2012-04-28

Idiotiska andelsägarlägenheter i Botkyrka

Blev intervjuad av lokalgratistidningen Södra Sidan, som tydligen täcker in bland annat Botkyrka, som ville höra vad jag tyckte om ett koncept som kallas andelsägarlägenheter som lanseras i Botkyrka.


Tydligen räcker det inte med bostadsrätter (klubbmedlemskap i bostadsrättsföreningar), ägarlägenheter respektive hyresrätter. Nu skall man även ha andelsägarlägenheter, en juridisk konstruktion där hyresgäster köper en "andel" i fastigheten och på köpet får ta över invändigt ansvar för sin egen lägenhet, men i övrigt kvarstår som hyresgäster.

Nu hade Södra Sidan begränsat med utrymme, men jag uttalade mig även negativt om den juridiska konstruktionen. Dessutom låter det som ett sätt att komma runt bostadsköer och svarthandel med hyreskontrakt, där man istället skall köpa hyreskontrakt vitt.

I slutändan skall man hosta upp säg 400 000:- SEK för att få hyra en lägenhet, och med nuvarande låga räntor blir då månadsavgiften ca 500:- SEK lägre än att hyra, utan amorteringar och utan underhåll av lägenheten. Södra Sidan fokuserade på mitt uttalande om det senare. Citat från onlinetidningen.
"Utöver räntor och förvaltningskostnader tillkommer även kostnaden för underhållet inne i lägenheten. Enligt bloggaren Lars Wilderäng som driver ekonomibloggen Cornucopia [missat "?" här, min anm] bör man räkna med att underhåll och reparationer av en lägenhet kan landa på mellan 500 och 1000 kronor per månad över tid. - Tids nog måste man byta ut kök, badrum och ytskikt. För att en andelsägarlägenhet skall gå att motivera ekonomiskt måste alltså månadskostnaden vara minst 1 500 kronor lägre än motsvarande hyresrätt, säger Lars Wilderäng."
Utrymmesbrist som sagt. Räntan är som sagt rekordlåg. Går räntan upp någon procent så försvinner även de beräknade 500:- kronorna. Och man bör skall dessutom amortera.

Dessutom har man nu tagit en ekonomisk risk och riskerar 400 000:- kronor plus uppsägningstiden för lägenheten. I en hyresrätt är enda ekonomiska risken uppsägningstidens hyra, ofta tre månaders hyra. Som kompensation för den ekonomiska risken måste lägenheter vara ännu billigare per månad, medräknat amorteringar (successiv reduktion av risk) och underhåll, än att hyra. Se tidigare blogginlägg om risk i bostaden.

Överlag verkar konceptet vara ett sätt att pungslå naiva hyresgäster. Hyresvärden kan både äta kakan och ha den kvar. Men naturligtvis kan det komma någon upptrissade desperat bubbla i värdet på andelsägarlägenheterna och vit handel med hyreskontrakt kan sätta fart.

Men mest känns det som ett sista hurrah! inom en redan vansinnig bostadsmarknad.
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, hets mot kön, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär och feministisk hetsretorik. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

42 kommentarer:

  1. Vi befinner oss i lugnet före stormen...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det har vi ju gjort i 5-6 år nu. När kommer egentligen den där stormen som alla pratar om?

      Radera
    2. Jag vet inte när den kommer. Jag vet bara att den kommer. Det är inte konstigare än att du vet att du ska dö, du vet bara inte när. "Så har du sagt i flera år nu och du lever än... när kommer den här mystiska "döden" egentligen, haha?"

      För övrigt antar jag att du sov bort 2008.

      Radera
    3. För att moderera svaret något. Jag vet inte att det blir en storm, det kan bli en utdragen process. Men man kan inte låna sig ur en lånekris. Har jag fel i detta, så lovar jag att jag tar på mig dumstruten.

