2012-12-21

Analys av övervärderingen av villor

Det finns lite olika sätt att mäta bostadspriserna, när man ska titta på hur mycket priserna ska ner. Jag gör här en ny analys för att se vad som hänt de senaste 1.5 åren, sedan jag gick ut med att villapriserna ska ner 30%, generellt och nominellt.


Vad historien visar är att bostadspriserna alltid, förr eller senare, återvänder till att följa KPI-inflationens utveckling. När man avviker från detta har man en bostadsbubbla. Detta gäller överallt, alla länder och har alltid gällt. Det är inte annorlunda nu. Vi kommer här alltså bara titta på KPI. Andra jämförelser kan vara disponibel inkomst eller BNP-utvecklingen, men empirin över hela världen pekar på just KPI som baslinje för en korrekt värdering av bostäder.

Eftersom det är till KPI priserna ska justeras, dvs realt, måste man uppdatera en nominell slutsats, vilket vi gör här.

Ytterligare ett problem är vad för värden man ska titta på för bostadsprisutvecklingen. SCB rapporterar inte bostadsrätter mer än en gång om året, så vi nöjer oss med småhus för permanentboende, aka "villor". Även här finns olika mått. Dels SCB:s fastighetsprisindex, som t ex stigit 2.06x sedan första kvartalet 2011 för Stor-Stockholm, medan SCB:s medelpriser för samma region stigit 2.13x under samma period.

Men mest avgörande är vilket basår man utgår från.

Under 90-talet var bostadspriserna nedtryckta efter 90-talskraschen och man får lätt en snedvridning om man t ex tar och utgår från en prisbotten. Istället föreslås första kvartalet år 2000 som utgångsläge. Vi hade då en rykande het högkonjunktur, ny ekonomi och allt bara pekade uppåt. Bostadspriserna hade börjat stiga, och prisökningarna hade hållit på ett antal år. Första kvartalet 2000 kan knappast anses vara nedtryckta priser, utan är kanske mer en hållbar nivå att sträva efter och som alltså ska justeras för inflationen.

Fastighetsprisindex finns tillbaka till 1986, men eftersom vi här bara ska titta på perioden från år 2000 så nöjer vi oss med medelpriserna, trots att medel kan vara missvisande på grund av dyra outliers och feta eller långa svansar på uppsidan. Vi tittar också bara på fyra regioner - dels riket i stort och dels storstadsregionerna. Naturligtvis finns det mer regionala variationer för enskilda län och i hela riket ingår även storstadsregionerna så det blir visst överlapp.
Medelpriser för villor 1998 - 2012K3

Man kan notera att villapriserna generellt har toppat eller planat ut, rent av fallit. Villapriserna toppade i hela riket första kvartalet 2011 och har fallit marginella 3.8% sedan dess. I Stockholm är de återigen på samma toppnivå om 3.953 MSEK som gällde tredje kvartalet 2011, men har alltså inte stigit på ett år. I Göteborg är priserna ner 3.1% sedan toppen första kvartalet 2011 och i Malmö har de fallit 8.3% från toppen samma kvartal. Man kan här se att Stockholm skiljer sig något, med en senare topp och att priserna inte fallit. Men tidigare nästan spikraka uppgångar är iaf över. Nu väntar vi bara på att det tar fart på allvar nedåt.

Tidigare prognos låg på att det skulle ta 4 - 8 år för priserna att falla färdigt. Finns det någon anledning att ändra detta? En nedgång om 30% på åtta år innebär ca 4.4% nedgång om året (0.956^8=0.697). Än så länge är det bara Stor-Malmö som visar upp denna takt och man får därför dra slutsatsen att nedgångarna inte börjat ta fart i resten av landet. Samtidigt kommer inte nedgångarna vara stabila. Frågan landar snarare i när startåret var. För Malmö kan man nog säga att det var 2011 och priserna kommer i så fall fortsätta falla till 2019, baserat på tidigare generella prognos om 30% nedgång.

Nu tittar vi på prisutvecklingen i förhållande till KPI från första kvartalet år 2000.

