2011-06-21 13:13

Hur mycket kommer bostadspriserna att rasa?

Jag har med ökande frekvens skrivit om att vi har en bostadsbubbla och att den kommer att spricka. Frekvensen i skrivandet om detta har höjts i takt med fler och fler indikatorer, indicier och bevis på bubblans existens blivit tydliga. Samtidigt är det så att det är i princip omöjligt att förutspå när en bubbla spricker i förhand. Man kan naturligtvis chansa och gissa, men har man rätt beror det bara på tur.

Orimliga bubblor kan nämligen alltid blåsas upp lite till.

Däremot går det att konstatera när en bubbla har spruckit, vilket jag stack ut halsen och gjorde förra veckan. Detta gällde specifikt lägenheter, men det är rimligt att det samma även gäller villor och smågårds- och hästgårdsbubblan.

Så vi har konstaterat bubblans existens och sedan att den spruckit. Nästa steg är då att lämna en prognos för hur mycket bostadspriserna kommer falla.

Som jag skrev tidigare så faller alltid bubbelpriser ner till under motiverbar nivå igen, enligt klassisk bubbelanatomi. Då gäller det bara att etablera vilken nivå detta är, när prisuppgången satte igång och hur snabbt priserna skall rasa.

Rätt nivå?
Jag fortsätter att hävda att KPI är en bra indikator på motiverbart pris på bostäder, och tidigare bostadsbubblor, t ex i början av 90-talet, har återvänt till under KPI-justerad prisutveckling igen. Jag har även skrivit inlägg att disponibel inkomst, BNP mm ger ungefär samma utveckling och inte skiljer sig speciellt mycket från KPI.

I scenarion nedan så sätter jag iaf KPI till rätt nivå för bostadspriserna. Men detta är som sagt ett scenario. Det går inte att förutsäga framtiden, så scenariot kommer inte inträffa, iaf inte exakt som jag skriver.

När startade uppgången?
Jag hävdar att uppgången i bostadspriserna började 2001 i spåren av sänkta räntor efter den 11:e september. I klassiskt bubbelmanér så accelererade förstås uppgången 2005-2007, men har sedan dess faktiskt haft det litet kämpigt. De senaste åren har rent av skulderna ökat betydligt snabbare än bostadspriserna, vilket i sig är en av anledningarna till att priserna kommer rasa. Det svenska kollektiva intresset att betala räntor har nått sin gräns även om det går att låna mer pengar i teorin.

1999 köpte en granne där vi bodde vid tillfället en 220 m2 villa med egen ostörd sjötomt med söderläge på 5000 kvm för 1 600 000, 18 km från Brunnsparken (=centrum) i Göteborg. Bara för att få lite proportioner på att prisuppgången iaf inte hade börjat före år 2000.

Anser man att uppgången t ex började 2003 så kommer förstås inte bubblan spricka lika långt ner. Men redan 2001-2002 steg bostadspriserna betydligt snabbare än KPI.

Scenarion
För att upprepa, detta är scenarion. De kommer inte inträffa, iaf inte exakt som jag har målat upp dem.

Alla siffror gäller landet som helhet. De lokala och regionala variationerna är stora, på en del orter är priserna redan i fritt fall, även i t ex Stockholmsområdet. Men generellt kommer priserna falla överallt, och ju större uppgångarna varit desto större blir också fallen.

I det ena fallet faller bostadspriserna "långsamt". Bostadsrätter faller med 10% om året och villor och hästgårdar med 5%. KPI fortsätter vara högre än Riksbankens mål på 2% och sätts till 3%. Jag har redan tidigare konstaterat att det finns en lång rad argument för snabbare fallande priser inom bostadsrätter än inom villor.

