Nedanstående är ett gästinlägg från läsaren Carl Fredrik Olsson. Analysen och funderingarna berör Valueguard-KTH:s totala boprisindex HOXSWE (som jag själv inte gjort analys på än), dvs både villor och lägenheter, samt SCB:s villaprisindex från 1986 och framåt och fångar därmed in kraschen i början av 90-talet.
Som vän av teknisk aktieanalys tyckte jag det lät intressant att göra ett försök på svenska fastigheter, så bifogar en analys, dels av HOXSWE och dels av SCB:s småhus (Fastighetsprisindex för permanenta småhus (1981=100)). Förutom att även titta på nominella priser (småhus) som sträcker sig lite längre tillbaka i tiden har jag lagt till ett par dimensioner till Lars analys.
Några korta förklaringar till graferna: Längst ner två linjer som ger ett värde på bredden av de mörkblå linjerna längst upp. Den grå linjen visar den genomsnittliga standardavvikelsen för 7 perioder och den turkosa 14 perioder. I mitten MACD, som Lars bland annat använt sig av. Och längst upp priset i form av gröna stablar för priser som är upp relativt föregående månad och röda för ner. De blå linjerna kallas för Bollinger Bands (1 resp 2 standardavvikelser) och mäter som nyss nämnts standardavvikelse. De blå vågrätta linjerna är stöd/motstånd.
Om vi börjar med HOXSWE har jag lagt till stödlinjer vid 122 samt 140 där man tydligt kan se att priserna konsoliderade mellan slutet av 2006 och 2009, där räntan vände ner och börsen upp vilket sannolikt var orsakerna till att priserna kunde, istället för att fortsätta ner genom stödet vid 122, återigen vända upp och också passera det övre stödet på 140 (köparna fick alltså hjälp med att motivera sig till att driva priserna mot högre toppar). Vad vi sedan sett är en uppgång av priserna samtidigt som styrkan i trenden avtagit vilket vi kan se i att det fanns en divergens mellan MACD-histogrammet och priserna (gula linjer). Divergensen i sig säger inte att priserna kommer att gå ner utan ska ses som en varning för att trenden är svag – köparna är försiktiga och har tagit en paus. Man kan också se att priserna faktiskt har gått ner sedan divergensen kunde konstateras, dvs det fanns verkligen en anledning till oro. Notera att de gula linjerna kunde dras innan priserna faktiskt började gå ner. En annan intressant faktor som mer eller mindre är en konsekvens av ovanstående är att den genomsnittliga standardavvikelsen (14 perioder) nu är den lägsta sedan mätningarna började 2005. Hade detta varit en aktie på exempelvis LargeCap (exv Volvo, SSAB, Stora Enso) skulle jag vänta mig ett utbrott snart, det vill säga en kraftigare rörelse åt edera hållet. Och det är där vi tar hjälp av stödlinjerna för att kunna få oss en uppfattning om hur stor rörelse det skulle kunna bli. Stödet vid 140 får anses vara ganska starkt, det testades två gånger för att slutligen vid tredje gången forceras med onaturligt låga räntor samt en mycket kraftig börsuppgång till hjälp. Trots detta orkar köparna knappt att driva priserna vidare. I skrivande stund skulle jag betrakta utbrottet över stödet vid 140 som falskt och att priserna inom det kommande året sjunker igenom stödet. Falska utbrott brukar också resultera i kraftiga motrörelser. Med tanke på den nyetablerade negativa trenden på Stockholmsbörsen är det ett rimligt antagande att detta kommer att smitta av sig på fastighetsmarknaden och då brukar negativa tolkningar av världsekonomin få företräde i media vilket ytterligare spär på nedgången (ekonomijournalister har en intressant tendens att bli allmänt deprimerade när det blåser till lite i världsekonomi, även om problemen varit kända att bra tag – plötsligt är allt nattsvart, som om det hände över en natt). Nästa stöd ligger vid 122, dvs cirka 18% under nuvarande nivå. Skulle det stödet inte heller hålla kommer fallet sannolikt bli brutalt då det inte går att se om det finns fler stöd, givet den datamängd som finns för detta index. Tänk bara på att detta är genomsnittlig potentiell HOXSWE-nedgång för hela Sverige, hur detta slår mellan regioner eller nominella priser låter jag vara osagt. Och för den som inte köper det här med stöd och motstånd är det inget hokus pokus utan en siffra på köpare och säljares samtliga kalkyler och sinnestillstånd. De är i detta fall givetvis inte medvetna om att stöden/motstånden finns (på aktiemarknaden är självklart insatta traders och professionella mycket väl medvetna om detta, till exempel studsade den svenska börsen på ett sådant starkt stöd i förra veckan).
