Angående förra blogginlägget och att det är allt svårare att få sålt villor, så upplever många två världar.
Dels sägs bostadspriserna stiga och dels sägs det vara omöjligt att sälja bostaden. Hur kan detta gå ihop?
Rent praktiskt beror skillnaden på att folk begär för höga priser. Till rätt pris går allt att sälja, men det faktum att man fortfarande vill ha orealistiskt betalt höjer faktiskt bostadspriserna även om objekten inte blir sålda. Detta eftersom attraktiva objekt går att sälja, och attraktiva objekt har högre priser.
Låt oss exemplifiera med ett helt fiktivt exempel.
A. Normal marknad
Det finns fyra hus till salu för 1 MSEK, åtta hus till salu för 2 MSEK och fyra hus till salu för 3 MSEK. Samtliga är lika lättsålda och säljs alla lika fort, omsätts en gång under en tidsperiod, då priserna följer marknadens värdering av husen. Medelpriset såväl som medianpriset blir 2 MSEK.
B. Fallande marknad, orealistiska prisförväntningar
Nu säger vi att bostadspriserna fallit. Köparna är inte beredda att betala lika mycket, men säljarna vägrar sänka priserna. Attraktiva, dyrare objekt är fortfarande möjliga att sälja, men inte lika lätt som förr.
Det finns fyra hus till salu för 1 MSEK, åtta för 2 MSEK och fyra för 3 MSEK.
Av dessa blir ett hus för 1 MSEK sålt, fyra för 2 MSEK och tre för 3 MSEK, vilket avspeglar att objekt med sämre standard är svårsålda. Medelpriset blir (1*1+4*2+3*3)/8=2.25%. Priserna stiger alltså 12.5% trots att folk inte är beredda att betala lika högt som tidigare och allt fler hus står osålda.
Diskussion
Detta var ett fiktivt exempel, har inte nödvändigtvis något med verkligheten att göra.
Men beskedet från många håll är att oattraktiva objekt blir svårare och svårare att sälja. Detta kan i ett teoretiskt exempel som ovan ge högre bostadspriser i statistik som t ex från Mäklarstatistik som bara är ett medelvärde.
Att tiden det tar att sälja objekt stiger, men att det går snabbare att sälja i attraktiva lägen, talar för att vi ser en utveckling som i exempel B. Att sälja i Stockholm tar 53 dagar, att sälja i landet som helhet tar 101 dagar. Relativt fler affärer genomförs alltså till de högre Stockholmspriserna, vilket drar upp nationellt medel. Vän av ordning pekar då på Valueguards kvalitetsjusterade priser, men Valueguard samlar bara in dataunderlag för större svenska städer, som per definition är mer attraktiva. Även Valueguards Sverigeindex eller Medium Cities-index omfattar bara städer ner till en storleksnivå som exempelvis Uppsala, Linköping eller Borås. Större delen av landets villor hittar man utanför dessa områden.
Valueguard kommer också visa stigande priser om attraktiva objekt stiger i pris samtidigt som svårsålda objekt står stilla eller inte säljs, även om Valueguard justerar för kvaliteten.
Relaterat så finns det ett möjligt metodfel i Mäklarstatistiks data. Man utesluter objekt som säljs till under en kvot av 0.8 av taxeringsvärdet. Idag är detta antagligen fortfarande rätt ovanligt, men taxeringsvärdet sätts i princip utifrån marknaden för två år sedan. Om priserna faller fort riskerar villor som faller hårdast i pris att uteslutas från statistiken, då taxeringsvärden släpar efter. I en stigande marknad är det dock inga problem, vid fallande marknad riskerar man redovisa för höga priser. Risken att det sker är främst i Malmö än så länge.
Det är också så att dyrare objekt ofta säljs med större differens på uppsidan mot taxeringsvärdet och alltså löper betydligt mindre risk att uteslutas ur statistiken vid fallande marknad. Detta är också en bias för högre medelvärden.
Det finns alltså ett mörkertal vad gäller priserna i landet och speciellt hur utvecklingen egentligen är för majoriteten utanför storstäderna. Om nu någon undrar varför bostadsmarknaden på mindre orter totalt klappat igen, men statistiken visar på stigande priser.
17 kommentarer
Inlägget visar bara på ett känt faktum.
När argumenten tryter plockar vi fram statistiken.
Tips på fritidshus för den försvarsintresserade:
http://www.hemnet.se/bostad/fritidshus-1rum-sandvik-borgholms-kommun-sandvik-2225697
kan du inte redovisa statistik över antalet sålda objekt. finns inte det att få fram någon stans. hemnet redovisar ju bara antal hus till salu.
Jo, om man tittar på gamla pressmeddelanden från mäklarstatistik kan man hitta siffror för februari-april till exempel (1-månaders-siffror finns bara i de senaste)
2006: 12807 br, 11013 villor
2007: 13110 br, 10986 villor
2008: 14543 br, 13785 villor
2009: 15333 br, 8589 villor
2010: 18011 br, 7939 villor
2011: 15540 br, 7586 villor
2012: 15719 br, 7940 villor
Nu varierar antagligen andel försäljningar som rapporteras, men om det funnits någon tydlig trend borde den ha synts.. Man kan ju fråga sig vad den stora nedgången i villa-omsättning från 2008 beror på? Annars verkar vi ju ligga på samma omsättningsnivå som de senaste 3-4 åren.
siffrorna är alltså för hela sverige…
Snabb reflektion: I ett område jag bevakar (populär närförort till Stockholm) av intresse (har en bekant som bor där) har antalet objekt ökat från ca. 2-3 till 9 på några veckor. De gamla objekten försvinner inte, men nya tillkommer. Tänkte att det bara var en slump för detta område, men när jag gick igenom Hemnet så visade det sig att flera andra objekt (i "lättsålda, vita, fina, välfrisserade områden") i närförort också ligger kvar sedan 30-40+ dagar. På de budgivningar som gick att följa framgick endast ett fåtal bud, alla under acceptpris. Det verkar som att den siste idioten kanske till slut blev född, trots allt. Nu verkar det saknas torrt krut att gå in och dundra med, när svensken till slut förstått att stigande priser inte är en naturlag.
