2013-02-04

Skogsbubblan: Skogspriserna föll delvis 2012

För första gången på 15 år föll skogspriserna förra året, enligt ett pressmeddelande från LRF Konsult. I sin desperation kallar mäklarbyrån ett prisfall på 2% för "köpläge", trots att skogen fortfarande kostar mer att köpa än man får ut netto om man avverkar (före skatt).

Skogspriser SEK / skbm 2008 - 2012

Dock var det främst skogen i norr om Stockholm och söder om Göteborg som föll i pris, medan bältet Göteborg - Stockholm fortfarande visade upp stigande priser, fortfarande långt över skogsnettovärdet. 

Ett vettigt pris på skog ligger på högst 200:- SEK per skbm, men LRF Konsult fortsätter envisas med att "den som kan skog" har ett köpläge på prisnivåer som ligger på upp till tre gånger detta. Beskedet är alltså att om du inte köper 200:- SEK för 400 - 500:- SEK så "kan du inte skog"

Nej, du kanske inte kan skog, men du kan definitivt företagsekonomi om du avstår från att köpa vid de här prisnivåerna. 

Enda anledningen att köpa idag är om man tror att det finns någon som är ännu mer korkad än du själv, eller som LRF-Konsult kallar det - "hävstångseffekt". Tag lån, där fastigheten inte ens kan betala räntorna via avverkningar och gallringar, och hoppas att någon annan köper den dyrare av dig senare.

För att få lite proportioner på priserna, så kan man förenklat säga att du i princip får lika mycket betalt för ditt virke eller massaved oavsett var skogen ligger i landet. Men inte ens i inre Norrland/Lappland får du ett virkesnetto (på gallringar) som överstiger priset på skogsmarken efter skatt. Däremot kostar den nästan 3x så mycket i t ex Halland, Skåne och Blekinge, där du alltså kan drömma om lönsamhet på ett skogsköp.

Kom också ihåg att du köper din skog med dina skattade privata pengar1., men att du sedan ska betala upp till 58% + egenavgifter (t ex 1.2945x ovanpå)  på skogsnettot om du redan ligger på marginalskatt. Har du redan inkomster kanske du bara får behålla 32% av de där 200 - 300:- SEK du får ut per m3 levererat virke, dvs 64 - 96:- SEK. Men folk kan ändå tänka sig att köpa skog för 600:- per skbm, eller kanske 10x vad du får tillbaka efter skatt.

Bubbla!

En annan möjlig anledning till att köpa skog är av skatteplaneringsskäl, där man som egenföretagare vill åt räntefördelningsunderlaget.

1. Skogmark är inte avdragsgill i den enskilda firmans bokföring, även om den räknas till eget kapital. Utan avskrivningar är det i praktiken skattade privata pengar man köper skogen för, även om det finns möjligheter att köpa skogen skattefritt via avverkningsnetto. Som dock är lägre än vad du får när du avverkar. I det fallet blir dock inte skogsinköpet ett underlag för räntefördelning och får ett betydligt sämre skatteläge vid framtida inkomster. Att köpa skog handlar mycket om att förstå hur beskattningen fungerar över ägandecykeln.
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, hets mot kön, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär och feministisk hetsretorik. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

24 kommentarer:

  1. Äh, fastighetspriser orsakas av överbefolkningen, folk måste ju bo nånstans. Det där med att statens lågräntediktat skulle skapa bubblor är bara en myt...

    Ja, så brukar somliga resonera i alla fall. Men, hur förklarar den teorin att även SKOGSpriser bubblar??? Nä, det är så klart allt som belånas som bubblar och sen kraschar när staten planekonomiskt dikterar att räntan måste vara toklågt under den naturliga ränta som motsvarar människros verkliga tidspreferenser. Det gäller även konst och juveler och har ingenting alls med någon inflyttning eller bostadsbrist att göra (sånt kan också driva upp priset, men räntebubbleeffekten blir inte mindre för det).

    SvaraRadera
  2. Å andra sidan kan man ju se positivt på det att eftersom det verkar vara en förlustaffär så slipper man betala ytterligare skatt...

    SvaraRadera
  3. Det finns billig skog att köpa, SCA och Holmen.
    I SCA-s fall får man dessutom en bra rörelse på köpet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Egentligen brukar inte privatpersoner köpa bolagsskog,(enligt lag om baggböleriet) men nu har jag sett att en del bolagsskog är till salu till privatpersoner.
      En del sågverk har problem och kanske vill sälja skogsmark och en del framgångsrika småföretagare satsar på att stoppa undan medel i skogen...
      När man väl kommit igång med skogsaffärer så kan det rulla på av sig själv... Avverka skog och bygga vindkraftverk, t.ex. win-win kallas det väl...
      Om man gillar att ha ett gods, som Persson med flera Perssons...

      Radera
  4. Ang räntefördelning: De 9% 2009 har krympt till 7.15% 2013 ! En effekt av det låga ränteläget?

    SvaraRadera
  5. Det är väl andra värden som gör att man köper skog, känslan av att äga en bit mark, kunna jaga på egen mark, göra som man vill i sin egen skog ( så länge man gör som skogsstyrelsen vill)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, så är det...
      Det kallas att vara Torparhöger.
      Friheten att styra över sin tid och sitt rum, så gott det går...

