2013-02-20

Boverket: 48.6% bubbeluppgång i Stockholms bostadspriser

Boverket har precis släppt en rapport med den självförklarande titeln Drivs huspriserna av bostadsbrist?, som tittar på fundamentala faktorer bakom prisuppgången för bostäder. Ca 30% av uppgångarna sedan 1996 beror enbart på sk bakåtblickande faktorer, dvs tron att man kan sälja sin bostad dyrare än man köpt den. För Stockholms del innebär det att av den reala uppgången på 162% sedan 1996 är 48.6 procentenheter en bubbla.

Reala husprisuppgångar
i jämförelse med inkomstökningar
respektive bostadsbrist.
Källa: Boverket

Av dagens priser i Stockholm, låt oss kalla den 100+162=262 är alltså 48.6 en övervärdering. Bostadspriserna i Stockholm ska i så fall ner 18% om man ska tro Boverket.

De fundamentala faktorer som motiverar prisuppgången är t ex högre löner, 0.46 av uppgången, bostadsbrist ("boendetäthet/demografi") 0.21,  brukarkostnad 0.1 och finansiell förmögenhet 0.03. 

Resten är en bubbla, som baserar sig på pyramidspelstänk att det ska finnas en ännu större idiot som är beredd att betala ännu mer för bostaden.
Samma tabell men
för lägenheter.

Tittar man enbart på bostadsbristen så har de reala bostadspriserna stigit 149% mer än motiveras av bostadsbristen i Stockholm eller 98% mer än vad som motiveras av löneökningar. Se tabell ute till vänster.

För bostadsrätter ser det ut på ett liknande sätt, men där sträcker sig datat bara tillbaka till år 2000. Bostadrätter är 93% övervärderade enbart sett till bostadsbrist, av en real uppgång på 99%.

Den som enbart vill förklara uppgången i bostadspriserna i Stockholm med bostadsbrist har inget på fötterna alls, utan landar då i en övervärdering på 93% - 149%, realt. Trots allt har i princip samtliga av Stockholms läns ökande befolkning en bostad. Ökad trångboddhet förklarar alltså minimalt av uppgången.

Dock är bubblan inom bostadsrätter betydligt större utanför Stockholm, då huvudstaden har de lägsta uppgångarna i förhållande till t ex bostadsbrist. I Värmlands län har priserna stigit 442% i förhållande till bostadsbristen, mot Stockholm 93%.

Hur stor boprisuppgång per län är
en bubbla enligt Boverket.
Detta gäller villor.
I stort sett i hela landet ligger bubbelandelen av prisuppgångarna runt 0.3 av uppgången. Skåne och Västernorrland är värst med 0.33 och Norrbotten är minst illa med 0.27. Väger man samman de procentuella uppgångarna med bubbelandelarna får man grafen ute till vänster.

Den största villabubblan har man i så fall fortfarande i Skåne, trots att priserna fallit ett tag nu. Näst störst är bubblan i Stockholms län, följt av Halland, Gotland och Västra Götaland. Bubblan är minst i Norrbotten, Västernorrland och Västerbotten.

Rapporten finns som helt att beskåda som PDF eller som sammanfattning hos Boverket.
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, hets mot kön, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär och feministisk hetsretorik. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

37 kommentarer:

  1. Den verkliga ekonomins samband är mycket mer komplexa än så. Fördubblad lön ger t.ex. inte fördubblade bostadspriser, de extra pengarna på marginalen används på annat sätt än de första pengarna. Och budgivning gör att priser förändras väldigt annorlunda än linjärt. Såna där utredningar är bara övningar för akademiska ekonomer som inte lärt sig nånting annat än att göra just såna övningar.

    Varför inte förbjuda människor att sälja bostäder till lägre pris än vad de köpte dem för? Det skulle ju göra alla trygga att nån bostadspriskrasch inte kan äga rum...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja! Vi kan dessutom förstatliga alla bostäder och fördela till dem som bäst behöver dem! Äntligen kan vi få en rättvis värld!

