2013-02-01

Inte ens regimen vet att man behöver underhålla en bostad

Den nya lagen om andrahandsuthyrning, som tillåter i praktiken helt fri hyressättning, innefattar inte någon höjd för slitage och underhåll på en bostad.


I praktiken kan man förstås ha helt fri hyressättning, bara man skriver bort besittningsskyddet när man hyr ut i andra hand. Då kan man ta ut vilken ockerhyra som helst, även högre än vad lagen tillåter. Överklagas ockerhyran är man som uthyrare inte skyldig att betala tillbaka, men väl sänka. Då sparkar man bara ut den klagande hyresgästen och tar in en ny.

Men om man tittar på själva kärnan i lagen, så handlar den om att man ska få täcka motsvarande kapitalkostnaden för bostaden, plus eventuell avgift till bostadsrättsföreningen. Kapitalkostnaden är en tänkt ränta på hela bostaden, dvs även ränta på en orealiserad prisökning eller egen insättning av kapital (=handpenning) i lägenheter.

Låt oss säga att en godtagbar ränta enligt lagen skulle vara 5%. Det tar fortfarande inte höjd för underhållsbehovet av en lägenhet. Inte ens alliansregimen förstår alltså att bostäder är konsumtion och slits. Lagen borde istället tillåta att man inte bara tar ut 5% i ränta på skattat marknadsvärde för lägenheten, utan också tar ut minst 500 - 2000:- SEK extra per månad för att kompensera för hyresgästens slitage på lägenheten eller villan.

En lägenhet för 3 MSEK och 4000:- i månadsavgift borde alltså gå att hyra ut för 4000+2000+0.05*3000000/12=18500:- SEK i månaden.

Exakt vad lagen i praktiken innebär återstår att se när ockerhyror börjar överklagas. 

Lagen började iaf gälla idag och Handelskammaren i Stockholm tror att detta kommer öka utbudet andrahandslägenheter med 24 000
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, hets mot kön, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär och feministisk hetsretorik. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

18 kommentarer:

  1. Innebär inte det att hela underhållsfrågan är oreglerad, och den som hyr är skyldig, om inte annat avtalats, att efter hyresperioden överlämna lägenheten i minst samma skick man fann den i?

    I andra länder står hyresgästen för renovering och underhåll.

    SvaraRadera
  2. Det är inte kapitalkostnad + avgift till bostadsrättsföreningen, det är kapitalkostnad + driftkostnad.

    I denna driftkostnad ingår avgift (som i sin tur kan innehålla avsättning till inre fond), slitage på möbler, el, bredband osv. Som jag tolkar det ingår även underhåll här.

    http://www.regeringen.se/content/1/c6/20/72/35/4d06d424.pdf

    "Med driftskostnaden avses kostnader som
    uthyraren har för att inneha bostaden i det skick
    den hyrs ut."

    Slitage på golv, toalett, dusch, spis, vitvaror, tapeter, elutrustning, fönster, dörrar osv osv.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Detta gäller alltså en bostadsrätt.

      Underhåll på själva fastigheten ingår ju i månadsavgiften till bostadsrättsföreningen.

      Det är värre när man hyr ut ett hus. Då har man ingen månadsavgift att hänvisa till och unerhåll av fasad, tak osv blir svårt att räkna in i driftkostnaden.

      Radera
    2. Då tolkar jag det helt annorlunda än dig. I din länk skriver de:

      Med driftskostnaden avses kostnader som uthyraren har för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut. Sådana kostnader kan t.ex. vara avgift till bostadsrättsförening, slitage av möbler eller kostnader för el och bredband. Det är de faktiska
      kostnaderna som ska ersättas. Exempel: En bostadsrättslägenhet som är värd tre miljoner kr hyrs ut i andra hand. Avgiften till
      föreningen är 1 900 kr per månad. Med en skälig
      avkastningsränta om fyra procent ger det följande
      kostnader för hyresvärden per månad. (3 000 000*0,04)/12 + 1 900 = 11 900 kr

      Hur kan man visa de faktiskta kostnaderna för slitaget under uthyrningstiden? Det är omöjligt. Därför blir det "bara" i praktiken månadsavgiften + ev. bredband/el om det ingår som anses utgöra driftskostnader.

      När det gäller avsättning till inre fond är det i stort sett bara äldre HSB och Riksbyggen-föreningar som använder sig av det systemt bara. Utan medlemmarna ansvarar till 100% för det inre underhållet själva.

      Radera
    3. Vidare så höjs ju schablonavdraget från 21.000 till 40.000 + avgiften till bostadsrättsföreningen.

      40.000 + 12 * 4000 = första 88.000 kr/år man tar i hyra är skattebefriat.

      Radera
  3. Tror de flesta tänker att inflationen på sina stora lån täcker underhållskostnaden. Vilket borde stämma om vi antar att vi alltid kommer ha typ 2% inflation?