I det här fallet kommer inte bubblan ha spruckit ner under KPI förrän 2017 - 2018, då villor fallit 31% i nominellt pris och bostadsrätter faller med 57%. Börjar man på 85% i belåning och skall hinna amortera ner i en takt så att man inte hamnar under vattnet och kan bli utsatt för otrevligheter från bankens sida behöver villaägaren amortera 16 procentenheter på sex år, dvs knappt 3% om året. En amorteringstakt på knappt 30 år för hela lånet. För bostadsrättshavaren ser det värre ut. Här måste amorteringstakten vara 42 procentenheter på sju år, dvs 7% om året. En amorteringstakt på hela lånet om drygt 12 år.

Den villaägare som dock redan ligger på högst 70% i belåning och bostadsrättsägaren på 43% i belåning kan alltså ta det ganska lugnt.

Det andra scenariot beskriver en snabbare krasch, där bostadsrätter faller med 20% om året och villor och gårdar med 10%, samtidigt som inflationen sticker iväg till 5%.

Priserna bottnar då redan år 2014, men nödvändig amorteringstakt för den idag 85% skuldsatte blir fullkomligt brutal. En bostadsrättsägare måste halvera sin skuld på tre år för att inte riskera få den omvandlad till blancolån med skyhög straffränta eller få påtryckningar om försäljning eller annat på halsen. Villapriserna faller 35% och bostadsrätterna med 59%.

Detta är iaf några scenarion som man kan fundera över. De ligger ungefär i linje med vad jag sagt tidigare, dvs 30% ner på villor och 50% ner på bostadsrätter. Sedan handlar ovanstående om linjärmattematik. Vi kan t ex få se något år med svagt fallande priser innan en brutal nedgång, eller en brutal nedgång och sedan långsamt fallande priser. Eller mycket svagt fallande priser om någon procent om året under 20-30 års tid.

Sedan finns det som ni vet starka argument för att vi när resurserna sina framöver går in i deflation, och då faller alltså KPI, BNP och löner. Därmed blir raset på bostadsmarknaden betydligt kraftigare än ovanstående fall som ändå bygger på någon form av business as usual med fortsatt mild inflation.

Även om KPI-ökningarna drar mot 10% så skall fortfarande bostadspriserna ner, även om det kanske bara blir 25-30% för villor och 40-50% för bostadsrätter, beroende på hastighet i fallet. Så hög KPI-inflation räddar inte de som köpt på toppen. Men ligger ni oavsett på en belåningsgrad under 70% på villans marknadsvärde och under 50% på bostadsrätten så kan ni sova gott om natten. Men vid 50% måste fortfarande bostadsrättsägaren amortera och är först någorlunda säker vid 40% i belåning.

Och glöm inte att det kan bli en extremt brutal nedgång för individuella objekt och lokala marknader. Allt ovan gäller bara Sverige generellt.

Mäklarkåren darrar nu lite i sin eviga tro på evigt stigande bostadspriser, amen. Men några större ras ser de förstås inte framför sig. Vid horisonten ser de hägringar av konkurserna och uppsägningarna från prisrasen 2008-2009.

69 kommentarer:

  1. Borde du inte börja lite tidigare än 2001 för att hitta en "rättvis" KPI nivå? Försök analysera bubbeltoppen och krashbotten från 1990-1994 och se vad normalpriset låg på då. Räkna upp med KPI från den nivån istället.

    Jag minns t.ex. hösten 2000 när jag flyttade till Stockholm och det redan då hade varit rally i många år på lägenheterna. Den ettan jag köpte (Mars 2001) i Solna för 1 000 000kr hade säljaren köpt 1994 för 240 000kr som exempel.

    SvaraRadera
  2. V, nja. Vid botten är priserna vara undervärderade, och det blir missvisande att välja det som utgångspunkt för KPI-justeringen. 2001 tycker jag känns ganska "rättvist". Börjar man på kraschbotten på 90-talet så skall förstås priserna ner ännu mer.

    Det är många parametrar här, men jag bedömer mitt estimat som realistiskt.

    SvaraRadera
  3. Jag tror inte att vi får någon linjär nedgång av priserna med en viss procentsats per år.

