SCB och Mäklarstatistik baserar sina siffror på helt olika källor och det kan vara intressant att jämföra dessa för relevant tidsperiod.
Mäklarstatistik rapporterar data baserat på påskrivna köpebrev, i de fall som mäklarna väljer att rapportera in dessa till Mäklarstatistik. Man täcker alltså inte in privatköp och missar även ca 30% av mäklarna. SCB tittar på lagfartsinskrivningar, dvs när köpen faktiskt genomförst, vilket släpar efter 2 månader jämfört med Mäklarstatistik. Därmed fångar SCB in alla villaaffärer, oavsett mäklar och oavsett om det är ett privatköp. Sedan finns även Valueguard, som använder Mäklarstatistiks siffror, men bara tittar på de allra största kommunerna, även för Sverigeindex, då det statistiska underlaget för att göra kvalitetsjusteringar inte är stort nog i större delen av landet.
SCB rapporterar pravda, sanningen, men med eftersläpning. Men hur bra stämmer denna sanning med Mäklarstatistik?
Gårdagens småhusbarometer gällde tvåmånadersperioden mars – april 2012 i jämförelse med tremånadersperioden december 2011 – februari 2012. Mäklarna har varit exceptionellt sena med att skicka in lagfarter för maj, så SCB skippade helt enkelt maj månad den här gången. Vilket är intressant.
Låt oss säga att detta motsvarar affärer från februari hos Mäklarstatistik, dvs det som rapporterades i mars.
Mäklarstatistik sätter -4% för villor i hela landet på tolv månader och -1% på tre månader. För Stockholms län var siffran -1% på tre månader och -5% på tolv månader. För Göteborg var de +2% på tre månader och -3% på tolv månader. Malmö har fått villapriser oförändrat på tre månader och -6% på tolv månader.
SCB:s siffror är istället -4% på tolv månader för hela landet och -1% på tre månader. Exakt samma som SCB när man nu avrundar till hela procenttal.
För Stockholm har SCB -1% och -3% mot Mäklarstatistiks -1% och -5%.
För Göteborg har SCB 0% och -4% mot Mäklarstatistiks +2% och -3%.
För Malmö har SCB -1% och -6% mot Mäklarstatistiks 0% och -6%.
Sammantaget skulle jag våga hävda att SCB och Mäklarstatistiks siffror stämmer väl överens, speciellt som man avrundar till hela procenttal. Mäklarstatistiks underlag är relevant och i linje med pravda. Detta gäller speciellt i hela landet. Att det kan finnas avvikelser lokalt är väntat, men på hela stickprovet kommer man alltså fram till samma saker.
 |
| Villaprisutveckling 12 månader
för några större kommuner |
För övrigt är det intressant att titta på utvecklingen för enskilda större kommuner som SCB rapporterar om. Halmstad är inte längre värst i landet, även om kommunen ligger stabilt kvar på -10% och den som köpte en villa i Halmstad för ett år sedan har fått se villan tappa 247 000:- SEK i värde på ett år. Även gräddhyllan Kungsbacka har fått se liknande utveckling, men här är istället fallet 355 000:- SEK. I de fall man köpte villan med blancolån för delarna över bolånetaket så är man nu under vattnet lånemässigt.
Fast värst är det i Falun, där priserna fallit 14% på ett år och den som belånade sig till bolånetakets 85% har nu knappt näsan över vattnet.
I Lund har villorna fallit 13% på ett år, vilket motsvarar en värdeminskning på 430 000:- kronor. Eller mer än två nettoårslöner för de flesta svenskar. De senaste två månaderna har priserna i Lund fallit med 5%. Fortsätter den utvecklingen hamnar de som köpte sin villa med 85% i belåning för ett år sedan under vattnet inom kort.
Tyvärr är det ofta just yngre barnfamiljer som köper fullbelånade villor.
Fast det finns de som säger att bostadspriserna bara fortsätter upp, UPP, UPP! Pratar de om villor så vet man iaf att de befinner sig i förnekelsefasen.
9 kommentarer
Angående eftersläpningen av lagfarter så tror jag inte att det beror på annat än att Lantmäteriets Fastighetsinskrivning har uppdaterat sitt handläggningssystem de senaste månaderna. Handläggningstiderna har varit 1-2 månader (för alla ärenden, inte bara lagfarter) istället för en vecka i vanliga fall.
Det är riktigt. Eftersläpningen för lagfarterna har inget med mäklarna att göra, utan beror på Lantmäteriets fantastiska nya datasystem.
