2012-12-21

Jordbruk vanligast hos kronofogden

Jag brukar påtala att bubblan inom lantbruk är om möjligt ännu större än bubblan inom bostäder. Ett ytterligare sätt att titta på detta är att räkna antalet exekutiva auktioner hos Kronofogden.


Just nu finns det åtta lantbruk på exekutiv auktion hos fogden, medan det också finns åtta bostadsrätter på auktion. Men i Sverige finns det ca 900 000 bostadsrätter, men bara ca 370 000 jordbruksfastigheter. En ögonblickbild visar alltså på nästan 2.5x så stor risk att hamna på exekutiv auktion vid köp av jordbruksfastighet som vid köp av bostadsrätt.

Bilden kan förstås vara missvisande på väldigt många sätt. Omsättningshastigheten hos fogden är en sådan - problemfastigheter kan av förklarliga skäl vara svåra att avyttra. Jordbruk är också, eller borde vara, ett företag, med tillhörande risker och möjligheter till belåning för att bygga ut verksamheten. Jordbruk är också en av Sveriges olönsammaste branscher, som knappt går att leva på trots EU-stöd. Och som dessutom kräver enorma investeringar i maskiner och anläggningar idag.

Annars dominerar villor de exekutiva auktionerna med 35 objekt ute hos fogden. Detta av ca 2 miljoner villor. Man kan fundera på varför det är så mycket vanligare med villor hos Kronofogden. En anledning kan vara att villor generellt kostar mer än lägenheter. Att villaägare också underskattat hur mycket man måste sätta av till underhåll och reparationer för villan (om det alls sker) kan också bidra, exempelvis när värmesystemet pajar eller taket börjar läcka. Sett till beståndet så är det dock fortfarande vanligast med jordbruksfastigheter hos Kronofogden (8/370=0.021 35/2000=0.013).

Frekvensen jordbruk hos fogden säger något om hur det är att driva jordbruk idag och att det knappast är någon brådska att köpa en jordbruksfastighet idag. Man ska ta sig en funderare på hur stora mörkertalen är och hur illa ute de 100% jordbruksinriktade aktörerna på marknaden, t ex Landshypotek, egentligen är? I Danmark har många landsbygdsbanker gått omkull i spåren av jordbrukets prisras.

Tillämpar man morgonens relevanta jämförelse mellan villapriser och KPI på jordbruksfastigheter, så har dessa stigit 2.19x jämfört med KPI som stigit 1.21. Det ger en övervärdering på 80% och med samma förutsättningar om 2% KPI-inflation och en åtta år lång nedgång, så ska medelpriserna för jordbruksfastigheter ner 35%. Det lär knappast minska antalet exekutiva auktioner.

Samtidigt kan man krasst konstatera att inte ens 35 villor på exekutiv auktion är något att hetsa upp sig över. Kanske har fogden julledigt, men det är en försvinnande liten andel än så länge. Samtidigt gör banken allt de kan för att slippa dra in fogden - det är bara när låntagaren vägrar samarbeta med banken som man går vidare. Det sker tvångsförsäljningar som hanteras via mäklare, men där banken i praktiken sitter och godkänner lagda bud, så mörkertalet är stort. Bankerna har inget intresse av att antalet problemlån ska bli synliga.

Siffror för antal bostadsrätter och villor (villalägenheter) kommer från Fastighetstidningen maj 2011. Antalet jordbruksfastigheter har jag hämtat direkt från SCB. För övrigt fanns det 1.5 miljoner hyresrätter enligt samma källa.
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, hets mot kön, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär och feministisk hetsretorik. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

40 kommentarer:

  1. Du kan leva av jordbruksmarken men du kan knappast leva av en villatomt. Jag tror att allt fler kommer att värdera upp egen mark och värdera ned närhet till en osäker arbetsmarknad.

