att skapa en krasch. Däremot hjälpa till att skapa den.

      Klart ingen kan sia, det är omöjligt. Vi kan dock approximera, mer eller mindre rätt.

      Radera
    9. "Markets can remain irrational a lot longer than you and I can remain solvent." - John Maynard Keynes

      Om svenska bostadsobligationer tappar sitt marknadsvärde blir det svårt (dyrt) för banken att förnya lån. Antingen får kunden betala högre ränta eller så får kunden börja ammortera, troligtvis hamnar banken i trångmål eftersom den inte satt undan tillräckligt med kapital att täcka några förluster med och många kunder har inga marginaler för kostnadsökningar, vilket skulle göra att bostadsobligationer från svenska banker blir ändå mer oatraktivt.

      2/3 av alla lån (~130% av BNP) som svenska banker tagit för att finansiera sin egen utlåning, är tagna i EUR och USD. Om förtroendet hos kreditorerna sviker är det inte säkert att Ingves kan sedeltrycka eller räntesänka bankerna ur den knipan.

      Vi klarade kreditfrossan 2008 utan bankkris (svenska banker åtnjöt inte längre marknadens förtoende att förnya sina lån i USD) bl a för att Ingves fick låna USD av Fed och lånade i sin tur ut det till de svenska bankerna så att de kunde lösa sina utländska obligationer som höll på att förfalla, samtidigt som Riksbanken och Riksgälden gick 'all in' och köpte svenska företags- och bostadsoblagiationer (d v s bankerna kunde lösa sina mest kritiska utländska lån och förnya lån i SEK). Ingves summering av den lösningen var att man kan inte förvänta sig att utländska centralbanker och banker alltid kommer vara lika tillmötesgående. Notera att abrovinchen ovan inte hade något att göra med reporäntan.

      Radera
  15. @Tony En bostadsbubbla behöver ju inte uppföra sig logiskt så att använda logik kan ju slå fel.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan du förklara vad du menar med logik och därefter peka ut en bostadsbubbla som inte har betet sig logiskt?

      Radera
  16. En professor som hävdar att han kan förutsäga när bubblor ska spricka.

    Didier Sornette: How we can predict the next financial crisis
    http://www.ted.com/talks/didier_sornette_how_we_can_predict_the_next_financial_crisis.html

    Det skulle vara mycket intressant om någon ville applicera hans teorier på den svenska bostadspriserna.

    SvaraRadera
  17. Prisökningen är väl hyfsat logisk så länge det är billigare att köpa än att hyra(om man tänker att svenska folket är en dum fårflock som inte reflekterar över risker med miljonlån, men det gör de uppenbarligen inte). Nu är det i princip omöjligt att hyra något annat än nybyggt så hyrespriserna är generellt höga.
    Men, om/när räntan höjs så kommer priserna rimligtvis backa för att kompensera den högre månadskostnaden. Tråkigast skulle jag gissa att det blir för de stackare som köper nybyggt där byggbolaget fulat över en del av priset till månadsavgiften som då består av en hel del räntekostnad.

    Frågan är bara när/om räntan höjs. Det känns som att samtliga politiker ser det som en mardröm pga att den heliga konsumtionen då kommer att minska.

    Förr gick ekonomin bra med tredubbelt så hög ränta, man undra vad som har hänt eg :/

    SvaraRadera
  18. Jag tycker den här artikeln säger ganska mycket.

    http://www.dn.se/ekonomi/villa-for-20-miljoner-bortskankes/

    Med andra ord. Det är inte bostaden man betalar för nuförtiden. Det är möjligheten att överhuvudtaget få bo. En absurd situation som inte medför något gott för någon än vissa spekulanter.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Läget läget läget!

      KI har utrett boprisbubblan.
      Glöm den!
      "Konjunkturinstitutet anser att de svenska bostadspriserna i huvudsak kan förklaras av fundamentala faktorer, som ränta, skatt, hushållens inkomster och byggkostnader, och ser ett stort prisfall på bomarknaden som mindre sannolikt."

      Radera
    2. "KI skriver i sin fördjupning att skulder behövs, bland annat för att jämna ut konsumtionen över tiden och att det knappast är rationellt för äldre att ha en obelånad fastighet. Samtidigt behövs regleringar eftersom hushåll och banker inte alltid tar hänsyn till de makroekonomiska konsekvenserna av sina beslut."

      Gissar att KI ser transaktioner som lånedrivande vilket tidigare påpekats svarar för en del av ökande lånestocken.
      5% omsätts årligen och går från lågt belånade till högbelånade bara genom de 20 årens prisuppgång. Så en ökning på upp till 5% av lånebeloppen ligger i korten!

      Radera
  19. Jag bor i Stockholm och min uppfattning är att villor går neråt. Jag vet bara att om man har en aktiv mailnotifiering från hemnet på alla villor/radhus i Stockholm med 4 rum och 70+ kvm samt under 2.5 miljoner så har det börjat dyka upp mer och mer intressanta objekt i ytterförorterna jämfört med tidigare och dessutom till acceptpris. Många hus som dessutom enligt booli bytt ägare för över 3 miljoner för 2-3 år sedan.

    SvaraRadera
  20. Cornu: en kompis till mig köpte 1992 ett råtthål vid Hornstull för 400,000. Hon tjänade 13,000 som nyutexad revisor och räntan var väl ca 14%. I dag kostar samma lägenhet 2,5 miljoner MEN en nyutexad revisor tjänar bara 26,000. Visserligen har räntan sjunkit, så månadskostnaden har jämfört med 92 har också bara fördubblats, men själva lägenheten har ju femdubblats i pris! Att bara gå på räntekostnaden verkar ju fullständigt kokko när man köper lägenhet. Hur kan någon öht göra det?
    Men om nu centralbankerna trycker pengar like there's no tomorrow och lönerna också 5 dubblas, så är det kanske lugnt med bostadsbubbla? (Bussförarna strejkar redan.)

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...