2012-07-11 18:21

Medelpriser bostadsrätter 2000 - 2011

Historiska priser för bostadsrätter är svåra att få tag på. SCB har bara siffror från år 2000, och bara för helåren, baserat på vad bostadsrättsföreningarna lämnar till Skatteverket baserat på fullständiga överlåtelser av begagnade lägenheter. Nyproduktion är alltså inte med. Ej heller kompenserar man för kvalitet.


Medelpriser för begagnade
bostadsrätter år 2000 - 2011
Det är möjligt att det går att köpa data från Mäklarstatistik, men något publikt och gratis data finns det inte. Mäklarstatistik drog dessutom igång först 2004, så det är tveksamt.

Bifogar iaf grafer för storstadsområdena och hela riket, exklusive storstadsområdena.

Ständigt hysteriska storstockholmare kan konstatera att medelpriserna stigit 2000 - 2011 med 103%. I Stor-Göteborg har priserna stigit med 308%, i Stor-Malmö 336% och i resten av riket, varifrån alla flyttar till Stockholm steg priserna med 352%. Värst bostadsbrist, som ju alltid är det man pekar på är det alltså i riket utanför storstadsområdena om man ska tro den procentuella prisuppgången och det vanliga tjatet om bostadsbrist.

Medianpriser för begagnade
bostadsrätter år 2000 - 2011
Verkligheten är förstås att det inte råder bostadsbrist utan att alla har någonstans att bo, undantaget sk uteliggare, och att priserna i verkligheten har stigit pga överflödet av billiga krediter. Annars hade de fallit utanför de eftertraktade storstadsområdena. Störst "bostadsbrist" skulle det annars vara i Värmlands läns mörka skogar, där priserna stigit hela 551% år 2000 - 2011. Tillägg: Lagt ut en graf över den procentuella utvecklingen per län 2000 - 2011.

Verkligheten är att bostadspriserna har stigit mer procentuellt i avfolkningslänen och bostadsbrist ingår över huvud taget inte i ekvationen stigande bostadspriser, utan det handlar om en ren kreditdriven bubbla.
Procentuell uppgång i begagnade
bostadsrätter per län år 2000 - 2011

SCB skriver själva följande:
"Det bör påpekas att det är vanskligt att med stöd av siffrorna dra någon slutsats om prisutvecklingen på bostadsrätter. För att kunna göra detta krävs ett bättre mått än enbart medel- eller medianpris vilket inte tar hänsyn till storlek, belägenhet eller andra faktorer som påverkar marknadspriset. Ett kvadratmeterpris går dock inte att beräkna eftersom uppgift om storlek/yta saknas i underlaget."
Det är också därför jag sällan visar upp dessa siffror. Det finns alltså inget bra publikt data för 90-talskraschen. Där får vi som var med, men inte tappat minnet, oftast nöja oss med kära gamla anekdoter om hur priserna i exempelvis den förening jag bodde 1 km från Kungsportsavenyn i Göteborg föll med 73% 1990 till 1997, personligen tog jag en förlust på 45% 1992 - 1997, men då hade ändå priserna börjat vända upp och den förlusten täcker inte ens dagens handpenning. Riskerna var betydligt mindre på den tiden, då vi pratar om extremt mycket större belopp. Det kommer framöver handla om miljonförluster, inte någon eller några 100 000 kronor som det kunde handla om i våra storstäder på 90-talet.

För villor finns dock data tillbaka till 70-talet, så de kan man använda av och till. Dock har bostadsrätter stigit mer i pris än villor.
"Nej, det finns ingen bubbla"
Villapriser och jämförelsetal 1975 - 2010

Exempelvis har jag redovisat en sådan för villor, inklusive i relation till KPI, BNP eller disponibel inkomst i tidigare inlägg. Slänger med den igen ute till vänster.

