2012-07-31 10:50

Amorteringsfrihet - svensk subprime?

En läsare bistod med att peka på vad som faktiskt står i bankernas lånevillkor, exemplifierat med ICA Banken. De svenska storbankerna Swedbank, Nordea, SEB och Handelsbanken skriver inte uttryckligen ut de formella villkoren online, men t ex ICA Banken (PDF) och Länsförsäkringar Bank (PDF) har sina formella villkor läsbara utan krav på att man först fyller i en ansökan.

Vad som med all tydlighet är att banken kan kräva amortering och kan även under vissa omständigheter säga upp ditt lån.


Nu läser förstås alla som tecknar lån med banken givetvis det finstilta och känner till detta.

Men nedanstående är från ICA Banken. Länsförsökringar har motsvarande formuleringar som antagligen är standardiserade, liksom storbankerna i sina allmänna beskrivningar av villkoren (t ex SEB som har 30 - 60 års amorteringskrav och inte 30 - 50 år). T ex skiljer det väldigt lite i formuleringarna mellan Länsförsäkringar och ICA Banken.
"Bolån har en löptid på mellan 30–50 år och skall amorteras under den tiden. [...] Utöver avgifter för lånet, får långivaren ta ut avgifter som är hänförliga till att låntagaren har nyttjat en tilläggstjänst eller att han inte har följt lånevillkoren eller annan liknande omständighet (t ex påminnelseavgift). Långivaren får också ta ut avgifter avseende arbete och utlägg för att anskaffa, bevara och ta i anspråk avtalade säkerheter samt för att bevaka och driva in långivarens fordran hos låntagaren eller annan (t ex borgensman) som är betalningsskyldig för lånet. Långivaren lämnar på begäran upplysningar om gällande avgifter. Långivaren äger när som helst under löptiden besluta om ändring av avgifter enligt denna punkt....
12. Kontroll och besiktning av pantsatt egendom 
För kontroll av att pantsatt egendom inte sjunker i värde så att dess värde som säkerhet avsevärt försämrats äger långivaren verkställa besiktning av densamma, även som av pantsättaren erhålla de upplysningar som långivaren finner erforderliga.[...]
18. Uppsägning p g a betalningsdröjsmål m m
Långivaren har rätt att säga upp lånet till betalning vid tidpunkt som långivaren bestämmer, om någon av följande omständigheter föreligger,1. Låntagaren är sedan mer än en månad i dröjsmål med betalning av ett belopp som överstiger tio procent av lånefordringen.2. Låntagaren är sedan mer än en månad i dröjsmål med betalning av ett belopp som överstiger fem procent av lånefordringen och dröjsmålet avser två eller flera poster som förfallit vid olika tidpunkter.3. Låntagaren är på annat sätt i väsentligt dröjsmål med betalning.4. Säkerhet som ställts för lånet har avsevärt försämrats."
Vad gäller det senare så kan vi komplettera med Länförsäkringars formuleringar, som bland annat innebär att man måste sköta om panten (=bostaden). Vanvård kan förutom prisfall vara orsak till uppsägning av lånet, liksom frånvaro av försäkring.
"Pantsatt egendom får inte väsentligen förändras annat än genom reparations­ och förbättringsarbeten utan kreditgivarens medgivande. Egendomen får användas för ändamål som väsent­ligt avviker från det som förutsatts vid kreditens beviljande endast om kreditgivaren samtycker till det. Har dessa bestäm­ melser åsidosatts på ett sådant sätt att säkerhetens värde avse­ värt försämrats har punkt 8 d) och 8 e) ovan tillämpning. För kontroll av att pantsatt egendom inte minskar i värde i sådan utsträckning att säkerheten avsevärt försämras, har kreditgiva­ren rätt att besiktiga egendomen och få de upplysningar som kreditgivaren anser behövs av pantsättaren.[...]Egendom som utgör säkerhet för kreditgivarens fordran ska vara försäkrad till fullvärde. Försäkringen ska alltid omfatta brandrisk, om det inte är fråga om obebyggd tomtmark.Om kredittagaren inte visar att försäkring gäller enligt ovan får kreditgivaren försäkra egendomen på kredittagarens bekost­nad eller säga upp krediten med stöd av punkt 8 d) och 8 e)."
Poängen här är att den som är i skuld är inte fri. Springer taket läck och du måste gå med mössan i hand till banken efter mer pengar så kan de välja att säga upp lånet (=kräva försäljning om du inte hittar en annan bank) för att du inte sköter din säkerhet, om de nu inte anser kunna bevilja dig mer lån.

