Nu vet jag att många blir provocerade av begreppet bolånetorsk. Och det är bra. Blir man provocerad kanske man ska se över sin situation.
En rimlig prognos på sättningen i bostadspriserna är 30%. Bolånetaket är i sig 85%. Det betyder att om du har under 60% i belåning (59.5% för att vara exakt) så bör du inte ha ett dugg att oroa dig över. Men har du högre finns en risk för att du kan torska dit och bli BLT. Det senare innebär att du bränner dig på din "bostadskarriär" som blir en fälla och ett fängelse istället för en karriär. Antingen undviker du att över huvud taget ha med banken att göra eller så riskerar du när dina skulder är högre än marknadsvärdet på bostaden att banken kräver amorteringar, alternativt försäljning, eller ger dig högre straffränta då du har för stora skulder, alternativt omvandlar bottenlån till blancolån. Poängen är att du inte kommer vara fri. Likt på 90-talet kommer många sitta fast i sitt boende och inte kunna sälja, då de i så fall blir sittande med restskulder som förvandlas till blancolån med höga räntor och hårda amorteringskrav på högst säg 10 år.
Pantbrevens storlek är en ledtråd till maximal belåning av fastigheten. Dock kan det även finnas blancolån. Naturligtvis kan också fastighetsägaren/ägarna amorterat.
I skrämmande många fall bland de extremt belånade, de som har över 90% i pantbrev, med god marginal över bolånetakets 85%, så är antalet pantbrev dessutom väldigt många. I ett fall handlade det om hela 20 pantbrev. Det kan röra sig om någon som använt huset som bankomat och alltså gått till banken och lånat mer pengar (upp till - kan vara tidigare ägare också) hela 20 gånger. Det tyder på antingen bostadsbankomat eller oförmågan att planera, vilket också kan förklara hur man landar på över 90% i belåning till slut.
 |
| Graf över pantbrev och begärt pris. |
Jämfört med tidigare torskfiske, som dock inriktade sig på gräddhyllorna, så är belåningsgraden nu betydligt högre. Det gick inte att enbart titta på gräddhyllorna den här gången, då det var relativt få objekt ute. I hela Göteborgs kommun var det bara ca 100 objekt, varav ett stort antal var nyproduktion. Och alla mäklare anger inte pantbreven.
Bifogad graf innehåller stickprov från kommunerna Göteborg, Öckerö, Kungälv, Stenungsund, Ale, Lerum, Partille, Härryda, Mölndal och Kungsbacka, dvs "Göteborgsområdet" eller ungefär det sk Stor-Göteborg. Jag har förstås inte satt ut vilka enskilda objekt det rör sig om, då jag inte vill peka ut enskilda säljare som kanske sitter väldigt dåligt till.
De lågbelånade handlar nästan uteslutande om äldre hus med renoveringsbehov, dvs där kanske någon 30-talist har bott väldigt länge. Inte sällan på någon riktig gräddhylla som Särö eller Marstrand. De högbelånade hittade man oftast i pendlingskommunerna och inte i äldre villaområden, dvs sannolikt barnfamiljer som inte haft råd att köpa centralare. Det fanns även objekt med över 90% i pantbrev på riktiga gräddhyllor, där det alltså handlar om lånta fjädrar. De två objekt som hade över 100% av begärt pris i pantbrev var dock bägge på pendlingsförorter och med begärt pris runt 3 MSEK.
Eftersom ni kommer anmärka på det så upprepar jag att detta är ovetenskapligt, pantbreven är en indikation på maximal belåning, man kan ha amorterat. Det kan också finnas en bias då vissa mäklarfirmor aldrig redovisar pantbrev. Premiumobjekt för summor över 10 MSEK hade inte i ett enda fall pantbrev redovisade av mäklarna. På grund av lågsäsong kan det också vara en större andel desperata ägare som inte säljer pga frivillighet, utan pga separation, jobb på annan ort, arbetslöshet eller rent av de där tysta vittnena ingen pratar om - de där banken fått nog och vägrar lägga om lånen och ingen annan bank heller nappar.
Har du idag över 85% i bottenlån så kan du i princip inte byta bank utan att en del förvandlas till blancolån med högre ränta och garanterade amorteringskrav. Bankbyte innebär idag också allt oftare att man får krav på att amortera ner till så lågt som 70% på säg 10 år, vilket kan slå väldigt hårt mot de som redan ligger på marginalen. Man sitter helt enkelt fast och om banken sparkar ut dig som kund, vilket är möjligt, så har du inget annat val än att sälja om man inte klarar av betydligt dyrare lån hos en annan bank.
Man har blivit BLT.
 |
| Intressant nog ligger villapriserna på toppnivåer i Göteborg, men ändå är så många överbelånade. Data: Valueguard-KTH |
De lågbelånade handlar nästan uteslutande om äldre hus med renoveringsbehov, dvs där kanske någon 30-talist har bott väldigt länge. Inte sällan på någon riktig gräddhylla som Särö eller Marstrand. De högbelånade hittade man oftast i pendlingskommunerna och inte i äldre villaområden, dvs sannolikt barnfamiljer som inte haft råd att köpa centralare. Det fanns även objekt med över 90% i pantbrev på riktiga gräddhyllor, där det alltså handlar om lånta fjädrar. De två objekt som hade över 100% av begärt pris i pantbrev var dock bägge på pendlingsförorter och med begärt pris runt 3 MSEK.