För KPI tar vi SCB:s index sista månaden i respektive kvartal. Här skulle man kunna tagit ett medel, eller första månaden, men istället tar vi sista månaden, för att dämpa uppgången. Skillnaden blir dock marginell.

KPI har bara stigit 21% sedan första kvartalet år 2000, men prisökningarna på bostadsbubblans villor har varit desto större. I själva verket finns det inget stöd för tidigare uttalanden om 30% nedgång i villapriserna.
Riket - utveckling enligt KPI
respektive i verkligheten

Siffrorna nedan är avrundade till hela procenttal, men utgår från de korrekta siffrorna, så det går inte att få ihop sifferparen helt utan att ha de exakta siffrorna. 

Sett till hela riket är villapriserna övervärderade med 83% och ska alltså ner 45%, inte 30%. Detta baserat på denna analysmetod och idag
Stor-Stockholm - utveckling
enligt KPI respektive i verkligheten

Avgörande framöver blir förstås hur KPI-inflationen utvecklar sig. Priserna kan t ex stå stilla medan KPI dubblas, eftersom nedgången ska vara en real justering för inflationen. Men idag och nominellt ska villapriserna falla 45%.

För Stor-Stockholm ser det bättre ut. Här är bostadspriserna bara övervärderade med 71% och ska bara ner 41%. I Malmö är övervärderingen fortfarande 82% och priserna ska ner 45%.

Den största övervärderingen hittar vi dock i Göteborg. Här är bostadspriserna övervärderade kontra KPI med 93% och ska alltså falla 48%.

Kort sagt var tidigare slutsatser fel. Enligt denna metodik ska villapriserna inte falla 30%, de ska falla 40 - 50%. Ber om ursäkt för tidigare felanalys. I realiteten blir dock det nominella fallet lägre om inflationen tar fart igen och nedgången drar ut på tiden. 40 - 50% gäller bara om hela fallet skulle ske direkt, vilket inte kommer ske. 

Avgörande blir hur lång tid ett fall tar. Får vi en snabb och brutal krasch blir fallet större, om nedgången fortsätter vara långsam och dra ut på tiden kan vi rent av få se en nedgång som är lägre än 30%.

Låtsas vi att KPI följer Riksbankens mål om 2% om året och en nedgång i villapriserna tar åtta år, så kommer KPI stiga 17% under perioden. Övervärderingen i riket är i så fall bara 56% och priserna ska bara falla 36% nominellt på åtta år. Fortfarande mer än tidigare uttalanden om 30%.

För Göteborg innebär detta en övervärdering på 64% och ett fall på 41%. För Stockholm blir det nominella fallet endast 32%.

Ett nytt generellt uttalande landar i en nominell nedgång för villapriserna om 32 - 41% givet åtta års nedgång från tredje kvartalet 2012 och 2% årlig KPI-inflation.

Uttalandet gäller också bara riket i stort, samt storstadsregionerna. För enskilda län, regioner eller kommuner kan även denna analysmetod komma fram till andra resultat även om priserna garanterat ska ner i hela landet.

Ser fram emot att bli felciterad ur sitt sammanhang och utan referens i många år framöver.
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

48 kommentarer:

  1. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Naturligtvis. Har inte påstått något annat.

      Radera
  2. Håller med om inlägget i sak, men jag har pedagogisk invändning.

    Kan man inte jämföra med hyresindex istället?

    Nu vet jag att hyresindex väl ingår som en komponent i KPI, men det blir liksom enklare att förklara bubblan om man jämför köpt bostad med hyrd bostad än om man jämför köpt bostad med prisutvecklingen på en apelsin. Så att säga.

    Tror inte skillnaden i siffror blir särskilt stor men det kanske blir lite lättare att begripa?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hyresindex kan inte användas som jämförelse eftersom vi har hyresreglering. Det innebär att det inte är en fri marknad, till skillnad från villor och bostadrätter. Man kan tycka vad man vill om det, men resultatet är att hyran inte är kopplad till huspriser på samma vis som apelsiner är :)

      Radera
    2. Mja, fast hyresregleringen tillåter ju att man höjer hyran varje år, kanske i linje med KPI ungefär.