      Radera
    2. Jag håller med mig om att sambanden är mer komplexa än så, men samtidigt är denna mer översiktliga rapport ett bra "slagträ" i debatten som det går att hänvisa till. Med alla rapporter och uttalanden nu börjar det bli så uppenbart att det är en bubbla att man ej kan längre bortse från det.

      Radera
    3. Människor är helt enkelt irrationella. Hittills har bubblan faktiskt räddats av centralbankerna i världen. Märkligt att det alltid glöms bort när man diskuterar beteende. Bara för att priserna föll i USA och andra länder innebär det inte att Sverige är immuna. Tvärtom snarare. Ju högre uppgång ju större fall. Som vanligt krävs det förändrade perceptioner, fort eller långsamt. Därefter en trigger. Precis samma beteende idag som för 25 år sedan. Vi har däremot fått ett demografiskt tillskott som till mycket stor del är uppväxta med den liberala marknadseffektivitetens dogmer.

      Radera
  2. Bostadspriserna är extremt ränteberoende, därav uppgången.

    Som exempel erbjuder Avanza lån till 1.99%, inte svårt att finiansiera ett köp på de räntenivåerna.

    Det börjar dock hände grejer på obligationssidan nu.
    Innan jul stod femåringen under 1%, nu är den uppe i 1.5%.

    SvaraRadera
  3. Skönt att få argumenten på papper. Så
    har man något att hänvisa till när man
    diskuterar bostadsbubblan i Stockholm
    och det skylls från andra uteslutande
    på bostadsbrist.
    Det är en rejäl övervärderingen
    oavsett hur man mäter.
    Första steget bvara väl vara att ävväpna övervärderingen, men nu är man politiskt och ekonomiskt
    fast i ett hörn där amorteringskrav slår politiskt - förutom att folk inte har råd med högre amorteringstakt.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nä för det kräver ekonomiskt utrymme som vi idag inte har,dvs tillväxt.

      Radera
    2. Ja, det stämmer nog. Eller att något annat blir billigare så det finns mer utrymme för amoteringar (fast risken är förstås att det "nya" kreditutrymmet används för mer inköp av platt-tvn).

      Radera
  4. Och här ser man åter vilken falerad region Västra Götaland är. Göteborg har i princip inget gemensamt med Skaraborg, Älvsborg och Bohuslän.

    Regionen borde delas upp i just detta, Göteborg och resten för att minska möjligheter att dölja fakta och reella förhållanden med statistik!

    SvaraRadera
  5. Byggs det mycket som blir osålt?
    Är nyproduktionen dyrare än bef hus?
    Frågor som utelämnats av boverket!
    "Generellt sett har priserna ökat betydligt snabbare än
    utbudet av bostäder. Detta kan verka lite överraskande
    eftersom byggföretagen borde vilja bygga mer när priset på hus går upp. Men bostadsstocken är trögrörlig och på kort sikt kan priserna stiga p.g.a. byggandet helt enkelt inte hinner med." Är deras kommentar!
    Gör en enkät bland byggarna-varför är de så passiva?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det finns nog en del tomma fönster i de nybyggda bostadsrätterna i Göteborg, verkar inte vara så lättsålt, som de trodde.

      Radera
    2. Låt oss hoppas att de blir hyresrätter då! Kanske i bostadsrättens regi.

      Att det inte byggts mycket hyresrätter i Sverige annat än pensionssystemsfinansierade allmännyttor med för låga avkastningskrav (dubbellurade väljare), beror till stor del på bruksvärdesprincipen och andra hyresvärdsfientliga lagar och regler. Det har varit väldigt svårt för en person att få lönsamhet i ett hyreshusbygge för en privatperson när de skall konkurrera med allmännyttan på olika villkor.