Eftersom ni kommer anmärka på det så upprepar jag att detta är ovetenskapligt, pantbreven är en indikation på maximal belåning, man kan ha amorterat. Det kan också finnas en bias då vissa mäklarfirmor aldrig redovisar pantbrev. Premiumobjekt för summor över 10 MSEK hade inte i ett enda fall pantbrev redovisade av mäklarna. På grund av lågsäsong kan det också vara en större andel desperata ägare som inte säljer pga frivillighet, utan pga separation, jobb på annan ort, arbetslöshet eller rent av de där tysta vittnena ingen pratar om - de där banken fått nog och vägrar lägga om lånen och ingen annan bank heller nappar.
Har du idag över 85% i bottenlån så kan du i princip inte byta bank utan att en del förvandlas till blancolån med högre ränta och garanterade amorteringskrav. Bankbyte innebär idag också allt oftare att man får krav på att amortera ner till så lågt som 70% på säg 10 år, vilket kan slå väldigt hårt mot de som redan ligger på marginalen. Man sitter helt enkelt fast och om banken sparkar ut dig som kund, vilket är möjligt, så har du inget annat val än att sälja om man inte klarar av betydligt dyrare lån hos en annan bank.
Man har blivit BLT.
Hur vanligt är det att bankerna trotts allt gör något av allt detta som du beskriver?
SvaraRaderaAtt bankerna har en teoretisk möjlighet och är i sin fulla rätt att göra allt detta, vet jag, men hur ofta river dom upp en gammal värdering?
Kreditmissbrukarna har i sin naivitet skrivit under och godkänt väldigt omfattande friheter och rättigheter för bankerna, medans dom själva sitter kvar med precis alla skyldigheter och plikter som går att fantisera ihop, när man tar upp detta ämne till ytan får man ofta ett nervöst, Nääää så kan dom väl inte göra.
Så frågan är om du har några exempel på att bankerna utnyttjat sin dokumenterade rättighet till att ändra vilkoren och säga upp lån där betalningarna sköts som dom ska.
Det förekommer redan idag (rent av har det förekommit hela tiden) att banker tvingar kunder att sälja, utan at t blanda in kronofogden. Men det finns nog ingen som vill erkänna det i media, vare sig de drabbade eller bankerna. Jag får av och till reda på exempel, men kan förstås inte skriva närmare detaljer kring dessa.
RaderaSom jag ser det så är det konsumentkreditlagen som är tillämplig. Innan lånet löper ut så får inte banken säga upp det utom i vissa specifika situationer.
RaderaDet har hänt för att folk inte kunnat betala sina räntor, ja. Det händer i verkligheten ALDRIG enbart för att bostaden har minskat i värde (även om banken i teorin skulle ha rätt att kräva försäljning vore det fruktansvärt kontraproduktivt så länge låntagaren betalar räntor och amorterar). Bolånetaket gäller också enbart vid nytecknande av lån.
RaderaCornu!
SvaraRaderaHar följt din blogg länge nu och läst mycket om just bostadsmarknaden! Vad är det smartaste att göra för en person i min sits dagsläget?
Är 30år, har ett ingenjörsjobb i sthlm med inte grymt bra, men helt ok lön. Bor i en hyresetta innanför tullarna med fru och snart ett barn. Vilket innebär att något större snart måste skaffas. Men att kliva in på bostadsmarknaden som förstagångsköpare i dagsläget med risk för att bli BLT känns inte jättelockande! Men vad gör man bäst rent strategiskt? Några facit förstår jag att det inte finns men vad är era förslag?
Till en början behöver barn sina föräldrar, inte en stor bostad. Det första året kan det gå utmärkt att bo kvar i ettan.
RaderaSvår sits hur du än vänder på det. Går det att byta lägenhet internt hos hyresvärden vore det väl att föredra. Antar att ni inte kan tänka er att flytta bort från innanför tullarna?
Ja absolut! Hade hursomhelst tänkt bo kvar första året som du säger.
RaderaInnanför tullarna är definitivt inget krav!
Har funderat på att försöka byta lägenhet internt. Men utan att göra "bostadskarriär" så känns drömmen om ett hus strax utanför Sthlm ouppnåelig då bostadspriserna är så vansinniga! Samtidigt känns de som att de bara är en tidsfråga innan någonting måste hända med dessa priser! Att alla ska tjäna flera hundra tusen varje gång de byter bostad är ju knappast hållbart! Men ska man då vänta med att köpa en bostad? Ett kraftigt prisfall kanske kommer först om 10år. Om de någonsin kommer! Eller hur fasiken ska man göra?
Strunta i Cornu. Spara ihop 15% i insats, se till att ha en vettig kalkyl så ni klarar höjd ränta, och sen kör ni. Varje år kommer inflationen att urholka lånet med ett par procent, så på ett enda decennium kommer ni ganska långt ner i belåningsgrad även om ni kör amorteringsfritt.
