2012-05-09

Sammanställning bostadsrättspriser Stockholm

Det finns en lång rad olika mer eller mindre seriösa källor man kan vända sig till för att få en uppfattning om bostadsmarknaden, speciellt i det Stockholm där bubblan också är som störst i nominella pengar. Känslorna är störst, självgodheten är störst och Stockholm är störst (speciellt som centrala Göteborg enligt EU är landsbygd) så det är mest relevant att bara titta på Stockholm här.

Så här följer en sammanställning över hur bostadspriserna utvecklats i Stockholm de senaste 12 månaderna enligt olika källor.
Källa: Mäklarstatistik

Mäklarstatistik -3% (Stor-Stockholm) och -2% (Stockholm C)
Mäklarstatistik baserar sina siffror på påskrivna köpekontrakt som rapporteras in ganska omgående av till Mäklarförbundets IT-system. Enligt Mäklarstatistik har bostadsrättspriserna fallit med 3% i Stor-Stockholm och 2% i centrala Stockholm. Detta är dock utifrån glidande 3-månaders medelvärden, dvs man jämför perioden januari - mars 2011 med januari - mars 2012.

Valueguard-KTH bostadsprisindex +1.9%
Valueguard-KTH bostadsprisindex
för bostadsrätter i Stockholm
Valueguards kvalitetsjusterade priser pekar på en uppgång för bostadsrätter i hela Stockholm. Till skillnad mot Mäklarstatistik så justerar Valueguard för vad som säljs. Om folk exempelvis slutat köpa stora premiumlägenheter och istället pga brist på lika stora krediter som tidigare bjuder över varandra för smålägenheter så kommer alltså priserna att stiga hos Valueguard, men sjunka hos Mäklarstatistik.

Valueguard rapporterar iaf +1.9% för bostadsrätter i Stockholm på 12 månader mars 2011 till mars 2012.

Källa: Hemnet. Grått är 2012, blått 2011
Hemnet +14%
Hemnet redovisar förstås bara statistik över begärt pris. Sedan i augusti så är det sk acceptpriser som gäller och de går alltså inte att jämföra med de tidigare lockpriserna. Begärt pris är ca 14% högre än för ett år sedan, men det är inte per kvadratmeter utan ett medelpris per bostadsrätt. Medlet för Stockholm kommun ser ut att vara 3.2 MSEK i begärt pris.

Den betydligt bättre sajten Booli har en del prisstatistik för lägenheter i Stockholm och begärt pris, men tyvärr inte på 12 månaders tidsintervall, utan bara några veckor tillbaka. Det enda som säger något kortsiktigt är att fler objekt blivit prissänkta (86 st) än prishöjda (22 st).

Därefter har vi diverse sajter på nätet som skrapar Internet efter auktionsresultat, med väldigt spretigt resultat

Lasse Kongos bostadstracker ca -3%
Pionjären och kungen över dessa Internetskrapare har länge varit Lasse Kongos Bostadstracker. Här kommenteras det friskt om hyresperrongmuppar, bolånetorskar, hyrestorskar etc och undertecknad har blivit kraftigt förtalad av modiga anonyma personer. Uppenbarligen river bostadsbubblan upp stora känslor hos många.

Ett fall på 3% på 12 månader är en väldigt grov skattning då siffror inte redovisas utan bara en ganska rörig graf. De senaste veckorna har visat på en nedgång i kvadratmeterpriser om ca 17% från ATH, vilket visar hur ryckiga siffror trackern kan prestera.

Det enda som känns helt signifikant är att antalet affärer är väsentligt färre sedan sommaren 2011. Kan förstås bero på situationen för just de mäklare som Lasse Kongo skrapar.
Källa: Hempris.se

Hempris.se -10.4%
Något mer seriöst intryck ger sajten hempris.se som rapporterar om ett fall för bostadsrättspriserna om 10.4% på tolv månader för Stor-Stockholm.

Bostadsdata.se ca -13% (Stockholm) till -9%(Innerstaden)
Sajten bostadsdata.se är liksom Lasse Kongos Bostadstracker väldigt svårt att tolka och man rapporterar bara senaste månadens utveckling i rena siffror. För april gjordes dessutom bara 3 avslut i Stockholms innerstad hos sajtens källor. En grov skattning utifrån grafen är att priserna i Innerstaden fallit med 9% på tolv månader och 13% för hela Stockholms kommun, varav 11.1% den senaste månaden.

Tillägg: Slutpris.se har analyser, men har bara skrapat data sedan i höstas och har alltså ingen 12-månaders statistik.

