Det väcktes lite frågor om hur läsarna själva är exponerade mot bostadsmarknaden, vilket det naturligtvis finns svar på från läsarundersökningar under 2011.


Svarande läsares egen
uppfattning om sin belåning
av bostaden september 2011
Har dock inte publicerat alla resultat, men här bifogas åtminstone läsarnas upplevda skuldsättningsgrad mot bostaden. Naturligtvis reflekterar detta bara svarande läsare och är oavsett osäkra siffror, men kan ändå vara intressanta.

Jag har skrivit att om man inte har belåning över 70% på villan eller 50% på bostadsrätten så behöver man inte ligga sömnlös, speciellt inte om man också amorterar. Nu har det visat sig att villor ser ut att falla snabbare än bostadsrätter än så länge, så man kanske skall ändra den grova bedömningen till 60% belåningsgrad oavsett tillgångsslag för att sova lugnt? Detta tar inte heller hänsyn till annat kapital.

30% av läsarna i den enkäten säger sig hyra sin bostad, att jämföra med 40% i förra veckans undersökning (studentlägenhet 3%, 2:a hand 3% och hyresrätt 34%). Antingen har läsekretsen förändrats med nya läsare eller så har läsare sålt sina bostäder. Men sannolikt visar det mest hur osäkra sådana här undersökningar är, speciellt som själva frågeställningen kan påverka vilka som alls bryr sig om att svara.
Läsarnas skattade marknadsvärde
på sina bostäder januari 2011

I septemberenkäten ägde 15% sin bostad skuldfritt, vilket inte är en orealistisk siffra med tanke på 30- och 40-talister, arv och investeringar, samt en viss övervikt av investeringsintresserade läsare på bloggen. 25% hade 60% eller lägre belåning på bostaden. Kvar är alltså 100 - 30 - 15 - 25 = 30% som ligger med hög belåning och bör öka sina amorteringar. Tittar man på de som har verkligt hög belåning, 85% eller mer så handlar det antagligen bara om 5% (givet hälften av de som svarat i intervallet 81 - 90%). Det ligger helt i linje med mina egna bedömningar på hur många som sitter riktigt illa till vid ett bostadsras. Jag brukar tala om 10%, men man får förmoda att det finns en lite större del lågt skuldsatta bland bloggens läsare med tanke på vad jag skriver om.
Källa: Swedbank

Samtidigt har bostadspriserna fallit sedan i september så belåningsgraden bör ha ökat något.

För en titt på hur det ser ut generellt bland belånade personer (skuldfria drar inte ner medlet) i olika åldersintervall så kan jag hänvisa till en rapport från Swedbank tidigare i höstas. Det är först uppåt åldersintervallen över 50 som man närmar sig ovan nämnda 60% i belåning i genomsnitt, så stora delar av den belånade befolkningen sitter med för tung belåning vid större fall i bostadspriserna (30-60%) utspritt på de 4 - 8 år ett sådant ras skulle ta. Speciellt ungdomar sitter förstås mycket illa till, liksom småbarnfamiljer som man ofta hittar i intervallet 30 - 40 år. Vuxna människor må ansvara själva för sina ekonomiska beslut, men här ligger den potentiella tragiken, nämligen att barn riskerar att drabbas när föräldrarna får problem med ekonomin. T ex kan dessa riskera att ryckas upp från kamratkrets och skola om föräldrarna måste flytta av. Dessutom kan föräldrarna bli sittande med restskulder som under många år tynger ner familjens ekonomi rejält.

Läsare med vinst eller förlust i
bostadsmarknaden juni 2011

Relaterat så har långt ifrån alla gått med vinst på sin "bostadskarriär". Även bland mina läsare. När man räknar in stämpelskatter, pantbrev, renoveringar och utbyggnader samt mäklararvoden vid försäljning så har inte alls alla tjänat pengar på sin bostad. 10% av läsarna bedömde redan i juni 2011 att de antingen satt med orealiserade förluster eller hade sålt med förlust. Kom också ihåg att man kanske lyckas sälja för mer än man lånat, men blir man sittande med mindre pengar på banken än man ursprungligen stoppade in och/eller amorterat så är det i själva verket en förlust.

Sedan dess har priserna fallit allt från 3 - 20%, beroende på var man bor och vem man frågar. Antagligen sitter fler med orealiserade förluster idag.