RaderaTillsammans med alla andra är ni dessutom "too big to fail". Det finns ingen anledning för banken eller staten att vara oschyssta mot er. De behöver er som kunder och som väljare.
Cornus skrämseltaktik gör er fattiga idag och rika som pensionärer. Det är allt.
Steffo, ha is i magen. Det är en bubbla.
RaderaMan skall även ha i åtanke här att omständigheter förändras och man kan behöva flytta. I ditt fall är det bara att gratulera till anledningen (att ni ser ut att behöva flytta). Som sagt är det kanske inte någon panik. Kan vara lämpligt att sätta undan pengar så ni har handlingsutrymme när den dagen kommer - ju mer pengar ni har undansatt då destu bättre är det.
RaderaDe 60% som cornu skriver är ingen magisk gräns. Det är helt enkelt flytande, destu lägre belåningsgrad destu mindre risk tar man. Jag tror inte någon förväntar sig att någon med ansvar ställer en garanti att den med 60% belåningsgrad kommer undgå att bli BLT.
Jeppen tror du själv på att Sverige är ett super duper land att man inte kan falla om man är för många? Står Sverige över alla andra länder som hittills fallit eller håller på falla?
RaderaHåller med dig däremot om man har sparat till en kontantinsats och är beredd på högre räntor och inte har planer på flytta på länge eller skilja sig så kan man slå till om man nu vill.
Saken är ju att det sällan är planerat på förhand när man kommer att behöva sälja/flytta utan man flyttar in i avsikt att bo kvar tills vidare. Det är ju inte så att man planerar att om fem år kommer jag behöva flytta eftersom vad-som-nu-inträffar (e.g. man träffar någon och skaffar barn).
Radera@Mitt Namn: Är Spaniens mfls problem att bankerna behandlar kunder som sköter sina betalningar som skit? Inte såvitt jag vet.
RaderaSverige har ordnad ekonomi och det har de allra flesta bolånare också. Risken är alltså måttligt - tappar man inte sin inkomst riskerar man knappast ruin. Försämras räntor och lånevillkor får man leva lite knaprare några år, det är allt.
Sen är det ju så att man kan dödas av blixten imorgon också; det är farligt att leva och att gå ut genom ytterdörren. Men ska man ha nåt innehåll i livet får man nog chansa lite. Cornus idé att vi ska bli stenrika pensionärer som ändå inte orkar göra av med pengarna ger jag inte så mycket för.
Som sagt det finns inga garantier för att man behåller sin inkomst. Att ha för höga lån på sitt boende som heller inte har ett garanterat säljpris är som sagt en risk. Även om man inte får problem med räntorna kan man också behöva sälja.
RaderaEtt problem är att man inte har så mycket handlingsfrihet ifall skulderna är högre än bostadens marknadsvärde - handlingsfrihet är väldigt bra att ha ifall något oförutsett inträffar...
Det troliga är att ens inkomst ökar med tiden, liksom bostadspriserna, om inte annat pga inflation.
RaderaJavisst, det är riskabelt att äga en bostad, för den kan sjunka i värde. Det är riskabelt att sitta med guld eller pengar också, för guldbubblan kan brista och pengar kan förlora sitt värde via inflation eller fallande valutakurs.
Handlingsfrihet, visst, det ger mest handlingsfrihet och minst risk att ligga likvid, men det är faktiskt inte hela världen att leva lite knaprare några år för att komma i balans igen efter lite otur med tajmingen. Och det kan vara minst lika illa att gå in senare och köpa ännu dyrare, och missa några år av bättre boende. För mig framstår det som hybris när vanliga privatpersoner tror att de kan slå marknaden i värderingar och tajming.
Det förekommer fall då inkomsten inte ökat - isht ifall man tittar på inkomsten i enskilda hushåll. Därför är det uppenbart att det föreligger en risk för att man får lägre inkomst. Det kan dessutom finnas andra anledningar till att man behöver flytta. Det är ju bara att se Steffo's situation för att inse att det inte är helt orimligt att man kan komma att behöva flytta.
RaderaNu var alltså observationen att det finns en risk att sitta med hög belåningsgrad. Det är det bristande handlingsutrymmet du får ifall du inte kan lösa dina lån som är boven. Lägger man till en trilskande marknad för blancolån så blir handlingsfriheten än mer inskränkt (då kan du inte sälja eftersom du behöver lösa pantsättningen av boendet).
Om något är hybris så är det väl snarare tron att risker inte kan drabba en. Vi talar inte om att optimera investeringar utan om att hantera risker på ett förnuftigt sätt.
Som sagt, det är riskabelt att leva. Men om Steffo lånar 85% och de är två försörjare med a-kassa och kanske facklig utfyllnad, samt lite försäkringar vad gäller sjukdom, invaliditet och dödsfall, så upplever iallafall jag att de är satans trygga. Du kan kalla det hybris om du vill, men efter 5 år amorteringsfritt och 2% inflation är de nere på cirka 75% belåningsgrad.