    Det är naturligtvis bara en av många parametrar som styr priserna, men icke desto mindre relevant. Om priserna kunnat pressas upp delvis av rena tidsfördriv som hästhållning, vad ska då hända om människor börjar väga in sin familjs omedelbara överlevnad i beslutet? Det ger budgivningsprocessen en djupare dimension.

    Det skulle inte förvåna mig att detta redan spelat in i prissättningen med tanke på hur många man stöter på som köpt gård p.g.a. krisperspektiv. Och då har den kommande matkrisen knappt fått någon uppmärksamhet i svensk media än.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tja, "leva av" är ju ett rätt relativt begrepp. Världen över lämnar ju folk den agrara tillvaron därför att de föredrar att erhålla pengar istället för kolhydrater etc som belöning för sitt arbete. I den svenska historien är det väl i stort sett bara i krigstid (ransoneringar) som det varit en viss fördel att sitta på ett jordbruk.

      Radera
    2. En anledning till att många fastigheter inte är så intressanta ur den synvinkel kan vara att jordbruksmarken är utarrenderad - så det man kan leva på ifall man köper en sådan fastighet är arrendet. Priset som det är befogat att betala då avgörs ju av hur mycket pengar arrendet drar in och jämför detta med t.ex. bankräntan - då blir det inte rationellt att lägga ett bud som kan accepteras.

      Radera
    3. Förutom att jag tror att du har en felaktig bild av den svenska jordbrukshistorien och en snäv bild av nutidens urbanisering så tror jag att vi har väldigt skilda bilder av vad framtiden kan ha att bjuda på.

      Under många år har jag upplevt en trend att allt fler resonerar som jag och jag tror inte att ökar arbetslöshet i städerna och allt mer utbredd svält i världen kommer att bryta den trenden.

      Radera
    4. Det är väl tämligen ovanligt att marken är utarrenderad längre än några enstaka år vid försäljning?

      Radera
    5. Bland de objekt jag kollade upp hos kronofogden var det fram till 2020-t så det är nog inte så ovanligt. Det hör ju till saken att vid exekutiv försäljning så har ju inte arrenderingen planerats därefter och någon hänsyn tas inte till om det är en lämplig tidpunkt för försäljning av fastigheten.

      Radera
    6. Parallellen till 12-1300-talen angående lantbruk är större än man först kan tro.
      Då var den största nyodlingen över och i slutet av 1200-talet började det uppkomma konflikter om odlingsmarken. Generationsskiften hade ju alltid ordnats med gårdsklyvning och om inte detta kunde balanseras med nyodling så blev gårdarna för små för en familj...
      Alltså en sorts överbefolkning.
      Idag är situationen densamma, men vi har kunnat balansera detta med extraenergi, oljan.
      Kan det vara så att vi redan ser en effekt av "peak oil"?
      Min egen uppfattning är nog, som verksam inom lantbruket sedan 1967, att man skall nog inte ha mer areal än att man klarar sitt eget födobehov på fastigheten...
      Har man större areal så kommer troligen staten att kräva produktion även om lönsamheten är usel....
      Annars dras fastigheten in till staten enligt samma regler som den gamla skötsellagen som försvann när Sverige gick med i EU.

      Radera
    7. Hur menar du nu? Peak jordbruksmark i fråga om areal var typ 1927. Sen dess har man låtit markerna växa igen, så hur ähnger det ihop med "Överbefolkning"?

      För övrigt inträffade peak jordbruksmark sedan staten gett "Nyodlingsbidrag" efter första världskriget, så det här med jordbruksstöd är ingalunda ett EU-påhitt.

      Radera
    8. Jag tror att du har rätt angående areal Thomas, och du har självklart rätt angående gårdsklyvningsproblematiken som med all säkerhet också är en delförklaring till den globala urbaniseringstrenden.

      Radera
    9. För övrigt, käre BO; så får du gärna upplysa mig om vari min "felaktiga bild" av svensk jordbrukshistoria består i, såväl som vad framtiden har att bjuda på.