Dessa siffror kan vara lite motsägelsefulla mot belåningsgraden ovan, men man skall komma ihåg att man kan ha renoverat med egna pengar istället för att enbart låna och lägre belåningsgrad kan bero på amorteringar som man kanske inte får tillbaka.

Hur som helst så är det inte alls en sanning att bostäder alltid stiger i pris och att ingen förlorat pengar. Tvärt om handlar det om att privatpersoner gör riskabla mångmiljonaffärer med lånade pengar. Inte konstigt att 10% säger sig sitta med förluster än så länge.

För övrigt skäller nu även professor Lars Pålsson Syll ut Dr Lars Frisell från Finansinspektionen (tips via bloggrannen Bobubbla) och hans idiotiska uttalande om att "det ser bra ut för genomsnittssvensken". Slutklämmen från professor Pålsson Syll:
"Med den skuldkvot vi ser hushållen tagit på sig – med finanssektorns goda minne och starkt kopplad till en bostadsbubbla som varken regering, riksbank eller finansinspektionen riktigt velat ta på allvar - riskerar den skulddeflationskris som regeringen med sin passivitet nu bäddar för att slå oerhört hårt mot svenska hushåll.
Den traditionella ekonomiska teorin antar att människan är rationella nyttomaximerande egoister. Verkligheten är en annan. Om något så visar alla dessa tulpan-, subprime- och bostadsbubblor hur irrationellt och styrt av psykologiska impulser – animal spirits för att tala med Keynes – som vårt beteende egentligen är.
Drömmen om ett eget boende kan mycket väl visa sig bli en mardröm. Men då har väl – som vanligt – både mäklare, banker och alla “ansvarsfulla” politiker och myndighetschefer hoppat av karusellen och svurit sig fria från allt ansvar!"
Bra! Professor Pålsson Syll lägger också ut grafer motsvarande (inte samma) vad jag mfl postat tidigare, dvs bostadspriser i relation till såväl KPI-inflationen (aka reala priser) och i relation till disponibel inkomst. Läs iaf hans blogginlägg. Ser ut som att antalet offentliga personer som kan medge bostadsbubblans existens har dubblats från enbart Bengt Hansson på BKN.

Skicka en kommentar Blogger

  1. För egen del räknar jag med "förlust" på ca 500000 efter 12 år men bostaden har inte varit belånad, i "förlusten" ligger kostnader för renoveringar och driften ligger på 20 - 25000/år vilket för min del ger en boende kostnad på ca 5500/månad, helt ok för min del även om jag hellre hade tjänat på affären)

    Om jag tar ett mer normalt räkneexempel på belånad villa i hyfsat skick, inköpspris 2-3mkr, lån ca 2mkr: Anta att jag säljer med en förlust (mäklararvode m.m. inräknat) på 500000 efter att ha bott i den villan i 12 år. Om drift + förbättringar + räntor m.m på villan har varit ca 75000/år, totalt 900000. Det ger då en genomsnittlig boendekostnad på ca 9700kr/månad. Inte så himla farligt i alla fall. Eller räknar jag fel någonstans?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nja, du är väl snarare lite väl hård mot dig själv. Du måste jämföra med relativ kostnaden, för du hade annars hyrt en bostad eller hade du tänkt dig bo tolv år i en kartong? (Driftskostnad ingår i hyran om du hyr)

      Däremot är ditt sätt att räkna korrekt om det hade varit ett fritidshus, dvs en extra bostad du inte egentligen behövde.

      Sålde 1997 en lägenhet med 145 000 i förlust (köpt 1992). Utslaget per månad blev det en extra boendekostnad på 2416:-.

      Radera
  2. Vi gjorde en vinst på 505 000 mellan 2007 och 2009 i Lund (bostadsrätt). Avgiften var väldigt låg så räknar man på alternativkostnaden (dyr hyresrätt) blir affären förstås ännu bättre.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kul!

      Rent strikt skall man ju även räkna utebliven alternativränta på kontantinsats som en kostnad, om ni t ex stoppade in 250 000 kontant så förlorade ni ränta på 250 000:- 2007 - 2009. Några tusenlappar lägre vinst alltså.

      Radera
  3. Sitter i en obelånad bostadsrätt i en lågt belånad förening. Skulle tro att vi har orealiserad vinst på kanske 200 000 än så länge men ja, om några år?, fan vet..

