Cornucopia?

2012-03-17 15:59

Långa trenders gosiga trygghet

Det är lätt att luras av långa trender och att dessa skulle utgöra någon evig sanning, t ex att börsen alltid stiger över tiden, att bostadspriser alltid går upp. Det tar lång tid att bryta dessa missuppfattningar - inte ens en börs som gått i sidled sedan år 2000 kan inte få folk att sluta prata om evigt stigande börs.

Men värst är det förstås på bostadsmarknaden, speciellt som vanliga människor där agerar med belåning.


Som jag skrivit förr (tidigare inlägg 2010) så finns det prisdata för den centrala Herengracht-stadsdelen (tänk Gamla Stan i Stockholm - ingen möjlighet att bygga fler bostäder) i Amsterdam sedan 1628. Detta är reala priser, justerade för inflationen, och i princip exakt samma byggnader hela tiden (som också renoverats efter behov och teknisk utveckling - det har varit rejäla och kostsamma investeringar genom åren) där det alltså visar sig att det kunde ta upp till 271 år för priser på bostadsmarknaden att återhämta sig. Men speciellt så rör sig bostadsmarknaderna i långa trender upp eller ner, beroende på förändringar i samhället och omvärlden.

Tror man t ex att vi står inför sådana förändringar så är det rätt naivt att tro att bostadspriserna skall fortsätta uppåt på gamla samhälleliga meriter.

Jag fick tyvärr inte fatt på data för de senaste 40 åren, utan vi får nöja oss med Herengracht-index 1628 - 1972. Se grafen ute till höger. I tidigare inlägg finns en ofta redovisad graf över Herengracht-index fram till 2008.

Nu ville jag istället titta på långsiktiga trender i bostadspriserna i Amsterdam.

Jag har lagt in 20 års glidande medelvärde (MA20) i rött och 40 års glidande medelvärde (MA40) i grönt. Sedan har jag för att förtydliga trenderna ritat svarta linjer utifrån 40 års glidande medelvärde. Detta handlar inte om teknisk analys, utan de glidande medelvärdena är bara till för att visa att långa trender existerar, inte när de bottnar eller toppar.

Vad som skett de senaste 40 åren är att bostadspriserna återigen har stigit realt i såväl Herengracht i Amsterdam liksom i resten av västvärlden och nått tidigare pristopp från början av 1700-talet, när Nederländerna var världens ekonomiska centrum, ungefär motsvarande USA av idag (enligt Wallersteins världsystemsmodell om centrum och periferi för den som bryr sig, England tog över efter Nederländerna i och med den industriella revolutionen och USA tog sedan på 1900-talet över efter England. Sannolikt kommer Kina ta över efter USA när kineserna väl reser sig upp efter den kommande kraschen.).

Naturligtvis kan priserna fortsätta upp utifrån detta. Tar man de svarta linjerna i grafen som någon indikator på en cykels längd så är de ca 40 - 90 år långa. Samtidigt kan man notera att efter prisspiken i 1700-talets början så gick marknaden in i en långsiktigt negativ trend.

Detta är bara en påminnelse om att långa trender är långt ifrån säkra. Samhället, länder och omvärlden förändras alltid. Det enda vi kan vara säkra på är just förändring. Ja, du kanske får tillbaka dina pengar justerat för inflationen. Men inte under din livstid. Och kanske inte ens till din pension.

Det är OK att vara tvärsäker, men det är dumt att vara tvärsäker med lånade pengar.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

28 kommentarer:

  1. Fast guld är ett undantag va?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, mängden guld är ju begränsad. Hus vid Heerengracht är det ju bara att bygga nya!

      Radera
    2. Nej. Guld rör sig i råvarucyklerna som är 15 - 20 år långa. Längre än så skall man inte ligga inne i trenden.

      Nej, i Herengracht går det inte att bygga några nya hus. Jmf Gamla Stan i Stockholm.

      Radera
    3. Ja, Heerengracht kan kanske förlängas ända till medelhavet...