Så ser läget alltså ut. De tre senare visar samtliga på nedgångar under april månad, medan Mäklarstatistik och Valueguard pratar om prisutvecklingen i mars. Som vanligt blir det intressant att se om amatörerna har rätt och priserna är fallande.

Vad som är fascinerande är att det fortfarande finns de som benhårt hävdar att bostadspriserna inte fallit och att jag alltså är en mupp. Men visst, enligt Valueguard så har de stigit, men samtliga övriga pekar på fallande priser på 12 månader. Mest fascinerande är de som menar att jag har fel och att priserna inte alls fallit. I bästa fall kan man säga att bilden fortfarande är splittrad.

Den 15:e maj presenteras ny statistik från Mäklarstatistik och Valueguard.
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

42 kommentarer:

  1. svagt fallande enligt denna..

    https://www.sbab.se/flash/storstadsguiden/index.html

    SvaraRadera
  2. stämmer verkligen hempris.se graf? Är vecka 19 nu och grafen är bara till vecka 14. Procentsatsen har legat fast på -0.33 senaste veckan i några veckor nu.

    SvaraRadera
  3. Ytterligare en sajt att hålla koll på: http://www.slutpris.se/

    SvaraRadera
  4. En allt annat än vetenskaplig, men personlig, reflektion är att priser på BR i Stockholm drar till nya toppnoteringar om BR är mycket attraktiv (skuldfri förening, gott läge, mycket bra skick etc). Mindre attraktiva BR har dock helt klart sjunkit i pris (jag skulle gissa 10% från toppen). De minst attraktiva tycks svårsålda, vilket torde förbättra statistiken (säljarna bor kvar istället för att acceptera vad marknaden vill betala).

    BR i Stockholms innerstad är knappast representativa för resten av landet men finns liknande spretighet att notera i övriga landet är det ett möjligt skäl till att statistiken går åt så olika håll.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Stämmer bra.

      Det är därför jag tjatat mig hes om att eventuella prisprognoser måste göras extremt "lokalt" för att vara meningsfulla.

      Lägenheter i Sthlms innerstad,attraktiva föreningar, har en mycket stark utveckling. En bit bort på västra kungsholmen, nybyggen i stadshagen så är marknaden helt fryst.

      Jämför t.ex med hur centrala london relativt övriga UK pekar upp, trots deras spruckna bobubbla.

      Det glöms lätt bort att sthlms innerstad är en riktigt litan yta. Du tar dig från norrmalm till södermalm på en 30-40 min promenad i rask takt. Den kan inte byggas ut p.g.a. naturliga vattenbarriärer. Och det finns tillräckligt inarbetat bokapital för att hålla den uppe.

      /Realisten

      Radera
    2. Skillnaden är att fastigheter i centrala London köps upp av utländska miljardärer och inte svennar med lån på 6 ggr årsinkomsten.

      Radera
  5. Jag vill bara tipsa herr författare om den ordklass som kallas preposition: Sammanställning av bostadsrättspriser i Stockholm.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Gör som jag vill i rubriker för att spara tecken.

      Radera
    2. "Sammanställning bostadspriser: Stockholm" är ett tänkbart alternativ.

      Radera
  6. En sak som är bra med "gissningar" och "tolkningar" är att ingen egentligen får rätt. Detta kan man utnyttja genom att helt enkelt ta medelvärdet av dessa och på så sätt få ett någorlunda "bra" värde. Alla värden från många aktörer(ju fler desto bättre) ska var med, även sådana som kan anses var extrema och dåligt underbyggda, för att resultatet ska bli bra.

    SvaraRadera
  7. varken hempris.se eller bostadsdata.se har uppdaterats på nästan 2 månader (trots att både påstås uppdateras "i realtid"...).

    SvaraRadera
  8. Jasså, Lasse Kongo pratar om sjunkande priser i april säger du?
    Citat från sidan:
    "Priserna på bostadsrätter i urvalet steg i april till 61 800 kr / kvm, +6.2% jämfört med månaden före. Detta är högsta månadsnoteringen hittills, första gången över 60 000 kr / kvm."

    SvaraRadera
  9. Jag köpte min trea på 90 kvm på Östermalm för 990 000:- sommaren 1993, efter att ha prutat 100 000. (Jepp, det blir 11 000:- per kvm , det var tider det.) En realistisk värdering idag är runt 70-75 000 per kvm enligt en mäklare jag talade med i förra veckan, så fallhöjden är oerhört stor.