      Du kan börja med att tala om vart OMXS30 står typ 1 februari, så har jag chans till några bra affärer.

      Radera
    10. Börsen är ett pyramidspel som inte går att förutsäga, mer än att företagens fundamentala värderingar rimligtvis borde gå mot noll i takt med att industrisamhället avvecklas. :)

      Radera
    11. Aha, så det framtiden har att bjuda på är helt enkelt 1600-talet? Låter helt rimligt. Jag får satsa mina pengar i Ostindiska kompaniet istället.

      Radera
    12. Angående svensk jordbrukshistoria så tror jag att det var trevligare att vara gårdsägare än dräng/piga, backstugusittare el. dyl. vilket i praktiken var de alternativ som fanns innan den tillfälliga oljeeran fick städerna att svälla med slavarbete inom industrin. Nu har man fyllt på med tjänstemannajobb som till allra största delen inte tillför någon nytta överhuvudtaget och därför kommer står näst på tur när industrin avvecklats. I slutändan kommer städerna att vara ungefär lika otrevliga och perifiera som de var innan oljeeran startade. De som inte dör ut helt vill säga.

      Radera
    13. Nej, på 1600-talet hade vi inte tillnärmelsevis så förstörda ekossystem som vi har idag och kommer ha under överskådlig framtid.

      Det är tyvärr många som missar att tillfälliga overshoot innebär minskad carrying capacity.

      Radera
    14. Jag har faktiskt inget att tillägga...
      Utom då möjligen det romerska talesättet: "Att segla är nödvändigt, att leva är inte nödvändigt", som jag tycker säger allt om även dagens situation...

      Radera
    15. 1. Oklart vad du menar med "oljeeran" men urbaniseringen pågick långt innan förbränningsmotorn var var mans egendom. Vilket då motbevisar din tes om att det var den som fick städerna att svälla.

      2. Städerna var inte alls perifera innan "oljeeran". Se t ex stadsstaterna i Italien, m fl exempel.

      Radera
    16. Vad har stadsstaterna i Italien med svensk jordbrukshistoria att göra? Sist jag kollade så hade Sverige ett helt annat odlingsklimat än Italien. Hur många eskimo-storstäder känner du till? Komplexitetsnivå, teknologisk nivå och jordbrukskapacitet hänger liksom ihop.

      Radera
    17. Aha, så städernas makt och inflytande beror av odlingsklimatet? Intressant teori som vi säkert får anledning att återkomma till när vi diskuterar t ex Beijing.

      Jag antar att vi också är överens om att urbaniseringen inte drivits av fossilbränslen då eftersom du lägligt nog inte kommenterar det?

      Radera
    18. ...och så vill jag gärna be dig definiera följande begrepp:
      "Oljeeran"
      "Komplexitetsnivå"
      "overshoot"

      Man låter inte smartare för att man svänger sig med utrikiska termer, hr Suka.

      Radera
    19. Stadsstaterna i Italien var väl en följd av Romarrikets fall...
      Staden Rom tömdes på befolkningen på tjugo år någonting...
      Från en miljonstad till 20 000 invånare... (fast jag har inte hittat den uppgiften alls, bara hört den i diskussioner...)
      Och förändras transportsystemet idag på ett radikalt sätt så finns inget annat att göra än att dra...

      Radera
    20. Städer kräver en högre komplexitetsnivå, vilket i sin tur kräver en högre specialiseringsgrad, vilket i sin tur bara kan åstadkommas med högre arbetskraftseffektivitet i jordbruket.

      Enkelt uttryckt så blir det inga städer om alla är självhushållande och inte har något överskott att ge som allmosa till den arma stadsbefolkningen. Därav mindre eller inga städer i kargt klimat, så vida man inte fuskar med fossil energi. Det är väl ganska självklara samband?