      Svenska hyrors utveckling är ungefär likadan som ett antal andra OECD-länder som jag får förmoda inte har hyresreglering.

      Radera
    3. Dock ingår boende-kostnader som en ganska tung post i KPI och därmed indirekt räntan.

      Hyresregleringen innebär att vad rimlig hyra är bestäms med allmännyttans hyra som referens. Allmännyttan skall drivas som ett vinstdrivande företag och hyran skall därmed avspegla allmännyttans kostnader (inkl skälig ersättning till ägarna). Därför skall med hyresregleringen hyresutvecklinen speglas av kostadsutvecklingen för hyresvärdarna.

      Radera
    4. Precis. KPI och hyresindex följs nog ganska mycket åt, men det kan vara en pedagogisk poäng att jämföra priset på att äga bostad jfrt att hyra bostad istället för priset på apelsiner, som sagt.

      Radera
  3. Analysen i sig är inte helt orimlig men det som poppar upp i mitt huvud är att det inte är riktigt så enkelt som att följa KPI. Skillnader i vissa andra parametrar kommer att påverka priserna.
    Vad gäller storstadsområdena så är inflyttningen större än nybyggnationen vilket pressar priserna uppåt, det alldeles oavsett om det finns en trångboddhet eller ej.
    Räntenivåer är också i mycket dimensionerande, dvs den månatliga kostnaden är av större vikt än den faktiska prislappen.
    Fastighetsskattens borttagande förändrade i ett slag konsekvenserna av stigande priser och tryckte dessa uppåt.

    Det finns säkert fler sådana påverkansfaktorer, som verkar åt olika håll, men de jag tagit upp gör alla att prisnivåerna går upp, på ett, i någon mening, hållbart vis.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vad du säger är alltså att det är annorlunda nu?

      Radera
    2. Jag säger att det finns fler faktorer. En del är av "engångskaraktär", i princip orsakar de ett hopp i priset, som fastighetsskatten. De andra kan slå åt andra håll än de gjort nu i förlängningen, men som situationen är nu så är det inte orimligt att prisnivån stabiliseras på den här nivån för att i fortsättningen följa KPI. Det kan bli på en annan lägre nivå också, men jag menar bara att det finns annan påverkan som gör att KPI inte räcker som måttstock.

      Radera
  4. Till viss mån är argumentet att prisnivån i storstadsregionerna beror på platsbrist giltigt. För att komma förbi detta argument vore det intressant ifall man kollade prisutvecklingen i hela riket exklusive storstadsregionerna.

    SvaraRadera
  5. En kommentar; historiken visar att KPI-linjen är en median, dvs att när priserna går ned skjuter de under den långsiktiga linjen. De lägger sig inte fint på den. Prisnedgången blir alltså större än beskrivet ovan.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Stämmer också bra. Svårare att skatta hur mycket under linjen dock. Sedan återvänder priserna till KPI-linjen så det är fortfarande ett relevant mått.

      Radera
  6. Tror att jämförelsen i Cornus exempel är bra men att man måste gå mycket längre bakåt i tiden för att dra slutsatser som stämmer. Inser förstås svårigheterna med att få fram ett bra underlag. Lokalt, både i tid och rum, tror jag det finns förändringar som gör att man kan säga att det är annorlunda nu. Speciellt om man jämför i ett kort intervall som från år 2000. Någon skrev att fastighetsskattens minskning påverkar och det håller jag med om i ett kort perspektiv. Det finns naturligtvis mängder av olika faktorer som spelar in varför det i det långa loppet inte är annorlunda nu. Jag tror vi kan få en nedgång i stil med Cornus förutsägelse men det under förutsättning en sättning i ekonomin och/eller att ex.vis räntorna går upp rejält. Det där hänger ju ihop och det är väl inte otroligt att det är dags nu för en rejäl lågkonjunktur?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Även om man tittar på ett extremt långt index, typ Herengracht index, kan man finna många perioder under tiden 1628-1973 då det var "annorlunda". Exempelvis under perioder av stor inflyttning och lågt byggande (andra halvan av 1800-talet i Amsterdam) steg priserna kraftigt - kanske jämförbart med dagens Stockholm. Sedan kom världskrigen, och priserna drogs ner till inflations-kurvan igen.