Kom ihåg att bostadsrättspriserna stigit ännu snabbare än villorna, men de som köpt sig ett klubbmedlemskap för lånade pengar förnekar ändå bubblans existens.

Tillägg: Lade ut fel graf över villor. Lagt ut den korrekta nu.

28 kommentarer:

  1. "utan det handlar om en ren kreditdriven bubbla."


    Nja, det där är en andra ordningens effekt.

    Skälet är sänkt ränta. Ca 1993 kunde man ha 14% på sitt huslån.

    Det som dock ledde till de låga räntorna var att vi röstade ja till EU. Då fick vi en förmyndare till de (odugliga) Svenska regeringarna. Och man kunde inte devalvera mer. Och på grund av det försvann det riskpåslaget.

    Så för en viss månadskostnad kan man helt enkelt låna ett större belopp, om det råder lägre ränta.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Absolut, det är väl också en av anledningarna till att bubblan inte benämns bubbla. Men som jag nämner nedan, att förutsetta att inget oförutsett kommer att hända är tämligen arrogant, det gör det alltid. Och med tanke på hur det ser ut i Europa och den allmänna osäkerheten är det väl nästan en säkerhet att det kommer att hända något framgent (kort eller lång sikt). Visst, ingen spekulationsbubbla kanske, men nog tusan har gemena man intecknat en väl lugn världstillvaro framöver. Det är DET som är bubblan.

      Radera
  2. För mig är det extremt högprioriterat att bo på "rätt" ställe för mina barns skolgångs skull. Jag kan tänka mig att lägga betydande delar av min inkomst på detta, vilket inte kändes lika nödvändigt förr då Göteborg inte var lika segregerat. Till saken hör också att det i princip inte går att få en 1-hands hyresrätt i de områden vi vill bo. Vi betalar 6500 kr/mån i ränta och avgift för en 3a med balkong, vilket är svårt att slå för en hyresrätt i centrala delar. Får såklart lägga några hundra tusen i insats som vi ändå inte skulle vilja spela med på börsen. Har funderat starkt på att flytta till hyresrätt men har lagt ner det tillsvidare främst pga barnens skolgång.

    Förr eller senare kommer en troligtvis en nedkorrigering av prisnivån på bostäder, men den har inte slagit igenom än under det decennium som det har pratats om detta. Finns det förändringar i samhället som har förändrat folks prioriteringar och som borde lyftas upp i analysen av prisnivån?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du borde låna lite mer. Man får faktiskt ränterabatt om man blir en "bra kund" och lånar mer.

      Radera
    2. Martin, hur många 100 000 är du beredd att ta i nettoförlust för att "bo på rätt ställe"? Om noll, så bör du sälja medan du ligger på plus.

      Radera
    3. Martin har en poäng. Tittar man på siffror från 1975 så skall man också minnas att världen var annorlunda då. Och husen inte så energisnåla och inte så uppkopplade, städena inte så segregerade och visst, granted - räntorna inte så låga.

      Tiderna förändras och vi med dem. Som Martin säger är det många av oss som faktiskt är villiga att både betala stordel av vår inkomst och ta ett (för stort) lån för att få ungarna i rätt kvarter, skola och kompisgäng.

      Om alla skolor blir lika bra, om alla stadsdelar hade jämn fördelning av arbetslöshet och om det fanns lika roliga jobb överalt, då blir det mindre viktigt var man bor.

      Asskön siffra att priserna i glesbyggden gått upp så... Hurfan kan det låta sig göra? Är det verkligen priset på åretruntboenden som stigit så? I Rövmåla Småland och Myggträsk i Norrland?

      Radera
    4. Den vite mannens flykt är ganska patetiskt som ett argument för fortsatt stigande bostadspriser när den vite mannen fortfarande delar samhälle med dem han försöker fly från. Det är ungefär lika effektivt som att skydda sig mot faror genom att hålla för ögonen. Lycka till.

      Är det skoj att vara flykting i sitt eget land?