Länsförsäkringar, och sannolikt även de andra, kan också säga upp ditt lån i samband med att de ändrar villkoren. Man har som alla vet sk villkorsperioder, som de facto är en regelbunden möjlighet för banken att sparka ut dig som kund och kräva in lånet om du är oönskad ("om det finns synnerliga skäl").
"Kreditgivaren har rätt att säga upp en kredit till förtida betalning på den sista dagen i villkorsperioden, om det finns synnerliga skäl. En sådan uppsägning ska sändas till kredit­ tagaren i ett rekommenderat brev till den adress som kredit­tagaren lämnat till kreditgivaren, senast fyra (4) veckor före villkorsändringsdagen."
Införs t ex amorteringskrav och det torskfiske som inledande amorteringsfrihet innebär upphör, så kan banken säga upp ditt lån om du inte går med på att amortera och då alltså bryter mot villkoren. Överdrivet kan banken ändra villkoren så att du måste städa Falkengrens badrum en gång i veckan och om du inte går med på det säger de upp lånet. Att vara i skuld är att ta på sig rollen som slav, skuldslav.

Men notera att alla banker verkar ha amorteringskrav i villkoren och kan alltså tvinga fram en amortering. Perioderna varierar mellan olika banker, en del har 30 - 50 år, andra 30 - 60 år eller rent av 30 - 70 år, vilket är en indikation på hur snabbt de kan kräva att du amorterar om de får ögonen på dig eller panten/säkerheten (bostaden) faller i marknadsvärde. T ex kan du få krav på dig att amortera 3 MSEK på 60 år, eller för delen på 30 år om det vill sig illa.

Du har alltså sannolikt skrivit på ett lån med krav om amortering, även om du har amorteringsfritt just nu. Men så länge din pant inte faller i värde och så länge du inte slarvar med dina betalningar kanske du kan få hållas.

Amorteringskraven finns alltså där och lär komma som på beställning när (inte om, för falla kommer de göra) priserna faller på allvar. Det är en form av svensk subprime, där man gett lån som kräver lägre kassaflöde än med amorteringskraven, för att locka till sig skuldslavar kunder. Men som sagt, alla läser ju det finstilta och vet vad de sysslar med.

Man skriver ju inte kontrakt med djävulen utan att läsa det finstilta, men de flesta tror att banken vill dem väl och att det aldrig kan bli aktuellt med att strikt tolka villkoren till din egen nackdel.

Förnekelse är en naturlig reaktion på detta inlägg.

Tillägg: Ingen har förstås missat en krönika hos Schibsted/SvD om hur banker detaljgranskar skuldsatta danskars ekonomi ner till enskilda mjölkpaket och kräver varenda krona som blir över i amortering, nu när bostaden är värd mindre än skulden.

27 kommentarer:

  1. Notera även att ICA inte har "egna" lån, utan det är SBAB som de köper in. Vet inte om det gör att de har strängare krav? Hur Länsförsäkringar gör vet jag inte

    Det vore intressant att veta från historien hur ofta och i vilka fall som banken faktiskt har nyttjat sin rätt. Det är inte helt solklart att banken tjänar på att nyttja sin rätt på bred front. För enskilda fall - javisst.

    SvaraRadera
    Svar
    1. SBAB kan ju förklara nästan snarlika villkor för LF och ICA.

      Radera
  2. Svenska kreditmissbrukare är i största allmänhet kända för att ha läst det finstilta både fem och tio gånger innan dom skrivit på lånepappret, att något av detta skulle vara okänt finner jag inte särskilt troligt, och dom som rödgråtna familjerna som poserade i kvällspressen utanför sin fina stockholmsvilla vid 2008 års kris hulkande säga att det där hade banken inte sagt någonting om, finns nog inte i verkligheten.

    Sanningen är att reinfelt hade helt rätt när han skrev om det sovande folket, Dom flesta är helt otroligt naiva och enfaldiga och tror inte att något ont någonsin ska drabba dom, dom alliansröstande kreditknarkande bostadsrättsköparna i Kungliga hufudstaden har länge ansett att dom är både för många och, viktiga för samhället och hela ekonomin för att någon ska våga tex införa obligatorisk amortering av deras enorma bostadslån, på grund av att då skulle hela sveriges ekonomi krasha, Hybris är bara förnamnet.