Nästa graf visar SCB:s index över småhus. Nu sträcker sig datan inte längre tillbaka än 1986, men man kan ändå skönja att MACD-linjerna gått över till negativt någon gång runt 1990 och att de återigen visar på positiv trend 1996. Här ser vi också en annan väldigt intresssant sak och det är den extremt låga standardavvikelsen 1996 som också mycket riktigt ger upphov till en snabb och kraftig prisutveckling åren efter. Ett sådan teknisk bild är en köpares dröm, eller mardröm beroende på vilket håll priserna går åt… Precis som i HOXSWE-grafen ser vi en divergens mellan priset och MACD-histogrammet, vilket även här visar att köparna tappat kraft (läs: minsta lilla negativa nyhet/orostillstånd kommer ta priserna till lägre nivåer) och som nu verkar resultera i svagare priser.
Teknisk analys används för att kunna bedömma sannolikheter, inte säkerheter (som det är lätt att snöa in sig på, något jag själv stundvis fortfarande gör), så tänket måste hela tiden vara “risk/reward”. Om risken är hög, som den är nu, måste den möjliga avkastningen vara ännu högre. Är den det nu…? Det är frågan man ska ställa sig – inte om priserna möjligtvis kan gå upp lite till. Eller som mitt favorituttryck lyder “when in doubt – stay out”.
Jag hör också ofta – “hus ska man bo i – inte spekulera med!”. Ja, det vittnar väl om en ganska sund inställning, dock tyvärr inte särskilt genomtänkt. Jag skulle hävda att om man tar ett lån på 3-4 miljoner och ANTAR att priserna aldrig kommer att gå ner (låt det vara omedvetet eller medvetet), dvs man har ingen försäkring eller backup om priserna faktiskt skulle gå ner, att det är just spekulation. Precis på samma sätt som om ett företag inte säkrar sina valutaflöden – det är spekulation om att läget inte kan bli värre. Det kan alltid bli värre.
//Carl Fredrik Olsson
27 kommentarer
Mycket intressant det där med Bollinger-banden (stdavvikelserna) och 1996. Köpte hus 1997, och sålde lgh, vilket jag redovisat på bloggen några gånger. Marknaden var verkligen stendöd. Budgivning existerade inte. Kan förklara den låga standardavvikelsen kanske.
Intressant. Du har möjligtvis ingen egen blogg där man kan följa TA på annat än bostäder.
Var lite nyfiken på hur budgivningarna på små lägenheter skulle se ut här i augusti nu efter semestern. Färre budgivare, förmodligen p.g.a. de högre accepteratpriserna. Jag hade inte väntat mig en krasch. Men åtminstone att några budgivningar skulle stanna på långt under säljarens förväntade pris. Så är inte fallet.
Precis som juli statistiken, så ser augusti ut att bli en helt vanlig stark månad.Håll till godo. Och kom ihåg att budgivningarna precis börjat, så det lär bli *ännu* högre slutpriser:
1a om 40 kvm på södermalm för 2'350'00 kr(58'750 kr/kvm)
1a om 34 kvm i vasastan för 2'000'000 kr(57'971 kr/kvm)
2a om 43 kvm i fredhäll för 2'300'000 kr(53'488 kr/kvm)
1a om 38 kvm på södermalm för 2'000'000 kr(52'632 kr /kvm)
2a om 40 kvm på kungsholmen för 2'620'000 kr(65'500 kr/kvm)
1a om 34 kvm på södermalm för 2'120'000 kr(62'353 kr /kvm)
1a om 34 kvm i vasastan för 2'165'000 kr(63'676 kr /kvm)
1a om 32 kvm i vasastan för 2'050'000 kr(64'062 kr/kvm)
1a om 31 kvm i vasastan för 1'975'000 kr(63'710 kr/kvm)
1a om 35,5 kvm i kristineberg för 2'075'000 kr(58'451 kr/kvm)
Faktum är att Bortsett från vårdippen har det varit bra ruljans nu i centrala Stockholm sedan mitten av 2009. Man ska nog ha mycket på fötterna för att hävda att det här är en marknad präglad av osäkerhet(gör en hemnet sökning själva får ni se)
Jag spekulerar i att centrala Stockholm har utvecklats till en egen lokal marknad, nästan helt frånskild övriga landet.