      Finns flera exempel på perioder i Herengracht index där "engångseffekter" gjorde att priserna under långa perioder låg rätt långt över index (under vissa perioder var priserna, reellt, 5ggr högre än under andra).

      Vi har nu haft några "engångshändelser" (varav visa aningen mer långvariga...) som dragit upp priserna i Sverige.

      Frågan är ju om vi kommer få en plötslig händelse som drar ner priserna snabbt (krig, naturkatastrof?), eller om de kommer plana ut under en längre tid och sjunka reellt utan större nominella nedgångar. Att stiga mer än KPI över (väldigt) lång tid är nämligen, avsett vad man tycker om saken, fullständigt omöjligt eftersom det till slut leder till "oändligt" höga priser. Det är dock fullt möjligt, och har hänt mången gång historiskt, att priserna stiger snabbare än KPI under ganska långa perioder - frågan är hur lång denna period blir.

      Radera
    2. Ok, jag ber att få korrigera mig själv. Passade på att springa förbi den lokala gallerian för lite klassisk julkonsumism under lunchen, och började fundera lite på detta med konsumentpriser... Borde det inte vara så att bostadspriserna egentligen följer den totala konsumtionen per capita, snarare än KPI. KPI mäter väl bara utvecklingen för enskilda varor, och tar inte hänsyn till förändringar i mängden varor som konsumeras? Om vi idag köper ny TV varje år påverkar ju förändringar i priset på en TV den summa varje individ konsumerar upp betydligt mer än om man för 30 år sedan köpte ny TV vart tionde år.

      Innan masskonsumtionens intåg på senare tid, konsumerade väl de flesta nästan enbart "basvaror" (rena nödvändigheter) - vilket gör att KPI-kurvan sammanfaller med "total konsumtion"-kurvan, medan man idag köper ny iphone oftare än man på 1600-talet bytte underkläder, vilket ger att den totala konsumtionen utvecklats väldigt mycket snabbare än inflationen.

      Nu tror jag att 2000-talets prisutveckling på bostäder skulle avvika från denna kurva också (vi konsumerar knappast dubbelt så mycket idag som vi gjorde år 2000?), men det borde ge en mer rättvisande bild. Det är väl bopriset i förhållande till individens totala konsumtionsutrymme som är det intressanta, inte bopriset i förhållande till vad en liter mjölk kostar...

      Radera
    3. Eller räknas detta in i KPI-siffrorna på något sätt...?

      Radera
    4. Nu fanns det bara data mellan 2006 och 2011 hos SCB, men konsumtionsutrymmet per capita ökade enbart under dessa 5 år med 25%, vilket är betydligt mer än inflationen under samma år... Nu har väl sjunkande en del med det att göra - MEN, även om man enbart tittar på boende i hyresrätt, där boendekostnaden ungefär följer inflationen, har konsumtionsutrymmet ökat med mer än 20%, också det långt över inflationen.

      Radera
  7. "nu har väl sjunkande räntor en del med det att göra" ska det så klart stå...

    SvaraRadera
  8. Intressant!
    Vi köpte villa i Stor-Stockholm 2006. Hur mycket kommer det falla från den nivån som gällde då enligt din analys?

    Om du har möjlighet att lägga ut en tabell vore det toppen.

    SvaraRadera
  9. Man köper ett hus/fastighet/våning/lgh efter en marknadsmässig värdering. (Vem vågar betala mest). Man säljer på samma premisser.

    Om värderingen på samma objekt sjunker under tiden är fullständigt ointressant tills den dagen man ska sälja. Att Tomtar och Troll på Aftonbladet har onyanserade förväntningar kan man inte ta hänsyn till.

    Klippare på Fastighetsmarknaden har sålt till maxvärde redan och sitter med pengarna bundna i ädlare valörer och väntar på en nergång på 20-30 % Där stora massan står som förlorare är ju precis som vanligt.

    Fråga de som köpte folkaktien Telia.