    Mig spelar det ingen roll om det går upp eller ner. Jag betalar knappt 2 000:- i månaden för min lägenhet i en skuldfri förening ett stenkast från Strandvägen och har inga planer på att flytta. Men jag vill gärna påminna om hur det såg ut när jag gick på visningar våren 1993 - många desperata säljare som blivit av med jobbet eller skulle skiljas eller både och.

    Häromdagen såg jag en läsare på DI som hade räknat ut vad han hade "tjänat" på sitt boende. Tanken hade aldrig slagit mig, men jag gjorde samma övning. Resultatet blev 25 000:- i månaden. I arton år! Det är inte en hållbar utveckling.

    Och tro nu inte att jag sitter här och skryter, jag har inget behov av att brösta mig anonymt på nätet. Det jag vill med mitt inlägg är att höja ett varningens tecken. Historien upprepar sig visserligen inte, men ibland får den hicka.

    /You have been warned

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nejnej, du skriver inte alls för att skryta.

      Radera
    2. Nej, det gör han nog inte. Vad tusan är vitsen med att skryta anonymt i ett kommentarsfält på en blogg?

      Radera
    3. Att man får sitta där hemma på sin feta röv, klappa sig lite på magen, och känna att man är så jävla mycket bättre än alla de där idioterna på nätet.

      Varför tror du annars folk sitter och argumenterar på nätet?

      Radera
    4. Avundsjuka är inte bra för hälsan. Vissa har lyckats enormt bra i bostadskarusellen, det är verkligheten.

      Tack för en intressant story och varningen. Det är som sagt inte hållbart och det kommer vi bli varse i sinom tid.

      Radera
    5. Jantelagen regerar bland BLT.

      Radera
    6. Ni förstod uppenbarligen inte vad jag skrev, men om ni ursäktar mig så har jag en mage som behöver klappas!

      /21:01

      Radera
  10. WTF; jag har suttit och myst lite med den här lägenheten ett par veckor och tänkt köpa. Men vad hände nu!? Jag känner mig överkörd av en ångvält. Min bank kommer aldrig gå med på detta :-( http://www.boliga.se/map.aspx?id=3138006

    Från: Jag trodde jag skulle bli rik

    SvaraRadera
  11. Svårt det där med decimaltecken. Komma tar väl för stor plats.

    SvaraRadera
  12. Gissning för stockholm april månad:

    Brf: Mecklarstat -Neutral->svagt uppåt
    Valuegard -Rally
    Villa: Mecklarstat -Nedåt
    Valuegard -Nedåt

    Tyckaren

    SvaraRadera
  13. Kommentar om bostadsmarknaden i Spanien, saxad från DI:

    Bankerna är konkursfärdiga. De har inte en spänn. De har 10.000-tals hus, lägenheter, byggprojekt upptagna till fantasibelopp i sina balansräkningar.
    Många av objekten är osäljbara och har ett negativt värde då rivning är enda alternativet. Resten kanske har ett marknadsvärde som är kanske max. 20% av bokfört värde.

    Bankerna kan inte sälja då de måste gå ner i pris och hela korthuset faller samman.

    Har själv en lägnhetet på solkusten i ett komplex där banken äger kanske 80% av beståndet. De som har köpt lägenhet vill inget hellre än att sälja då hela området förfaller. Banken betalar inte den avgift som skall gå till underhåll och har inte gjort så sedan 2008, utan hoppas att vältra över dessa accumulerade kostnader på framtida köpare. De privata som en gång i tiden betalade kontant, och som försöker sälja har gått ner till 30-50.000 Eur men det går trögt. Banken har sina lägenheter till salu för samma pris som 2007, ca. 200.000 Eur för annars crashar balansräkningen. De som köpt för lånade pengar har för länge sedan slutat betala banken och övergett sina lägnheter. Många som övergivit sina lägenheter har inte ens tömt skafferi och kyl så det drar till sig ohyra och kackerlackor.

    Under guldåren var det många från Sydamerika som kom till Spanien, fick ett jobb, köpte hus och lägenheter med 110% belåning utan problem. Dessa övergav sina hus och lägenheter först och lämnade Spanien bakom sig, senare har många andra utlänningar och spanjorer övergivit sina överbelånade hus och egendomar.

    Efter kusterna byggdes fram till 2007, tusentals hus och lägenheter av fullständigt undermålig standard. Målet var att bygga så mycket som möjligt så snabbt som möjligt och sälja lika snabbt och casha hem. Nu efter några år visar det sig att en del byggnader har byggts på grund som rasar/rör sig så husen faller ihop av sig själva. Har sett exempel på folk som betalat sitt livs besparing för sitt drömhus och efter ett par år är de förbjudna av myndigheter att gå i närheten då det är allt för farligt då husen har flera decimeter stora sprickor och håller på att rasa ihop.