/Darius
Mycket möjligt. Det går trots allt inte att uttala sig om varje lokal marknad. Lokala variationer finns alltid. T ex har ju priserna stigit procentuellt mer på många platser i landet än i Stockholm, inklusive avfolkningsorter. Det är rimligt att priserna går ner mer där, procentuellt. Och först.
@Darius. I din iver att hitta motexempel så verkar det som att du inte tittat på tre av exemplen. I dessa fall ligger buden UNDER "Accept" priserna hos säljarna.
Då är det stor sannolikhet att det inte blir nån affär!
1a om 40 kvm på södermalm för 2'350'00 kr(58'750 kr/kvm)
Accept: 2 400 000
2a om 43 kvm i fredhäll för 2'300'000 kr(53'488 kr/kvm)
Accept: 2 365 000
1a om 34 kvm i vasastan för 2'000'000 kr(57'971 kr/kvm)
Accept: 2 100 000
Misstänker dock att folk ser acceptpriser som vad de "vill" ha för lägenheten, inte deras absolut lägsta pris de kan tänka sig sälja för.
/Hofer
@Johan
Om du läst mina kommentarer i denna blogg så vet du att jag knappast har något intresse av att "hypa" lägenhetspriser. Däremot har jag följt budgivningar i centrala sthlm sedan 2009 då jag började intressera mig för marknaden.
Lägenheten på södermalm ligger endast 50 lök från accepten. Nuvarande bud är hela 2'350'000 kr för en etta på söder. Ett helt fantastiskt pris!! I detta fall är det accepten som är högt ställd.
Likaså är 53'488 kr/kvm fruktansvärt bra betalt för fredhäll.
Lägenheten i vasastan är nu uppe i 2'080'000 kr. 10 lök från accepten. Budgivningen pågår i skrivandes stund, så det lär nog/passeras ikväll/imorgon.
Jag säger det igen, det finns inget som tyder på att centrala Stockholm är en vikande marknad.
Jag ser det som en egen lokalmarknad. För det första så agerar inte förstagångsköpare längre i centrala Stockholm. Folk(eller deras föräldrar) sitter med rejält upplupet bokapital och är mindre känsliga mot räntehöjningar då deras belångsgrad är lägre.
De är också(eller tror sig vara) mer etablerade i samhället, så fruktar inte arbetslöshet i spåren av försvagad konjuktur(de fick rätt i detta 2009 då tjänstesektorn i Sthlm inte drabbades märkbart).
Den långsiktiga trenden kan förstås vara nedåt. Nya förstagångsköpare måste ju tillkomma för att pyramiden ska hålla ihop. Men på kort sikt så tyder inget på att detta är en fallande marknad
/Darius
@2011-08-16 18:16
Nej, jag har inte det. Men kan tipsa om Borstjanaren.se som enbart sysslar med teknisk analys. Henrik Hallenborg, som är deras TA-expert, är duktig.
CF
Carl Fredrik: Det du kommer fram till utifrån SCB:s data liknar det som jag kom fram till för drygt ett år sedan: "En enkel teknisk analys av svenska småhuspriser verkar alltså indikera att vi är någonstans nära toppen på marknaden. Återstår att invänta bekräftelse från de glidande medelvärdena, men två av tre tekniska indikatorer pekar alltså mot nedgång."
@Darius
Jag har sett dina tidigare kommentarer där du lägger in budgivningar på lägenheter i Stockholm. Det är intressant att följa.
Min reflektion över de lägenheter du har presenterat är att det uteslutande är små lägenheter, i princip aldrig > 40 kvm. Därför tycker jag att din spekulation om att "centrala Stockholm har utvecklats till en egen lokal marknad, nästan helt frånskild övriga landet", blir felaktig.