Har en släkting som försöker sälja en bostadsrätt i en förort norr om Stockholm. Inte ett bud på två månader. Och exakt samma sak med en till lägenhet i samma område och samma storlek (tvåa). Har för mig det var ungefär samma sak i raset på 90-talet, i alla fall om man ser till Stockholm. Att först blir bostadsrätterna i förorterna som ligger en bit utanför stan väldigt svårsålda. Närförort och innerstan är än så länge lättsålt, men när arbetslösheten skjuter fart lär det bli svårsålt där också.
Mycket intressant inlägg! Har länge undrat över detta men inte orkat göra analysen. Undrar bara hur många "vanliga människor" som är medvetna om nedgångarna och framförallt risken/chansen för fortsatta nedgångar. Medierna publicerar ibland artiklar som visar på utfallet (upp eller ned) men när det handlar om prognoser pekar de i nästan samtliga fall endast upp (eftersom de normalt sett frågar mäklare, banker eller andra partiska källor).
Kollar på villor i Lund nu. Känns som att man ta det lugnt och metodiskt under det att priserna dalar. Kan man tänka sig räntehöjningar i och med fortsätta europroblem? det skulle isf vara till hjälp med att göra det mer rimligt att köpa hus.
Jag hörde om ett par som kollat på en villa i Lund i förra helgen för 4,3 Mkr. De bjöd 4,4 Mkr direkt på visningen, sedan på några dagar bjöd de över sig själva flera gånger (för att säljaren ville ha mer) upp till 4,7 Mkr. Utan att någon annan lagt bud eller visat intresse!
Kontentan är att det finns folk som har noll koll som går på visningar och därmed håller priserna uppe. De skulle mycket väl kunnat få det huset för 4 Mkr eller kanske ännu lägre om de haft lite is i magen. Sedan handlar det klart alltid om hur desperat man är och hur mycket huset är värt för en själv…
Det är konstigt att folk sätter pris på risk när de ska köpa aktier, men inte när de ska köpa bostad. Det är som Cornu skrivit många gånger, de jämför bara boendekostnad och struntar fullständigt i neråtrisken.
Helt rationellt är det inte. På en korrekt fungerande marknad så borde det vara dyrare att bo i en hyres än en Brf. Den högre boendekostnaden borde ställas mot hyresgästens obundna valmöjligheter, förutsatt att besittningsskyddet inte urholkas.
Att ha besittningsrätt utan åtaganden borde ha ett pris, vilket det inte har idag. Kanske borde det finnas en tvåspårig hyresmarknad med lägre hyra för hyresgäster som hyr en bestämd tidsperiod. Detta kan betalas av sådana som har besittningsskydd, som jag.
Gemene man sätter nog inte pris på risk när de köper aktier heller – det förutsätter ju att man gör en analys och bedömer riktigt pris. Istället är det nog snarare så att de i detta fallet förlitar sig på att marknadspriset återspeglar värdet – detta fungerar ifall de som gör en värdesbedömning är tillräckligt många för att styra aktiekursen. Dessutom finns det på aktiemarknaden möjligheter att tjäna pengar på en felaktig aktiekurs – vilket torde korrigera kursen.
När det gäller bostadsmarknaden så är det ju bara gemene man som agerar på marknaden och det räcker med två galningar för att dra upp priset på en bostad. Det behöver alltså inte många som ignorerar riskerna för att driva upp priserna till osunda nivåer.
Jämför man priserna på olika upplåtelseformer så är det intressant att se att bostadsrätter och äganderätter inte skiljer mer i pris trots att BRFen själv har lån på fastigheten (vilket bör återspeglas i månadsavgiften) och då bör ju priset ligga motsvarande lägre.
När det gäller jämförelse mellan bostadsrätt och hyresrätt så finns skäl som talar för skillnader åt bägge håll. Det som talar till hyresrättens fördel är att man borde kunna få bättre priser på lägenhetsunderhållet. Det som talar för BRFens fördel är att kostnader för omsättningen av hyresgäster kostar. Dessutom finns ju risken att lägenheten inte blir uthyrd/såld. Den boendes minskade risk bör ju driva priset på hyresrätten uppåt, men jag tror inte att tidsbegränsat boende borde vara billigare. Det enda som är till fördel för tidsbegränsat boende är väl att det finns möjlighet att erbjuda boende som inte annars skulle erbjudas.
Vad gäller Lund så tror jag att en förklaring till de sjunkande priserna utöver faktorer som Astra Zenecas nedläggning, ST Ericssons kräftgång mm är att man har byggt mycket nya och med Lunds mått relativt billiga hus utanför Lunds centrala delar, t ex i Stångby och Dalby.