      Radera
  2. Lyssna lagom på cornucopia ang boende o priser sålde just vår läg i Sthlm för 7 milj köpt för 2,4 milj för 12 år sedan upp nästan 2 ggr köpt ny läg för5 milj mitt tips välj rätt lägenhet, rätt läge o rätt tidpunkt. Köp i lågkonj billigt o låg rä bind rä i terminer på långa avtal ber din medel rä och du bor med trygg budget

    Man får intrycket att corn gjort dåliga läg hus affärer


    Sky

    SvaraRadera
    Svar
    1. Oroa dig du inte över mina husaffärer (skriv ihop istället).

      Gratulerar till reavinsten och skatteskulden!

      Radera
    2. Kan vara svårt för dig att förstå, men det finns människor här i världen som inte talar i egen sak.

      Köpte hus 1997. 15 år sedan. Så har bättre uppgångar i ryggen än vad du har, men har cashat in, flyttat till större längre bort och skuldfritt.

      Radera
    3. Betyder dock inte att den som köper idag kommer göra en bra affär på ens 15 års sikt.

      Radera
    4. Köpte ny för 5 milj så nu avvaktar du med en billigare bostad varför.

      Radera
    5. Cornu: Nej, det finns i praktiken ingen som inte talar i egen sak. Du, till exempel, får ganska bra reklamintäkter på att skriva det dina läsare vill läsa. Du har flera gånger bevisat att du besitter en del analytisk förmåga, men ändå drar du ofta rent korkade slutsatser. Den enda förklaring jag kan finnna är att syftet är att dra läsare...

      Radera
    6. Jag är för fritt språkbruk men anonym 08:56 tar det lite väl långt.

      Radera
    7. Jag vann på rysk roulett i helgen. Lyssna inte på alla fegisar, uppenbarligen har de fel, jag spelade ju och vann. Nu är jag rik. Hoppa på tåget.

      Radera
  3. Varenda krona som går att suga ut ur "folket" ska sugas ut på ett eller annat sätt. Men det är inne att leva i nuet så många bryr sig inte.

    SvaraRadera
  4. Jag kan tycka att det är rimligt att "hyresgäster" (de som bor i lägenheten) tar mer ansvar. Idag bor jag i en stor hyreslägenhet på bra läge i en svensk storstad. Påfallande många i min trapp sköter sin lägenhet illa, vilket naturligtvis får till följd att vaktmästaren måste rycka ut för att fixa trasiga toaletter, etc väldigt ofta. Jag tror att många skulle bättrat sig markant om alla dessa besök hade kostat dem något. På så sätt är jag positiv till andelslägenheter som fenomen, men om det är en bra affär är en annan sak.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan någon förklara vad man får för 400tkr här? För mig ser det ut som att man bara blir 400tkr fattigare, det är fortfarande ursprungliga fastighetsägaren som äger fastigheten och lägenheterna däri (som fortfarande alltså är hyresrätter).

      Vid bostadsrätt får man ju en andel i ägandet av bostadsrättsföreningen, vid ägarlägenhet får man ägandet i föreningen, men här tycker jag det inte ser ut som man får något annat än ett hyreskontrakt...

      Radera
    2. Just det som är problemet med att hyra, det är inte ditt hus och din lägenhet och den sahörighet du känner med dina grannar är begränsad. Följden blir större slitage och mer nedskräpning och lägre trivsel.
      Sen finns det givetvis grader i helvetet.

      Radera
    3. "Påfallande många i min trapp sköter sin lägenhet illa"

      Vad vet du om det? Har dina grannar bjudit in dig i respektive lägenheter för personligt utförda inspektioner? Av sveriges över 2+ miljoner vuxna hyresgäster så utgör de med sociala/personliga problem rimligen endast en liten minoritet.

      En ägande-andel i någon bostadsklubb utgör för övrigt ingalunda någon garanti för misskötsel och huvudlösa beslut: Googla "Jakten på det perfekta boendet medför rasrisk" (SvD).

      Radera
    4. "det är inte ditt hus och din lägenhet och den sahörighet du känner med dina grannar är begränsad"

      Mera sant vad villaägande beträffar - åtminstonde det där med skötseln. Mindre sant numera vad gäller bostadsrätter i storstad. Upp till hälften säljer/flyttar efter ombildning, vanligen inom loppet av 3 år. Antalet närvarande vid återkommande styrelemöten begränsar sig oftast till de "närmast sörjande". I styrelsen tas riskfyllda, men kortsiktigt billiga fastighetslån, med baktanken att styrelsemedlemmen i fråga i värsta fall kan sälja/flytta ifrån anvaret, om/när det bedömms kunna barka åt helvete.