      Radera
    5. Det kostar att bo - inräktat 100t-tals kronor i eventuell nettoförlust. Det är snarare vad man är beredd att betala för att "bo på rätt ställe" som är intressant.

      När det gäller risken för ett realisationsresultat som blir lägre än väntat eller i allmänhet boendekostnad som blir högre skall man i första hand fundera på konsekvenserna av att det inträffar. Om t.ex. realisationsförlusten är mindre än de samlade amorteringar så går man ju från boendet med pengar istf skulder - konsekvenserna blir då inte så allvarliga även om det är stora förluster, men om man å andra sidan inte har amorterat lika mycket som realisationsförlusten eller tom gör en realisationsvinst som inte räcker till utökad belåning blir konsekvenserna värre.

      Radera
    6. Tycker att det är värt cirka 5000 kr/mån för "rätt" ställe och den extra standarden. Jag räknar in en besparing jämfört med hyresrätt på cirka 2000 kr/mån och minskade transportkostnader 500 kr/mån. Ett fall på 7500 kr/mån, dvs 90 000 kr/år, för lägenheten är alltså fullt acceptabelt. Om försäljningspriset blir högre eller lägre är något man får ta, liksom så mycket annat i samhället som man blir mer eller mindre påtvingad. Jobbiga relationer, sjukdomar, penningsystem, reklam, miljöförstöring etc.

      Men efter att nu ha svarat på frågan, kan ni komma på fler förändrade beteenden som har gjort att priserna inte har fallit kraftigt än?

      Radera
    7. Med de värderingarna så antar jag att du räknar med att amortera (eller på annat sätt stoppa undan) 90tkr/år. Annars riskerar man ju att ha problem ifall den värdeminskningen visar sig den dag man behöver sälja.

      Radera
    8. Kuckeliku, jag tror absolut att alla skulle må bättre av ett mindre segregerat samhälle men till dess sker så skyddar sig generellt individen. För övrigt är det inte den vite mannen som är den gemensamma nämnaren i flykten från t.ex. Angered utan dem som hade råd. Idag har en ökad andel svenskar med utländsk bakgrund råd att flytta från Angered och gör självklart så.

      Radera
  3. Behöver man göra det så komplicerat egentligen? Fakta: 1. Många sitter med miljonskulder som förutsätter en låg ränta och många av dessa ägare amorterar för lite eller inget alls. 2. Priset på pengar är historiskt sett väldigt lågt. Är det verkligen sunt att anta att priset på pengar aldrig någonsin kommer att vara dubbelt mot idag? Säg att det tar 10 år innan det händer. Om man då inte har amortertat sina lån kommer man alltså förr eller senare hamna i trubbel, RISKEN är för hög och INGET oförutsett får hända för att den privata skuldbördan inte ska bli en outhärdlig börda. Helt ärligt är det någon som tror att vi sett det sista av de stora krigen eller att vi aldrig kommer få ett hack i tillväxtkurvan pga oljekris (-> hög arbetslöshet)? Det kommer förr eller senare, naturlag.

    SvaraRadera
  4. Varför måste du alltid vara så kategorisk? Kan inte priserna ha stigit pga. slapphäntare kreditgivning OCH bostadsbrist råda? Och är verkligen den procentuella uppgången i priserna det bästa måttet på bostadsbrist? Till och med en ekonom som du måste förstå att den procentuella uppgången blir väldigt stor om startnivån är låg.

    Tilläggas bör kanske att jag stått i Stockholms stads bostadskö i fem år. Jag kan fortfarande inte få en hyresrätt i ett område dit tunnelbanan når. Om inte det är brist på bostäder (eller åtminstone hyresrätter) så undrar jag vad som krävs för att du ska anse att bostadsbrist föreligger.