    Bankerna har även lånat ut pengar till 1000-tals hus som byggts utan byggnadslov där lokala myndigheter kräver rivning då det är svartbyggen. även dessa egendomar med negativt värde är upptagna till fantasibelopp i bokföringen.

    Bankerna har lånat ut till i princip vad som helst med inkompetenta banktjänstemän som beviljat lån på 150% av ett fiktivt uppblåst värde (då alla priser ändå skulle fortsätta uppåt i evighet och kuveret med 5% "kick-back" sitter fint). Bygglov och liknande är ju bara att strunta i. Fejkade bygglov har ju kunnat köpas av lokala tjänstemän om det skulle behövas.

    Spanska fastighetsmarknaden är ett fullständigt moras, en fullständig katastrof som få inser den fulla vidden av. Verkligheten är skrämmande med banker och en byggbranch som agerat fullständigt hårresande. Det verkliga underskottet i bankerna är gigantiskt - av bibliska proportioner!!!!

    Och bankerna har desperat hoppats på att marknaden skulle vända och ett under skulle ske. Men under sker inte så ofta och nu är verkligheten ikapp.

    Så spanska staten som är bankrutt skall refinansiera ett bankrutt banksystem med pengar från norra Europas skattebetalare via ECB??????

    Någon måste sätta ner foten och säga stopp!!!!

    SvaraRadera
  14. 3434 tkr i snittpris bostadsrätt sthlm innanför tullarna
    snittränta 5%
    amortering som övriga välden 30år
    10208 sek/mån räntor - ränteavdrag
    +9538 amortering /månad
    avgift 3000kr mån

    22746 kr/månad i boende kostnad

    no bubbles here....

    SvaraRadera
    Svar
    1. 1. "Övriga världen" har inte 30 års amortering.
      2. En korrekt kalkyl (85% belåning, vilket är max...):
      Lån, 2918900 kr
      Ger räntekostnad 2918900*0.05*0.7/12 ~= 8500 kr/månad
      Avgift ~3000 kr -> boendeKOSTNAD på 11500 kr/månad
      På det amortering 50 år -> ~5000 kr/månad

      -> 16000 kr/månad i total utgift (varav 5000 kr kan ses som påtvingat sparande - dvs pengar du sannolikt får tillbaka om du flyttar).

      Vilket är ungefär i nivå med hyran på en nyproducerad trea...

      Radera
    2. 16500...

      /14:36

      Radera
    3. ska du jämföra med en nybyggd hyresrätt får du ta siffror från en nybyggd bostadsrätt annars blir jämförelsen skev.

      Radera
    4. Här har du, nya bostadsrätter i samma kvarter som dom hyresrätterna. 3:or på 82 kvadrat. Priset ligger på 3 900 000 med en avgift på 4 750.
      85% Lån 3 315 000
      Räntekostnad efter avdrag ~= 9700 kr/månad
      Avgift 4 750 kr
      Bostadskostnad ~= 14 500 kr

      Vilket innan amorteringar blir i nivå med hyran för motsvarande hyresrätt. Om man inte sög på sig all risk som en bostadsrätt innebär så skulle det vara ok.

      http://www.sbcbo.se/bostader/sok-bostad/stockholm/stockholm/norra-djurgardsstaden/gotska-sandon/prislista/943-bobergsgatan-46-stockholm/

      Radera
    5. Visst, men nybyggda hyresrätter är de enda som har (nästan) marknadshyror. Att jämföra med en HR med reglerad hyra är fullständigt meningslöst. Likaså är det rätt missvisande att jämföra boendekostnad inklusive amortering med hyreskostnad, så ska vi vara sånna är siffran du bör jämföra med 11500 kr/månad...

      Radera
    6. Eller 14 500 :) Hann före dig och jag är inte op

      Radera
  15. Varför märker vi inte av prisfallet när vi tittar på lägenheter i stockholm? Tycker det är mycket mer aktiva budgivningar än på hela förra året.

    Surt att sitta och vänta på prisfall..

    SvaraRadera
  16. Konstigt att folk påstår att mäklarna tjänar på ökade bostadspriser! Hur kommer det sig? Författaren påstår ju att han inte ens tjänar på att sin egen bostad ökar i värde. Kom inte med dessa fattiga argument om att han har % på köpeskillingen. Det gör ingen större skillnad på nettot. Fikapengar. Det man som mäklare vill ha är problemfria affärer som flyter på. Att folk rör på sig. Flyttkedjor som stimuleras. Då ska självklart hyresrätter inkluderas. Det är en väldigt bra inkörsport i bostadskarriären.