      Men nu var det i och för sig "andels-ägarlägenheter" det skulle handlar om. Osäkerhets-faktorerna hopar sig. Om mindre nogräknade fastighetsägare kan välja att medvetet försumma den yttre skötseln - vad är är de som säger att de inte lika gärna kan göra det med dessa "andels-ägarlägenheter"? Dina inbetalade 400K till trots? Till osäkerhetsfaktorn "ränteläget" ska nu adderas faktorn fastighetsägarens "goda vilja".

      Radera
    5. Jag var kanske lite naiv när jag frågade vad det var man fick för de 400tkr när inte ens de som bor i bostadsrätt vet vad de har köpt? Såvitt jag kan se betalar man 400tkr för att få stå för skötseln själv i sin hyreslägenhet. Ägandeförhållandena till såväl fastighet och ingående lägenheter är som sagt oförändrade - rätta mig gärna om jag har fel!

      Det här tycker jag ser ut som ett sätt att profitera på folks okunskap om att man bara har indirekt ägande i sit boende i en BRF och dra det ett steg längre att få folk att betala för inte ens indirekt ägande...

      Radera
  5. Funderar på att komplettera min centrala lgh med en kolonistuga halvårsvis i mindre stad. Kostnaden är mycket överkomlig. Dessutom skulle det vara skönt att ha en nära "fristad". Fördelar/nackdelar? Hittade inget under "ämne" på denna blogg. Någon som har erfarenhet? Tänkte mig "pendla" mellan segelbåten och stugan. De ordinarie stugorna är alldeles för dyra för att motivera "avkastningen" med ett liv på landet.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kan ju hyra en fristad när det behövs. Då slipper du sitta i samma kolonistuga år efter år.

      Radera
  6. Jag tycker att det verkar högst rimligt att man kan köpa och sälja allt. För när marknaden får fritt spelrum kommer alla att bli rika så att de kan köpa en egen plats att bo på, och slippa bo i det skattefinansierade allmännyttiga träsket. Speciellt föräldrar kommer att bli glada när deras rika barn flyttar hemifrån och kan köpa ett förstahandskontrakt själva.

    SvaraRadera
  7. Har lagt märke till att desperata politiker och kommunala hyresbolag på ställen som Rosengård och Botkyrka försökt lansera sånt här trams som andelslägenheter eller ägarlägenheter.

    Att sedan dessa politiker, fastighetsägare, fastighetsförvaltare och diverse kulturmarxistiska tyckare inte själva bor i en hyreslägenhet i förorterna har man ingen lust att tala högt om.

    SvaraRadera
  8. Jag förstår tanken med andelslägenheter.
    Varför skall fastighetsägaren svara för interiören i lägenheten?
    Om nån vill ha ekparkett och spotlighttakbelysning samt helkaklat badrum.
    Måste han då bo i borätt eller egen villa?
    Hur vill Cornucopia att den lägenhet som pimpats på detta sätt skall byta ägare?
    Så in med andelslägenheter i bostadsbeståndet för att få lite större valfrihet-ni måste inte acceptera grå luckor och plastmatta-eller för den delen gå med på den obligatoriska upprustningen som ägaren vill ge er.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Om nån vill ha ekparkett och spotlighttakbelysning samt helkaklat badrum. [...] Hur vill Cornucopia att den lägenhet som pimpats på detta sätt skall byta ägare?"

      Tja, jag har björk-parkett (tror jag). Vad är det som är så jäkla märkvärdigt med det? Helkaklat badrum är väl inte lyx numera? Min hyresvärd satt förmodligen in kaklet för att det är säkrare och mer långvarigt hållbar metod mot fuktskador. På lång sikt billigare, helt enkelt. Och spotlight-takbelysning? Skämtar du? Det är väl bara för utflyttande hyresgäst att demontera, och (i grova fall) slanta upp för spackling och nymålning av innertak. Vad är problemet?