    Istället tror jag att vi får en trappstegsformad nedgång där varje trappsteg ner triggas av någon stor händelse i omvärlden. Det finns många potentiella händelser, som: Grekland ställer in sina betalningar, problem med usa:s skuldtak, störningar av oljeproduktionen i mellanöstern o.s.v.

    Läste en intressant artikel av John Hussman, han har gjort en matematisk analys av olika möjliga scenarior för grekland och bedömt sannolikheten för dessa. Resultatet är att sannolkheten för att grekland skall göra någon form av betalninginställelse inom två år är nästan 100%.
    (se länk nedan)

    Jag tror att en sådan händedelse skulle dra igång ett ordentlig prisfall på bomarknaden.

    http://www.theburningplatform.com/?p=17453

    SvaraRadera
  4. Henrik, sker en händelse per år så ser det linjärt ut i grafen. Priiserna går ner olika mycket säsongsmässigt oavsett. Men visst kommer vi inte få se en linjär nedgång.

    SvaraRadera
  5. Allt mer populärt utbilda sig till fastighetsmäklare:

    På de flesta Universitet och högskolor är det bara läkarlinjen som har fler antal sökande per plats.

    http://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=83&artikel=366801

    Bubbeltecken om något.

    SvaraRadera
  6. Jag menar förstås inte att man ska utgå från 1994 som normalvärdet utan att försöka räkna ut det rimliga marknadspriset då, dvs något mellanvärde mellan toppen och botten.

    Eller så kanske man ska utgå från 1980 när guldet bubblade på sin topp, aktiemarknaden segat i 20 år och räntan skyhög innan allt flippade och gick åt andra hållet. Det är den bubbelmarknaden som nu håller på att sjunga på sista versen där bostadsbubblan var den sista att smälla.

    SvaraRadera
  7. Cornu,du påstår att priserna ,citat :'på många orter är i fritt fall'.Vilka orter gäller det och har du några exempel på genomförda affärer?
    Vad är enl dig 'fritt fall',minus 10 % eller mer ändå ?
    Enstaka exempel räcker inte utan det krävs väl ett flertal genomförda affärer,omkring trettio st anses ju vara ett statistiskt bedömbart antal. Surfar man runt och kollar tycker jag det är svårt att hitta det här kraftiga prisfallet.

    SvaraRadera
  8. Så typiskt DN att fråga mäklarkåren vad de tror om framtida bostadspriser. Lite som att fråga en knarklangare om de negativa hälsoeffekterna av heroinmissbruk.

    När det gäller det nära förestående raset på bo-marknaden så påstår jag att ingen har räknat med peak oil och Eurokrisen. Tidigare bubblor och tillhörande krascher har ofta skett i en generell miljö av ekonomisk tillväxt och låga/måttliga energipriser. Lägg till peak oil och ekonomisk kris i stora delar av Euro-området.

    Beror Euro-krosen på peak oil? Såklart går det inte att peka på detta som enskild orsak, men etablissemanget kommer dock att peka på alla möjliga andra orsaker. Peak Oil kommer främst upplevas som en ren ekonomisk kris, inte som en energikris. Så här sa Richard Heinberg i en intervju för 6-7 år sedan:
    "Global oil production will peak. The global economy will be devastated by it. We will see oil wars. Everything will change as a consequence and yet people won't be talking about the oil peak. They will be talking about the unemployment figures. They will be talking about the high price of food. They will talk about the fact that you can't get on an airliner and travel anymore because all of the airline industry has collapsed and there will only be a few carriers still in business and the tickets are astronomically expensive. They will be talking about the latest war or terrorist incident. And they will have completely lost sight of the one event that caused all of those effects."

    Mats L/ASPO Sverige

    SvaraRadera
  9. Mr Heep, klickar du på länken kan du se att i enskilda kommuner kan priserna vara nere på de nivåer som gällde 2006. Kan röra sig om prisfall på upp till 20% (Kristinehamn, Karlskoga som exempel).