      Huruvida städerna har makt eller ej beror i sin tur på vilken våldsapparat de bygger upp vilket också är en fråga som specialiseringsgrad.

      Korrelationen mellan oljeförbrukning och urbaniseringsgrad i Sverige är tämligen hög under 1800-1900-talet. Urbaniseringen drivs på av en kombination av gårdsklyvningar (överbefolkning som nämnts), mekanisering av jordbruket och behov av arbetare till industrin - samt säkert ytterligare orsaker. Självklart är den billiga energin det underliggande kravet till alla dessa - om man inte ska införa slaveri.

      Definitioner på så allmängiltiga begrepp som du efterfrågar kan du hitta på nätet, finns ingen anledning för mig att köra copy-paste.

      Radera
    21. Bo, svar på ditt första inlägg.
      Att "nöjesmark" kunnat värderas upp beror på billiga krediter och förväntad/pantsatt inkomst från annat håll. Skall du köpa marken för jordbruk som inkomst gäller det att du har pengar eller en ekonomisk kalkyl som någon med pengar tror på. Annars får du hungra efter den, bokstavligt talat. Förutsatt en rättsstat, i anarki kan det mesta hända.

      Radera
    22. OK, om oljeeran är ett allmängiltigt begrepp, vilket år började den?

      Staten brukar ha ett våldsmonopol, inte staden. Staden har i allmänhet inte en armé, bara en ordningsmakt. Återigen har du fel.

      Hur ska vi ha det med städerna, drivs deras storlek av odlingsklimatet (som du skrev tidigare) eller specialiseringsgraden (som du skriver nu)?

      Om det finns en korrelation mellan oljeförbrukning i Sverige och urbaniseringen, vänligen hänvisa till dina siffror över oljeförbrukningen. Urbaniseringssiffrorna har jag redan. I och med att urbaniseringen redan startade på 1800-talet och den första bilen i Sverige köptes 1911 så är jag rätt skeptisk. Men vad vet jag, dom använde kanske oljan till en massa annat?



      Radera
    23. kgb35, jag syftar inte på jordbruk som inkomst utan jordbruk för överlevnad. Jag är fullt medveten om att det aldrig går att räkna hem priserna på jordbruksmark ur ett företagsekonomiskt perspektiv. På samma vis som guldpriset kan drivas upp av bristande förtroende för valutasystemen så kan markpriset drivas upp av bristande förtroende för matproduktionssystemen.

      Radera
    24. Angående senantika städer kan man läsa Alf Henrikssons bysantinska historia. Dessa var till stor del befolkade av ett proletariat levande på statligt bekostad mat; bröd och skådespel.
      Engagemanget för skådesspel kunde leda till upplopp. Likheterna är med dagens samhälle är flera.

      Efter västroms fall fördubblades tydligen bnp/k men några stenmonument finns knappt så perioden kallas mörk.

      Radera
    25. Ok, det andra jag ville få fram var att har har man inte medel att köpa eller hävda sitt markstycke får man hungra. Tex ukarainskt trettiotal eller irländskt , var det 1800-tal?

      Radera
    26. BO; kan du nämna någon gång i världshistorien då ett "bristande förtroende för matproduktionssystemen" lett till ökade markpriser? Eller till en de-urbanisering?

      Sen ska jag rätta mig själv - den första bilen i Sverige byggdes 1898, vilket alltså är ca 100 år efter att urbaniseringen startade.

      För övrigt kollade jag arbetslöshetsstatistiken i relation till ditt första inlägg - att "Ökad arbetslöshet i städerna" skulle leda till någon form av de-urbanisering. För närvarande är arbetslösheten i Stockholm lägre än i de glesbygslän jag kollade. Kan du förklara lite hur du tänkte där?

