2012-12-04

Fritt fram för fri hyressättning, men ej fri uthyrning

Alliansregimen fick igenom i praktiken fri hyressättning vid uthyrning av egen bostad, inklusive BR- och ägarlägenheter, i andra hand, med hjälp av sitt stödparti, folkhemsfundamentalisterna i (sd) (Bonnier/DN). Därmed öppnar sig i praktiken marknadshyra för andrahandsuthyrning.


Dock fick regimen inte gehör för sina önskemål att själva bostadsrättsföreningen inte skulle kunna hindra andrahandsuthyrning, utan det krävs fortfarande deras godkännande. Detta begränsar därmed möjligheten att blåsa upp bostadsbubblan ytterligare via sk buy-to-let, då man inte kan vara säker på att få uthyrt sin bostadsrättslägenhet. Annars hade det varit en given affärsidé att köpa bostadsrätter på t ex Östermalm och fritt hyra ut till Migrationsverket för sk "marknadsmässiga hyror", vilket alltså inte folkhemsfundamentalisterna är i linje med den folkhemska idyllen.

Folkhemsfundamentalisterna är alltså emot integration här, då sannolikt Östermalms och Söders bostadsrättsföreningar skulle säga nej till att hyra ut lägenheter i andra hand till Migrationsverket. Synd. Alla på Söder är ju för förbättrad integration och mer invandring har jag hört. Men kanske säger de ändå inte nej? Man måste nu fortfarande motivera varför man behöver hyra ut i andra hand. Men man kan alltid göra det med sin befintliga lägenhet och lyckas det köper man en ny lägenhet, bor där ett tag innan man hyr ut den och fortsätter så. Marknadshyror införs därmed omvägen och bostadsrättsföreningarna återgår till i praktiken hyresrätter.

Däremot blir det nu inte möjligt att kräva tillbaka pengar via Hyresnämnden om man betalat ockerhyror i andra hand.

Samtidigt upprepar Riksbankens chef Stefan Ingves att han är oroad över hushållens skuldsättning (Schibsted/SvD).
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

45 kommentarer:

  1. Jaha.

    Vad är den marknadsmässiga hyran på en bostadsrätt i fint skick och på 80m2 i centrala Stockholm?

    Med tanke på att avgiften kan ligga på 2500kr/månad så känns det som att det går att göra ganska saftiga vinster.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hur gick det förresten med det höjda beloppet som skulle vara skattefritt vid uthyrning som föreslogs i samma utredning som ledde till detta?

      Radera
    2. Det är den hyra ni kommer överens om när ni skriver kontrakt.

      Radera
    3. Men om lägenheten kostar 2500kr så har man fått lägga upp ett ansenligt belopp för den!

      Radera
    4. Tittar man på hyresrätterna i allmännyttan runt stockholm så sträcker sig hyran mellan 800-2000kr per kvm och år.

      De billigast ligger runt 800:-, ofta 50-60 tals fastigheter som ännu ej är stambytta. Är de stambytta, mellan 1000-1100 kr/kvm och år.

      Nybyggda, (enstegstätade?) kostar mellan 1500-2000kr per kvm och år.

      Skulle själv säga att en hyra i linje med allmännyttan för din lägenhet är mellan 8-10000kr/mån, och en hyra som få skulle anse vara ocker. Men nu är ju ockerhyror ok från årsskiftet, så...

      Radera
    5. Men till allmännyttan är det ju 10-15 års kö?

      Finns nog de som är villiga att betala lite mer än bruksvärdet om man kan tillträda om 1 vecka bara man kan visa flos.

      Radera
    6. Det finns nog ganska få privatpersoner som är beredda att betala väldigt mycket mer, faktiskt. De som har råd köper sig nog hellre någonting eget.

      Däremot finns det en företagsmarknad, som säkert, då kostnaden med rätt upplägg är avdragsgill, kan betala det dubbla utan problem.

      Radera
    7. När det gäller marknaden så finns det nog en marknad för korttids-hyrning på kort varsel. Även om man har råd med eget kan det ta lite tid att hitta och om man dessutom flyttar in från "långt-borta" så är det dessutom opraktiskt/riskabelt att köpa.

      Man skall dock inte överskatta betalningsviljan på företagsmarknaden, är det en bostad så skall ju sedan företaget i sin tur "hyra ut" den och måste då skatta ändå.