    SvaraRadera
  10. Mats L/ASPO, NATO:s engagemang i Libyen ser jag som ett strikt oljekrig, speciellt som man undviker att engagera sig i t ex Syrien, som ändå är ett NATO-grannland, då Syrien exporterar avsevärt mindre olja.

    SvaraRadera
  11. Säger som mecklar'n i di.se:.

    "Nej, tittar man på bostadsmarknaden över flera år kommer tillfällen då marknaden får litet hicka. Sedan anpassar man sig och det blir busniness as usual"

    :)

    Avd. mecklar poesi

    /Darius

    SvaraRadera
  12. Intressant inlägg, som jag ändå tycker ser överraskande positivt ut. Några faktorer som jag är lite förvånad över:

    1. Tidigare har du argumenterat för KPI-deflation, likt Island och Irland:

    http://cornucopia.cornubot.se/2011/02/de-tva-iland-och-inflation-eller.html

    "Så hur går det rimligtvis för Sverige när skuldbubblan kraschar? En okänd faktor är om vi skall rädda våra banker eller ej, i övrigt så lutar det ju mer mot Islands KPI-inflation pga en fallande valuta"

    2. Bubbelanatomin brukar ju generellt ha en ganska stor undershoot, som inte syns i dina grafer ovan?

    3. Jag förmodar att detta scenariot inte räknar in en krasch av skuldbubblan i stora delar av västvärlden? Där Sverige ju är ett extremt exportberoende land.

    4. "Sedan finns det som ni vet starka argument för att vi när resurserna sina framöver går in i deflation, och då faller alltså KPI, BNP och löner. Därmed blir raset på bostadsmarknaden betydligt kraftigare än ovanstående fall som ändå bygger på någon form av business as usual med fortsatt mild inflation". Det skulle vara intressant att se ett scenario som räknar in detta - att resurserna sinar är väl rimligen det mest troliga scenariot :)

    /U

    SvaraRadera
  13. U, ja, men man måste kanske inte ta i så man kräks med värsta tänkbara scenario med deflation och bostadspriser som faller 90%. Kan ju börja med en lite mildare variant.

    SvaraRadera
  14. Mycket intressant att orter som Karlskoga,och Kristinehamn tex gått ner så mycket.En förklaring kan vara att på mindre orter har lånegivarna mer koll på marknaden lokalt och kanske därför är mer restriktiva i sin lånegivning.Centralorter i respektive län ser ut att ha klarat sig bättre,torde vara mer inflyttningstryck på dessa orter.Ju större ort
    desto mer inflyttningstryck och på dom största
    finns helt klart dessutom ett spekulationsinslag på marginalen. Köp, hyr ut,invänta värdestegring,
    sälj av, eller hur?
    Men återigen inga fria fall i sto gbg mlm ?

    SvaraRadera
  15. Magnus Redin2011-06-21 15:17

    Jag tror på stigande fastighetsvärden relativt andra fastigheter i bostadsområden som har bra kollektivtrafik eller som ligger nära till arbetsplatser där det produceras något som är efterfrågat under dåliga tider.

    Bussar, trådbuss, spårväg, tunnelbana och pendeltåg kommer att bli statusindikatorer.

    SvaraRadera
  16. Botten kan vara före 1990. Nicole Foss anser ju också att priserna kan sjunka med 80-90%, vilket jag också tror. Man kommer i princip inte att få låna till husköp i en framtid med sjunkande tillväxt. Återbetalning av lån bygger ju på en ökande tillväxt som skall betala lånen och räntorna.

    Peak Oil garanterar en negativ ekonomisk tillväxt.

    SvaraRadera
  17. Ok, jag läser inlägget som "milt scenario" :) Där ett "realistiskt scenario" väl bör väga in åtminstone någon av nämnda faktorer och ett "worst case" scenario väl bör väga in samtliga makrofaktorer + t ex riskscenariot att "marknaden" kräver höga räntor vid en påbörjad nedgång /U

    SvaraRadera
  18. 15:35 Även om det händer ibland så är det sällan som all skit inträffar samtidigt.