    Oavsett, räknar jag med en utebliven nettoavkastning på fem procent/år på investerade pengar plus månadsavgift skulle jag tro att vi går 500 kronor plus i månaden på att bo här istället för i hyresrätt förutsatt att avsatta medel för inre underhåll faktiskt täcker underhållsbehovet även över tid, hittills räcker det gott och väl. Under tiden innebär det att vi bor relativt centralt i ett lugnt område med skötsamma grannar och samhällsservice runt knuten. Alternativet hade sannolikt varit miljonprogramsförort, vi kanske hade trivts där också, grannarna kanske hade varit lika bra men vi hade använt bilen klart mer och kanske dessutom haft behov av månadskort för lokaltrafiken. Tas hänsyn till det "sparar" vi mer idag. 1000 kr+?

    Skulle det i slutändan visa sig att vi säljer med förlust när vi nu en gång flyttar härifrån så får den trots allt vara på mer än 100 000 för att jag inte ska tycka att vi ändå gjorde rätt. Livskvalitet får kosta, däremot finns det ju en smärtgräns för vad den får kosta, ska man komma ur ett sånt här äventyr skuldsatt resten av livet så väger ju några års livskvalitet rätt lätt mot decennier av betydligt lägre sådan, även om den delvis är självförvållad.

    /J

    SvaraRadera
  4. Hej, gick förbi en visning av ett nybygge i Hammarby Sjöstad idag. Gick in för att kolla av läget. En nyproduktion som det inte verkade vara brinnande intresse på med dagens accept-pris. Jag frågade mäklaren om om föreningen belåning, som inte framgick i prospektet, men den hade on inte koll på, utan refererade till hemsidan. Tydligen viktigare med vilket märke det är på vitvarorna...

    När jag nu kollar upp objektet, så är det lite svårt att förstå hur Skanska arbetar med lån på nyproduktioner. 2010 som är senast tillgängliga årsrapport hade föreningen en kortfristig skuld på 46 miljoner, vilket skulle innebära ungefär 1 miljon för denna lgh med andelstal 2%. Men det har även upprättats ett byggnadskreditiv på 218 miljoner, och det ser ut som föreningens anskaffningsvärde på fastigheten kommer landa på totalt 211 miljoner. Kommer de 46 miljonerna betalas tillbaka till Skanska, som sedan upprättar nytt lån mellan föreningen och banken på 218?

    Kan ngn förklara hur transkationerna ser ut här och hur stort föreningens lån kommer att vara efter att Skanska fått sålt alla lägenheter? Rör dig sig verkligen om 218 miljoner? Skulle ju i så fall innebära 4 miljoner brf-lån enbart för denna lgh?

    http://karlssonuddare.se/#/bostad:OBJ29058_1157192749?source=hemnet

    http://pics.objektdata.se/_media_/29058/SFDDC04FD9D98344433B659EC2E8497C5CD.pdf

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kostnaden för hela huset är 218 miljoner, vilket med andelstalet 2% ger en kostnad för denna lägenhet på 4,36 milj SEK. Försäljningspriset är förnärvarandde 3,3 milj SEK, detta föreningen en kostnad på 1,06 milj SEK för lägenheten. Alltså tror jag kommer BRF ha ungefär 50 milj SEK när samtliga lägenheter är sålda. Detta stämmer överens väl med de föreningar jag bott i tidigare.

      4,36 milj SEK ger ett bygg pris på runt 66 000 SEK/kvm, detta är högt. Även 50 000 SEK/kvm som lägenhetspris är högt. Detta ska betraktas mot snittet för byggnadskostnad som 2010 i storstadsområdena var 35 000 kr/kvm. Detta ger SKANSKA en marginal på 31 000 kr/kvm för detta hus, vilket är väldigt mycket. Självklart har SKANSKA andra kostnader vid byggen som inte syns i snitt byggnadskostnaden.

      Ska bli intressant de kommande åren hur byggbolagen tänker, om de drar ner på produktion för de inte kan få lika hög marginal eller om de vågar hitta nya sätt att sänka sin kostnader för att kunna vidmakthålla sin marginaler när försäljningspriset dyker. Idag så är det kunden som får sitta med en stordel av risken vid nyproduktion, får betala ett pris som gällde för ett halvår sedan men får inte tillgång till lägenheten förrän upp till 1,5 år. Tror att lagren för osålda nyproducerade lägenheter kommer öka framöver...... vilket förhoppningsvis kommer pressa ner priserna. För nyproduktion är en viktig del i flödet för boende, folk måste flytta för att de yngre skall komma in på bostadsmarknaden, oavsett om det är hyreslägenhet eller bostadsrätt....