      Radera
  2. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  3. Väntat.
    Utan att på något sätt säga sig ha samma kunskap som cornu och andra här på bloggen så kan underteckand klart mena att detta skulle kommit förr eller senare. Bruksvärdesmodellen (med sina för- och nackdelar) var som ett lock på en långsamt kokande gryta. Förr eller senare så kan inte ett ideologiskt ställningstagande stå emot trycket från det rationellt egoistiska i att själv kunna sätta hyran på det man hyr ut.

    Nu bör man analysera över vad som kommer att hända i ett längre perspektiv. Som den lekman som man är så blir det mest gissningar från min sida;
    -Priser på boende innanför tullarna går genom taket när bolånetorskarna (homo hemnetus) försöker ta igen på gungorna vad de förlorade på karusellen.
    -Detta håller en stund (prisfest) tills underlaget börjar ställa krav på markandsmässiga nivåer.
    -Stabilisering sker. Detta till priset av ett otal kursade föreningar och vräkta familjer.

    Spännande tider framöver. Jag är glad att jag inte är mäklare...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Med en medianlön på 22000 är marknaden för marknadshyror begränsad.

      Det kommer heller inte hjälpa BLT när väl bomarknaden viker nedåt, även om räntan kan hållas på denna låga nivå.

      Radera
  4. Ha ha! Ja, visst är söder-hipsters för integration och invandring, så de kommer ju garanterat säga ja i deras bostadsföreningar när migrationsverket vill hyra. Men det är väl utmärkt att de nu kan vara med och själva påverka aktivt för integration. Jag, menar politikerna är ju så långt borta för dem. De är ju ända borta vid Rosenbad och vem orkar gå dit? Nej, nu kan de äntligen själva påverka i ämbete av civilsamhällets kraft!

    Ska bli spännande att se vad som händer med priserna och bostadssituationen i Sthlm om 5 till 10 år. De få jag känner till som faktiskt fått erbjudande om förstahandskontrakt efter bara några års köande var för något år sedan och då rörde det sig om en 2:a i "Sveriges högsta hyreshus" med det eminenta priset 11.700kr. Det hela slutade med att det inte blev något då deras inkomst inte var tillräckligt hög. Suck!

    http://www.dn.se/sthlm/sveriges-hogsta-hyreshus-paborjat

    SvaraRadera
    Svar
    1. Realistiskt sett. Sverige har en medianlön på dryga 22-23000. Även om stockholmare generellt tjänar lite mer, handlar det om ngn tusenlapp.

      11700 i hyra är mycket pengar för majoriteten, de som har råd på riktigt köper hellre sin bostad.

      Det tragikomiska är väl att de enda som i praktiken hamnar i de där lägenheterna till största delen är bidragstagare.

      Radera
    2. Det kommer f.ö. bli intressant att se hur bidragssystemet kommer se på dessa "marknadshyror".

      Kommer folk få bostadsbidrag? Socialbidrag? bostadstillägg? och om de får det, kommer dessa då baseras på den "marknadshyran" som tas ut? Är ju som upplagt för bidragsfusk...

      Om inte, så försvinner en stor del av kundunderlaget för dessa lägenheter.

      Radera
  5. Felsideartikel uppmärksammade detta i lokaltidningen "Mitt i Östermalm".

    De la fram följande räkneexempel utifrån de nya reglerna:

    1 bostadsrätt, säg en större etta om 50 kvm, värderad till 2 500 000 :-
    Räntekostnad per månad (ok att räkna med schablon om 4 %): (2500000*0,04)/12 = ca 8 333:-
    Månadsavgift: 2 200:-


    Således ok månadsavgift att begära av hyresgäst: 10 533 :- (8333+2200)

    SvaraRadera
    Svar
    1. HELsideartikel så klart. Inte FELside...

      Radera
    2. Lägg märke till att det alltså är ok med räntepåslag på *hela* värderingen och inte begränsat till den egna faktiska belåningen.

      Så nog är vi väldigt nära buy-to-let.

      Radera
  6. Att BRF fortfarande har rätt att neka andrahandsuthyrning påverkar bara volymen, inte prissättningen.(BRF kommer normalt sett inte bry sig om vad du hyr ut till för pris). Och iom att det inte går att överklaga hyra till hyresnämnd så blir effekten marknadshyror på alla tillgängliga objekt på andrahandsmarknaden.

    Och i nyproduktion är det redan andrahandshyror.