    SvaraRadera
  10. Anser du Cornu att det är mer än 50% sannolikhet att "villapriserna i göteborg" (du får definiera exakt) någon gång under de närmaste 10 åren kommer hamna under den linje som representerar 41% nedgång i priset från idag?

    Det kanske kan vara skojigt med ett vad om detta?
    En mindre prestige summa kan vi ta direkt mha "scouts honor", annars får det bli jobbiga skriftliga kontrakt, vet inte om det är värt besväret, men vi kan diskutera det i så fall.

    Mvh

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej. Jag slår inte vad. Alls.

      Dessutom gäller inga analyser längre än till man gör en ny analys eller förkastar den gamla som trams. Inget jag säger är någonsin hugget i sten.

      Notera att jag skriver "enligt denna metodik". Skilj på sak och person. Metodiken kan vara fel.

      Radera
    2. Faktum är att om du läser och inte tolkar så ser du att jag ingenstans har sagt något om vad jag tror, utan jag har gjort en analys utifrån en viss metodik. Att sedan en del tolkar detta som att det är något jag står för hugget i sten för all framtid är faktiskt ren fantasi.

      Sedan vad jag tror? Ja, jag tror att priserna kan gå ner under KPI-linjen igen. Men tro är inget att satsa pengar på.

      Radera
    3. För det tredje så får jag tillräckligt med skit varenda gång jag har fel, så jag har ingen lust att dessutom hosta upp pengar för att bli hånad, hunsad, förlöjligad och utskälld. Det bjuder jag på gratis.

      Radera
    4. Helt ok givetvis!

      Slår du inte vad alls, det beror nog på hur du definierar begreppet. Alla investeringar är en variant av vadslagning enligt mitt sätt att se det.

      Det är klart man kan ändra sig, då får man hedga sig genom att slå vad på andra sidan! :)

      Jag tror också att priserna kommer gå ner under KPI linjen igen, på det vadet är vi på samma sida.

      I övrigt vill jag tacka för en underhållande och läsvärd blogg (jag håller oftare med dig än inte! ;)

      Radera
    5. Vadslagning kräver att man har en motpart, en investering behöver inte kräva att man har en motpart.

      Radera
    6. Vilken investering kräver ingen motpart?

      Radera
    7. Tja, när du lyfter på toalocket innan du sätter dig och skiter lägger du ju ner ett arbete i förhoppning om att slippa framtida större arbete:)

      När det gäller lite mer seriöst så är det dock en affär du gör med någon i samband med investeringen, men det är inte den som är motpart i hela investeringen. Du köper t.ex. ett hus av någon, men det är inte samma motpart som gör investeringen lönsam.

      Radera
    8. Jag tror att Anonym här på ett mer försiktigt sätt pekar på att någon måste bli torsk för att "husinvesteringen" ska bli lönsam för den såkallade investeraren. Eller vilken motpart är det du menar gör investeringen lönsam?

      Radera
    9. När du slår vad så gör du detta med en och endast en motpart. En investering kan sakna motpart, eller så kan den omfatta en hel drös affärer och omständigheter. En investering som omfattar flera affärer och omständigheter blir lönsam som en summa av dessa affärer och omständigheters inverkan, medan ett vad (som specialfall) endast är beroende på utfallet på det specifika avtalet.

      Radera
    10. För att en investering skall bli lönsam så krävs det för övrigt inte att någon annan har gjort en dålig affär. Ibland måste man dock se till alla värden i sin investering för att det inte skall bli ett nollsumme-spel, inte bara de värden som räknas i kronor och ören i affärer.

      Radera
  11. Fastighetsprisindex 1981 = 100. Fastighetsprisindex 2011 = 542. Byggkostnad/kvm 1981 = 3143. Byggkostnad/kvm 2011 = 20696. Sätter man fastighetsprisindex i relation till byggkostnad småhus är småhus "undervärderade" med 21% år 2011.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ah, men som avhandlat i många tidigare inlägg så är byggkostnaderna hopplöst uppblåste bortom alla rimlighet, när alla led skor sig på de billiga krediterna. Fast alla slår förstås ifrån sig och hävdar att de, just de, tjänar inga pengar.

      Höj räntorna kraftigt så ska du se att byggkostnaderna helt plötsligt går ner när kartellerna inte har något val.

