2012-12-17

Nej, du tjänar inget på stigande bostadspriser

Folk tror att de tjänar något på att bostadspriserna stiger, men i verkligheten innebär stigande bostadspriser bara att det blir allt dyrare att flytta och att man bygger upp latenta skatteskulder. Det enda sättet att tjäna pengar på de stigande bostadspriserna är att kliva ur bostadsmarknaden.

Om du köpt en villa för 1.5 MSEK och sedan säljer den för 1.5 MSEK för att köpa en annan villa till samma pris blir din flyttkostnad mäklararvodet vid försäljning om 3% plus en lagfartskostnad på köpet med en stämpelavgift på 1.5%. Kostnaden för att flytta är alltså 67 500:- SEK. Detta oräknat behovet av pantbrev på den nya bostaden, vilket vi förmodar redan fanns.

Men om priset nu istället stigit till 2.5 MSEK, vilket inte är osannolikt för den som köpte sin villa för kanske 10 år sedan, så blir kostnaden en helt annan när du flyttar från en villa på 2.5 MSEK till en annan för 2.5 MSEK. Inte bara kostar mäklararvode och stämpelskatt dig 112 500:- SEK, utan du får även en skatteskuld på 22% av "vinsten" eller 203 500:- SEK efter mäklararvode. Kostnaden för att flytta är nu 316 000:- SEK. Nästan 5x så hög som om villan inte stigit i pris.

Skatten kan dock skjutas upp, men kommer förr eller senare behöva betalas och tills vidare måste du under nuvarande system betala ränta på den uppskjutna skatten.

Notera att du inte tjänat något. Du har en likvärdig bostad, men på en annan address.

Skulle det röra sig om en Stockholmsvilla köpt för 3 MSEK och såld för 5 MSEK blir flyttkostnaden 632 000:- SEK.

För klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar blir flyttkostnaden något lägre, då man slipper stämpelskatten.

Förr eller senare kommer den latenta skatteskulden falla ut, t ex när din livspartner dör och du inte har råd att behålla bostaden. Den som tagit ut prisuppgången genom att ta ut lån på bostaden för konsumtion kommer inte undan skatteskulden vid slutlig försäljning och kan få en obehaglig överraskning. 

Idag har vi varken fastighetsskatt på hela fastighetens taxeringsvärde i storstäderna, ingen förmögenhetsskatt och ingen arvsskatt. Det finns inget som inte säger att dessa inte återinförs förr eller senare. Då ska man dessutom betala procent i fastighetsskatt varje år på det högre beloppet, plus eventuell förmögenhetsskatt. Och när din livspartner dör ska staten vid återinförd arvsskatt ha procent av din bostad som straff. Då är det bättre att bostaden kostar 1.5 MSEK än 2.5 MSEK.

Men om bostaden istället faller i pris så kan du i själva verket få betalt av staten för att flytta till en likvärdig bostad.

Nu är jag rätt dålig på det här med avdrag för förlust på kapital eller bostad, men om villan faller i pris från 1.5 MSEK till 1 MSEK så gör du med mäklararvode en reaförlust på 530 000:- SEK vid försäljning och köp av likvärdig bostad. Av dessa får du då tillbaka 22% (osäker här - kanske en annan siffra) av staten, dvs 116 600:- SEK. Det täcker mäklararvodet på 30 000:- SEK och stämpelskatten på 15 000:-. Nettot blir en likvärdig bostad och 71 000:- SEK i näven. Dock kan du förstås bli sittande med restskulder om du inte amorterat tillräckligt.

Vid tillräckligt fallande bostadspriser får du alltså pengar i näven när du flyttar till en likvärdig bostad.

Med lite fantasi kan man också tänka sig att staten kräver in våra latenta skatteskulder vid kommande svensk ekonomisk kris för . Uppskovet på skatten vid köp av en minst lika dyr bostad är inte något som är grundlagsskyddat, utan är en tillgång för staten, en tillgång som staten när som helst kan kräva in. Om inte annat genom att höja räntan på den uppskjutna skatteskulden. Kom ihåg att (mp) tycker att man ska ta lån på bostaden om man inte har råd att betala sin skatt.

Så länge man måste ha en bostad så tjänar man faktiskt inget på stigande bostadspriser. Allt man får är högre och högre kostnader och större och större skatteskulder. Men fårket applåderar förstås ändå.
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

21 kommentarer:

  1. Skatten på bostäders värdeökning är en inflationsskatt, bubbeleffekter borträknade.

    Perverst är vad det är.