    Återstår då endast en kärna av hyreskontrakt i äldre hus som är undantagna från marknadshyror. Om ett par kommer frågan resas "Varför skall de kontrakten vara undantagna från marknadshyror när andrahands och nyprod inte är det?". Och då blir det politiskt möjligt att marknadsanpassa även de kontrakten.

    Högre hyror torde leda till ökat flykt till BR marknaden för att räddas undan svinaktiga hyror och möjligheten att själv bli ett "uthyrningssvin". Så fungerar f.ö. flertalet bostadsmarknader i övriga Europa redan.

    Ännu en present till "BLT" alltså.


    SvaraRadera
    Svar
    1. Ockerhyror är fortfarande inte tillåtet.

      Anser du att du som hyresgäst får betala ockerhyra så anmäler du illa kvickt och har chans och rätt till justerad hyressättning till rimlig nivå.

      Det nya är definitionen av "rimlig nivå", se mitt räkneexempel ovan för den ansedda nya "rimliga nivån".

      Radera
    2. Anmäla till vem ? Rätten att få tillbaks överhyra retroaktivt via hyresnämnd har tagits bort. Och BRF bryr sig redan idag inte om vilken hyra du sätter.

      Vad tänker du göra. Anmäla till polisen att någon vill ta ut ockerhyra ? Lycka till...

      Det är det som är det fiffiga, i skrift inte marknadshyror men i praktiken, i högsta grad.

      Radera
    3. Du anmäler till hyresnämnden.
      http://www.hyresnamnden.se/Fragor-och-svar/Bostadshyra/Hyran/

      Radera
    4. Efter 1:a februari 2013 kommer hyresnämnden säga "Oj, Det var ju tråkigt men vi tar inte upp fall som gäller andrahandsuthyrning av bostadsrätt då vi inte längre har rätt att ta beslut om en hyra är en ockerhyra och om den i så fall ska betalas tillbaka".



      Radera
    5. Jaha!? Så hyresnämnden fråntas mandatet att bedöma ockerhyror. Var läser du det någonstans, hänvisa gärna.

      (Att retroaktiv ersättning ej längre blir möjlig har kanske redan nämnts och framgått, eller? Läs tidigare inlägg innan du kommenterar.)

      Radera
    6. Det framgår i alla artiklar som skriver om det.

      Möjligheten att först godkänna en hyra (för att få hyra) och sedan i efterhand gå till hyresnämnden och få pengar tillbaka verkar vara slut.

      Radera
    7. Men begriper du inte att om andrahandshyresgästen ansöker om nedsatt hyra(oklart hur länge en 2a handshyresgäst måste hyra innan han kan göra det) så säger uthyraren helt enkelt upp kontraktet.

      Det finns INGET som förhindrar uthyraren att sätta den hyra han vill. Sätter du emot(lagföring eller hyresnämnd) så sägs kontraktet upp.

      Därmed marknadshyror. Förstått ?

      Radera
    8. Wofser> Jag ville ha hänvisning till sida/text vilken det framgår att du ej längre kan bestrida ockerhyra mha hyresnämnden (eller i förlängning Svea hovrätt).

      Jag poängterade att du inte behövde påpeka att möjligheten till retroaktiv ersättning/mellanskillnad försvinner eftersom alla är överens om att så är fallet. Men du påpekade det igen ändå...


      Danny>> Jo, jag begriper att uthyraren kan sätta vilken hyra han vill och hoppas på det bästa. Inget nytt alls iom detta beslutet.


      Jag tycker att ni raljerar till den grad det närmar sig osanningar. Håll er till fakta.

      Radera
    9. Låt mig ta det mekaniskt steg för steg, så att du begriper:

      1) Jag hyr ut till dig på sex månader
      2) Efter 2 mån ansöker du till hyresnämnd om nedsatt hyra
      3) Jag säger upp dig och skaffar ny hyresgäst

      Jag har ett 100% säkert system för att kunna hyra ut till marknadshyra. Tidigare hade jag inte det då återkravsrisken var högst reell.

      Begriper du nu ?

      Radera
    10. Hyresnämnden kan gå in och bedöma en hyra som oskälig men den STORA skillnaden är att hyresvärden inte behöver betala tillbaka retroaktivt när så sker när det gäller privat andrahandsuthyrning.