    Ett tydligt exempel på detta är den allmänna upprördheten när alliansen började införa sina klart och tydligt utlovade vallöften hösten och våren 2006-07 efter det att dom vunnit valet Det var ingen hejd på upprördheten trotts att allt varit allmänt känt i minst ett år för den som varit intresserad.

    Det finns hundratals exempel på där politiska beslut som varit spikade med datum och klockslag trotts allt slår ner som en bomb bland dom som drabbats

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det finns faktiskt en hel del låntagare som även tror att dom kan lämna in nycklarna på banken och gå därifrån skuldfria om det blir för tufft med räntorna, dom har nog tittat lite för mycket på amerikanska såpoperor och borde möjligtvis kanske inte ha bytt kanal på radion och tv så fort det blivit nyheter?

      Radera
  3. Var det inte för några månader sen en artikel om en familj som grät ut i pressen när kostnaderna blev lite högre än de väntat sig (de blev nämligen tvugna att toppa med blankolån har jag för mig). Så folk som beter sig på det sättet finns i verikligheten. Liknande scenarion får man säkert när det skall och amorteras - för det kräver ju att man har lite mer betalningsförmåga.

    Sen när det gäller uppsägning av lånet i förtid så är det nog enklare för banken att djävlas på annat sätt med låntagare för de lån de inte vill ha. Bortsett från att kräva amortering kan man ju höja räntan (de som vill och kan får då förhandla ner räntan). Att använda skälet "Säkerhet som ställts för lånet har avsevärt försämrats" för att säga upp bolånet kräver nog lite mer än att mäklarstatistik visar en nedgång.

    Utöver avtalet så gäller också konsumentkreditlagen och banken får inte sätta strängare vilkor än konsumentkreditlagen medger.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Inga villkor på att städa hemma hos Falkengren eller Wolf är alltså möjliga?

      Synd.

      Radera
  4. "...de flesta tror att banken vill dem väl och att det aldrig kan bli aktuellt med att strikt tolka villkoren till din egen nackdel."

    Precis. Men de borde faktiskt fråga sig varför formuleringarna överhuvudtaget finns där...

    SvaraRadera
  5. "Vi tycker inte att de gör tillräckligt djupa analyser av vår verksamhet"

    Kjell Hedman, vd för Landshypotek, uppskattade inte att kreditvärderaren Moody's sänkte låneinstitutets kreditbetyg. Nu väljer jordbruksbanken att bryta samarbetet med Moody's. Framöver kommer Landshypotek enbart samarbeta med de två andra kreditvärderarna som höjde kreditbetyget för Landshypotek.

    -Haha, ibland bjuder ändå di.se på kvalitativ humor. /RH

    SvaraRadera
    Svar
    1. Komiskt! Snart får de själva värdera sin egen verksamhet.

      Radera
  6. Därför ska man alltid förvalta och förbättra sitt boende (om man har lån) blott då kan man eg. räkna med en vinst.

    Sen finns det en massa annat finstilt - gällande insatta pengar - saxat från Swedbank:

    "Banken är inte ansvarig för skada som beror av svenskt eller utländskt lagbud, svensk eller utländsk myndighetsåtgärd, krigshändelse, strejk, blockad, bojkott, lockout eller annan liknande omständighet. Förbehållet i fråga om strejk, blockad, bojkott och lock- out gäller även om Banken själv är föremål för eller vidtar sådan konfliktåtgärd"

    Här kan ju iof staten komma in med någon slags (insättnings)garanti, men politikerna kan likväl välja att inte ersätta dig, om pengarna behövs någon annanstans. Att ändra lagar och paragrafer är ju deras huvudsyssla ;-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Men den klausulen står ju i mer eller mindre alla avtal. Där är det bara att hoppas att dessa omständigheter inte drabbar en för mycket (vilket de kan göra även utan avtal med banken).

      En fråga är om kund kan åberopa force-majeure trots att det (som brukligt) bara är det stora företaget som friskriver sig i avtalet medan den lilla konsumenten förväntas tacka och ta emot.

      Radera
    2. Stor humor:

      "Men den klausulen står ju i mer eller mindre alla avtal".

      Just precis, MEN det är inte alla avtal som inbegriper förvaltandet av dina surt förvärvade pengar ;-)

      Radera
    3. Dock är det inte dina surt förvärvade pengar det handlar om i det här fallet, men i övrigt sant. Detsamma gäller ju pensionsförsäkringar, hemförsäkringar, sparkonto med mera.