    SvaraRadera
  2. Man behöver inte lämna marknaden helt för att göra en "vinsthemtagning", att flytta till ett enklare boende innebär att man kasserar in endel av "vinsten".

    SvaraRadera
    Svar
    1. Här bortser jag från skatteeffekter, men om man minskar sin position på bostadsmarknaden i tillräcklig stor omfattning bör man kunna få vinst även efter skatt.

      Radera
  3. Så sant men ändå så fel!
    Vi bor olika mycket under vår livstid.
    Barnfamiljen kräver större boende än den med utflyttade barn.
    Tyvärr så peakar behovet tidigt i livet och sen sjunker det allt mer ju äldre vi blir. Omvänt förhållande till hur förmögenheten ser ut under ett arbetsliv.
    Kanske ett boende efter karriären tom kan lokaliseras utanför de för arbetande och skolkrävande områdena.
    Men det är väl ingen som ser boendet främst som en placering-för hur förklaras då vurmen för hyresrätten?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om man riskerar att bli arbetslös vill man absolut ha en hyresrätt - annars tvingas man sälja bostadsrätten (kanske med förlust) och står då 1) arbetslös, 2) bostadslös 3)med stora skulder

      Radera
  4. Surt sa räven låter det som, de flesta som investerar i något brukar föredra att värdet går upp än ner? Vinstskatt är alltid en liten procent av vinsten, och det kostar förstås att flytta oavsett. Specialfallet med att bo i det man investerar i är väl att man sänker sin boendekostnad relativt marknaden - då priser går upp så går hyrorna också upp (marknadshyror i alla fall).

    Det är svårt att jämföra ägandet med hyrandet, men jag känner alltför många personer som ägt sitt boende i 10 år och dels bott väldigt mycket bättre än motsvarande hyresgäster (för samma kostnad), dels sitter i en mycket bättre ekonomisk situation om de säljer (tänk exit med X miljoner till valfritt varmt land eller köpa självförsörjande gård exempelvis).

    Jämförelsen blir svårare om man skall ta in värde på förstahandskontrakt, samt risk på kapital för boendeägande etc., men jag vet vad jag skulle välja...

    SvaraRadera
  5. Skriver idag om att det är ohälsosam svensk bomarknad/tänk eller snarare brist på att tänka alls.

    http://viktigafragor.blogspot.se/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Skriver du lite mindre så kanske du kan tänka lite mer:
      Vad vill du säga mer än att du ogillar dem som (hatar?) gör bostadskarriär och att det inte är invandrarnas fel men vi saknar resurser till dem.
      Allt är någon annans fel?

      Radera
    2. Invandrarnas fel...? Oppti, "blame it on the muslims blame it on the jews". Den låten passar dig.

      Nej det är Riksbankens fel, för deras ständiga sänkande av reporäntan och manipulation av KPI för att bibehålla "tillväxten". Det är politikernas fel, för att de ständigt vurmat för högre bostadspriser och ignorerat den privata skuldsättningen för att de själva vunnit på detta. Det är mediernas fel av precis samma anledning. Det är byggbolagens fel för att gör allt för att strypa konkurrensen och därmed fortsätta med sitt oligopol där priset sätts långt mycket högre än marginalkostnaden. Sist men inte minst så är det individernas fel då de drabbats av hetsen och gruppsykologin när de jämfört sig med varandra, tittat alldeles för mycket på Martin Timell och därmed skuldsatt sig långt över vad de rationellt mäktar med under sin livstid.

      Näst minst felet är bankernas. De gör bara vad Riksbanken vill, dvs pumpa ut pengarna i systemet. Det minsta felet hamnar på invandrarna.

      Så nej Oppti, det är du som har fel.

      Bostadskarriäristerna kan man å andra sidan inte skylla på. De har bara tjänat pengar precis som banken och följt spelreglerna med det mantrat att någon annan tar över skuldproblemet. Så fungerar det på börsen, och så fungerar det på bostadsmarknaden. Å andra sidan så är det väl egentligen få som faktiskt gjort en vettig exit, och endast byggt på sina skulder till Thaikonsumtion i takt med ökat prisindex. Därmed så sitter de kanske inte riktigt lika illa till som 80-talisterna, men ändå tillräckligt illa vid det prisfall som kommer om 30%.

