2012-01-17

Kvalitetsjusterade bostadspriser för hela Sverige

Mäklarstatistik släppte idag sina nya siffror för utvecklingen av bostadspriserna i landet enligt inrapporterade data från mäklarna (Schibsted/SvDBonnier/DNStampen/GP). Dessa siffror är data och inte någon behandlad statistik och säger i sig väldigt lite. Utifrån samma data tar Valueguard däremot fram behandlad statistik som tar hänsyn till vad som säljs, och inte bara medelpriser. Valueguards siffror är alltså betydligt mer relevanta än Mäklarstatistik. Detta trots att Mäklarstatistik rapporterar nattsvart, med exempelvis 11% i nedgång för bostadsrätter i hela landet, på en enda månad.


Swedbank uttalar sig också för Bonnier/DN om att fallande bostadspriser kan sänka svensk konjunktur. Underförstått om priserna fortsätter falla så ligger Swedbank illa till.

Det är viktigt att komma ihåg att december kan vara lite speciellt och med fallande omsättning blir siffrorna för december månad ännu osäkrare. Till bloggen Cornucopia? lämnar Valueguards Lars-Erik Ericsson följande kommentar:
"December är ofta den minst stabila månaden på bostadsmarknaden. Antalet försäljningar är litet, priserna kan röra sig en hel del och ofta nedåt.

Säsongsmässigt ligger HOXSWE ofta någon procent lägre i december. December är en speciell månad med en lägre intensitet i bostadsmarknaden. Vissa försäljningar kan också göras av säljare som av olika skäl vill göra klart affären innan årsskiftet. I december i år har marknaden kännetecknats av ett ovanligt stort utbud vilket kan ha förstärkt decembereffekten då många har väntat länge med sin försäljning.

Det är med andra ord klokt att vara lite försiktig med att dra slutsatser utifrån bostadsmarknaden i december."
Rimligtvis kan alltså januari visa på lite tillfällig stabilisering eller uppryck i priserna om decembernedgången var överdriven.

Valueguard-KTH:s bostadsprisindex
för lägenheter i hela Sverige
Tittar vi på decembersiffrorna för de kvalitetsjusterade lägenhetspriserna för hela Sverige så är det inte de -11%  som Mäklarstatistik viftar med. Istället har priserna bara fallit 0.4% i hela landet, när man tar hänsyn till kvalitet.

Priserna har fortfarande fallit 1.8% på tre månader och 5% från toppen i våras, men det är alltså ingalunda de -11% på en månad som man får när man bara tittar på medelpriserna på sålda objekt.

Priserna fortsätter dock linjärt nedåt i tidigare utritade priskanal. Nedgången är stabil, men inte alls så brutal som 2007 - 2009.

Kvalitetsjusterade villapriser i hela Sverige har nu fallit med 10% sedan toppen i aprilstatistiken (=mars månad) och föll hela 3.1% i december. På tre månader har priserna fallit 5.8%. Detta kan jämföras med Mäklarstatistiks påstående om orörliga villapriser i landet under december.
Valueguard-KTH:s bostadsprisindex
för villor i hela Sverige


Likt i Stockholm är det alltså villor som faller mer än lägenheter. Återigen har jag än så länge haft fel som pekat ut lägenheter som mest utsatta. Men man skall komma ihåg att majoriteten av lägenheterna i landet går för rätt "små" summor utom i stor- eller universitetsstäderna, medan villapriser generellt handlar om miljonbelopp.

Villapriserna i riket är nu tillbaka på de nivåer som gällde under första halvan av 2009, april - maj. Allt fler som köpt 2007 och 2008 ligger nu också med latenta förluster enligt de kvalitetsjusterade priserna. Detta i en marknad som bara kunde gå upp, UPP, UPP!