    I teorin kan man väl bo 10 man i en lägenhet på 20 kvm. Man behöver ju bara en madrass motsvarande knappa 2 kvm att sova på. Så innan vi når dit så kanske det inte kan vara bostadsbrist? Eller vad är din definition? Hade varit väldigt kul att se ett blogginlägg om det.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan du tänka dig att bo i nya hus kan du inom några års kötid få boende inom tunnelbanan. Mitt senaste boende i närförort fick jag efter 1,5 år i internkön. Boendet innan det efter 3 år i vanliga kön.

      Radera
  5. Du gillar din "Nej, det finns ingen bubbla"-graf... Men det är ju intressant att fundera på hur den skulle se ut med ett annat normeringsår - vad säger att just 1998 är året med det "perfekta" förhållandet? Så här ser det exempelvis ut om man normerar mot startåret 1975... Då framkommer alltså att huspriserna i riket, sedan mitten av sjuttiotalet, ökat LÅNGSAMMARE än disponibel inkomst (I Sthlm ca 40% snabbare, men en stor del av detta kan ju förklaras med att vi på sjuttiotalet hade överskott av bostäder där, och nu har brist).

    För jämförelse, här har jag genererat en graf med normeringsår 1998 på samma data (från SCB), vilket ger samma utseende som Cornus graf. Man kan ju undra varför just 1998 är året som väljs...

    (En aning humoristiskt är det dessutom att det är samma år som "klimatskeptiker" för ett par år sedan brukade utgå ifrån när de skulle "bevisa" att det blivit kallare :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Observera att jag därmed inte hävdar att 1975 nödvändigtvis är ett bättre normeringsår, jag menar bara att man lätt kan manipulera sådan här data till att bevisa det man vill ha bevisat.

      Radera
    2. Varför 1998? Klicka på länken ovan så ser du att folk gnällde när jag normerade 1975. Alltid gnäller ngn. Och ja, den finns med logaritmisk skala också.

      Radera
    3. Det stämmer. Ifall man skall ha en graf över priset/bnp/inkomst så bör man ju ha en logaritmisk skala eftersom normering endast innebär parallellförflyttningar. I annat fall kan man göra en graf över procentuell förändring i pris/bnp/inkomst vilket inte kräver någon normering eftersom man inte ackumulerar upp förändringarna.

      Å andra sidan i bägge falllen så blir det kanske svårare att tolka en sådan graf för den som inte är bekant med logaritmiska skalor.

      Radera
    4. Cornu, men det är ju fruktansvärt enkelt att undvika sådana klagomål genom att helt enkelt visa kvoten mellan huspriser och det man vill jämföra med, till exempel så här. I detta fall kvot FASTPI/disponibel inkmost. >1 betyder att detta år, i relation till inkomst, var huspriserna högre än medel för perioden.

      2011 var priserna isåfall 11% över medel för perioden för riket. Med tanke på att räntorna idag är en bråkdel av vad de var fram till 90-talet måste det vara ovanligt billigt att bo just nu... För sthlm är de 32% över (men då jämförs med inkomst för riket, och inte för sthlm, och återigen - på 70-talet hade vi överskott av bostäder i huvudstaden).

      Skulle vara intressant om du kunde kommentera det faktum att det idag faktiskt är billigare att köpa hus än det var i slutet av 70-talet (sett till köppris/inkomst), trots avsevärt lägre räntor?

      Radera
    5. ddd, nej, det är inte billigare att köpa hus nu. För du definierar köp som att bara låna och inte amortera.

      Radera
    6. På 70-talet hade man dessutom löneökningar på 10-20% om året, vilket utraderade skulderna. Idag har vi löneökningar på 1-3% om året, vilket oftast inte kompenserar för inflationen.