RaderaSkiter det sig och de blir så osams att de bara måste separera så får de väl sälja, och får de då en förlust på säg 10% (300,000:- eller nåt), så får de väl gå till Lendo och ta på sig 150,000:- var i skuld till lite småtaskig ränta (eller till föräldrarna till nollränta). Sen kan de leva snålt och amortera bort det på 2-3 år utan problem. Återigen, det är inte hela världen.
Vem har sagt att de får ett lån på 150tkr? Visst man kan ju chansa. Eftersom det är en fullt realistiskt utfall att man faktiskt får motsatt utveckling på bostadsmarknaden och att man kommer behöva sälja så bör man ha konsekvenserna av det klart för sig.
RaderaNär det gäller riskhantering bör man först ta hänsyn till konsekvenserna av olika scenarion istället för att ignorera dem för att man finner de osannolika (dvs först titta på konsekvensen och sen på sannolikheten). Var och en bör göra bedömning utifrån sina egna förutsättningar för ingen annan skall behöva tycka synd om dem ifall de inte tar sitt ansvar. Vi har redan sett fall av BLT som bölar ut i pressen och vi kommer säkert se fler...
RaderaKlart man får lån på 150' om man har jobb!?
RaderaTa hänsyn till konsekvenserna, visst, men det är standard att multiplicera med resp sannolikhet. Tar man sig en biltur med familjen är värsta-scenariot att allihop stryker med. Men viktat för sannolikhet överväger nöjet/nyttan med bilturen (antagligen).
Många av Cornus amerikanska meningsfränder isolerar sig från samhället, försöker bli självförsörjande på en bit land och skaffar sig puffror för att försvara den, allt i väntan på samhällskollapsen (ffa peak oil, men även "peak debt"). Måttligt kul hobby, särskilt för skeptiska fruar.
Det stora felet är att man multiplicerar med sannolikheten. Ett negativt utfall har större effekt på nyttan än motsvarande positivt utfall. Se t.ex. artikel om Kelly-kriteriet (http://en.wikipedia.org/wiki/Kelly_criterion) för lite teori om riskhantering.
RaderaDessutom finns det en risk att man dessutom underskattar sannolikheten eller helt ignorerar utfall med lägre sannolikhet än lägre än en viss procent, och det är inte bara frågan om försummbara risker som ignoreras på det här sättet.
Dessutom när du nämner fruar så tror jag att det kan uppstå blame-game ifall en risk utfaller och det inte blev så bra som man hade räknat med. Jag tror inte sånt är bra för relationen - isht ifall man inte diskuterat och varit överens om risken i förhand.
Islänningarna har levt hälsosammare sen krisen - mindre snabbmat, bättre sömn, mindre alkohol och tobak. Så kanske är ett negativt utfall inte så hemskt?
RaderaFelet i ditt resonemang är annars att du antar att man multiplicerar ett utfall i kronor med risken. Jag förutsätter att man multiplicerar utfallet i nytta/lidande med risken, och då viktar man givetvis olika kron-utfall olika.
Kanske viktar man -1 miljon som mer betydelsefullt än +1 miljon. Men det finns också tröskeleffekter nedåt - det spelar ingen större roll om man hamnar på en nettoförmögenhet på -10 miljoner eller -100 miljoner. Sen måste man räkna med värdet av tiden - att ha kul nu är mer värt än att ha kul sen, eftersom man exempelvis kan råka dö innan "sen", och eftersom minnen och erfarenheter hinner berika mer ju tidigare man får dem. Och för mig som har barn i 8-10-årsåldern så är de närmsta tio åren de betydelsefullaste för mig. Tänker inte leva fattigt nu; tänker inte amortera i onödan.
Om amortering innebär att man måste leva fattigt kanske det inte är så smart att ta så stora lån. Man bör ha marginal så att man klarar en ränteökning, oförutsedda utgifter och så vidare utan att man skall behöva gå ner på fattig-nivån (om man kan undvika detta).
RaderaJag har en känsla av att de som tar störst risker i sin ekonomi helt enkelt gör detta för att de sopar riskerna under mattan. Det största felet är att helt enkelt förneka risken, det näst största är att underskatta konsekvenserna för att man räknar det i kronor och ören som det står på prislappen. Dessa fel undviker man genom att tänka igenom scenariona och verkligen överväga vad dessa innebär och inte soppa dem under mattan.
En annan sak är att man skall undvika att låta sig bli biasad av andras riskuppfattning (eller värre av andras åsikt om rätt handlingsalternativ) - man bör ju ta konsekvenserna av sina egna beslut och då bör det ju vara egna utifrån egna värderingar. Man kan t.ex. felaktigt underskatta risken med att låna till sitt boende för att andra tycker det är låg risk eller ännu värre för att andra tycker att man borde köpa en bostadsrätt/äganderätt istf välja hyresrätt. Med "värdering" här avser jag det du skriver ovan (inklusive att man har en egen "ränta" som sätter högre värde i nu än sen).