      Det jag menar är att många av situationerna som tas upp är av den typ som kan drabba dig ändå.

      Radera
    4. Jo, det är dina surt förvärvade pengar det handlar om i det här fallet. Jag pratar om insatta pengar. Bankkonto. Pengar på banken.

      Blir det strejk. Bankomaten tom. Hoppsan. Pengar borta.

      Radera
    5. Ja, pengarna är ju inte borta - det är bara det att du inte kommer åt dem (vilket kan leda till att du inte kan betala hyra i tid eller vad det nu är).

      Jag tänkte på fallet låneavtal i vilket fall det är pengar du lånat av banken som det handlar om (vilket inte är dina surt förvärvade pengar - hade det varit de så hade du inte behövt ta bolån).

      Som sagt i allmänhet när ett stort bolag dikterar vilkoren gäntemot en liten kund så sker det helt på stora bolagets vilkor (det finns t.ex. inget nämnt i avtalet vad som händer ifall du inte kan fullgöra dina åtagande pga nämnda orsaker) - du förväntas tacka och ta emot skiten.

      Radera
  7. Den avtalstext ni ser kommer från konsumentkreditlagen. Den är den som gäller vid lån till bostadsköp.
    Ni kan se där vad som gäller för möjligheter en kreditgivare har att häva krediten.

    Men det är riktigt att bankerna vid vissa tidpunkter kan slå på amorteringskrav utan att låntagaren kan invända.

    SvaraRadera
  8. En aspekt som kan påverka bankerna i nuvarande bubbla, eller rättare sagt när pyspunkan exploderar är att bankernas hypoteksinstitut i hög grad finansierar sig med covered bonds dvs det ligger en portfölj av pantbrev i bostäder som säkerhet för långivaren. Eftersom hypoteksinstituten förbinder sig att denna portfölj ska bestå av pantbrev belånade till högst 75 % får en nedgång i bostadspriserna ett snabbt genomslag. Även om bankens låntagare inte lånar mer eller ändrar något, så uppdaterar instituten värderingar genom en bearbetning av aktuell statistik, det finns flera leverantörer som förmedlar värderingar som enbart baseras på försäljningar av likartade hus i samma område.

    Jag tror att det är ett av skälen till varför swedbank pratar så mycket om amortering just nu, de vill säkert ha möjlighet att fortsätta att finasiera sig på billigast möjliga sätt och får man igång amortringar blir det enklare att skapa pantbrevsportföljer i en vikande bostadsmarknad.

    SvaraRadera
  9. Det skulle ju kunna vara så att Swedbanks kunder har betydligt högre belåningsgrad än andra bankers, eftersom de är de enda som verkar visa intresse för att lagstadga i frågan? Går det att få fram någon sådan statistik på något sätt?

    Det är ju knappast av omtanke för någon annan än sig själv som de lägger fram förslaget...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Detta var menat som svar till vemsomhelst ovan... Mobilhelvete.

      Radera
  10. Jag lånade en mindre summa pengar till ett fritidshus för ca 1 år sedan. Lade in ca 40% kontant och lånade 60% , totalt 10 prisbasbelopp.

    Vid påskrift av alla papper, och det var en del, så läste vi faktiskt ALLT på plats hos bankmannen. Dock visade det sig att vi var det enda par som någonsin läst vad vi skrev på så bankmannen sa direkt att vi fick avbryta mötet och förpassa oss in i en ledig möteslokal och sätta oss där och läsa. Det gjorde vi och det tog ca 1,5 timme och då har jag endå arbetat professionellt med lån/leasing samt har en del utbildning i ämnet. Det var inte några direkta svåra termer och ej heller konstigt språk, men mängden papper var faktiskt rejäl. riktigt rejäl så jag förstår de som inte orkar eller ger upp halvvägs. När vi fick komma tillbaka till bankmannens kontor och ifrågasatte lite i villkoren så vart situationen mindre trevlig och gemytlig. iaf. skrev vi på men hade det varit en större summa, typ över 3 mille tror jag fan inte att jag vågat, mer än att man kan lösa det cash på 1-2 år skall man absolut inte låna om det inte gäller liv och död för den som är satt i skuld är icke fri. Det här kommer inte sluta på ett bra sätt ! Men kanske slutar det som på 80-talet, med skuld och skam som döljs i 20 år och som inte ens de närmsta släktingarna känner till ?