      Har skrivit inlägg om priser/disponibel inkomst förr, se t ex

      http://cornucopia.cornubot.se/2010/08/bostadsbubblan-och-den-disponibla.html

      Har ett bättre inlägg, men min Google-Fu hittar den inte just nu. Jo, det gjorde jag - här är skuldkostnadsindex, som visar på lika stor bubbla som i början på 90-talet.

      http://cornucopia.cornubot.se/2011/12/svenska-hushalls-skuldkostnadsindex.html

      Jag anser att du har fel. Dessutom har vi en annan paradigm idag än på 70-talet, flytande valuta och marknadsräntor, samt NAIRU gör att vi inte får några lönespiraler som kan ta hand om skulderna.

      Radera
    7. Jag definierar köp som att betala pengar i utbyte för något. (såg för övrigt att jag råkat använda BNP istället för disponibel inkomst, men de ser ungefär likadana ut...)

      Skuldkostnadsindex var en väldigt mycket bättre illustration! Har nog sett den här förr, men förträngt den...

      Men när jag kontrollräknar den får jag ett helt annat resultat för FASTPI för riket... Använde 50 års amorteringstid och swedbanks 5-årsränta i januari respektive år för enkelhets skull, men det ska knappast så drastiskt förändra resultatet. Kanske behöver gå igenom mina siffror en gång till, men jag är fortfarande inte övertygad...

      Jag håller med om att vi har en annan paradigm idag (till exempel väldigt mycket lägre räntor...) vilket kan göra det svårt att jämföra. Men även på 70-talet var man tvungen att klara av att betala för sitt boende även innan nästa löneökning kom.

      Radera
  6. Procentuell uppgång är en helt värdelös metod att jämföra bostadsrätter med, då man missar hävstångseffekten (föreningar med belåning i förhållande till det teoretiska marknadsvärdet i en obelånad förening i samma område stiger otroligt mycket mer än den obelånade - säg att marknadspriset för den obelånade föreningen är 11000 kr/kvm år 2000, den högbelånade föreningen bredvid har lån på 10000 kr/kvm, och bör i teorin kosta 1000 kr/kvm, år 2012 kostar en lägenhet i den obelånade föreningen 20000 kr/kvm - då bör den belånade kosta 10000 kr/kvm - en uppgång på 900 %, jmf. med 100 % för den obelånade föreningen...

    Just det här förhållandet rådde under det sena 90-talet ute i obygden, ibland ännu "värre" förhållanden - lägenheterna hade så höga lån att insatsen var noll, eller en symbolisk summa - då är det inte så märkligt att det varit enorma procentuella uppgångar. I Stockholm, där marknadspriset låg kring 25000-30000 år 2000, med lån om ca 4000 kr/kvm i snitt i innerstadsföreningarna, så blir det såklart inte så stora procentuella uppgångar...

    Men det här är classic cornucopia, när det tas upp börsutveckling så är det alltid på toppen år 1929, eller på it-bubblans topp år 2000 (aldrig ta med det faktum att it-bolagen stod för en stor del av toppen, och att många "vanliga" bolag gått bra sedan dess,)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det intressanta med BRF-ars belåningsgrad är att den hävstången inte tycks återspeglas i marknadspriset - dvs om en BRF har 50% belåning så borde ju rimligen andelarna gå till 50% av värdet av bostaden, men det verkar vara så att folk betalar närmare 100% för en andel av en förening som bara "äger" 50% av bostaden.

      Radera
    2. I centrala Malmö kunde man 1996 ta över lägenheter med hög avgift gratis (man fick betala mäklararvode), lägenheter som nu kostar 795' - 1195'.

      Radera
  7. Är det bara jag eller har spamfiltret blivit mer restriktivt? Det verkar som inlägg som man skriver försvinner...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej, inte bara du. Dels kanske jag nu på sommaren inte sitter lika mycket vid datorn och inte avspammar lika fort, men dels verkar betydligt fler kommentarer hamna i filtret.

      Radera
    2. Har du filter på IP också? Noterar att kommentarer jag gör från jobbet, som brukar se ut som att de kommer nerifrån EU någonstans, försvinner.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...