Och här sitter jag i min hyresrätt med pendelavstånd och skrattar så vaxduken får skrynklor. Skämt åsido. Det har hänt något på marknaden. Har en vän som jobbar som projektledare inom byggsektorn. Flera projekt står och haltar p.g.a. bristande intresse. På andra ställen, t.ex. Malmö (Västra Hamnen) byggs färre och färre bostadsrätter eftersom intresset är väldigt lågt. Istället efterfrågas hyresrätter. Det känns väldigt, väldigt sunt.
Exakt det det som beskrivs i bloggen är det jag ser på det område jag själv följer.
Vi har några områden som är riktigt heta, hus där har gått som smör och det finns flera som bara väntar till det dyker upp nya objekt (vilket inte kommer så ofta). Så fort det dyker upp hus i dessa heta områden så säljs de, de går kanske inte för de extrema priserna som man kunde få för c.a. 1,5 år sedan då det toppade men priserna är nästan på toppnivåerna.
Däremot så alla de som har bostäder på inte så attraktiva ställen, de får inte sålt, finns mängder. Om någon lyckas att få sålt sin bostad och man jämför med liknande objekt så upplever jag att priset är strax under vad de lägsta som finns lagrade på booli (http://www.booli.se/). Booli lagrar villapriser tre år tillbaka. Lättast att jämföra när det är precis samma typ av hus som säljs i villaområden.
Jag tror att en hel del kommer sälja av nu i början av sommaren för man har insett att man inte kan få ut det pris man begär och därmed sänker till korrekt nivå och då får vi större prisfall jämfört det man såg i december förra året.
Klassisk differentiering. I en långvarig uppgång följer "samtliga" bostäder med i uppgången (generellt hög allmän efterfrågan). I stabilersingsfasen (svag nedgång) fås denna differientiering beroende på vad bra läge är för intressenten kontra allmän efterfrågan (vilket även inkluderar tillgång till krediter).
Generaliserade tre exempel;
Hus – Familj – Bra kommunikationer, bra skola, allmän trygghet
Mindre lägenhet – Ensamstående yngre – Prioriterar cityliv, närhet etc
Större lägenhet – Medelålders par – Närhet till city / Kultur / Havsbris =)
Närhet till arbete gäller samtliga ovan likaså renovering/drift.
Jag kommenterade på bloggen för 9 månader sen och gissade på det rejäla fallet kommer om 2 år.
Blir det något rejält ras så dröjer nog betydligt längre än så.
Nu ser jag mer som att vi sjunker med inflationen framöver. Med dagens löjligt låga räntor (en 10åring på strax över 4%) så känns det avlägset.
Kan säga att jag bor i hyresrätt sedan feb förra året, så visst några hundra tusen realiserade i förhållande till fiktiv vinst om jag sålt idag. Men att hålla ett öppet sinne, tror jag kan löna sig.
Trenden för annonseringstid är ju iofs tydligt fallande i både Stockholm och Sverige…
Det har jag också noterat för fler områden än Stockholm. Men nr jag tittat närmare så framgår det tydligt att det inte har en koppling till hur lång tid det tar att sälja en bostad. Objekt tas bort snabbare än tidigare om ingen försäljning går igenom.
Det är förstås en möjlig förklaring.
Men intressant vore ju också att analysera VARFÖR vi har längre annonseringstider. Jag vågar sätta några kronor på att införandet av acceptpriser är en stor orsak i Stockholm, då det gjort att stressade panik-budgivningar nästan helt har försvunnit, och folk tar god tid på sig att fundera innan de slår till. Vilket knappt var möjligt i den tidigare budhetsen…
//22:54
Hemnet har tagit bort annonseringstid som en del av sammanfattningen när man söker på bostäder… Går inte att sortera på annonseringstid heller.
Jupp, det går att filtrera på "Dagar på hemnet". Ta en titt igen.
Brukar hålla stenkoll på hemnet. Jag bor i en förort till stockholm. Senaste månaderna har något ganska radikalt hänt. Extremt sällan de senaste 4 åren som en lägenhet inte sålts inom en vecka efter visning, nu ser jag flera som legat ute flera månader och det är vanligtvis sådana objekt som är lättsålda. De har till och med sänkt acceptpriserna men ingen köper. Denna utveckling har kommit gradvis under ungefär 4 månader. Det som säljs går för runt 30% mindre än för 4-5 månader sedan samtidigt som det mesta inte säljs. Jag vet inte hur det ser ut i övriga delar av stockholm eller landet men med en så extremt tydlig nedgång och stagnering i affärerna här så bådar det inte gott.
30% mindre? Eller hur…
Du vill förstås inte dela med dig av vilken förort detta handlar om, så att någon kan kontrollera dina påståenden?
Är också väldigt nyfiken vilken förort det handlar om? Låter inte rimligt.
inte riktigt 30% men runt 15-20%. och då säljs de allra flesta inte. även små "attraktiva" ettor har börjat ligga kvar i veckor. jag minns inte att det ens var sådan här stagnation ens sommaren 2008