      Radera
    27. kgb35, självklart är det så - vilket jag tror bara skulle kunna driva upp markpriserna ytterligare när många människor fortfarande har nettoförmögenheter p.g.a. ex. bostadskarriär. När svälten väl har nått oss så är det lite för sent att fundera på att köpa mark eftersom endast ett fåtal då fortfarande kommer att kunna frigöra kapital.

      belii, mindre städer hade såvitt jag kan förstå ingen specifik makt förutom den skatteindrivning de skötte med hjälp av statens våldsmonopol.

      Städernas storlek drivs av många saker, vilket jag också skrivit ovan om du läser igen. En oerhört viktig faktor är självklart specialiseringsgraden som i en ickemekaniserad värld är beroende av ett vettigt odlingsklimat. Hur ska du annars uppnå arbetskraftseffektivitet?

      I och med att vi genomför det här industrialiseringsexperimentet för första gången så går det naturligtvis inte att hänvisa till empiriska exempel av industriella kollapser. Man får titta på den forskning som gjorts och försöka tänka själv.

      Den teori jag framförde om en risk för ökade jordbrukspriser bygger på det faktum att många idag sitter på stora rikedomar samtidigt som många idag ser tecken på en framtida brist på mat i Sverige. Jag har också sett många anekdotiska exempel på människor som gjort exit på villamarknaden och istället köpt jordbruksmark.

      Det som hindrar en del människor från att köpa en gård på landet idag är att de har jobb i stan. Om man gör antaget att tjänstemannasektorn till största delen kommer att avvecklas vid de kommande komplexitetsminskningar så kan det vara ett incitament för att redan idag ändå köpa en gård och pendla så länge man har jobbet kvar.

      Radera
    28. Så i stort sett menar du att det är annorlunda den här gången? Tjena.

      Sen är du dessutom uppenbart oärlig i din argumentation efterson du hittar på samband och siffror som de passar dig.

      Radera
    29. Nej, de grundläggande dragen är desamma som i tidigare kollapser. Läs Tainter, Diamond eller någon så förstår du bättre hur sambanden ser ut. Du verkar ju inte ens ha läst Catton vilket jag trodde var allmänbildning för den här bloggens besökare.

      Det som är annorlunda är bara att vi blåst upp bubblan större den här gången med hjälp av de fossila bränslena. Du har inte kunnat påvisa något samband som varit "oärligt". Det verkar snarare som att jag råkat trampa på en öm tå?

      Radera
    30. Nu är det fjärde gången jag ber dig besvara den enkla frågan vilket år oljeeran började. Eftersom jag inte fått nåt svar antar jag att du ljuger och hittar på. Saknar man allmänbildning kan man ju alltid hitta på istället, antar jag.

      Radera
    31. När det gäller allmänbildning, för övrigt, så innebär det inte att man läser de böcker som bekräftar ens neoludditiska dagdrömmerier och sen rapar upp några engelska buzzwords utan att veta vad de innebär.

      Du borde läsa nån annan civilisationstänkare. Har du själv läst Spengler t ex, som har helt andra teorier om kollapser än att de skulle vara knutna till begränsningar i resurser? Förmodligen inte, eftersom du bara läser tänkare som bekräftar dina dagdrömmerier. Det är inte allmänbildning.

      Radera
  2. Hur ser det ut med prisutvecklingen på jordbruksfastigheter, en annan anledning till att det kan gå trögt är för att priset sjunkit så mycket att det inte kommer något bud över skyddsbeloppet.

    Sen kan en anledning till att villor hamnar på exekutiv auktion oftare än BR kan bero på det högre värdet och vad det kan innebära vid t.ex. en skilsmässa.

    Sen kan det ju finnas olika taktik från fordringsägarna när det gäller om man väljer exekutiv auktion eller "övertalar" ägaren att sälja "frivilligt" - det kan ju speciellt om banken även agerar mäklare vara fördelaktigt ifall man slipper massa exekutiva auktioner i områden där man mäklar (det ger ju inte något bra intryck av bostadsområdet med massa exekutiva auktioner).