      Vad som anses vara en oskälig hyra har också ändrats till en betydligt generösare bedömning till hyresvärdens fördel.

      http://www.regeringen.se/content/1/c6/19/50/76/2e56d5ef.pdf

      Från förslaget till den nya lagen:

      "Hyresnämnden ska fastställa hyran till ett godtagbart belopp. Hyran
      ska inte anses som godtagbar, om den påtagligt överstiger kapitalkostnaden för att äga en sådan bostad som upplåts och driftskostnaderna för bostaden"

      "5 § Hyresnämndens beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal
      om villkor för fortsatt uthyrning. Hyresnämnden ska besluta att villkoren
      ska gälla från dagen för ansökan hos hyresnämnden eller, om det finns
      skäl, från en senare tidpunkt, dock senast från dagen för hyresnämndens beslut."

      Ja, du kan även i fortsättningen be hyresnämnden kolla på din hyra MEN:

      1. Du kan inte få tillbaka några pengar retroaktivt.
      2. Du måste först skriftligen meddela hyresvärden att du vill ha sänkt hyra och redan här lär ditt hyreskontrakt sägas upp. Sen står du där utan lägenhet långt innan ditt ärende tas upp i hyresnämnden.

      Radera
    11. Ja, återkravsrisken försvinner. Det tycker jag vi alla upprepar hela tiden, i varje post och artikel.

      Det är fortfarande inte marknadshyror utan endast en ny referens/mätmetod vid hyressättning.

      Radera
    12. Effekten blir fortfarande marknadshyror och budskapet från lagmakarna är "Om du tycker det är för dyrt - ge fan i att hyra. Om du under tiden tycker det är för dyrt - flytta. Om du i efterhand tycker det var för dyrt - gnäll inte, du gick med på det från första början.".

      Radera
  7. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  8. Ekonomismen rullar vidare på sitt segertåg, med "alliansens" fot på gaspedalen. Man institutionaliserar synen på bostaden som en investering, snarare än en en mänsklig rättighet. Man öppnar upp för marknadshyror i hela hyresbeståndet. "Fyra procents avkastning på marknadsvärdet" (en rent fiktiv "kostnad" för många br-ägare), ska rullas vidare till den arme bostadssökanden. Barockt!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tror ingen byggare vill ersätta lönen med en klapp på axeln och ett tack för bidraget till mänskligheten.
      Då återstår kommunen eller staten som kan bygga för innevånarnas pengar.
      Så sker men i otillräcklig omfattning beroende på en befolkningsexplosion som ger stort behov.

      Radera
  9. Ni missar det viktigaste. Alla tror att priserna ska ner nu vilket gör att många vill sälja för att slippa nedgången. Köp tillbaka samma objekt till lägre pris om ett halvår (blankning). För att lyckas med detta är man beredd att betala en mycket hög hyra då värdeminskningen är stor i jämförelse. Alltså kan du ta ut mycket höga hyror, folk kommer att betala.

    SvaraRadera
  10. Du maste vara mantalsskiven pa din bostadsratt och man kan bara vara mantalsskriven pa EN address. Sa da far du anvanda bulvaner som AGER dina lagenheter... jobbigt minst sagt. Sen maste dina bulvaner ha en bra ursakt for att hyra ut.

    SvaraRadera
  11. Bostadsrättsmarknaden fungerar, priset speglar marknadsvärdet så det är rätt korkat att köpa på sig bostadsrätter och tro man kan hyra ut med vinst

    SvaraRadera
  12. Gäller detta även om man har ett förstahandskontrakt på en hyresrätt. Det vill säga kan den som hyr i andra hand inte heller där kräva tillbaka för ockerhyra?

    SvaraRadera
  13. Gäller detta även om man har ett förstahandskontrakt på en hyresrätt. Det vill säga kan den som hyr i andra hand inte heller där kräva tillbaka för ockerhyra?

    SvaraRadera
  14. Nu är det så att man kan inte säga upp ett kontrakt hursomhelst bara för att hyresgästen påpekar ockerhyra. Så länge hyresgästen följer avtal och inte drar på sig något anmärkningsvärt i övrigt kan ni sitta i skiten, lagligt sett.

    Marknadshyra blaj. Det går även att överklaga diverse beslut som gör att ni inte har möjlighet att slänga ut hyresgäst förrän allt blivit beprövat, även ifall ni sätter ett 6 månaders maximum.