      Radera
    4. Cornu: Förlåt, ironi gör sig inte så bra i skriven form...

      /0808

      Radera
    5. hm hur länge har guldet rört sig i råvarucykeln nu? när började stigningen i guld?

      Radera
    6. Som jag förstått det fanns inte svarta svanar innan man landsteg i Australien. Svanarnas reproduceringcykler är således okänd. Men ett hett tips är att vi har ett par svanar till på ingående de närmsta åren. Att storken kommer är passé. Nu är det svarta svanar som dikterar villkoren.

      Radera
    7. Under en tid följde jag den amerikanska valutan med noggranhet och stigning av guldets värde började runt 2006. Många amatör ekonomer som hejade på den österikiska skolan anmärkte då detta som ett tecken på inflation av den amerikanska dollarn.

      Radera
    8. Stigningen i guldpriset började 2001.

      Radera
  2. Dumheter att gå efter historian.
    Allt kan ändras väldigt snabbt,det är naiv och tro något annat.
    Därimot kan man tro att bostadspriserna i sverge kommer gå ner pga räntan är i princip så låg den kan bli i kombination med låga löneökningar, inga fler skatteavdrag fastightsskatt med mera. Guld är inget undantag eller olja för den delen!guld bör man köpa så länge centralbanker av betydelse gör det.
    Guldet är upp sen 99 så då skulle det bara upp i 6-7 år till?
    och vad hnder om BRICS inför guldmyntfot om 5 år? Peakoil? Vad händer om forskare knäcker kall fusion? Detta är givetvis osannolikt, men mycket kan hända på 10år. Bara en stolle talar om att vissa saker ska upp eller ner under en viss tid. Framtiden ändras hela tiden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. framtiden är inte längre vad den brukade vara...

      Radera
  3. Men det är annorlunda i dagens läge! Har jag hört...

    SvaraRadera
  4. Nu har t.o.m. SvD vaknat:

    http://www.svd.se/naringsliv/med-banken-som-hyresvard_6930953.svd

    SvaraRadera
  5. "Vad som skett de senaste 40 åren är att bostadspriserna återigen har stigit realt i såväl Herengracht i Amsterdam liksom i resten av värstvärlden " ...egentligen så rolig felskrivning att man kan tänka att det är medvetet. :D tänk om det är så man ser på västvärlden i framtiden då vi kraschar hårdare än redan fattiga länder? :D

    värstvärlden.. :D

    SvaraRadera
    Svar
    1. The Worstern Hemisphere.

      Radera
    2. Plus ca change,
      Plus c'est la meme chose,
      The more that things change,
      The more they stay the same.

      Stycke ur Rush "Circumstances" från LP:n Hemispheres

      Texten säger det mesta

      Radera
  6. Med tanke på att din vinkling är konsekvenser av överbelåning hade det varit intressantare att se nominella prisutvecklingen i Herengracht över samma period, en period av hög inflation (med fallande realpris på bostäderna) äter snabbt upp värdet på skulden med. Positivt för bolånetorsken givet att man klarar sina räntebetalningar i ett höginflationsklimat. Vet du om nominellt index finns att tillgå?

    SvaraRadera
  7. Jag undrar vad syftet med alla dessa inlägg är - att någon gång få rätt?! Vid en systemkollaps, eller bristande bubbla, finns det troligen andra problem att bekymra sig för än lite skulder... Att tro att de överbelånade faller ensamma är naivt, på gränsen till enfaldigt...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag är den första att medge att alla kommer få betala. Jag har skrivit det många gånger förr. Vi kommer alla få betala via främst försämrad välfärd, men valet är fritt att både få ännu sämre välfärd och sitta med skulder eller få sämre välfärd men vara skuldfri.