      Även om dessa regler till del ändrats tar det lika lång tid att få igång ett fungerande system som det tog att rasera det fungerande Sverige. Troligen ännu längre tid, då det är generellt är lättare att rasera än att bygga upp. (Först måste vi få tillräckligt många rika privatpersoner som kan finansera hyreshusbyggen.)

      Det skulle vara kul med en jämförelse på hur många hyresrätter en person kunde försörja sig på 1914, 1939 samt 2013.


      Radera
    3. Vadå lättsålt? Är det så att de bygger för dyrt? Alla som köper befintliga hus för dyrt borde stå i kö!
      Om det nu inte är så att det är byggkostnaderna som styr bostadspriserna?

      Men detta borde väl boverket ha koll på?

      Radera
    4. Ja du, det är inte billigt om man skall bygga centralt och därtill höga hus på skredfarlig mark, man måste påla ända ner till Hin Håle för att man skall kunna bygga. Det finns områden i Göteborg man skulle kunna bygga billigt, men där vill ju inte det fina folket bo.

      Radera
    5. Jag tror att även byggföretagen är tröga eftersom de kan tänkas ha ändrat strategi efter att marknaden inte längre efterfrågade deras objekt med samma frenesi. Om bolagen då väljer att dra ner på exploateringen så är det inte bara att plötsligt gå och ändra sig. De vill först ha bekräftelse att efterfrågan verkligen kommer att öka igen.

      Radera
    6. @kgb35; Det du säger är inte sant. Problemet är att majoriteten vill ha borätt och på flera grunder. Inte minst har utförsäljningen skapat snabba vinster. Folk tänker alltså mer i prisuppgånger istället för att analysera hyresrätts-kostnaden relativa priser. När lånemöjligheterna även varit liberala så behöver man inte välja.
      Finn det nybyggda hyresboende som står utan uthyrning? Vilket har varit lönsammast att bygga när kunderna översvämmar kölistorna? När byggbolagen dessutom står i kö hos kommunerna för att köpa mark. Varför tror du då snåla kommuner vill bygga i egen regi?

      Radera
    7. Rttck, vilket är inte sant? Tror vi talade förbi varandra. Jag ville belysa bristen på privata hyresvärdar. När läste du f.ö. något positivt om en sådan sist. Jag tror cituationen varit bättre om det funnes många privata aktörer. Tror även nybyggda områden vore mer varierade.

      Radera
  6. Grovt förenklat: Börjar man bygga nu i en högre takt i samma mönster - dvs förtätning som man så älskar i Stockholm - så kommer det innebära att man riskerar sänka värderingen på de redan nybyggda bostäderna på samma avstånd från centrum. Särskilt gäller detta om man bygger billiga hyresätter (DVS: Varför köpa för 3-4 MSEK när jag kan hyra inom samma område...). Min gissning är att det kommer av rena ekonomiska NIMBY skäl finnas ett motstånd mot det. De som är redan besuttna med bostadsrädd i ett område vill kanske inte ha hyresrätter i grannskapet, för då kan de inte potentiellt sälja med vinst.
    Att bara förtäta och därmed dutta lite här och var har ju såklart sina fördelar, men det är kanske inte lika effektivt sett till hastigheten på nybyggda bostäder som att helt enkelt etablera ett större nytt område en bit bort. Det är fler tillstånd etc som behövs väl.

    SvaraRadera
  7. Ja, å andra sidan är ju slutsatsen även att de faktorer som bolånetorskarna brukar hävda som orsak står för 82% av uppgången, så de har ju isåfall mer rätt...

    Att bara 18% skulle vara drivet av förväntningar på högre priser låter väldigt lite i mina öron, med tanke på hur många i denna stad resonerar kring bostadsköp. Borde ju kännas rätt tryggt om det bara är en så liten del av priset som är "omotiverat".

    SvaraRadera
    Svar
    1. Motiverar 82% av priset, inte av uppgången... 70% av uppgången...