      Radera
    2. Du kan ju fråga dig hur sågvirke kan kosta mer i ett Sverige med skogsöverskott än i andra europeiska länder. Billigare att köpa svenska brädor utomlands...

      Radera
    3. Cornu. Jag försvarar varken sågvirkespriserna eller byggkostnaderna i Sverige. Inte på något sätt. Dock är det ju så att det finns ett samband mellan höga byggkostnader och höga fastighetspriser. Fastighetsprisindex i exemplet inkluderar alla sorts fastigheter så jämförelsen är inte helt klockren kontra småhus, dock hyfsat relevant. Frågan är vad som händer framöver. Fastighetsprisindex har gått ner 3% i år. Dock har jag ingen som helst känsla för att byggkostnaderna har sjunkit i motsvarande mån.

      Radera
  12. Vi kan nog inte förvänta oss några större nedgångar i byggkostnaderna om vi tittar på historiken sedan 1949. Endast mellan 68-69 och 08-09 sjönk byggkostnaderna marginellt, alla andra år steg den.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ett stort problem med byggkostnaden är att eftersom krediter är så billiga så bygger vi med en onödigt hög standard. Slutar man med granitfönsterbräden, äkta parkett, inbyggda lampor, helkaklade badrum, kök i solitt trä med granitbänkar och inbyggda vitvaror etc så kan vi kapa byggkostnaderna rejält.

      Men det sker inte när krediterna är billiga.

      Annat exempel på hur byggbranschen automatiskt fyller upp allt ekonomiskt utrymme är att hantverkare idag, med ROT-avdrag, kostar lika mycket som tidigare utan ROT-avdrag.

      Radera
    2. Visst är det så. Problemet är dock vad historiken oss ger. Även i tider med hög/låg inflation, höga/låga räntor har byggkostnaderna stigit. Min gissning är att endast större utländska aktörer skulle kunna förändra den bilden. Dock verkar dessa genuint ointresserade av den svenska byggmarknaden.

      Radera
    3. Tror inte kartellerna släpper in dem.

      Det har inte ens blivit billigare trots EU/utländska hantverkare. Även den kostnaden har ätits upp av övriga.

      BLT pungslås och alla andra skrattar hela vägen till banken.

      Istället för att sänka priserna över hela linjen går istället t ex husbyggarna i konkurs pga att kunderna sviker. Därmed blir det inget överutbud och ingen prispress och alla kartellleden inom sågverk och distributörer kan fortsätta ta ut överpriser.

      Radera
    4. Finns också en hel del kråssmörjande av korrupta kommunala tjänstemän som gör att utländska byggbolag inte får tillgång till mark att exploatera.

      Radera
    5. Sågverken är ju ett kapitel för sig, ingen tjänar några pengar att tala om mig veterligen. Om vi tittar på Gävle med omnejd lades Norrsundet ner 2008 och Korsnäs 2002 om jag inte minns helt fel. Det talades om att driva Norrsundet vidare i egen regi efter StoraEnsos nedläggningsbesked men det blev aldrig av då utsikterna helt enkelt var för dåliga.

      Radera
  13. En aspekt som sällan tas upp som talar till bostadsrättens fördel är hur pass mycket billigare det ändå är att äga sin bostad jämfört med att hyra om man ser till månadskostnaden, tack vare de låga räntorna.

    Om jag kikar på min egen situation så skulle motsvarande hyresrätt kosta mig ca 55% mer i månaden. Detta med en belåning på 85% av bostadsrätten. Bara det jag sparar varje månad i 2-3 år på att bo i bostadsrätten jmfrt med hyresrätten kompenserar ett stort prisfall på bostadsrätten.

    I nuläget kan man t o m binda sin ränta till väldigt låg "kostnad" på 5 år eller ännu mer, så med en sådan beräkning blir det svårt att misslyckas med sin bostadsrättsaffär. Förutsättningen här naturligtvis även här att föreningens ekonomi är under kontroll.