Börjar du med 85% belåning som 28-åring så har du, helt amorteringsfritt, 67% belåning som 40-åring, 55% som 50-åring och 41% belåning som 65-åring. Inflation på 2% per år fixar detta åt dig (och antagligen får du en ännu bättre utveckling, baserat på att reallöneökningarna läggs ovanpå).
RaderaDet finns ingen anledning att amortera när det ser ut så. Och "fattigt" använde jag som en helt relativ term. Man lever fattigare om man amorterar än om man inte gör det.
Klart man ska ta ansvar för sitt liv, men man kan inte gå runt och vara expert på allt heller. Banken har ett intresse att inte få kreditförluster och staten har ett intresse att inte behöva rädda banker och därför har vi riktlinjer om 85% belåning och att man ska kunna klara en lite högre ränta. Jag tycker det räcker långt.
Rent struntprat från Jeppen.
RaderaDet förutsätter dels att du köper när priserna följer KPI och inte när priserna är på eller nära toppen av en bubbla. Och dels förutsätter det att priserna fortsätter stiga 2% om året och dels förutsätter det framför allt annat att du får motsvarande lönehöjningar.
Jeppen förutsätter att allt fortsätter som det gjort de senaste 30 åren, när de senaste 30 åren är en parantes och undantag.
Om vi är i en bubbla eller inte går att diskutera. (Jag anser inte att vi har någon bubbla av betydelse.) Däremot har jag lite svårt att ta på allvar att du ifrågasätter att vi kommer fortsätta ha inflation.
RaderaFör mitt resonemang spelar detta ändå mindre roll. Upptäcker man att inflationen avstannar under ett flertal år, så att man inte får någon inflationsamortering, eller om man köpt under en bubbla, så får man väl anpassa sig genom att amortera explicit. Om man nu vill sänka sin belåningsgrad.
Det är precis detta beteendet som jag försökte belysa med hur endel verkar hantera risk. I ditt scenario så utgår du från att det är 100% säkert att vi kommer ha 2% inflation och som följd behöver man då inte utvärdera fallen då något annat inträffar. Huruvida man tror på inflation eller inte är inte så relevant för diskussionen - saken är att det har förekommit perioder av deflation förr så det är inte omöjligt att det kommer nya perioder av deflation.
RaderaDessutom så stöder inte senaste tidens prisutveckling din tes om att bostadspriserna skall öka 2% per år (vilket egentligen är det intressanta - huruvida andra varor som ingår i KPI utvecklas åt annat håll är ointressant). Hur håller sig ditt resonemang då - kanske skall man amortera i alla fall då? Eller hur länge skall man vänta innan man känner sig säker på att bostadspriserna håller på att sjunka?
Jag utgår inte från något 100% säkert, utan jag påpekar att det finns en "inflationsamortering" som man bör ta hänsyn till så man binder upp för mycket pengar i boendet. Om inflationen förändrar sig så anpassar man sig lämpligen till det.
RaderaOm bostadspriserna till synes rör sig oberoende av inflationen en tid (alltid temporärt - en komponent av bostadspriserna är givetvis folks köpkraft) så är inte det hela världen - för den som sitter på en fastighet är inte de kortsiktiga svängningarna på bomarknaden det intressantaste, utan att de nominella lönerna och därmed marginalen mot bolånet stiger.
Men när du skriver "Däremot har jag lite svårt att ta på allvar att du ifrågasätter att vi kommer fortsätta ha inflation." så är det svårt att se att du annat än förutsätter att inflation är en självklarhet som bara kommer att hända.
RaderaSvängningarna på bostadsmarknaden är i högsta grad relevanta ifall man behöver sälja.
Javisst förutsätter jag att inflation kommer "fortsätta hända", däremot knappast några exakta 2%. Visst kan vi ha korta deflationsepisoder, men över längre sikt kommer vi ha inflation. Orsaken är att det anses önskvärt och är rätt lätt att åstadkomma.
RaderaJa, om man behöver göra exit från egna-hems-marknaden är det självklart lite intressant hur bostadspriserna ser ut just då i jämförelse med hur de såg ut när man köpte. Men det är å andra sidan mest en fråga om tur/otur, så det är inte så intressant att spekulera i. Förlorar man lite pengar så gör man, kanske har man mer tur med tajmingen nästa gång.
Skillnaden är huruvida man förlorar egna eller lånade pengar. Dessutom så är det inte bara exit från marknaden som gör att man behöver sälja.
RaderaKnäppt att skilja på egna och lånade pengar. Din förmögenhet förändras lika mycket oavsett, och pengar luktar inte.
RaderaOm man inte gör exit så köper man ju något annat, och tvingas man sälja billigt får man också köpa billigt, vilket begränsar skadan, och omvänt.
Brukar inte vara några problem att byta sin hyresrätt med någon som vill ha en mindre, kolla med hyresvärden och sätt ut en annons om byte. Du kan flytta inom ett par månader.
RaderaSkillnaden är att lånade pengar skall betalas tillbaks och om dessa är förlorade så hamnar man på minus. Det ÄR skillnad på att ha positiv förmögenhet och negativ förmögenhet. I det senare fallet lär du ha problem med att få lån till ett nytt boende och tvingas därmed till exit.