    SvaraRadera
  4. jamen, nu tänker du ju fel... det är klart man inte skall buffra för underhåll. Du skall ju låna pengar när behovet uppstår och sedan känna dig som vinnare genom att använda ROT-avdraget.

    jag bodde tidigare i ett bostadsområde byggt på 70-talet. Det ledde till att 40-talisterna som bott där från början var totalt oförstående varför vi i samfälligheten behövde sätta en underhållsfond för 5-10 år sedan. Det var nämligen ingenting sparat. Motivet för dem var "vi har inte behövt betala för underhåll tidigare"...
    Maken till "slit och släng" generation som 40-talisterna finns väl knappast???

    SvaraRadera
  5. Jag har konstaterat att DI brassar på med gnäll om hur ofullkomlig den nya lagen är. Med mina bristande kunskaper har jag väldigt liten förståelse för detta och således också för vad Cornu uttrycker i frågan. Är det meningen att en tillfällig hyresgäst skall vara med och betala lägenheten åt "ägaren" ? Och vad gäller underhåll! Hur många är det både vad gäller bostadsrätt och hyresrätt, där det blir pengar fonderade för reparation och underhåll? Normalt blir det hyreshöjningar och avgiftshöjningar så snart nåt större underhåll genomförs. Och det blir de "nuvarande" boende som får betala kalaset. Kan man få ett klargörande?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så som det verkar är det just tillfälliga boenden detta rör sig om. Det vore ju horribelt ifall folk hyrde i andra hand utan besittningsrätt för ett permanent boende. Då bör underhållsbehovet vara ganska litet - dessutom står det ju att hyran inte "påtagligt" får överstiga kostnaderna (vilket innebär att det finns visst utrymme för att ta ut medel för att avsätta till framtida underhåll).

      Jag tror för övrigt detta syftar främst till hyresrätter och bostadsrätter.

      Sen var det inte enkelt att leta upp lagen och propositionen, det som länkades till var ju en utredning i frågan - en viss skillnad. Propositionen verkar vara budgetpropositionen - där bör det finnas förtydligande för den som orkar läsa igenom:)

      Radera
    2. Arne Plahn, lågt räknat måste man avsätta minst 500 - 1000:- SEK i månaden för att buffra upp så man kan hantera det successiva slitaget på en lägenhet. Se länk i blogginlägget.

      Det är klart att hyresgästen ska betala sin andel i slitaget av lägenheten, kök, badrum, vitvaror, ytskikt etc. Menar du att hyresvärden ska bjuda hyresgästen på det?

      Radera
    3. Nej, naturligtvis inte Cornu! Men vad jag undrar ä'r ju varför, i så falldessa kostnader bara dyker upp just nu då det gäller andrahandsuthyrning? Är dom inte aktuella i hyran eller i avgiften. Både ägaren till en hyreslägenhet och ägaren (föreningen) till bostadsrätten måste väl ha samma kostnad, och då redan inkalkylerad i boendekostnaden, även om man inte hyr ut. Om du förstår vad jag menar.

      Radera
    4. Bostadsrättsföreningen betalar inget för insidan av lägenheten. Den kostnaden ligger på ägaren.

      Det är en bidragande anledning till BLT tror "det är billigare att köpa lägenhet", eftersom hyresvärden har med kostnader för slitaget i hyran, men BLT-familjen missar att lägga 4000:- i månaden för underhåll av fyrarummaren som tids nog kommer vara helt nedsliten med totalbehov av renovering av badrum, kök, golv, väggar och rent av tak...

      Radera
    5. Jaha, plus att dom vet att den bara stiger i värde i alla fall! Dock menade jag att föreningen har andra utrymmen somm också slits. Trapphus, källare, eventuella gemensamhetslokaler!

      Radera
    6. För övrigt _bör_ det vara billigare att köpa en lägenhet eftersom man som hyresgäst slipper binda upp sig och ta risker. Det är rimligt att hyresvärden får ta betalt för den flexibiliteten hyresrätten ger.

      Radera
  6. Om vi antar att man hyr ut sin lägenhet till en barnfamilj under 10 år så kan man räkna med att lägenheten blir ordentligt sliten. Det blir nya tapeter, takfärg, helrenovering i badrum och kök samt nya vitvaror. Totalkostnad på minst 500,000 SEK eller 4200 kr/månad utslaget på 10 år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Full realistiskt.

      Det samma gäller förstås barnfamiljen som äger sin lägenhet (eller iaf klubbmedlemskap). Väldigt få sätter av vad det kostar med det slitage en barnfamilj orsakar.

      Radera
  7. Kanske är det daga att tillämpa samma regler på arrendeavgifter. Många gånger understiger arrendeavgiften räntan på vad man betalat för marken.

    SvaraRadera
  8. Man kan hyra ut sin bostadsrätt i 2 år och eventuellt längre om särskilda skäl föreligger. Har verkligen ROT-bidragen drivit upp kostnarna till sådana summor? Om jag inte boor i min lägenhet måste jag bo någon annanstans eller tror alliansen att stora mängder vill bli uteliggare för att tjäna en slant?

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...