Det du avser kan i så fall bara gälla lägenheterna i den storleksklassen och ditt uttalande: "För det första så agerar inte förstagångsköpare längre i centrala Stockholm. Folk(eller deras föräldrar) sitter med rejält upplupet bokapital och är mindre känsliga mot räntehöjningar då deras belångsgrad är lägre", stämmer i så fall bara på små lägenheter. och det är ingen trend som kommit upp nu. Kapitalstarka föräldrar har alltid varit med på marknaden och köpt deras barns första lägenhet.
Men det är som sagt intressant att följa den målgruppen av köpare och de objekten, men att spekulera i att det gäller hela bostadsmarknaden i centrala Stockholm blir felaktigt.
flute: Ja, ser ut som det var ungefär då som det började se svagt ut. Vet inte varför jag inte tänkt på att göra TA på fastigheter förut.
Sen rent allmänt är det ju så att även om en uppgång stannar av betyder det inte nödvändigtvis att det blir en skarp nedgång, men de kommer inte att gå upp av sig själv längre, så någon ny katalysator behövs. Och eftersom det verkar saknas sådana runt om i världen är nog enda vägen neråt.
Nomiz, det ligger ju i linje med min analys att ingen köper dyra bostadsrätter längre, utan prisnedgången i medelpriset beror på att det är billigare objekt som går till avslut, därav skillnaden mellan Mäklarstatistik och Valueguard.
Från en amerikansk bloggranne:
http://www.doctorhousingbubble.com/southern-california-would-be-the-second-most-populated-state-in-america-and-half-of-all-home-sales-in-july-were-distressed-properties-worst-july-in-four-years-and-every-county-is-down-year-over-year/
http://www.doctorhousingbubble.com/wp-content/uploads/2011/08/socal-home-sales-price-real-estate-july-2011.png
@Cornucopia 20:40
Ja, så blir det ju. Mäklarstatstik – Medelvärde: Summan av alla försäljningar dividerat med antalet försäljningar.
Säljs det bara 1:or på 30-35 kvm på 2-2,5 Mkr blir Mäklarstatistiks medelvärde lägre än om det säljs 3-4:or på 4-5 Mkr.
Sen blir det ju lite lustigt när man pratar om dyra respektive billiga objekt. En 2:a i Fredhäll för 2,65 Mkr är ju faktiskt svindyrt medan en 4:a på Östermalm för 3,5 Mkr är asbilligt – det beror ju på hur man använder uttrycket dyrt respektive billigt 🙂
@Nomiz
Det är riktigt, mitt urval gäller små lägenheter. Och visst är det sant att kapitalstarka alltid kunnat finansiera sina lägenheter och sina barns lägenheter. Det nya är ju att numera är det endast (bo)kapitalstarka som köper lägenheter i innerstan. Mäklarna talar om att "förstagångsköpare" helt har försvunnit.
Någon får gärna sammanställa budpriser på större lägenheter i innerstan. Jag gissar fräckt på att vi ser samma mönster för större citylägenheter. De som köper en tvåa i, säg vasastan, lär vara par som upplöpt bokapital på sina tidigare små ettor.
Jag extrapolerar helt fräckt att stora lägenheter i stan går fortsatt bra tack vare bra likvidetet på "internmarknaden".(Nån får gärna publicera en hemnet sökning)
Pyramiden måste förstås långsamt fyllas på med nya förstagångsköpare för att flyttkedjan skall
fortsätta. Men där verkar vi inte vara än.
/Darius
Av de 15 fyra-rummare jag bevakar från helgens visningar i Stockholms innerstad har fyra hittills bud på utropspris, tre under och två strax över. I sex fall finns hittills inget bud alls. Baserat på liknande bevakningar tidigare i år, är mitt intryck att "större" lägenheter blivit klart svårare att sälja. Detta betyder dock inte att lägenheterna inte kommer att säljas till slut. Det kan mycket väl vara så att acceptprisen gör att budgivningarna kommer igång senare, om det alls blir någon budgivningen, men att man till slut ändå når samma pris.
@Darius
Vi får se om dina fräcka gissning stämmer. Jag började kika lite på större lägenheter, men har inte samma driv och tålamod som du har i ämnet.
Men nu ser jag att Mårten gör något liknande för större lägenheter. Vore intressant att få jämföra era iakttagelser om några veckor.
Väldigt Stockholmsfokus här. Stockholm är bara en liten minoritet av landet. För den breda massan är det mer relevant hur priserna utvecklas i resten av landet.