    /Mäklaren

    SvaraRadera
    Svar
    1. Mäklare tjänar på ökade bostadspriser genom spekulation. Genom bulvaner köper de billigt och säljer dyrt. Andra kan också göra detta men mäklarna har informationsövertag. Men förfaringssättet fungerar dåligt med minskande priser.

      Radera
    2. Och poliser drar all kokain de beslagtar? Vilken värld lever du i? ALLA bryter inte mot LAGEN SFS 2011:666. SÄMSTA argumentet någonsin...

      Radera
    3. Vad har poliser med mäklare att göra?

      Radera
  17. Tragiskt att folk är så underbegåvade. Om du tittar på 11-13§§ i fastighetsmäklarlagen så är det OLAGLIGT att bedriva handel med fastigheter. Så NEJ, det är snarare tvärt om. Det är svårare för en mäklare att göra sk. spekulationsköp. Därav jämförelsen med polisen. Om den var svår att förstå så menar du också att folk som jobbar på Bukowskis har en jävla fördel för att de kan köpa Carl Larsson-tavlor billigare än allmänheten i spekulationssyfte? Informationsövertag? Tja, finns många sk. "lekmän" jfr. bloggaren i detta forum som anser sig ha bra mycket bättre koll på te.x bostadspriserna. Information ang. just det objektet? Till viss mån kanske. Men absolut inget som inverkar särskilt. Skulle vara svårt att hävda att en mäklare har avsevärt mycket mer informationsövertag i ett avtalsförhållande.

    SvaraRadera
  18. När vi skulle sälja vår lägenhet kikade mäklaren i statistiken och sa att det högsta priset var 1.4 MSEK. Sedan erkände han att lägenheten iofs aldrig sålts, för köparen drog sig ur (nyktrade till?)

    Så mäklarestatistik är baserat på sista priset i budgivningen, inte faktiskt sålda objekt! Dessutom har jag läst att "harmoniserar" sina siffror, dvs tar bort data som anses opassande...

    Jag har svårt att se att detta är lagligt! Man borde enkelt kunna avslöja bluffen genom att jämnföra historisk mäklarstatistik med SCB statistik.

    någon borde testa denna prismanipulation i domstol!
    /Anders

    SvaraRadera
    Svar
    1. Mäklarstatistik gäller till 100% genomförda affärer. De sidor som skrapar nätet däremot, gäller sista budet i budgivning, de har ju ingen möjlighet att faktiskt läsa vad som står på kontraktet...

      Radera
  19. Anders är felunderrättad. ALL statistik baseras på försäljningspris. Återkom gärna med konkreta lagbrott om så är fallet. Att tala sanning som han gjorde är knappast ett lagbrott. Varför skulle han ljuga om att er lägenhet är värd mer än va den är? Idioti. Okunskap. Min kompis kompis känner en som... KLASSIKER!

    SvaraRadera
  20. Cornu och Kongo gor hastjobb nar de forsoker titta pa bostadsprisernas stigande eller fallande via maklarstatistik och andra priskurvor. Det fungerar inte, eftersom de inte visar alla lagenheter som inte saljs, eller som laggs ut pa nytt. Bostadsmarknaden ar dessutom valdigt trog, USAs till exempel, borjade falla 2008 och faller fortfarande. 4 ar och botten ar annu inte nadd.

    Det enda sakra sattet att se hur utvecklingen gar ar att titta pa kreditexpansionen. Faller kreditexpansionen sa faller bostadspriserna. Sa busenkelt ar det.

    Hur mycket fallet i kreditexpansionen blir omraknat i kronor per kvadratmeter ar svarare att saga, men kreditmarknaden ar mycket snabbare an den troga bostadsmarknaden. Att soka kredit tar inte manga dagar. Att ga vagen fran Stockholmaren i sin soffa som borjar "fundera pa att salja sommarstugan pa Gotland" till avslutad affar och overlamnade nycklar kan ju vara en vandring pa manga manga ar!

    Sa leta ratt pa en graf over kreditexpansionen sa ser ni hur bostadsmarknaden mar. Upp eller ner. Enkelt.

    SvaraRadera
  21. Skulle vilja se antal försäljningar per månad och ställa detta i relation till antalet utannonserade objekt. Cornu ?

    Kreditexpansionen går utmärkt att följa via SCBs finansmarknadsstatistik på scb.se.
    Publiceras månadsvis. Sammanfattning - ökningstakten har i princip halverats sedan peaken.

    /A

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...