Cornucopia?

2013-01-14 10:33

Ränteskillnadsersättning

Ett argument som förts fram mot att binda sina bolån på t ex fem år vid nuvarande räntenivåer är att man kan behöva betala ränteskillnadsersättning om det visade sig att man inte alls köpt för att bo, utan köpt för att flytta. Här ska jag göra en förenklad beräkning av hur stor ränteskillnadsersättningen kan bli.


Ränteskillnadsersättningen beräknas faktiskt inte mot vid förtidsinlösentillfället aktuell bolåneränta. Intuitivt kunde man tro att man ska ersätta banken för skillnaden mellan din bundna ränta, t ex 3.22% och aktuell bunden bolåneränta, t ex 2.99%. Per år kvar av bindningsperioden skulle det exemplet kostat 0.23% av lånet, t ex 2300:- SEK för tre år vid 1 MSEK i skuld och tre år kvar på bindningstiden.

Men så är det inte.

Istället ska ränteskillnadsersättningen beräknas utifrån statslåneräntan. Plus 1%.

Ett citat:
"Vid förtidslösen av lån som lämnats eller villkorsändrats fr.om. 1994-07-01 har kreditgivaren rätt att ta ut ränteskillnadsersättning för resterande räntebindningstid. Ersättningen beräknas utifrån skillnaden mellan kreditens räntesats och räntan på statsobligationer eller statsskuldväxlar, ökad med en procentenhet. Löptiden för dessa värdepapper skall motsvara kreditens återstående bindningstid. Detta gäller under förutsättning att kreditgivaren gjort förbehåll om detta i kreditavtalet samt att räntan är bunden för hela eller del av avtalstiden."
Statslåneräntan är idag bara 1.71%. Har man bundit på 3.22% och tvingas sälja baserar sig ränteskillnadsersättningen på 3.22-1.71+1=2.51%. Alternativt är det 3.22-1.71-1=0.51%, syftningen "ökad med en procentenhet" är otydlig.

Ett år och en miljon kostar alltså 25 100:- SEK om jag tolkat syftningen rätt, annars 5 100:- SEK. Ett lån på tre miljoner och tre år kvar på bindningsperioden kostar därmed 25100*3*3=225900:- SEK att lösa, alternativt 5100*3*3=45 900:-. Även om den 5-åriga bolåneräntan har stigit till över 3.22%.

Beräkningarna ovan är förenklade, banken kan också vilja ha ränta på ränta för perioden.

Bundna räntor är alltså med nuvarande låga statslåneränta garanterade vinster för bankerna, även om bolåneräntorna stiger. För att kunna undvika ränteskillnadsersättning behöver svenska statens kostnad för att låna pengar i princip fördubblas. Stiger statslåneräntan så beror det på att Sverige har allvarliga problem, vilket iofs kan sammanfalla med en kraschad bostadsmarknad.

Uppgifterna är hämtade ifrån den här sidan, som har en upplevd anekdot i ämnet, och som även nämner den här bloggen.

Inget i detta blogginlägg är förstås nytt för BLK, då alla som alltid har läst det finstilta i sina avtal.

Tillägg: SBAB säger nu i sin Boräntenytt att de väntar sig att räntorna stiger. Det är naturligtvis en partsinlaga, men i linje med helgens analys. Har SBAB rätt så ska man förstås binda nu när skillnaden mellan rörlig och bunden ränta är obefintlig. Om man köpt för att bo.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

30 kommentarer:

  1. Ett års bindning kvar på 1 miljon kostar ca 14 tkr att lösa.

    Tre års bindning kvar på 3 miljoner kostar ca 107 tkr att lösa.

    Observera att detta inte säger något om framtiden utan endast är ett exempel på lösen av lån just idag med en tidigare bunden ränta till 3.22%.

    SvaraRadera
  2. Om man inte flyttar utan bara helt enkelt vill återbetala sitt lån så antar jag att samma regler gäller?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Oavsett anledning till att man betalar tillbaks lånet i förtid...

      Radera
  3. Om man flyttar och har kvar lånebehovet så behöver man väl inte betala ränteskillnadsersättning (under förutsättning att banken tillåter lån på nya fastigheten). Detta var i allafall LFs svar till mig för ett par år sedan.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Korrekt om du inte har en besvärlig bank vilket du inte verkar ha :-)

      Radera
    2. Just nu har jag inga lån alls så jag tror ingen bank skulle kunna vara så mycket besvärlig mot mig. Att binda räntan på 5 år borde alltså vara vettigt under förutsättningen att man kommer att behöva låneutrymmet i 5 år och att man inte tänker eller tvingas flytta till fastighet värderat till mindre än ca 150 procent av lånet (lånar man mindre än 70-75 procent av husets värde är det nog inte många banker som krånglar om man har samma inkomst som tidigare).