      Radera
    2. Hade en kollega som för 10 år sen, idag för en spottstyver, köpte en gård med skog för att kunna jaga på egen mark. Idag kostar en normal villa i tätorten ungefär lika mycket som han betalade för det hela.

      Radera
  6. Jag är oinsatt och jättenyfiken, vad är en skbm?

    SvaraRadera
  7. Jag försvarar inte de höga fastighetspriserna men kan ge ytterligare några förklaringar till varför priserna är högre i södra Sverige:

    1. För ca. 2 år sedan när virkespriserna var på topp kunde man få över 900 kr per m3fub.
    2. Bonitet på 8-10 m3sk/ha
    3. Jaktarrende på 300-500 kr per år

    Har du 100-150 ha skogsmark med bra ålder på skogen så växer det kanske in 1 000 m3sk per år, vilket är 500 000 kr i ökat fastighetsvärde. Lägg sedan till 50 000 kr för jakten. Och detta gäller vid ju utan vid stillastående priser.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hmmm...
      tänk om kan plantera Douglasgran istället...
      15m3sk per år...

      Jaktens värde skall nog inte överskattas..
      Det är en social fråga, mer än en ekonomisk...

      Radera
    2. Jaktvärdet påverkar dock fastighetspriserna i högsta grad. Vi hyr själva ut jakten på vår jordbruksfastighet för 75 000 kr per år. Det ger ett kapitaliserat jaktvärde på 1 750 000 kr vid 4 % ränta (75 000/0,04).

      Se liknande beräkning i följande fastighetsvärdering:

      http://beskrivningar.capitex.se/data/CFil/42Q3B1T2/D7JISP70_q70_mFile_cmNone.pdf

      Radera
    3. 900:- SEK per m3f(ub) var för talltimmer av högsta kvalitet, vilket du bara hittar på de finaste tallarna och då bara 1 - 2 rotstockar av 5 - 7 st på en fullvuxen tall. Knappast något medelpris.

      Jag har gott om tall och vet hur ovanligt det är att få högsta klassning på en rotstock.

      Radera
    4. Detta var för prima grantimmer från Blekinge som levererades till sågverk i södra Småland. Priset var även utan avdrag för sämre kvalitet och för stockar ned till 12 cm.

      Radera
    5. C du skrev ju om Lübeckmetoden, hur gör man för att långsiktigt få prima stockar med den metoden? Hur gör du?

      Radera
  8. "Ett vettigt pris på skog ligger på högst 200:- SEK per skbm"

    Fråga.. vad skulle kunna vara ett vettigt pris för nyavverkat, oplanterat kalhygge i södra Sverige?

    SvaraRadera
    Svar
    1. För några år sedan var en skifte på 50 hektar skogsmark till salu här i närheten för 500 000 kr...
      Jag var då icke i den situationen att jag kunde handla men det var ju bara 10 000 kr per hektar...
      Med normalskog på så är dagspriset 10 gånger mer...
      Man måste tänka på att efter några år så är tillväxten, om det finns träd på marken, 7-10 skogskubikmeter per hektar och år... häromkring.
      Men så är det inte överallt utan det beror på hur förhållandena är...
      Men är man runt 25 så kan man ju köpa ett hygge som då 40 år senare kan vara en vacker summa...
      En avhandling som funderade på detta jämförde 50 000 kr i aktieköp 1950 och samma summa i skog samma år.
      Och då vann skogen år 2000, om man bortsåg från IT-bubblan...

      Radera
  9. En riktigt bra affär kan det bli om marken kommer att bli stadsplanerad. En granne styckade och sålde av sin lilla plätt, tror det blev 16 tomter för ca 1,5 Mkr per tomt. Förmodar att om man grottar ner sig i rätt offentliga dokument kan man tjäna stora pengar, alltså om man har energi, kapital och tid att vänta nog länge.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om inte staden exproprierar först och sedan styckar, sin, mark.

      Radera
  10. Ytterligare ett tecken på lågkonjunkturen. Har för mig att det var samma sak 95-96 bara några år efter peak-bostadsrätt. Regeringen och bankerna drar medvetet ut på fastighetskraschen som kommer, dock med betydligt värre magnitud än '93.

    SvaraRadera
  11. Håller i princip med om att 200 kr/m3sk vore ett rimligt pris att köpa för.
    Ett par tillägg bara. Om man redan har skog i närheten blir det rationaliseringsförvärv vid ett nytt köp, då kan man avverka och få in halva köpeskillingen för skogen skattefritt genom skogsavdrag. Därmed behöver man bara få fram den andra halvan med skattade pengar.

    Är det inte rationaliseringsförvärv blir det bara en fjärdedel skattefritt. Den som redan är skogsägare är alltså gynnad vid tillköp. Dock måste man återföra gjorda skogavdrag till beskattning vid ev. framtida försäljning.

    Angående marginalskatten, glöm inte att egenavgiften är avdragsgill, marginaleffekten blir då lägre. Är man dessutom pensionär betalar man bara 10,21 % egenavgift.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...