      Radera
  8. Är det krediternas fel eller beror det på avdragsrätten slopad fastighetsskatt, för lågt byggande.

    Mäniskor kan inte tänka själva, Krediterna är ett problem men priserna kommer ändå att öka om vi införde 100% avdragsrätt.
    Stoppa all byggnation så det uppstår ren bostadsbrist då stiger priserna.

    Det går inte att stoppa bubbelpriserna med att bara begränsa krediterna.


    SvaraRadera
    Svar
    1. Men jösses vilken sten har du varit under? Fastighetsskatten är kvar under ett namn liknande kommunal fastighetsavgift. Den är högre är någonsin för de flesta utanför Stockholm, och dessutom per bostadshus istället för fastighet. Det sista är jag osäker på då jag i freudiansk anda har förträngt det. Är du utlänning har, du dessutom lägre avgiftstak än en svensk.

      Radera
    2. Skatten är nu försumbar för dom rika, höjer du skatten så garanterar jag att priserna rasar även med 0 ränta.
      Jag säger inte att vi ska göra så jag säger bara att bubbelpriserna går att stoppa.

      Billiga krediter är bara en av flera orsaker till bubbelpriserna.

      Radera
  9. Att alla förväntar sig stigande priser kan tas bort över en natt av politikerna.
    Inför en rörlig fastighetsskatt, ökar priserna mer än inflationen så ökar skatten tills prisuppgången stoppas.

    Riksbanken reglerar inflationen med en liknade sätt.

    Skatten kanske inte måste vara så hög det kan räcka med att alla vet att skatten ökar om priserna stiger.

    SvaraRadera
  10. Vi har pensionspengar som måste placeras på något, varför inte använda pengarna till att bygga bostäder runt Stockholm, Det är en trygg och säker investering av pensionspengarna.
    Husen kan inte bli utan värde, aktier i bolag kan utplånas helt i en konkurs.

    Bubbelpriserna i Stockholm skulle försvinna till stor del.

    Bubbelpriserna kan stoppas hur enkelt som helst men viljan att göra något än nog obefintlig.

    Att höja räntan skadar företagens kapitalförsörjning, det är inte lämpligt just nu i krisen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Pensionspengar placeras nu utomlands, när svenska byggjobbare saknar jobb och det råder bostadsbrist.
      Är inte det ett bevis för ett totalt misslyckande.

      Radera
  11. Det finns en tickande fastighetsbomb i Göteborg, och det är miljonprogramshusen, många är i ett miserabelt skick, vilket kräver stora insatser, men vem skall betala? Hyrorna är låga ofta under 900 SEK/kvm, pengar måste lånas upp för att byta stammar, lägga om tak, byta ytskikt i badrum, byta kök m.m. Hyrorna behöver då höjas med kanske 500SEK/kv, vilket innebär att många måste flytta och/eller att kommunen går in och betalar med ökat socialbidrag. Normalt skall man sätta av c:a 2% varje år för dessa åtgärder, men jag tvivlar på att någon har gjort så.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det där är en tickande fastighetsbomb i hela Sverige. Såg någonstans i en rapport från KTH att i genomsnitt behöver varje lägenhet från Miljonprogrammet renovering för 500 K SEK. Det är inte pengar som kanske finns längre eller för den delen skulle lånas till de BRF/ägare som bor där/äger dem. Inte minst för att det kräver säkerheter och för att hyrorna skulle höjas markant i många fall.
      De där 2% avsättning som man antagligen vetat om i alla dessa år varit ett krav har nog använts för att fylla alla möjliga kommunala fiskala budgethål.