      Radera
    3. Man ska inte överdriva ränteskillnadsersättningen.
      Anta att du lånar 1 mkr, binder på 2 år till 2,6%.
      Anta vidare att statsobligationen fortfarande står i 1%.
      Anta sedan att du säljer kåken efter ett år och löser in lånen.
      Ränteskillnadsersättningen blir då 6 tkr (lite drygt), som är avdragsgillt med 30%.

      Radera
    4. Bankens besvärlighet bör väl bero på i vilken mån de inte vill ha dig som kund. Vill banken inte det så kommer de säkert ta varje tillfälle i akt att göra sig av med kunden - ett exempel är ju när man byter bostad då banken lätt kan terminera lånet (genom att inte gå med på att man byter säkerhet för lånet) och då utgår givetvis också ränteskillnadsersättning.

      Det som kan tänkas göra att banken inte vill ha en som kund är t.ex. osund belåningsgrad eller skuldkvot. I det läget får man helt enkelt ta med ränteskillnadsersättningen i kalkylen och bita i det sura äpplet, betala 6tkr och ge banken långa fingret.

      Radera
  4. Enligt uppgift så säger konsumentkreditlagen följande:

    Är räntan för en kredit bunden för hela eller en del av avtalstiden har dock kreditgivaren, om han gjort förbehåll om det, rätt att för återstående del av den tiden ta ut ränteskillnadsersättning av kredittagaren. Om krediten är avsedd för bostadsändamål, får ersättningen högst motsvara skillnaden mellan å ena sidan räntan på krediten och å andra sidan räntan, ökad med en procentenhet, på statsobligationer med en förfallotid som motsvarar återstående räntebindningstid för krediten eller, om den tid för vilken ränteskillnadsersättning skall betalas är kortare än ett år, på statsskuldväxlar med en löptid som motsvarar återstående räntebindningstid för krediten."

    Det är alltså så vitt jag kan se att det är statslåneräntan som skall adderas en procentenhet till.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej statslåneräntan har ingenting med detta att göra. Det är statsskuldväxlar och statsobligationer som ska används vid uträkningarna beroende på återstående bindningstid.

      Radera
    2. Givetvis är det räntan på obligationerna som avses ja - jag antog nästan att det var uppenbart. Poängen var att man skall lägga till en procent enhet och inte dra ifrån en - alltså lagen har är inte en tvetydig syftning som citatet i artikeln.

      Radera
  5. Borde väl vara 3,22 minus (1,71 plus 1) eller 0,51%

    Annars blir det orimligt dyrt och helt ointressant.

    SvaraRadera
  6. Om man vill amortera av på sitt lån, hur gör man det för att inte råka på någon extra avgift?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Välj rörlig ränta eller amortera när bindningstiden går ut.

      Radera
    2. Stoppa de extra pengarna någon annanstans sålänge. Man kanske har en del av lånen med rörlig ränta då kan man amortera där - annars kan man sätta in pengarna på BlueStep eller dyligt och sen för man över dessa till banken när bindningen upphör.

      Radera
  7. ....eller ha med månatlig amortering i ditt lånevilkor.

    SvaraRadera
  8. Kompletterar min tidigare uträkning.

    1 mkr ggr 3,22%-0,81%-1%=14100 kr

    0,81% är statsskuldväxeln som du får "dra av" liksom 1%.

    Ökar bindningstiden är det statsboligationer som gäller som ligger på ca 1%.

    SvaraRadera
  9. Det kan ju vara så att man bor för att förbli gifta, inte bli änka eller för att få ett barn och inte tvillingar. Det är inte alltid "house flipping" som är skälet till att man vill kunna sälja på relativt kort (mindre än fem år) varsel.

    SvaraRadera
  10. Lån följer väl oftast med huset och inte änkan/änklingen!


    Cornu kan dina höga siffror bero på att man behöver ladda om sidan för att kunna kommentera?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej, skulden är personlig. Är man flera som tagit lånet tillsammans har man solidariskt betalningsansvar och det kan bli lite mer komplicerat - är det så att man ärver varandra som enda låntagare så blir det genast enklare igen eftersom den överlevande får ta tillgångar och fordringar.