      Radera
    2. Tack för grymt svar. Kan inte förstå varför folk inte bryr sig mer om detta. Obegripligt.

      Med 1M lån landar månadsräntan på 2500 (3%). 1000 kvar till övriga avgifter/amortering. Kanske rimligt. Kan Skanska dopa avgiften under försäljningsperioden för att sedan låta nya styrelsen/ägarna höja avgiften till sundare nivå?

      Skanska motsv. borde egentligen köpa upp alla lgh i obelånade föreningar, låna upp dem med 15-20000/m2, topprenovera allt, för att sedan sälja av lyxiga lägenheter med saftig vinst. Med maxbantad månadsavgift spelar den större belåningen ändå ingen större roll för marknadspriset.

      Radera
    3. Hammarby Sjöstad är ett dyrare område att bebygga en genomsnittet bland annat pga svåra grundläggningsförhållanden, stabilitetsproblem, stora fyllningsmäktigheter med förorenade massor. Så frågan är hur stor marginal Skanska faktiskt har här.

      Radera
  5. Att du refererar till Syll är verkligen oroande. Han kanske erkänner bostadsbubblan men som den keynesgrobian han är så vägrar han inse att det är hans irrläror som satt oss i denna situation och orsakar dessa ständigt återkommande bubblorna. Han förordar socialism/planekonomi förtäckt som stimulans. Han var även en ivrig förespråkare av att rädda bankerna i USA 2008, se debatten mellan norberg/syll i debatt 2008.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Edwin, jag har inga problem att referera till andra, oavsett vad de har för ideologi eller religion, så länge de har rätt i den refererade sakfrågan. Jag är inte politiskt och ideologiskt förblindad. Jag är opolitisk och icke-ideologiskt. Ideologierna är döda.

      Radera
    2. Kan bara hålla med, oroande. Syll är en total galenpanna, titta igenom någon av hans alla artiklar på Newsmill, mer argument behövs inte. Mest oroande är dock att karln är professor, kvalitetssänkningen inom högre utbildning har verkligen slagit igenom på alla plan.

      Radera
    3. å andra sidan kan inte alla länder spara sig ur krisen samtidigt utan att ekonomin bromsar mycket kraftigt.
      USA drogs upp ur sin kräftgång genom 2VK och den enorma stimulans som det bidrog till.
      Sverige mfl. kanske hellre borde sätta på sig spenderbyxorna och investrera tungt i infrastruktur och ökad energiproduktion och på så sätt hålla efterfrågan uppe.
      Istället för att låna ut pengar till EU som går till att hålla deras lånebubbla flytande ytterligare ett tag före smällen.

      Radera
  6. Hej "Corny"!

    Skulle vilja ställa en fråga, man tittar, med rätta, mycket på bostadslån. Hur ser siffrorna ut när det gäller andra typer av lån, verkar ju finnas en mängd olika låne former nu. Såg i tv reklam för vad som verkar vara typ "sub prime light", personer som nekas lån i "vanliga" banker (Med rätta ofta) kan få lån

    SvaraRadera
  7. Det kommer vara stora lokala variatoner.
    Jag noterar till min förvåning att sthlms marknaden , spec den centrala går förvånansvärt bra.
    Bland min hyfsat stora medelklass-krets så köps det nya bostäder i mångmiljonklassen utan förbehåll. Minimal amortering förstås.

    Folk just i vår huvudstad lånar (fortf) så mycket man bara kan pantsätta lönen till. Jag tror alltså att vi kommer få se helt olika lokala utvecklingar framgent.

    * I "lantis" länen - mega prisslakt
    * Sthlms utkanter - svagt nedåt
    * Sthlms centralt - vårrally(tecken finns att ett sådant redan påbörjats)

    Och innan man får påhopp. Jag bor i HR och trivs bra med det.

    /Realisten

    SvaraRadera
    Svar
    1. Även om enstaka observationer är ganska ointressanta så tänkte jag ändå delge min. Är själv både i köpar- och säljartankar i Stockholms innerstad, och är ute och pejlar läget för att se om något intressant dyker upp. Det var lite rush på visningarna i början av januari, däremot lyste buden med sin frånvaro. Kändes som de flesta var ute i samma ärende som jag, att mest kolla runt lite. Sedan dess har antalet folk på visningarna minskat vecka efter vecka, och buden blir även de färre och samma objekt visas om igen. Tror det kommer bli en ganska kylig vår här på bostadsmarknaden i Stockholm och jag vet faktiskt inte själv hur jag ska göra. Troligtvis avvaktar jag lite till, känner ingen direkt stress.