    SvaraRadera
  19. Tror du att politiker och riksbank kommer att låta bubblan brisera? Blir det inte bara sänkning av reproräntan igen och en massa nya fantasifulla avdragsmöjligheter för att hålla allt uppe?

    SvaraRadera
  20. Så om det går ner 80-90%. Som vissa säger. Ska man verkligen då kunna casha ett hus i Stockholm för mindre än vad man kan spara på ett år på normallöner för att par?

    Eller att köpa bil eller villa. Samma pris. Undrar vad men väljer?

    Ibland känns det som att vissa inte tänker när de skriver.

    SvaraRadera
  21. Lars, tänk en gång till tack. Vid deflation behåller man inte nuvarande löner, och definitivt inte jobben. Den samlade inkomsten för de som äger en bostad kommer minska, dvs utrymmet för att betala de här priserna minskar.

    Sedan har deflation den elaka funktionen att det som faller minst pris är det som är nödvändigast, bl a mat och energi. Så ekonomiskt utrymme för annat minskar snabbare, och det kan så att säga bli "relativ prisinflation" som gör att du får råd med mindre och mindre trots att alla priser faller.

    SvaraRadera
  22. Skrev det förut o kan skriva igen, enda som kan hjälpa de med massiva lån är avskrivning på räntan på upp till 50% om moder svea verkligen får problem pga skuldberget...

    SvaraRadera
  23. Vi kommer aldrig kunna bli av med våra skulder, pengarna räcker helt enkelt inte till. Alla pengar är skapade genom att en lika stor skuld sätts upp. T.ex när du går till banken och tar ett bostadslån.

    Så för att kunna betala räntan på våra skulder måste nya pengar hela tiden skapas genom nya skulder.

    Vore intressant att se vad som skulle hända i Sverige om ALLA slutade ta på sig nya skulder genom bostadslån och banklån.

    Sedan gjorde vi allt för att amortera av våra skulder, slutar resa och konsumera skit, allt på att betala av våra skulder.

    Deflation utan dess like skulle inträffa och arbetslösheten skjuta i höjden. Bara de absolut nödvändigaste jobben skulle bli kvar.

    Är det inte början på detta vi ser i USA? Folk kan/vågar inte låna mer och börjar istället amortera, totala mängden privata skulder faller i snabb takt vilket även minskar penningmängden.

    Men penningmängden hålls upp någorlunda av QE paketen. Tror våra politiker skulle göra något liknande om vi helt plötsligt skulle sluta låna och ekonomin började crasha.

    SvaraRadera
  24. Priset på en fastighet är beroende av nybyggnadskostnaden.
    Går det att bygga billigare så byggs det annars inte.
    Byggs det inte så uppkommer ett behov.
    Så om du vill använda KPI så leta reda på Bygg KPI!

    SvaraRadera
  25. Håller med, Nocab. Hela pengaskapandets funktion gör att jag har svårt att se ett scenario med långsamt sjunkande priser de kommande åren. Enda sättet att hålla uppe nuvarande system är att fortsätta öka skuldsättningen, från en absurd nivå. När peak skulder har nåtts i både Sverige, USA och övriga västvärlden och man till slut börjar ge upp QE-strategierna (som ju faktiskt inte löser något, vilket Gerard Celente och många andra påtalat länge) så minskar rimligen penningmängden rejält. Därför ser jag det mest troliga scenariot som ett betydligt tuffare än detta inlägget. Frågan är hur man kommer att hantera en kraftigt minskande penningmängd, men det blir oavsett knappast någon trevlig situation om man är högbelånad /U

    SvaraRadera
  26. Ano 16:51

    Finns inget som säger att byggnadskostnaden inte skulle kunna pressas ner. Är säkert minst lika stor bubbla där uppressad av billiga krediter.