    Ett dåligt lönsamt lantbruk brukar ju inte vara speciellt fruktsamt att försöka mäta ut vinsten, medan en gäldenär med en billig BR kanske att mäta ut lönen/skatteåtebäringen leder lättare fram till att skulden blir reglerad.

    SvaraRadera
  3. En helt annan sak..angående bostadspriser,så har Alvhemsmäkleri hetaste mäklaren i hetaste området i Gbg nu börjat med Acceptpriser...

    SvaraRadera
  4. Nu är det så här att bostadsrätter har ett utmätningsskydd så bostadsrätter under ca 300 000 kr får inte utmätas. Det här gäller ju främst på mindre orter. I storstäderna är det mer troligt att bostadsrätterna är så högt belånade att de inte har något utmätningsbart värde.
    Banken kan däremot kräva försäljning för att få sina pengar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nu är det väl inte helt sant att högt belånade bostäder inte kan utmätas? Det som rimligen avgör är om man kan få loss pengar för att betala den fordringen som föranlett verkställandet som avgör vad kronofogden väljer att mäta ut. Om man kan få loss pengar till fordringen genom att sälja bostaden (efter man har betalt de fordringsägare som står före i tur), men du menar kanske att det är vanligt att de är så högt belånade att man inte får ut mer än vad banken skall ha vid en försäljning (och då bör rimligen kronofogden välja att försöka utmäta något annat).

      Radera
  5. Väntar ännu på Fredagsmys

    SvaraRadera
  6. Idag behöver man arbeta cirka 2 månader för att köpa jordbruksmark för mat till sig själv och närmast beroende och det inkluderar diverse svinn i hela livsmedelskedjan. Är det sämre mark typ som i Norrland är tiden kortare, kanske bara två veckor. Utan att jämföra med något speciellt så kan man säga att detta är lite.

    Så länge saker är privat ägda och handlas fritt på en marknad av fria människor (inte slavar eller någon annan stark politisk styrning) torde de samlade tillgångarna mätt i arbetstid vara oberoende av välståndet. Men det finns störningar. Om räntan hålls låg och det lånas mycket så ökar tiden för en given tillgång, vilket nog har påverkat dagens pris på jordbruksmark. En annan störning som har ökat priset nog är förväntningar om framtiden.

    Aktierna i de stora företagen är värda flera års arbete och tio gånger mer än jordbruksmarken. När kollapsen kommer och makthavarna försvinner och folket lever i fria isolerade celler torde detta värde gå mot noll. Många bor många i dyra fastigheter typ som i Stockholm och dessa torde av liknande skäl bli värdelösa.

    Trots upptrissade priser av låga räntor och vissa förväntningar om framtiden torde priset på åkermark kunna tiodubblas. Men om det uppkommer ett laglöst tillstånd utan något större fast ägande kanske inte värdet ökar så mycket. Makthavarna i Stockholm kan bli farliga när de blir desperata.

    SvaraRadera
  7. Kommentar till fördelningen fogdeobjekt.
    Skulle tro att ca 90 % av objekten som kommer ut till försäljning i (i alla fall Skåne län) är småhus eller br belägna på c eller b "läge". Dvs svagare kommuner eller svagare delar av kommuner som tex. oxie, småhus belägna utanför tätort och kommuner belägna i östra Skåne. 90 %. Malmö står för mer än 70 % av andelen sålda br:er i Skåne. Anledningen härav är att Malmö har en stor del av bostadsrätter jämfört med hyresrätter samt att det exekutiva övervärdet ej existerar på sämre lägen som tex teckomstorp med bostadsrättspriser runt 6-7 tkr/kvm

    SvaraRadera
  8. Och anledningen till flertalet fastigheter är större än andelen br är att dels finns det betydligt fler småhus inkl. Fritidshus än br dels är andelen br till största del belägna på ett bättre läge enligt ovan.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...