Lägger man ovanpå det till lagfartskostnader, kostnader för pantbrev, mäklararvode om man säljer, samt kostnader för underhåll och renoveringar man haft 2007 - 2012 så blir antalet personer som faktiskt gått med vinst på sin villa allt färre, de som köpte på dippen 2008 eller före 2007. Många har dessutom ökat sin belåning för att leva över sin inkomstnivå och finansierat diskretionära utgifter som semestrar via bostadsbubblan. När värdet på underliggande säkerhet faller finns risk att man i någon form tvingas betala tillbaka när lånen skall läggas om nästa gång, om inte annat genom att överskjutande del förvandlas till blancolån med högre ränta och 10 års amorteringskrav.

I övrigt skall man inte fästa någon uppmärksamhet vid vad bostadsbubblans inkomstdiare som mäklare och banktjänstemän säger i det här sammanhanget. De har konsekvent förnekat att priserna skulle kunna falla och man kan därmed fullkomligt ignorera dem när de påstår att de skall stabilisera sig eller rent av vända upp. Patetiska markandsföringsknep som "årets stora visningshelg" lär inte lura många. Det är en av de första normala helgerna på året, punkt. Under tiden fortsätter man att snedvrida marknaden genom att hålla borta information från bostadsköparna genom att ta bort och lägga upp objekt igen på Hemnet. Förra veckan rörde det sig om 412 objekt som mäklarna försöker marknadsföra som nya och inte som svårsålda. Tydligen tror de att folk är korkade och inte känner igen något de rynkat på näsan åt tidigare, bara för att man tar bort det från Hemnet. Beskedet från mäklarkåren är alltså att bostadsköpare är dumma i huvudet. Eller är det mäklarna som är dumma i huvudet som tror att man kan lura folk?
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

33 kommentarer:

  1. Har återkommande diskussioner med en vän som ständigt påstår att bostadspriserna inte kommer att krascha eftersom folk behöver bostad. Har försökt ta upp argument om att bland annat priser faller i avfolkningsbyggder men han är stenhårt inne på att folk kommer att behöva bostad och därför kommer marknaden att stå sig eller rentav öka.

    Min linje är också att det handlar om framför allt tillgång på billiga krediter och det drivit bostadspriserna uppåt mest, inte tillgång på bostäder. När krediterna stramas åt så kommer samma sak ske med bostadsmarknaden, hur gärna man än vill köpa en lägenhet begränsas man av hur mycket bankerna vill låna ut utan att kräva kontantinsats.

    Är jag inne på rätt argumentationslinje? Verkar hur som helst inte bita på min vän

    SvaraRadera
    Svar
    1. "priser INTE faller i avfolkningsbygder" menar du.

      Ja, du tänker rätt, men ju hårdare exponerad man är desto större risk är att man hamnar i förnekelse.

      Radera
    2. Ja, precis att priser inte faller, varit en lång och tung arbetsnatt.

      I princip finns det inget jag kan tillföra min argumentation då antar jag?

      Radera
    3. Beror på om du vill fortsätta vara vän med honom eller ej.

      Radera
    4. Annars finns ju argument som "yo mama...".

      Man kan bara göra så mycket för de som inte kan ta till sig argumentationen. Du har försökt, det är vad vänner skall göra. Åker han dit illa så skall du sedan bjuda på en öl och trösta istället för att säga "vad var det jag sa".

      Radera
    5. Försök få honom att förstå att det egentligen inte är bopriserna som kraschar utan tillgången på krediter. Bopriserna är bara en konsekvens av kredittillgången.

      Enkelt exempel. Låt säga att bankerna 2007 var villiga att låna ut 1000 miljarder men att de 2012 bara vill låna ut 500 miljarder (siffrorna tagna ur luften men beskriver principen). Tror din vän verkligen att detta inte skulle påverka bopriserna? I så fall får han gärna förklara var pengarna ska komma från för att betala bostäderna på nuvarande prisnivå.

      Sedan kan ha ju hävda att bankerna inte alls kommer att strypa kredittillgången men då har ni i alla fall en helt annan diskussion som är mer relevant för bopriserna än att "folk måste bo".