    Vilket behov uppstår om det inte byggs? Vi i Sverige bor ganska stort i snitt. Bostadsbristen är bara centrerad till storstäderna. Vid en kris kommer nog många flytta tillbaka för dom helt enkelt inte har råd att bo kvar i storstan.

    SvaraRadera
  27. SBAB sänker sin ränteprognos idag!
    Kan underlätta för mäklarna!

    Jag har väldigt svårt att greppa hela ekonomins komplexitet vilket jag säkert delar med de flesta.
    Ekonomer uttrycker det med denna brasklapp-allt annat lika.
    Dvs de analyserar en sak i taget.

    SvaraRadera
  28. Är det inte Peak nuvarande ekonomiska system vi börjar se framför oss? Keynes själv menade ju t.o.m. att hans tankar inte håller på lång sikt och "in the long run we are all dead". Vi lever väl nu i "the long run" enligt många. Men hur drabbar det i så fall högbelånade bostadsägare, kanske svårare att hitta troliga scenarios för peak nuvarande ekonomiska system :) Det är ju dock många som med näbbar och klor kommer att försöka hänga kvar i dagens skuldbaserade system och det kommer väl knappast att bytas ut på kort sikt /U

    SvaraRadera
  29. Lite smolk i glädjebägaren:

    1a om 37 kvm på södermalm för 2.3 milj kr (62'162 kr/kvm)

    1a om 40 kvm i vasastan för 2.54 milj kr (63'500 kr /kvm)

    1a om 37 kvm på södermalm för 2.15 milj kr (58'108 kr /kvm)

    Vill inte sabba festen, men det är en bit kvar innan "bra" objekt i stan viken en tum

    /Darius

    SvaraRadera
  30. Darius: Tror du att det är de bästa objekten som tappar i pris först?

    SvaraRadera
  31. Köpte en lya i Göteborg -96 för ≈300 K. Ska priserna ner dit så pratar vi -90%. Varför inte?

    SvaraRadera
  32. Tror ni på fullt allvar att Sverige fortsätter existera om priserna sjunker 90%? Landet skulle bokstavligen utplånas.

    Kom igen gott folk, nedgång ja, madmaxscenario nej.

    /ytrewq

    SvaraRadera
  33. Reinhart/Rogoff, "800 years of", nära sid. 227-229 om jag minns rätt: A) historiskt så har priserna fallit 35% under bostadskrascher, B) historiskt så varar bostadskrascher i 6 år.

    SvaraRadera
  34. Haha. Foliehattarna har hittat en samlingspunkt. Klart villorna i Stockholm snart säljs för en årslön. Säkert. Deflation säger någon. Hyperinflation säger någon annan. Det enda vi kan vara eniga om är att det nog går åt helvete på ett sätt eller annat. :)

    Har vi hört den förut? :)

    http://www.sydsvenskan.se/ekonomi/article41378/Krasna-bostadskopare-klarar-en-husbubbla-bast.html

    SvaraRadera
  35. Tycker det är rätt meningslöst att prata om belåning i procent av marknadsvärdet. Inkomsten (lönen) är viktigare, inkomsten i förhållande till lånets storlek förstås, samt utsikterna för framtida inkomst. Tänker man sig att som Cornucopia ha en årsinkomst om 18 000 kronor, då ska man akta sig för stora lån. Med 18 000 kronor om året är även ett lån på bara några hundra tusen ohanterbart, oberoende av bostadens värde. Men om man kan vara lugn med 70% i belåning så kan ju Cornucopia utan omsvep låna minst ett par miljoner (för varje miljon får han tre kilo guld).

    /Guldkalle

    SvaraRadera
  36. di.se skriver nu om Grekland och Tyskland och hänvisar faktiskt till dig.premiär?

    SvaraRadera
  37. Såg det. De tog väl åt sig.

    SvaraRadera
  38. Ha, ha, vilken flört!
    Cornucopia, snart på en Bonnier-ägd tidning nära dig.
    Passa dig, vi gillar underdogs.