    Det intressanta blir att se hur våra politiker kommer att försöka profitera på detta, det känns lite som att alliansen snart har slut på ess i rockärmen och att fler och fler börjar vakna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag anser det vara oseriöst beteende av banken. Är avtalet så utformat att man behöver tid på sig att läsa igenom så skall man rimligen ge motparten den tiden (t.ex. att man skickar över vilkoren innan mötet). När du väl satt signaturen så är avtalet bindande(*) och det kan ju stå lite vad som helst i avtalet. Gör man så med köpeavtalet också?

      (*) Det finns ett utrymme i avtalslagen att ogiltiförklara avtal pga olika omständigheter, men man skall inte skriva på ihop om att man skall komma undan på sådana teknikaliteter.

      Radera
    2. Det lär inte blir bättre när Socialdemokraterna vinner valet.

      De kommer inte att våga avskaffa ränteavdrag, införa amorteringstvång, lägga ner jobbskatteavdrag och ROT avdrag. Det skulle drabba deras egna mittenväljare. Socialdemokraterna behöver fler väljare i mitten, de som är missnöjda med de borgerliga för att säkra en majoritet.

      Radera
    3. Di.se rapporterade ju om att Sjöstedt och vänstern vill införa amorteringstvång, så helt fel ute verkar de ju inte vara. ROT måste bort till slut, det är fan sjukt att vi betalar renoveringar vid medelhavet. Vilka är INTE missnöjda med Felrik Reinfel ? skattesänkningarna var gött - det mesta andra skit börjar folk upptäcka nu. lite sent förvisso.... men men....

      Radera
    4. Om de inte vågar avveckla ränteavdragen lär de ju inte vilja lagstifta om amorteringstvång. Att lagstifta om amorteringstvång på befintliga lån innebär ju att man trampar in och ändrar överenskommna avtal och det är IMHO att gå lite väl långt. Dessutom ser det ut som det kommer bli tvunget att amortera ändå för flertalet i BLK och då behöver ju inte de folkvalda göra sig impopulära genom att lagstifta på området.

      Sen är det ju samma röster som de borgeliga och de rödgröna jagar (dvs bland annat BLK) och därför vill man inte stöta sig med dom. Vänstern som inte jagar röster direkt från de borgeliga har större frihet att bortse från BLK's särintressen - iaf ända tills SAP tar dem i örat.

      Radera
    5. SnabiTiger: Sjöstedt vill dock införa det istället för bolånetaket, för att det inte ska "drabba" förstagångsköpare som vill skuldsätta sig upp till öronen utan att ha någon egen kontantinsats.

      Radera
  11. Om nu alla bankerna börjar kräva amorteringar/säger upp lånen så kommer det leda till prisfall, fall som i sin tur leder till att än fler hamnar "under vattnet" spiralen kan ju slå omkull alla bankerna - och det känns ju lite märkligt om bankerna skulle driva sig själv i konkurs/arbetslöshet? Det skulle väl i såfall vara yttre tryck i form av ägarna till bostadsobligationerna?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om bostadsobligationerna fungerar som normala obligationer så har ägarna till dessa inte direkt påverkan på banken - det är bara när banken emitterar dessa som bankerna påverkas. Det hela handlar om vilka räntenivåer bankerna får på sin upplåning, stiger denna måste de ta ut högre räntor av BLK och bostadspriserna faller. Detta innebär att säkerheten i för obligationerna blir sämre och bankernas ränta stiger.

      Swedbank som enligt spekulation sitter på högst belåningsgrad på sina panter kommer att drabbas hårdast av en sådan situation och kommer kanske tappa marknadsandelar ifall de kräver amortering mer än andra och därför vore det intressant för swedbank ifall de kunde tvinga sina konkurrenter till att vidta samma åtgärder så de kan behålla marknadsandelar.

      Nyckelordet för bankerna är belåningsgrad eller risknivå i sina bostadslån. Det är de som de vill ha låga för att kunna ge konkurrenskraftiga räntor utan att behöva tumma på lönsamheten.

      Alternativet till att tvinga kunderna att amortera skulle vara differentierad ränta där de med hög belåningsgrad får högre ränta. I långa loppet skulle det innebära att vi får topplån med högre räntenivå och bottenlån med lägre ränta (med befintliga lån innebär det isf högre räntenivå med möjlighet att förhandla ner räntan ifall man inte har hög belåningsgrad/amorterar)

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...