      /Erik

      Radera
    6. Lars: Vänner förblir vi nog ett tag till, och försoningsöl är ju en god princip

      Erik: Jo faktiskt, egentligen handlar det ju om kredittillgång man kanske ska börja i den delen och sen sluta med att påpeka att det påverkar bostadspriserna. Bra förslag!

      Radera
    7. Öl är ju också nyttigt och näringsrikt. Ett stort lager öl och Bullens pilsnerkorv tar vem som helst genom apokalypsen med fullgott näringsintag.

      Radera
    8. Om din vän förstår att priserna på de större objekten (3:or och uppåt) endast kan gå upp om någon nya köpare strömmar till marknaden för att köpa de mindre (som säljs till förmån för att köpa större) så borde han också förstå att det är dags att oroa sig. De "bostadskarriärister" som vi sett de senaste åren har kunnat gå in på marknaden eftersom 1)de haft incitament genom att priserna kan bra gå upp-upp-upp, dvs. ingen risk. 2) billiga krediter i form av icke existerande bolånetak och nollränta. 3) slopad fastighetsskatt. 4) Kreditkranar i form av föräldrar som kan låna ut till barnens insats eftersom föräldrarnas bostäder bara kan gå upp-upp-upp.

      Utan att dra på för stora växlar så fungerar det precis som ett pyramidspel. Det funkar så länge du får in nya spelare som ser att de andra, högre upp i pyramiden, lyckats. Självklart blir det också så att de som gick in först tjänat bäst och de som gått in sist förlorar mest.

      Tröstöl ska inte underskattas när det nu blir aktuellt.

      /EDK

      Radera
    9. Sitter lite i samma sits. Har en nära vän som för 6 månader sedan köpte en 2-miljonersvilla i Falun med 100% belåning (blancolån på 15%). Har inte ens vågat säga något om vad jag tror om bostadsmarknad, folk har en tendens att bli väldigt defensiva när de "sitter i klistret". Detta är ett par som innan de fick barn inte sparade något på två heltidslöner i en hyfsat billig hyresrätt, så man blir ju nervös för deras skull.

      Iofs ska jag precis till att köpa ett hus själv, men det blir en vedeldad villa för 300 000 med 40% handpenning, och jag räknar kallt med att det kan tappa i pris. Det är den billiga månadskostnaden jag är ute efter, och att slippa sitta i en klaustrofobisk lägenhet (som är det andra billiga alternativet).

      Radera
    10. En vän med familj har köpt en villa för två år sedan i en stockholmsförort för lite drygt 6 Mkr. Han är helt inställd på att jobba långt efter vanligt pensionsålder på 65, han nämner att han antagligen aldrig kommer att kunna sluta jobba. Men visst är den fint, villan.

      Radera
  2. Folk som tror att priserna kommer att gå upp vet inte vad dom pratar om. Lånekraven är alldeles för höga mot vad det varit. När man köper ett objekt räknar man i princip på vad månadskostnaden blir och potentiellt hur mycket objektet kan gå upp innan man gör investeringen. Månadskostanden går upp nu och ROI bli sämre. Sammanställde en kalkyl på www.sodedo.com/bolan.php för att se hur mycket priserna måste gå ner för att få samma månadskostnad som på den goda tiden ...

    SvaraRadera
  3. Ang Hemnetbluffen; mäklarna jobbar ju för säljaren. Som neutral kan man ju tycka att annonstexten skulle vara "surt objekt som har blivit kvar trots ett halvars ansträngningar. Eftersatta sällskapsrum och köket luktar apa. Grannarna är överskuldsatta och bittra. Högstbjudande." Men mäklaren jobbar alltsa för säljaren, och om Hemnet skulle bli 100% "ärlig" skulle ju bara annonserna flytta nagon annanstans. Senaste gangen du köpte en ful skjorta är jag helt säker pa att säljaren sa att den var inte ful alls, utan bara speciell.

    SvaraRadera
  4. Befinner du dig i USA förresten? ute och rekar för ny bok kanske?