    Vilka ska detta egentligen drabba? Hur många här inne äger två lägenheter i en storstad? Marknaden kommer vara oförändrad då dom som vill uttnyttja andra redan gör det i form av ockerhyra. Dom kan bara känna sig lite tryggare om natten.

    SvaraRadera
  15. Jag har inte lyckats hitta lagen men det står iaf "SD stöder regeringen Från den 1 februari nästa år blir det möjligt att ta ut den fulla kostnaden för en bostad vid andrahandsuthyrning." på svt.
    http://www.svt.se/nyheter/sverige/ratt-ta-ut-hogre-hyra-vid-uthyrning
    Är det SVT som klantat sig i tolkningen eller är det ni? Det står som någon kommenterade, FULLA KOSTNADEN. Inte vilken hyra man vill. Tycker det vore helt logiskt, varför ska jag som har en lägenhet utan lån bara kunna ta betalt för föreningsavgiften? (nu har jag ingen BR, är ett exempel).

    SvaraRadera
    Svar
    1. De har inte bara ändrat reglerna för hur mycket man får ta betalt i hyra av sin bostadsrätt. De har också tagit bort Hyresnämndes makt att i efterhand döma en hyra som för hög och beordra återbetalning.

      Man hade enkelt kunnat behålla möjligheten att retroaktivt beordra återbetalning av "ockerhyra" men då man ändrat detta till att bara börja gälla när ett beslut fattas i Hyresnämnden så betyder det i praktiken att hyresvärden kan ta vilken hyra som helst. Har du börjat betala en hyra på 15.000 kr för en lägenhet med "faktiska kostnader" på 8000 kr så har du två val:

      1. Begära sänkning av hyran hos Hyresnämnden och bli av med lägenheten alt flytta

      2. Betala det ni kommit överens om så länge du hyr lägenheten.

      Radera
    2. Möjligheten att få tillbaka hyra är en av de värre möjligheter jag hört om för den lille medborgaren. Det har gett flera bekanta problem, respektive pengar.

      Möjligheten att komma överens, skriva på ett kontrakt, bo ett år och sedan klaga hos hyresnämnden för att få tillbaka "överhyran" var ren socialistisk undergrävning av ägande- och avtalsrätter.

      En person som ägnat sig åt ett sådant svineri, och dessutom ibland skryter om det, litar jag aldrig på! Aldrig.

      Radera
  16. Raljant om integration och bostadsvärdering.
    I Linköping finns det ont om bostäder så där kan man få köpa sig en lägenhet:
    Skäggetorp för ca 500 000 för 100 kvm
    Valla ca 2 000 000 för samma yta.

    En affärside uppkommer! Segregation!

    SvaraRadera
  17. Tror iaf detta kommer ge en rejäl skjuts upp för BR-priser i sthlms innerstad och eftersom trenden i nuläget är fallande så kanske priserna står still pga av detta. En marknad frodas om det finns många bulls and bears, nu finns gott om bägge och detta förslag möjliggör massiv handel dem emellan.

    @peakpoke:
    Spelar väl ingen roll var jag är mantalskriven? Exempel med tidigare regelverk:

    Jag äger en BR och tror på prisfall--> jag säljer BR och köper tillbaka motsvarande objekt när marknaden bottnat. Jag tjänar 10% av BR-värde på affären.

    Exempel med kommande regelverk:
    Jag äger BR och tror på prisfall --> Jag säljer BR och hyr motsvarande objekt direkt, alternativt hyr ut min BR till botten är nådd och har då gjort mindre förlust tack vare inkomst från uthyrningen.

    Viktigt också att de inlåsningseffekter Cornu brukar ta upp om man har högre skulder än bostadens värde, blir mindre kännbara. Det går då att hyra ut till vilket pris du vill och marknaden för bostäder att hyra växer. Alla blir glada (möjligtvis undantaget de som stått 60 år i bostadskö)?

    SvaraRadera
  18. Vad man tycker om integration på Östermalm vet vi redan.

    I somras när bärplockarna från Östeuropa slog läger i Humlegården bussades de därifrån, ner till sitt hemland, fortare än kvickt och i tysthet. Inga journalister ilade till Humlegården för att göra snyftreportage om hur synd det var om dem och att de borde få stanna där, eller få bostad i närheten. Gissningsvis berodde denna tystnad på att tv-journalisteran själva, och/eller deras kollegor bor på Östermalm - de som inte bor på Söder, vill säga.
    /Mikael

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...