    Detta förutsätter naturligtvis att man verkligen sparar och inte konsumerar det man "tjänar" varje månad på den "billigare" bostadsrätten. Likaså tycker jag att man här helst bör förutsätta att man köper en bostadsrätt där man även har råd att hyra den motsvarande hyresrätten. Problemet är naturligtvis att en del säkert inte gör detta.

    Men som sagt. Med rimliga antaganden, man behöver inte ens anta med tanke på räntan utan man kan vara helt säker för väldigt lång tid framöver om man väljer bundet, så kan jag i dagsläget inte se hur man misslyckas med att köpa en lägenhet idag, rent ekonomiskt.

    Visst, sen kan det alltid inträffa en massa svarta svanar, men det kan det alltid göra oavsett vilket.

    Nu har jag ju mest koll på marknaden där jag bor söderöver, men resonemanget torde nog fungera på de flesta ställen i landet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och hur mycket avsätter du i månaden till underhåll och amortering, vilket hyresvärden gör?

      Radera
    2. När det gäller bostadsrätt så äger man inte huset utan det är BRFen som äger den. Därför är det BRFen som skall sätta av pengar till "yttre" underhåll (jag antar att det är det yttre underhållet som är det dyrare och viktigare), frågan är om BRFen avsätter dessa pengar.

      Nackdelen med bostadsrätt är risken att BRFen inte sköter fastigheten som sig bör eller att den inte sköter ekonomin som sig bör.

      Radera
  14. Som sagt, det man "tjänar" på den billigare månadskostnaden = amortering. Sedan om man väljer att spara pengarna på hög och amortera en större summa på en gång eller amorterar varje månad är upp till var och en. det viktiga är att man inte konsumerar upp pengarna. När det gäller underhållet så står ju föreningen för den största delen (och jodå det sätts av pengar till det, det avsätts genom månadsavgiften, föreningens ekonomi är under kontroll = förutsättning).

    Sedan finns ju det underhåll jag själv står för. Det är inga problem att ta in det i kalkylen. Jag har tidigare i mitt liv bott i både hyres och bostadsrätt, och det underhåll mina hyresvärdar stått för har varit skrattretande. Hyresvärden byter attans inte ut något förrän det gått sönder.

    SvaraRadera
  15. Den här sortens beräkningar visar hur lömskt politiker kan stjäla från sparare genom att manipulera KPI. Om KPI-beräkningen som används idag visar halva värdet av inflationen jämfört med beräkningsmetodiken som användes när det historiska sambandet observerades så kanske inte alls nersidan är lika är stor på bostadsrätterna, och den som trott att pengarna på kontot skulle kunna köpa mycket bostad efter kraschen har blivit snuvad på köpkraften.

    SvaraRadera
  16. Själva poängen med inlägget är, som du säkert förstått, att risken att den som går in på marknaden idag, och är vid sunda vätskor, ska sluta som en BLT om 10 år förefaller tämligen liten. Man tjänar kanske inga större pengar på sitt boende, men man förlorar högst förmodat inget heller om man jämför med de rimliga alternativen (jag utesluter här att man ska bosätta sig i en koja i skogen, eller i ett källarrum på 19 kvm).

    För de som köpte på toppen 2007 eller 2010-11 och belånade sig till 100% och inte har kalkylerat med att amortera så ser det naturligtvis värre ut, och det är nog där de största problemen finns, om man bortser från en del tokstollar som alltid kommer att finnas.

    Jag tycker att det finns en viss poäng med att lyfta fram att kostnaden över tiden för att köpa en bostadsrätt idag jmfrt med alternativkostnaden (i realiteten hyresrätt) i många fall förmodat säkert t o m är lägre eller åtminstone likvärdig även om man kalkylerar med ett prisfall. Kan sägas att jag bor i Malmö och det är där jag jmfr i första hand.

    För övrigt vill jag passa på att berömma din blogg. Faktum är att det är en av få bloggar med ekonomisk inriktning som är värd att läsa överhuvudtaget, även om jag naturligtvis inte håller med dig i alla dina skriverier, men det är ju också därför det är kul att läsa. Det är med andra tack vare att du står för dina åsikter som det blir roligt att läsa.

    God Jul tillönskas - hoppas du fortsätter ditt bloggande ett tag till.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...