Stockholmsfokus ja. Lite som när man besöker sina polare ute i landet och av ren vana refererar till Stockholm som "Stan". Brukar inte uppskattas.
Det som egentligen fattas är att alla budgivningar borde gå igenom ett centralt budgivningssystem. Då skulle man likt en aktieorderbok kunna se hur långt köpare och säljare ligger från varandra(bid/ask spread), likviditet, prisskillnader mellan olika typ av objekt. Samt förstås realtidsuppdaterade priser.(Vet att booli har nåt liknande men inte allt lika tajt)
Egentligen rätt stenålders att den största marknaden är så icke transparent och spretig som den är nu.
/Darius
Jag måste vara från en annan tid, inte helt otroligt med tanke på min ålder. Senast jag köpte eget boende (efter en separation) betalade jag 4200:-/kvm boyta (villa, två vån + källare, pga takhöjden räknas bara bottenvåningen), och fick en fin trädgård på köpet.
Visst, finns renoveringsbehov, men om jag fattat det rätt renoveras det även om inte behovet finns. Och då jag valt bort TV och hemmabio finns gott om tid att renovera i egen takt.
(Som ensamstående förfogar jag enväldigt över min tid, ett projekt var att förvandla en bit av gräsmattan till åker och jag har precis skördat färdigt potatisen, som nu ligger i källaren.)
Jag bor inte i Stockholm. Jag bor i en småort. Det är 5 minuter från jobbet, apotek, system, tandläkare, vårdcentral mm (cykel), 3 min gångavstånd till tåget (Köpenhamn , Lund och Malmö inom en timme) så det känns väldigt centralt. Fri parkering i hela kommunen.
Det lån jag tog är upplagt så att det är amorterat innan jag går i pension. Och ja, jag avböjde bankens erbjudande att låna till kontantinsatsen, den betalade jag kontant.
Personligen kan jag inte fatta att man intecknar hela sin framtida inkomst för att bo i Stockholm (eller andra orter med sjukliga bopriser).
För att nu stämma i bäcken kan jag tillägga att jag har bott i Stockholm, så jag har erfarenhet från det också.
Angående försvunna förstagångsköpare så stämmer det inte helt. Från min klass som gick ut i våras har hälften av de 8 som flyttade till Stockholm köpt lägenhet i innerstan, övriga har kommit över andrahand i närförort. Så nog sker köp fortfarande. Hade själv köpt omgående om jag inte varit så rädd för ett (ev.) kommande värdefall.
Använd mellanslag
Business as usual i Stockholms innerstad? Hur förklarar ni Lasse Kongos statistik?
http://lassekongosbostadstracker.blogspot.com/2011/08/vecka-32-2011.html
Marknaden är STENDÖD och har så varit sedan Cornucopia deklamerade att bubblan spruckit. Dvs priserna har i realiteten sjunkit, men säljarna vägrar sälja, och antalet avslut har gått i botten.
Cornucopia: Jag erkänner gärna att jag bidragit till den tidstypiska fokuseringen på Stockholm, trots att jag tror utvecklingen utanför Stockholm egentligen är intressantare. Jag har tyvärr lite extra lök på laxen. Jag har gått genom 69 lägenheter som visades i helgen med utropspris mellan 3 och 6 miljoner i Stockholms innerstad. Av dessa har hittills sju bud under utropspris, fyra över och tio på. Resterade 48 har ännu inga bud. Lasse Kongo har rätt.
Efter att själv varit i marknaden och sålt och köpt nu på försommaren och nu i augusti kan jag bara bekräfta att priserna går ner i centrala Uppsala och i norra Sthlm.
Jag tror att priserna är ner ca 15-20% sedan maj 2010. Om man säljer och köper i samma marknad och har en rimlig lånenivå så spelar prisförändringen givetvis mindre roll.
Jag har rätt bra koll på utbudet av villor efter att ha sprungit på visningar sedan i januari i år och kan konstatera att många av de kåkar som vi kikade på har dykt upp på marknaden igen.
/Johan K
a) det finns ingen bobubbla
b) man kan ej använda teknisk analys till att dra slutsatser när det man analyserar prissätts en gång.
c) Valueguards HOX-index justerar för kvaliteten på objekten så alla objekt blir i princip likvärdiga och alltså prissätts tiotusentals gånger.