    SvaraRadera
  5. Hej,

    Nedan skriver Notar om marknaden. Vad säger man? Världsklass!
    /Calle

    Mäklarkedjan Notar förmedlade redan den 3:e januari årets första lägenhet till ett pris av 100 000 kr per kvadratmeter. Affären är ett av många tecken på att Stockholms bostadsmarknad åter är på uppgång.


    – Lägenheten, som ligger på Grevgatan på Östermalm, är inte ovanlig bara på grund av det höga kvadratmeterpriset. Den är extremt liten, bara 15 kvadratmeter, men också optimalt planerad. Spekulanterna började ringa och visa intresse redan under mellandagarna och lägenheten var såld redan innan den ordinarie visningen hann äga rum, säger Daniel Broné, ansvarig mäklare på Notar Östermalm.

    – Vi har märkt ett ökat intresse för våra bostäder direkt från start i år, framförallt är det i innerstan som spekulanterna strömmat till. Att vi spränger 100 000 kronor/kvm-vallen redan den tredje januari speglar den nyvunna optimism som vi märker på marknaden, säger Henrik Rundgren, vice VD på Notar.

    – Bostadsköparna har under en period varit avvaktande, då man känt en osäkerhet kring ränteutvecklingen och ekonomin i stort. Många köpare har avvaktat köp i väntan på ett prisfall. Att priserna nu legat relativt stabilt ett tag och att räntorna spås gå ner har gjort att man nu vill in och köpa innan priserna skjuter i höjden igen.

    På Notar är man sammantaget nöjda med 2011. Notar ökade såväl antal försäljningar som omsättning med cirka 15 procent. Notar går in i 2012 med 30 procent fler mäklare än för ett år sedan och räknar med att öppna ytterligare 4- 6 kontor i Stockholmsområdet under året. Man räknar även med att öka omsättningen med cirka 20 procent under året.

    Länk till objektsbeskrivningen:
    http://www.notar.se/kopa-bostad/objekt/3V4S66BCHGPN1D2E

    Källa: Notar

    SvaraRadera
    Svar
    1. 15 kvm - det är storleken en friggebo numer

      Radera
    2. Förfärligt! Det här borde vara åtalbart. Fem år i fängelse för de ansvariga bedragarna vore på sin plats.

      Radera
  6. Ingenjören2012-01-17 13:23

    Det är bra att du lyfter fram skillnaden mellan data och statistik. Det är vanligt att data kallas statistik och vad värre är, alltför ofta avfärdas relevant statistik som 'trixande med siffror', vilket det så klart kan vara, men oftast inte är.

    SvaraRadera
  7. Bollen är helt klart i rullning nu. Pratade idag på lunchen med en kollega som köpt nytt hus och sitter kvar med det gamla och inte fått ett enda erbjudande trots en sänkning med 10% från det priset mäklaren satte.

    Nu har dom enligt inrådan från mäklaren tagit bort sitt hus från hemnet då årsskiftet är "dåliga tider" att då marknaden står still. Så förhoppningen står alltså till att sätta ut huset igen när det snurrar igång igen. Problemet är att de inte finansiellt mår särskilt bra av sina dubbla boende så dom kommer vara villig att pruta kraftigt i vår för att bli av med det. Och om dom vill pruta kraftigt ja då får ju knappast grannen sälja så mycket dyrare.

    Väntar med spänning på dom första snyft historierna på Aftonbladet.
    /Skuldfri

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ge honom rådet att lägga ut båda husen till försäljning.

      Radera
  8. Att hus sjunker mer än lägenheter kan det helt enkelt bero på att nu när kreditcykeln vänder neråt är det de objekt som kostar mest som drabbas först? Ponera att lånelöftet idag landar på 2 miljoner när det för två år sedan skulle ha landat på 3 (taget ur luften) det borde leda till att jag som hus/brfmedlemskapsköpare är tvungen att leta efter billigare objekt. Om tidigare påståenden är sanna borde det bli ett ökat (relativt sett) tryck på mindre (mätt i kvm) lägenheter medan hus och stora lägenheter faller i pris?