    SvaraRadera
  39. Stockholm måste vid någon fas under den globala krisen drabbas av industri- och regementsorternas förbannelse, alltså att den enda industrin dör eller regementet läggs ned. Alla flyttar och överutbudet slår ut bostadsmarknaden helt. I länder i 3:e världen är ju utbudet av varor och tjänster deprimerande ensidigt och begränsat. Massor med små butiker säljer mat och andra basvaror men inget annat utbud finns eftersom ingen har pengar att konsumera lyx för. Varför skulle inte motsvarigheten till industridöden kunna hända med Stockholms IT-sektor exempelvis?

    Tobias Wallin

    SvaraRadera
  40. Jag orkar inte skriva allt jag skrev om ditt inlägg om bubblans atanomi. Men du förstår inte bostadsmarknaden och varför den ser ut som den gör, din tro är så stark att du ser mönster i allt trots att de inte behöver ge stöd åt din tro.

    Här är mitt förslag till dig. Bostadsmarknaden styrs av utbud och efterfrågan och det är storstäderna som driver priserna mest. 90% av Sve befolknigen bor på 1,3% av Sve yta. Mitt förslag för att du skall förstå är att du ringer 30 personer som skall/har flyttat till Sthml/Gbg/Malmö och fråga hur lätt det var att få tag i ett 1:a hands kontrakt eller ett 2:a kontrakt som sträcker sig över +1år och om det kontraktet de fick var på en "läglig" plats.

    Du kommer stöta på människor som får treva runt på korta 2:a hands kontrakt och säkerligen på flera dåliga adresser. Vilket gör att folk fortfarande är villiga att betala för att inte spendera hela dagarna att pendla, eller bo i ett område där man inte trivs och har närhet till aktiviteter etc.

    SvaraRadera
  41. Deflationsscenariot slår dubbelt. Dels de rent ekonomiska effekterna, dessutom den psykologiska effekten mot de som tror att hög inflation är att föredra för en låntagare.

    Per: efterfrågan räcker inte. Billiga krediter är ett måste för att hålla priserna uppe på dagens nivåer.

    SvaraRadera
  42. Hej C,

    Såg att frk Munkhammar på DI.se rippat ditt inlägg om Tyskland/Grekland. Vad tror du om att inleda en hatkampanj mot DI.se där du uppmanar alla dina trogna läsare att bojkotta DI.se fram till sista augusti. Jag hade lätt ställt upp. Problemet med DI är att man av ren undermedvetenhet bara snubblar in på skiten utan att egentligen vilja det. Skulle det finnas en stark medvetenhet till varför man inte ska snubbla in där så kan iaf jag hålla mina fingrar borta.//N

    SvaraRadera
  43. Billiga krediter har gjort att de senaste åren har vi sett en ohållbar prisutveckling. Och med dyrare krediter så kommer prisutvecklingen att minska eller gå i sidledes tillslut. Efterfrågan är dock fundamental och det blir så tydligt genom att prata med människor istället för att titta på teknisk analys. Teknisk analys kan vara ett bra verktyg men det ska inte gå ut över sunda förnuftet. Om nybyggandet inte sätter fart så har folk inget val än att omprioritera, skippa bilen (löser säkert upp flera tusen lappar för otroligt många hushåll) och börja pendla etc för att ha råd att köpa bostad även när räntorna stiger. Hemmet är prio nummer ett för de flesta, och resten kan de flesta skära ner på och det är det som kommer att hända. Inte att folk slutar att köpa....

    Sjunker priserna så kommer konsumtionen minska, har otroligt svårt att se att någon vettig männsika kommer att låta det ske. Det skulle vara förödande för hela Sverige

    SvaraRadera
  44. Det som håller priserna uppe i Stockholm är efterfrågan, det flyttar in ca 15-20 000 människor om året (som en norrländsk kommun), och det byggs inte lika många lägenheter.

    Dessutom finns det påfallande många stockholmare som gjort flera bra bostadsaffärer, och kan köpa lägenheter som kostar mycket, utan att överbelåna sig. Just detta faktum glömmer många bort i diskussionen.