      Radera
    2. "De flesta byggnader i världen över 100 meters höjd rivs efter mellan 30 och 40 år, enligt statistik som Taisei tagit fram" står det i en artikel i DN idag. Häpnadsväckande kort livslängd för så dyra byggnader. Borde inte skatteskrapan och en hel del andra högre hus i Stockholm och andra städer rivits för länge sedan? Hur vettigt är det att bygga höga bostadshus i Stockholm, som många förespråkar, om deras livslängd är max fyrtio år?!

      www.dn.se/nyheter/vetenskap/huset-rivs--fran-insidan

      Radera
    3. Många områden i Göteborg är redan renoverade. Dom som drar på det är dom privata värdarna, bostadsrättsföreningarna samt Bostadsbolaget. Sedan kan man alltid hitta något hus för att bevisa motsatsen såsom Gärdsås där silvertejp är en viktig komponent i tätningen när husen byggdes. Men Hjällbo, Gårdsten, halva Lövgärdet osv är renoverade. Dock så sitter Kärra (enbart brf:er) med problem, likaså vissa områden av Bergsjön, Tynnered, Frölunda och Länsmansgården/Biskopsgården, men dessa är framförallt Brf:er och privata värdars problem.

      Radera
    4. "privata värdarna, bostadsrättsföreningarna samt Bostadsbolaget". Vem är inte med där? Poseidon?

      Radera
    5. Poseidon, Familjebostäder, Hjällbobostaden, Gårdstensbostäder. Men bostadsrättsföreningarna från 60-70-talet kommer att ha stora problem i framtiden. Vissa har stora renoveringar som dom blir tvungna att skjuta på hela tiden för att dom inte har råd. Och det blir ju inte billigare ju mer man skjuter på dom. Men allmännyttan sköter sig hyfsat. Det felet många gör är att man ofta tittar på ett miljonprogramshus och säger "Allmännyttans hus är ruckel", och så visar det sig vara t.ex. Atmosfärgatan som ägs av Bovista (dessa ska dock renoveras nu) eller Riksbyggens hus på Rubingatan.

      Radera
    6. Jag ska ge ett exempel. Brf Masthugget har en underhållsplan på 250 miljoner dom närmsta 10 åren.

      Radera
    7. Brf Masthugget har även 60 miljoner i underhållsfonden, och avsätter 6 miljoner dit per år. Om de lånar upp de 130 miljoner som isåfall saknas under dessa 10 år blir det ändå bara drygt 1500 per kvadratmeter i ökade lån. En ökning till totalt ca 2700 kr per kvadratmeter boyta i lån... med 5 procent ränta skulle det bli ca 500 kr per månad och lägenhet i höjd avgift för att finansiera allt detta underhåll.

      Tror inte boende i brf Masthugget har så mycket att oroa sig för.

      Radera
  12. Du är härmed nominerad till årets kontraindikator. Med osannolik brist på självkritik och distans, är du min favorit till titeln. Du hittar din motsvarighet i ZeroHedge. Läs olja, guld, aktier, bostäder osv. Grattis!

    SvaraRadera
  13. Eftersom bostadsmarknaden diskuteras flitigt.

    http://brokenmarkets.wordpress.com/2013/02/20/another-scandinavian-bubble-is-about-to-burst/

    SvaraRadera
  14. Det första man får lära sig i ekonomikursen är att Priset främst avgörs av tillgång och efterfrågan!

    TILLGÅNG på bostäder och EFTERFRÅGAN (befolkningsstorleken). Så det är elementärt att bopriserna i första hand styrs av tillgången på bostäder och befolkningsstorleken. Som bekant ökar antalet bostäder långt mindre än befolkningstillväxten.

    I en situation av överskott på bostäder, ökar inte priserna, förstås. Varför skulle dom? I en sådan situation måste säljarna sänka priserna på bostäder. Utom i centrala attraktiva områden, med brist. Men i svenska storstäder ökar priserna ÖVERALLT, förorter som innerstan.

    Slutsatsen blir att så länge befolkningen ökar (idag pga massinvandringen), så ökar även priserna. TAKET sätts däremot att lönerna. Om befolkningen skulle MINSKA, skulle följaktligen även bopriserna minska.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...