      Radera
  8. Jag glömde räkna alternativräntan men annars är min uträkning denna:
    http://jobbochfirma.com/2012/02/04/ett-roligt-exempel-pa-blt/

    Det är klart att det inte är hållbart i längden med såna uppgångar.

    SvaraRadera
  9. 2000 personer har svarat Hur många procent av bloggens läsare är det ? Herr byggnadsingenjören kan ju göra en statistisk analys av osäkerheten i svaren innan han börjar dra diverse slutsatser.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Efter att ha läst 20p (30p idag) matematisk statistik på universitetet så kan jag förstås det. Hade det varit ett slumpmässigt urval hade det gott räckt med de 10% av läsarna som 2000 personer motsvarar. Nu är det inte ett slumpmässigt urval och skall därför tas för vad det är - osäkert. Vilket jag också skriver i blogginlägget om du kan läsa.

      Radera
    2. När jag gick på Chalmers så var matematisk statistik en av tre kurser i en läsperiod (3 mån). Ni på universitet behövde alltså ett halvår för samma sak.

      Radera
    3. Erik Holmberg2012-02-12 21:59

      I ärlighetens namn så är matematisk statistik ett sådant ämne som man kan grotta lite eller mycket i så det är mycket otroligt att det var samma kurs.

      Radera
    4. Det var inte samma kurser. Fanns inga chalmerister på dessa kurser som var rena universitetskurser om en hel termin halvfart vardera. Finns en tendens hos chalmerister att tro att alla kurser de läst är identiska med universitets, bara för att man ibland läste samma kurser men med extra övnings- och inlämningsuppgifter och andra tentagränskrav för universitetseleverna, något som chalmeristerna brukar ignorera. Vi fick göra dubbelt så många inlämningsuppgifter och måste få fler poäng på tentan för godkänt.

      Dock inte dessa kurserna, som var universitetsunika.

      Radera
  10. Den där Lars Frisell kan vi väl utse till årets stolle, redan så här i början på året. "Det ser bra ut på bomarknaden.." *suck*

    Finns det inga kriterier alls för hur man blir generaldirektör på Finansinspektionen ? Eller är han bastupolare med Anders "mycket snack och lite verkstad" Borg ?

    SvaraRadera
  11. Lite offtopic men tänkvärt.
    Jag återvände från Singapore 1999, ansvarig för de förluster på 862 miljoner pund som knäckte Storbritanniens äldsta investeringsbank, personligen dömd som ansvarig för 100 miljoner pund, och fick ändå inom loppet av en vecka erbjudande om fem olika kreditkort.
    http://englundmacro.blogspot.com.au/2012/02/6000-how-much-original-rogue-trader.html

    SvaraRadera
    Svar
    1. Och vad har det med något att göra? Om bolagen gör en kreditkontroll och kollar hur inkomst kontra skuldbördan ser ut så hade han med största sannolikhet blivit nekad.

      Radera
  12. Jag tycker att Lars Frisell och hela bank-kollektivets förnekande (där även riksbanken ingår) av bostadsbubblan borde utgöra stoff till ett väldigt intresseant Uppgrag Granskning-avsnitt.

    Enligt deras modeller av marknaden kommer inte marknaden gå ner men modellerna kan heller inte förklara den uppgång som varit.

    SvaraRadera
  13. Intresset ljuger aldrig som Marx sa. Dags att granska hur hårt belånade Frisell och en hel del av ekonomijournalisterna i Stockholm är. Hur många miljoner i hypotekslån har dom på sina kåkar och innerstadslägenheter ?

    Inget högdjur vill ju sluta som Stefan Dahlbo (sparkad VD på HQ) som lämnat sin villa i Djursholm och nu flyttat till en tvårumslägenhet i Mörby.

    SvaraRadera
  14. SVD hade en sida där belåningen togs upp.
    Jag blev förvånad när jag såg att det var 60+ som lånade mest. Samtidigt hade de i snitt lägst lån i förhållande till inkomst. I snitt.
    Är det ombildningen av hyresrätt till BR som får dem att ta lån-för det kan väl inte vara så att villaägarna flyttar in till än dyrare boende i mindre lägenheter?
    Noterade att de värst belånade kunde spendera över 8% av inkomsten till räntebetalningar eftersom lånesumma översteg 2,6 årslöner. /Oppti

    SvaraRadera

 
Top