      Radera
    2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
  11. Läget här är enkelt. Räkna ut ränteskillnadsersättningen här:

    http://www.bankforsakring.konsumenternas.se/Lana--Betala/Bolan/Berakna-ranteskillnadsersattning/

    Det är skillnaden mellan [ränta idag] och [motsv statsobligation + 1%] som gäller.

    Felet ligger i att statsobligationsräntorna är nedtryckta, och inte på samma sätt som förr kan användas för att skatta bankernas upplåningsränta.

    Se mer info här: http://www.slopedcurve.com/roller/makro/entry/om_transparens_kring_uppl%C3%A5ningskostnader_och

    Ta bort det felaktiga räkneexemplet där du drar ifrån 1% från statsobligationsräntan, det är inte så man räknar.

    SvaraRadera
  12. Skulle hellre ta en förlust på 200 kkr än betala, 100 kkr till banken. Har en kollega som fick betala 100-110 kkr till banken efter att ha sålt huset i höstas efter två års boende med bunden ränta.
    Vad händer, kommer det ett inbetalningskort? -100 000:-, insättes, 30 dagar, grattis!
    Surt, snacka om att få kvitto på sitt felbeslut.

    Just det, tror kollegan fick 200 kkr mindre än han hoppats på också.

    SvaraRadera
  13. Cornu att binda räntan nu kan vara lönsamt men det är en risk om ekonomin försämras.
    Cornu du brukar ju prata om en kommande kollaps, har du bytt åsikt och nu är du en optimist?
    Du pratar om att vi ska amortera, men det är svårt om vi har bundit räntan.
    Med bunden ränta saknar vi friheten att amortera som vi vill.

    Ska man tjäna några pengar på att binda räntan så måste man binda på många år 5-10år.

    Jag tror att cornus tips om att binda ränta nu är bra.
    Det är en tidsfråga tills dom gör QE och då får ekonomin fart och räntorna stiger.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Det är en tidsfråga tills dom gör QE och då får ekonomin fart och räntorna stiger."

      Vi har QEat i fem, snart sex år. Ingen vidare sprutt på ekonomin. Istället sjunker räntorna vidare.

      Vänta lite, nu försöker jag resonera med ekvationsteorin...förlåt.

      Radera
    2. För att inte tala om japan - har vi någon ljusning i sikte där? Men sålänge QE inte har avsedd effekt kan man ju bara fortsätta mantrat att det är bara en tidsfråga.

      Radera
    3. Min gissning är att QE kommer att minska i omfattning och därmed kommer räntorna stiga.

      Radera
    4. Vad som kommer att hända är att den enorma obligationsbubblan kommer att explodera, marknadspriserna på obligationer sjunka som en sten och tvinga upp räntorna vid obligationsauktionerna.

      Just nu är kejsaren naken, alla vet det men vi spelar alla med. ALLA vet att USA och en handfull i-länder är bankrutta men så länge ingen handlar efter den insikten så är det lugnt. Då kan man fortsätta att låtsas att amerikanska statsobligationer är "säkra" papper eftersom det finns en andrahandsmarknad för dem. Tills det inte finns det mer.

      Radera
  14. Hej,

    Tack för en intressant blogg, jag har några frågor om dom nya reglerna gällande ränteskillnadsersättningen som träder i kraft första juli i år.

    Frågan är vem som ska betala för dom nya reglerna med sänkt ränteskillnadsersättning som det kallas och slopad rätt för banken att kräva in bolån i förtid som också genomförs? Konsumentmakten stärks men kommer bankerna ta kostnaden och hur kommer konkurrensen se ut? Kommer listpriserna öka? Ska jag binda innan för att få så bra pris som möjligt eller vänta och binda efter 1/7 för att få bättre villkor?

    Boverket tyckte i sitt remissvar att man inte skulle införa dom nya reglerna med följande formulering: "I USA och Danmark har man kunnat observera att konsumenternas möjlighet att förtidsinlösa bolån utan större kostnad har ökat räntenivån på bundna räntor samt att hushållen ofta ökar sin skuldsättning när de lägger om lånen. Båda dessa konsekvenser är negativa för svensk bolånemarknad."

    Så det verkar finns risker med att vänta med att binda räntan innan 1 juli i år om man vill ha så låg ränta som möjligt samtidigt som förändringen eventuellt även kan innebära att bobubblan blåses upp ytterligare. Vad tycker du?

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...