RaderaVidare kan räntelagen vara riktigt elak mot dig om du har negativ förmögenhet.
Det här blir lite för abstrakt. Visst är det jobbigt att ligga på minus, men hur jobbigt? Jag exemplifierade med 300' i restskuld förut. (Låt oss säga att man har ett boende köpt för 3 mille, 85% belånat, och säljer för 2.25 miljoner.) Sen säljer man bilen och lite oanvänt lösöre och har 200' kvar. Säg att man får en ocker-ränta på 10%, dvs 20' per år. Än sen? En familj med en fd 3-miljonersvilla borde kunna amortera av det lånet på ett år om de gnetar lite.
RaderaDen kalkylen är rätt beroende på hur pass stora marginaler man har. Man skall i kalkylen räkna med att man skall bära sina nya boendekostnader också under tiden.
RaderaHanden på hjärtat - hur många % i BLK tror du faktiskt gör kalkyler på något scenario som är avsevärt sämre än den bild som bank och mäklare vill måla upp?
Essensen i det jag argumenterar för är just det att de normala bankkraven ger hyggliga marginaler, så BLK behöver inte göra några särskilda egna kalkyler utöver att de känner att deras kassaflöde blir okej för stunden.
RaderaMen jag tror inte vi kommer nån vart, det är nog dags att avsluta nu. Visst kan det finnas folk som får en tråkig sits om de köper och huspriserna sätter sig 25% eller så, samtidigt som en eller båda blir arbetslösa eller långtidssjuka. Men det är en transient situation som inte heller berör sådär jättemånga, så det är knappast systemkritiskt. Det är inte heller ett bra skäl att pausa ambitioner för ett vettigt boende tills man badar i pengar.
Glöm inte att bankens uppdrag är att generera vinst till sina aktieägare. Ifall deras intresse sammanfaller med låntagaren är detta bara ett sammanträffande. För din ekonomi har DU ansvar för (eller åtminstonde borde ha ansvar för). Man skall inte blint förlita sig på vad andra säger och sen böla ut i pressen ifall det blir fel.
RaderaFör att återknyta till mitt första inlägg i tråden: "Som sagt är det kanske inte någon panik. Kan vara lämpligt att sätta undan pengar så ni har handlingsutrymme när den dagen kommer - ju mer pengar ni har undansatt då destu bättre är det.". Om inget annat så ger ju de sparade pengar större möjlighet att möta bankens krav på kapitalinsats (man får redan där större handlingsutrymme - man får fler alternativ att välja mellan).
Skulle man sen falla för något som inte förbrukar hela sparkapitalet så är det ju bara dumt att supa upp (eller vad man gör) pengarna som blir över. Antingen stoppar man dem lämpligen i amortering eller så sätter på en hyfsad säker investering (t.ex. bluestep-konto ifall det inte är så mycket).
Det är lite mer än ett sammanträffande att intressena sammanfaller. Konkurrens gör att företag måste tillhandahålla kundnytta. Tillochmed om man är lite elak och talar i termer av parasiter så tenderar dödliga sådana att bli mildare med tiden, för den som dödar sin värd för snabbt lever inte själv så länge.
RaderaSparade pengar är mycket, mycket bättre än amortering när det gäller att skapa förmåga att hantera höjda räntekostnader.
Om folk inte tänker själva så räcker det ju för banken att kunden litar på deras kalkyl. Det är först när folk tänker själva som banken blir tvungna att se till kundnytta - nyttan/onyttan framkommer ju först efter att avtalet är tecknat, möjligtvis långt efter.
RaderaAngående sparade pengar - vad var det nu jag rekommenderade i början av tråden? Att se till att börja spara. Sen är det ju så att det är tveksamt vad du menar med mycket, mycket bättre - det är klart att man har mer handlingsfrihet när man är likvid också, men för att hantera räntekostnaderna är det tveksamt ifall det gör så stor skillnad (visst bluestep ger högre ränta än bolånet, men det är inte gigantiska skillnader det rör sig om).
Det är onyttigt för banken att dra på sig kreditförluster.
RaderaNär det gäller att sparande är bättre än amortering så är det enkelt att se. Säg att du har ett lån på 2 mille, 4% ränta som höjs till 6%, och du har ett sparkapital på 200'.
Använder du pengarna till att amortera, så går din nettoränta från 4% på 2 MSEK = 56' efter skatt till 6% på 1,8 MSEK = 76'. Din amortering ger dig alltså ingen nettoförmåga att klara den höjda räntan - du måste hitta 20' per år nånstans.
Om du har pengarna kvar så ökar din ränta från 56' efter skatt till 6% på 2 MSEK = 84' efter skatt. Att hitta mellanskillnaden - 28' per år - är inte så svårt, detta klarar du av att ta från sparkapitalet i hela 7 år!
Amortering ger ingen större skillnad på kassaflödet och hjälper dig inte att klara av oförutsedda händelser eller höjd ränta. Det tar decennier att återhämta amorteringar via sänkta räntekostnader. Sparkapital är därför överlägset på det viset.