    /spekulanten

    SvaraRadera
  9. Har en kompis som la 6.9 miljoner på en liten villa i somras. Han prickade förmodligen toppen och det måste kännas hemskt då det händer var 20e år eller så. Vad blir botten på en sådan villa, ligger centralt, tippar på 2,2 mkr år 2014.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Trots regelbundet "häckande" på denna blogg sedan i somras måste jag ändå erkänna att ditt exempel känns otäckt. Det är ju trots allt verkliga människor (ofta med oskyldiga småttingar) detta handlar om! Skulle inte vilja vara i din kompis kläder. Men han kanske inte har fattat varthän det lutar (ännu)?

      Radera
    2. 2,2mkr 2014? Det får vara någon måtta och reson. 2,2 mkr är relativt enkelt att betala av om man är 2st med medelinkomst. Tror du inte det finns någon konkurrenssituation kvar om 2 år? Visst det kan gå ner men 70%? Men ett hus som kostar 7mkr idag lär vara fint även om 2 år, och tro mig, hamnar priserna på de nivåerna lär vi ha extremt många mångmiljonärer 2020.

      Radera
    3. Om han bor kvar där tills barnen flyttar ut så träffar han nästa topp om 20 år och tjänar sig några miljoner då?

      Jobbigt.

      Radera
  10. För så sent som för 1 år sedan var det ingen som trodde på Cornucopia, nu verkar det vara "coolt" att säga att det kommer gå ner så mycket som möjligt. Priserna kommer inte gå ner till 90-tals nivå även om det kommer fortsätta neråt. Lönerna idag jämfört på 90- talet är skilda även dem.

    25- max 35% sure,men sen är det dags för långsam vandring uppåt igen, var så säkra.

    //Jag som förhoppningsvis inte har lägre lön om 10år än idag.

    SvaraRadera
    Svar
    1. 25 - 35% är full trovärdigt. Vi har ju redan klarat av 10-15% från toppen, beroende var vilka siffror och var man tittar.

      Radera
  11. Kan meddela att dagens pappersupplaga av DN jämför bostadsprisutvecklingen med KPI!
    Dock så börjar deras jämförelse i slutet av 2007 då de tydligen anser att bostadsmarknaden var korrekt värderad.
    Hmmm undrar om det är vettigt att anse att bostadsmarknaden är korrekt värderad i slutet av en SUPER Konjuktur vilket rådde under tiden.

    /Martin

    SvaraRadera
    Svar
    1. De journalister jag pratade med igår (får se om det blir några artiklar) var 70- eller 80-talister och var uppenbart personligt stressade av situationen. Att DN bara kör den jämförelsen i pappersupplagan är väl för att om folk (som jag) kunde kommentera/länkhora så skulle de få se en korrekt jämförelse.

      Skall man jämföra med inflationen måste man göra det över tiden för att visa normalläget. Genom att välja från 2007 så får man inte något historiskt normalläge.

      Radera
  12. Hur ska jag göra som köpte 2007 för 2.5 milj (toppnotering 3.5 milj 2010 i området för samma skick på radhus) - lånet är under 2 milj och vår amorteringsplan är 1 milj/10 år.

    Vi vill/ska bo kvar - värdet på huset kan mkt väl sjunka under lånegraden beroende på hur snabbt marknanden sjunker.

    Vi sparar så att vi kan hantera "fel" i huset (ny spis, vv-beredare etc).

    Räknar med att kunna bo kvar om båda förlorar jobbet (skilsmässa blir troligen inte görbart).

    Vi har diskuterat sälja och flytta till hyresrätt men har inte gjort slag i saken.

    Vi har inte planer på att flytta utan trivs toppen.

    Radhuset ligger i Huddinge (utanför Sthlm).

    /Pontus

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hmm ber om ursäkt för den slarvigt skrivna svenskan - gick lite för fort att publicera texten...

      Radera
    2. Amorterar ni i den takten har ni inget att oroa er över.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...