      Radera
    2. Problemet är att om du INTE vill betala för denna lyxrustning så måste du flytta.
      Valfriheten för den enskilde skulle bli högre om man ägde frågan!
      Är det ok för dig att komma med mössan i handen och be om nytt kylskåp i förtid eller tvingas acceptera renovering och 1000 kronor mer i månadskostnad. Som en statare är dagens hyresgäst!

      Detta är tanken med större självbestämmande och incitament som jag fullt ut förstår!
      Varför denna fråga är aktuell i områden där få borätter finns är en djupare fråga!

      Radera
    3. Jag tycker också att bostadrätt är en väldigt bra ägandeform, förstår bara inte vem som ger bankerna rätt att trissa upp priserna till dessa sjuka nivåer.

      Bor i hyresrätt tillvidare, känner mig mer livegen i en lånad bostadsrätt än en hyrd lägenhet.

      Radera
    4. Det enda sätt en lägenhet som pimpats kan byta ägare är om det är en ägarlägenhet som säljs eller att fastigheten som lägenheten ingår i byter ägare. Om du flyttar från en bostadsrätt så säljer du ju bara din andel i föreningen, fastigheten inklusive lägenheter ägs alltjämt av bostadsrättsföreningen.

      Nu gällde frågan dock andelsägarlägenheter som tydligen ingen förstått vad det är, men det kanske inte är så förvånande när det verkar vara rätt så tunnt med förståelsen om vad en bostadsrätt är för något (inklusive hos den del av befolkningen som besitter en sådan).

      Radera
    5. Om du köper rätten att bo i en lägenhet så får du del av pimpandet.
      Det är vi som läser medvetna om.

      Radera
    6. Du har också rätt till att bo i lägenheten om du hyr också...

      Angående att bli tvungen att flytta för att man inte vill vara med och betala det ena eller det andra kan du nästan bara undgå genom att faktiskt _äga_ din bostad direkt. Då hjälper inte andelsägarlägenhet (egentligen hyresrätt vad jag kan se), eller ens bostadsrätt (BRF kan besluta om höjning av avgiften eller insatsen, den kan dessutom gå i KK vilket kan ha en betydande inverkan på ens ekonomi). Nästan för även om du faktiskt äger fastigheten är du skyldig att betala för vatten, avlopp, sotning osv...

      Radera
  9. Jag har Södra Sidan som lokaltidning där jag bor. Den täcker Stockholms tunnelbanas röda linje. Det är en suverän tidning som verkligen bevakar alla frågor där vi bor. Finns inget liknande i Stockholmsområdet.

    Som jag uppfattat det så laddar allmännyttan för ett sista försök att få hyresgästerna att slanta upp för vanskötta hus. Med upplägget ska bostadsbolagen fortsätta ombesörja det yttre underhållet. Vem vågar anförtro dem det? Inte jag i alla fall. Husen är iskalla på vintern med hänvisning till "besparingsskäl" trots att de höjer hyran varje år hur den ekonomiska situationen än ser ut. De måste ju kunna ge utdelning till sina kommunala ägare. Sedan vansköter de gårdar, som ser ut som något Gud glömde. Fast inte de som ligger närmast centrumanläggningar. De kostar de på med spektakulära projekt av någon anledning. De har skaffat nya lås som stänger in hyresgästerna dygnet runt. Inga kodlås eller porttelefoner har samtidigt installerats. Tillfälliga besök kommer inte in. Bud som inte aviserar får vända, När man är sjuk ska man kasta ut nyckeln även från höghus till de som kommer med mat och medicin. Det är klart att man kan ta hissen ner och öppna i morgonrock och tofflor med sjal runt huvudet. Men den går ofta sönder och då riskerar man att stå med 30 graders feber i en hiss som stannat mellan två våningar med sina upphämtade Alvedon. Ungar står utanför och ropar på mamma för att komma in när de kissat på sig eller är hungriga.

    Kort sagt de kommunala bostadsbolagen (i allmänhet på "röda linjen")vansköter det yttre underhållet svårt. Varför? De väntar väl på Godot i någon form. Vem vill göra sig ekonomiskt beroende av en sådan förvaltare som man inte ens kan påverka om man försöker.