Så länge de kan krama ur pengarna ur dig via kronofogden blir det inte några kreditförluster. Det är den nivån de behöver lägga sig på. Tänker man inte själv så riskerar man att det hela blir på bankens vilkor.
RaderaOK, det är så du menade med att spara för att klara räntehöjningar - sparande ger ingen nämvärd skillnad i kostnad, men ger en större buffert för oförudsedda utgifter (man bör ju inte anta att man kan använda huset som bankomat).
Villor till salu, där du kollat pantbrevens storlek och jämfört med vilken värdering då?
SvaraRaderaDet står ju "begärt pris" längs bottenaxeln.
RaderaDen här kommentaren har tagits bort av skribenten.
RaderaDet har du rätt i, såg inte det. Frågan är varför begärt pris använts av Cornu - gissar att det undervärderar bostäderna. Booli.se har slutpriserna.
Radera1/4 har belåning på 80% eller mer enligt Affärsvärlden.
SvaraRaderahttp://www.affarsvarlden.se/tidningen/article3496301.ece
Bo Bubbla
En tanke som slagit mig. Konstigt att folk varit beredda att ta så stora lån och samtidigt inte ägnat en tanke åt vardagens problem som pendla, hämta och lämna, åka och handla eller ha lantstället nära.
SvaraRaderaAtt det är så ser man ju t.ex. på folks kommentarer till trängselskatterna i Göteborg. Man bor i norr och jobbar i söder. Ännu fler bor i söder och arbetar på hisingen. Stockholmarna har lantställen på österlen och i Båstad.
Kan inte påminna mig att jag läst en enda artikel i modern tid där folk uppgett att de nu tänker göra sig av med bilen eftersom de nu bor centralt. På 80-talet var det tämligen vanligt med sådana artiklar.
Att tänka på är att detta rimligen gäller BRF:er också. Tittar man på bostadsrätter så är det inte ovanligt att föreningen har en belåningsgrad runt 90% - man vill ju inte bo i en förening som blir FLT.
SvaraRaderaDessutom så är det rimligen så att risken för prisfall på bostadsrätter är ännu högre pga hävstångseffekten. Kanske är det totala belåningsgraden man exponerar sig för som är intressant (dvs man multiplicerar egen soliditet med föreningens). Det är dock ett problem med att bedöma marknadsvärdet på fastigheten (som antagligen inte är samma som bokfört värde).
Överpriser på villor är ett problem.
SvaraRaderaMen vi måste kunna gå till banken och låna för att köpa ett hus.
Om vi har 150tusen på banken och vi köper ett hus på landet som inte har något överpris för 600tusen, då är det inget problem. skulden är inget problem.
Vi behöver inte amortera för dödsboet har mer tillgångar än skulder.
Det finns många hus på landet som nu är för lågt värderade.
Alla lån är inte dåligt för ekonomin och den enskilde.
Om ni nu tar scenariet att du har lån på 450tkr och priset på huset faller till 420tkr så har du ett problem med att försäljning inte inbringar tillräckligt med pengar för att lösa lånet. Dessutom står i säljavtalet antagligen att du är tvungen att lösa det och det är inte nödvändigt att banken beviljar dig ett annat lån. Nu är det kanske inte helt hopplöst att skaka fram 30tkr, men i grunden är där samma problem.
RaderaProblemet för den enskilde är inte att dödsboet skall vara konkursmässigt utan att ha frihet att sälja ifall det behövs.
Vad tror du händer när bankfolket börjar inse att dom står inför en massa orealiserade framtida bostadskredit förluster, På grund av att en massa smarta bostadsköpare i stockholm kommit på att dom minsan inte ska lämna något arv efter sig och amortering har ju som sagt inget egenvärde, och följdakligen struntat i att amortera under alla år, och när dom börjar trilla av pinnen, trotts att Farbror reinfelt lovat att alla ska bli minst 100 år, Så täcker marknadsvärdet helt plötsligt inte längre skulden.
Raderavad tror du att tex en bankdirektör på swedbank tänker då? min gissning är att dom redan nu tex börjar lobba för en framtida lagstiftning och amorteringstvång för att vara på den säkra sidan, och att det är dom utspelen vi börjar se.
Vem var det som sade "Den som är satt i skuld är inte fri"?
Det finns redan ett par instrument banken har att nyttja redan. För det första så löper ett bostadslån på begränsad tid - efter denna tid kan banken tvinga fram amortering (på det att man vägrar låna ut annars). Dessutom kan ju ränteverktyget användas - man kan ju säga blankt nej till folk som försöker förhandla ner räntan utan att gå med på amorteringskrav.
RaderaJag är skeptisk till att man skulle lagstifta bort vilkor i redan ingågna avtal. Och jag är också skeptisk till att lagstifta om amorteringskrav öht, om det är för stor risk för banken att ge amorteringsfria lån så är det väl bara för banken att låta bli - ingen tvingar ju dem att låna ut.
30% prisfall efter en bostadsbubbla som pågått längre än den under 80talets andra halva och som kännetecknats av ännu lättare möjligheter att få lån? När bubblan rasar kommer samma mekanismer som byggt upp den nu arbeta för att implodera den ännu hårdare. Jag tror det kommer att bli betydligt mer än 30%.