      Radera
    2. Jag tycker Heerengrachtindex är ganska lustigt, det visar två saker, a) fastigheter tjänar man primärt pengar på att hyra ut, b) har man måttlig belåning (typ 25-50%) så är det en ganska bra hävstång som ger reell värdetillväxt, går man däremot in med 100% eget kapital så är det bara avkastningen som gäller (realt). För det är ju inte så att Heerengracht har nått den nominella toppen från 1700-talet nyligen utan den reella. Den nominella toppen nåddes för längesedan. Däremot ska man inte vara fullbelånad och man ska dessutom (i synnerhet idag) prioritera att amortera, men det är ju en annan sak.

      Radera
  8. Nominellt har fastighetspriserna i Herengracht 20 faldigats samtidigt som "realpriset" bara något mer än dubblats. En ganska bra affär för den som agerat som dagens svenska bostadsköpare (dvs lånat allt) med andra ord, tom om man hade oturen att köpa på den absoluta toppen. Därmed inte sagt att jag inte delar Cornu's syn på det osunda i dagens svenska hus/lägenhetsmarknad...

    SvaraRadera
    Svar
    1. 20-faldigande på 370 år är fortfarande bara 2% om året.

      Radera
    2. Så länge räntan är över 2% blir det ingen vinst på den investeringen.

      Radera
    3. Nej gratis ska man inte räkna med att få bo :). Men inflation är trots allt en effektiv omfördelare av förmögenhet från de som sparat till de som lånat. Visst har vi haft perioder av deflation men inflationsperioderna dominerar. Mitt inlägg syftade mest till att sätta konsekvenserna av det till synes nedslående i Herengracht realprisindexet i perspektiv. Det säger sig självt att man inte kan värdera upp en tegelsten varje dag, vi kan dock räkna med att värdet på de pengar vi sparat går ner.

      Radera
  9. Vicken ekonomisk lyteskomik det är att läsa denna blogg!
    Ett glidande medelvärde är en mängd siffror vars summa divideras med sitt eget antal. Totalt icke-informativt! om man inte är bakom flötet så "ser" ens blotta ögon direkt hur olika glidande medelvärdeskurvor skulle se ut, baserat på grafiken av råa prisdata. Det är ju bara en kurva som är lite jämnare och så mycket efterbliven som dess godtyckligt påhittade "längd" är. Helt meningslöst att plottra dit sånt skräp på charts. En medelvärdeskurva med längden 40 tidsenheter är inte ett dugg mer användbar än en dito med längden 41 eller 39 tidsenheter. Båda är de intetsägande nonsens. Per defintion tillför de ingen ny information alls.

    Och sen nånting om en obskyr centrum/periferi-teori. "Cykler", något som alltid återkommer i chartisternas värld. Och varför inte slänga in lite Herengracht för 300 år sen. Vicken charad! Och sen allt det där om att oljan tar slut. Ojojoj. Jag hoppas verkligen att hans säkerhetspolitiska kommentarer inte är samma pizza som hans kommentarer om ekonomiska ting, men den biten kan jag tyvärr inte bedöma.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tyvärr är inte alla lika bra som du på att med blotta ögat se hur olika glidande medelvärdeskurvor skulle se ut, så de finns där av pedagogiska skäl.

      Håll dig du till genusteori istället.

      Radera
    2. 01:50
      Instämmer. Men den som sa det - han var det.
      Det är lyteskomik att läsa din korkade fundamentalistiska kommentar.
      Bara för att just du är blind döv och dum innebär det inte att alla andra har tappat synförmågan.

      Radera
  10. Bubblor tenderar att vara irrationella. Uppgångar pågår längre än förväntat och nedgångar blir kraftigare än förväntat.
    Trots att objekten blir allt dyrare tycker majoriteten ändå att de fortfarande är billiga. En plötslig rekyl på några procent ses inte som en varningsklocka utan är snarare ett utmärkt fyndläge att hoppa på tåget om man stått på sidlinjen. Det kanske är där vi befinner oss nu rörande bostäder och aktier.
    När det gäller aktier är jag inte så orolig. Det är få som tagit banklån på flera miljoner för att tanka aktier. Desto fler är det som lånat 3 miljoner för att ha råd med 60 000 /kvm i Stockholms innerstad; en sexdubbling på 20 år.

    Mvh
    Observer

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...