    Det har varit intressant att bo i ett sådant här område några år och det skulle varit så bra om det hade underhållits hela vägen sedan det byggdes. Men inga pengar har avsatts eftersom vinst ska utdelas till kommunkassorna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. "Ingen kommer undan politiken", som en viss Ola Magnell sjöng för länge sen...

      Det förfall som du beskriver är i allt väsentligt resultatet av politiska beslut från borgerliga politiker. Det verkar som om dessa har någon sorts medfött förakt för hyresboendet, och för hyresgäster.
      Allmännyttan skall malas ner till obetydlighet, och under denna process mjölkas på så mycket pengar som möjligt.
      "Äga är fint, hyra är fult." I just denna fråga skall den annars så heliga valfriheten icke få råda.

      Radera
    2. Bra och illustrativ text om varför det är angeläget med ägarlägenheter av något slag.
      DE är ett uttryck för INTE VI.

      Solidaritet eller allination!

      Radera
    3. Du borde köpa en villa med söutsikt som jag har. Det finns inget bättre på vintern än att sitta och titta ut över isen med 28 grader varmt.i direkteluppvärmda vardagsrummet, i kalsongerna, läppjande på en kall IPA, och se folket skridskosegla och umgås.

      Radera
  10. "och slippa bo i det skattefinansierade allmännyttiga träsket."

    Det verkar som om det istället är hyresgästerna som extra-finansierar en massa kommunal verksamhet via hyran. Utöver skatten alltså. Youtube-sök följande Play Rapport-inslag:

    "Hyran går till kommuners förlustverksamheter"
    "Bostadsbolag ger kommuner för mycket"

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för tipset om Play-inslag. Återfinns ibland på youtube. Så också "Lönsamt att investera i hyresfastigheter". Samma fenomen finns tydligen över hela landet. Det verkar snart bättre att bo i husvagn än hyresrätt.

      Tillägg till diskussionen om ägarlägenheter. De som köper sådana skulle få ansvara för inre underhåll i sina lägenheter. Så sker redan då varje åtgärd som omtapetsering, målning av en dörr, nya golv osv läggs på hyran och får avbetalas med ränta. De som kan gör förstås detta själv, men alla är inte kunniga i sådana hantverk. Är det saker som är mer beständiga ex.vis säkerhetsdörr eller inglasad balkong går det aldrig att slutbetala för det räknas som "standardhöjande åtgärd" och man får betala tills man flyttar och sedan får nästa hyresgäst ta över.

      Då jag vet att både London och Paris håller nere allmännyttans hyror är jag förvånad över den svenska modellen i detta avseende. De flesta som bor här ute är pensionärer, låginkomsttagare och invandrare. Det är verkligen ett cyniskt samhälle där man de sista tio åren har missgynnat dessa grupper och samtidigt låtit husen förfalla.

      Radera
    2. Anonym, om det nu är så att kommunen tjänar pengar på allmännyttan så är det väl bara positivt, för då kan ju kommunen sänka skatten.

      Radera
  11. Jag skulle gärna ta på mig det inre underhållet för min HR för en hyressänkning om 500-1000 kr/mån. Men betala 400 000 kr? Nej tack!

    SvaraRadera
  12. Var kommer de där 500:- ifrån? Är det taget ur luften som vanligt Lasse?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vilka 500:-? Att det var 500:- billigare stod i artikeln.

      Har räknat på underhållskostnaden för en lägenhet, se http://cornucopia.cornubot.se/2009/01/att-lna-till-inkomster-eller-utgifter.html

      Landade på 687:- SEK i månaden.

      Sedan kan man rimligtvis konstatera att det är billigare för en hyresvärd att upphandla renovering av 100 lägenheter än att 100 hyresgäster skall renovera var för sig.

      Radera
    2. Jag ser inget om 500:- lägre någonstans i artikeln. Tror du fått för mycket av den friska lantluften.

      Radera
    3. Till Södra Sidan sade jag 500 - 1000:- kronor. I den länkade artikeln ovan är det 687:- SEK i månaden, vilket är i intervallet 500 - 1000:- kronor.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...