      Det som det slår hårdast för är som sagt de som är yngre, barnfamiljer med mera. När dessa krossas i spillror och på riktigt får smaka på skuldslaveriet så kan du Oppti och alla andra karriärister fortsätta njuta och därmed känna värmen i samhället. Likväl så går fertiliteten ned. Det blir en fantastisk Japansituation vi rör oss mot i det långa loppet.

      Radera
    3. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

      Radera
    4. Kan bara hålla med till fullo.

      De unga har de inte lätt idag, förutom de med rika föräldrar förstås.
      Bostadssituationen är en katastrof framförallt i storstäder med ockerpriser och utnyttjande som följd.

      Dessutom lär inte alla fastigheter falla med 30%, takvåningarna i innerstan lär inte falla nämnvärt.
      Det finns en ekonomisk ojämnlighetsfaktor inbakad som inte belyses, kanske för att de som lekt med ekonomin är samma människor som bor i innerstad eller de finare kvarteren och som även profiterar på spruckna bubblor??

      Men det är klart vi "måste" ju avreglera och anamma djungel kapitalism, det löser ju allt eller hur var det nu?

      Radera
    5. HejHopp,
      Nej allt faller inte lika mycket. Index faller aggregerat, och inom det har man alla olika procenttal. Själv skulle jag tro att de områden som pumpats upp mest med skulder också kommer att falla tillbaka hårdast, i alla fall i absoluta tal. Om någon har ett hus för 2MSEK i en mindre stad som faller 30% så är det 600 000:-. Om en annan har en lägenhet i Sthlm innerstad som kostar 5 MSEK och den faller 20% så är det ändå 1 000 000:-... Det svider alltså än mer för de som sitter högst belånade.

      Radera
    6. Är du på riktigt?

      "Själv ifrågasätter jag ständigt varför jag ens driver den här bloggen. Jag får inget betalt, det tar flera timmar att skriva ett bra inlägg, jag har inte fått ett enda konkret erbjudande av någon riktig tidning där jag skulle kunna nå ut till fler läsare, jag har inte heller fått något positivt besked på spontanansökningar jag skickat eller till de fondbolag jag har ringt.

      De som förmodligen skulle ha störst nytta av mina kunskaper svarar ju inte ens på ens mail eller ansökningar eller ens ger en ett telefonnummer till någon. Jag var nog mest förbannad i mitt senaste blogginlägg, jag bryr mig ärligt talat inte hur det går för min blogg. Givetvis skulle jag vilja att det går bra och att det skulle kunna resultera i seriösa erbjudanden. Men gör det inte det så kommer jag nog på sikt avveckla och skita i det helt. Jag är inte dum, jag fattar att om jag skriver i en tidning så måste jag anpassa språket, säkerställa fakta i högre grad, tänka på ordvalen."

      Radera
    7. Lite hybris är väl aldrig fel?

      Radera
  6. Hm, varför inte ta bort alla skatter from. årsskiftet och sälja ut E4:an och samtliga dagis/sjukhus/skolor/vägar/vattentäkter ? ooops... vi är ju nästan där och har inte mycket mer marginaler att ta av för att blidka horden av överbelånade.

    När hela skiten rasar kan ju de som har råd åka helikopter så de klarar sig ivf. ;-)

    SvaraRadera
  7. Det är så sjukt bra att äga sitt boende i det här landet. Man tjänar pengar när priserna går ner och staten täcker för förlusten.

    Man får dra av räntorna medan man bor belånad.

    Och om priserna stiger till oändligt så kan man sälja och leva på vinsten är man inte behöver lika många rum längre pga utflyttade barn.

    SvaraRadera
  8. Jag håller inte med om att man kan kollektivisera en känsloyttring som "fråkets" applåder så där. Alla är ju inte inne i systemet med att låna till sitt boende. Är ens en majoritet det?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Rättelse, felciterat "fårket" ska det vara. Jag har lite problem med nyspråket.

      Radera
  9. Därför man aldrig ska sälja :)
    Hoppas vi snart får hyra ut våra bostadsrätter på obestämd tid, då kan man utan problem ha den uthyrd tills ens barn eller man själv vill flytta tillbaka.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nä precis, varför ska man göra sig av med framtida arbetsfria hyres inkomster man ska naturligtvis behålla allt och ta "självkostnadshyra" resten av livet från alla ställen man bott på. på det viset blir alla snart Så kallade avundsjuka "Hyresmuppar" som missat tåget till och med smarta stockholmare.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...