SvaraRaderaAtt bostadspriserna är höga håller jag med om, men att dra för stora slutsatser baserat på pantbreven tycker jag är tveksamt.
SvaraRaderaFör det första kan det vara tidigare ägare som fixat pantbreven, dvs det är inte säkert att nuvarande ägare utnyttjar pantbreven.
För det andra, och mycket viktigare, så har vi statligt subventionerade bolån. Man kan med andra ord t ex lösa sina studielån med subventionerade bolån. (Idag, eftersom studielånen släpar så är det inte så stor skillnad, men för några år sedan var det desto större).
För det tredje så väger du inte in sparandet i de personers privatekonomi du analyserar. Till exampel, den stackars BLT som bor på gräddhyllan kanske är en nyckelperson på företaget där han arbetar och på så sätt fått teckna ett bra gäng optioner som idag är värda bra mycket mer än han betalade. Han/hon behöver med andra ord inte vara så orolig när banken ringer.
Mediansvensken har 20 000 kronor i nettoförmögenhet. Medlet är 60 000 kronor. Medräknat bostaden. Väldigt få har något sparkapital att tala om.
RaderaNej, pantbrev lämnar en hel del osäkerheter. I en del fall är det belåning på över 90% på ett hus som är några år gammalt, fanns rent av något hus som var fem år gammalt och hade 13 st pantbrev, dvs man har gått mer än två gånger om året till banken och ökat på skulderna på ett hus utan renoveringsbehov. Typ.
Nej, man kan ju ha amorterat ner lånet sedan man tog ut pantbrevet - för vi kan nog vara tämligen säkra på att nästan alla fastigheter har varit belånade till den grad pantbreven visar. Det kan visserligen finnas några som har ångrat sig efter de tagit ut pantbreven eller rent av betalat stora pengar för pantbrev för skoj skull, men dessa är nog lätträknade.
RaderaDessutom DI-artikeln länkad till i tidigare kommentar nämner att var fjärde har belåning på över 80%. Det är nog inte så bra ställt som man skulle vilja hoppas på...
Javisst men hur många välbetalda nyckelpersoner tror du att det finns jämfört med antal skuldsatta på gräddhyllan?
Radera@Cornucopia?: Jag antar att man bara tillgodoräknar folk fastigheternas taxeringsvärde, vilka underskattar marknadsvärdet med cirka 25% + 2 år (vilket ger ytterligare drygt 4% underskattning vid 2% inflation). Sen tillgodoräknar man antagligen inte värdet på bilar mm, däremot relaterade skulder. Dessutom räknas studielån in, fast de är relativt snälla och åtminstone i den lite äldre varianten kan betraktas som en extra-skatt.
RaderaOm medianpersonen har hälften av bilar säljbara för 100,000 och hälften av en fastighet marknadsvärd 1 MSEK, så underskattas denne persons förmögenhet med 100,000/2 + 1,000,000*30%/2 = 200,000:-. Sen finns givetvis ytterligare realiserbara tillgångar.
För att förtydliga, att det finns säkert en hel del som tagit sig vatten över huvudet, därom är vi nog överens.
RaderaVad gäller om pantbrev utnyttjas eller inte så tror jag också att de flesta utnyttjas eftersom bolån är subventionerade. Det har varit uppe tidigare och åtminstone för ett par månader sedan fanns det möjlighet att tjäna en slant på att belåna bostaden och sätta pengarna på ett räntebärande konto med en ränta som är högre än utlåningsräntan. Dessutom verkar väldigt många vara beredda på att göra väldigt mycket för att få rabatt på räntan, t ex att låna mer av banken för att på så sätt få en bättre rabatt. Jag skulle gissa att de flesta gräddhyllehusägarna har gjort vad som står i deras makt för att få ner räntan, däribland maxat lånet. Ganska korkat enligt mitt sätt att se, men eftersom en återkommande snackis kring grillarna verkar vara ränterabatter så gissar jag som jag gör.
Vad gäller mediansparande för Sverige som helhet så tycker jag inte heller att det känns så relevant. Som jag tror att du har tagit upp själv tidigare i något inlägg så är fördelningen oerhört skev i Sverige med väldigt många människor som lever ur hand i mun, dvs ingen buffert. Dessutom är långt ifrån alla i Sverige bostadsägare. Kort sagt, medianen är, om inte irrelevant, så åtminstone inte övertygande enligt mitt sätt att se.
Men som sagt, jag håller med dig om att bostadspriserna är för höga och vi har nog inte sett botten än. Det som övertygar mig är att inkomster och bostadspriser inte längre följer varandra.
Med tanke på hur tonerna går hos swedbank så verkar det som att en sak som kan komma att krävas ifall man skall komma och få rabatt är att amortera snarare än att höja belåningsgraden. Banken kommer nog framöver se mer till risken i låntagarna när man bedömer utrymmet för ränterabatt.
RaderaSen är det sant att man har olika behov av buffert i ekonomin. Bor man i en äganderätt har man större behov av buffert än i en hyresrätt.