    Stockholm är dessutom en ganska liten stad, utbudet är begränsat vad gäller lägenhetstyper, läge, standard etc, vilket kan driva upp priserna på specifika objekt i olika områden.

    Om lägenhetspriserna går ner nu så tror jag att det framförallt kommer att handla om yttre påverkan, läget i EU, greklandskrisen etc.

    Stockholm tror jag dessutom, på ovan angivna premisser, har goda möjligheter att återhämta sig relativt snabbt efter en ev. kris.

    Att jämföra med bostadspriser från 1980 och 1990-talet tror jag blir lite skevt då vi hade en post-socialistisk ekonomi Sverige, med annorlunda bostadspolitik, helt annan marknad.

    Vi får se vad som händer; eftersom jag vill köpa så ser jag gärna att priserna går ner, även om jag bor i en annan del av världen.

    SvaraRadera
  45. Re: Per.

    Ditt sätt att förkorta vårt lands namn visar hur långt du tänker.
    För övrigt är jag ett livs levande bevis på en sådan som fått ett 1:a handskontrakt i Stockholm.
    Tills vidare, till och med.

    SvaraRadera
  46. Per: bostadsmarknaden styrs av utbud och efterfrågan på krediter. Vad tror du händer med priset på pengar när långivarna börjar hålla i sina slantar för att de blir oroade över kundernas återbetalningsförmåga? Varför tror du att SEB och SBAB vill att låntagare säljer innan de skall köpa nytt? Kreditgivningen i vårt land har under drygt 10 års tid varit extremt generös. Amorteringsfrihet, låna 100% till bottenlånsränta, låga kapitaltäckningskrav på bankerna, låga räntor m.m. Vad tror du händer när alla dessa faktorer vänder 180 grader och dessutom gör det i stort sett samtidigt? Kom dessutom ihåg att bankerna bestämmer priset på sin produkt, i det här fallet räntan, och att i en nedåtgående marknad så kommer vi se en reverserad prispress där bankerna kompenserar ökade risker med högre marginaler. Du säger att Cornucopia inte förstår något om bostadsmarknaden.
    Du förstår inget om hur banksystemet fungerar. Det är där roten till alla problem sitter. Det är utifrån kreditgivningen som man skall göra analysen om vad som kommer att hända med huspriserna. Dina argument är förövrigt helt prisokänsliga. Du kan säga att en kvadratmeter kan kosta 200000 eftersom det byggs för lite. Eller varför inte 2 millar per kvm. Det byggs ändå för lite. Eller har du en gräns?

    SvaraRadera
  47. Vilken rolig Papphammardiskussion!

    (Gällande ökad kreditgivning borde ni nog ta med faktorn "ombildning av hyresrätt till bostadsrätt", som realiserat stora låsta tillgångar)

    Jag pratade med en sorglig stackare som hade sålt sin lägenhet för 3 år sedan i väntan på det "stora raset". Han hade nu dragit runt på sin familj i 4 olika andrahandskontrakt. Det måste vara definitionen på lycka att leva sitt liv så.... /J

    SvaraRadera
  48. @C och andra

    Vad händer med BR priser om marknadshyror införs på HR? (Har konstigt nog aldrig hört någon diskutera det här). Om M vinner även nästa val kan de nog få råg i ryggen att genomföra det så det är definitivt ingen omöjlighet.

    En gigantiskt värdestegring för hyresfastighetsägarna.

    Möjlighet att hyra i Stockholms innerstad -> mindre press på BR

    Å andra sidan större blir det inte så mkt dyrare med BR jfrt med HR som idag -> mer press på BR

    Vad tror ni?

    //Håkan

    SvaraRadera
  49. @Håkan: Än mer intressant då är kanske möjligheten till att hyra ut en bostad skattefritt,, samt andra förenklignar för detta, vilket har diskuteras.
    Upp till 15000 kr för en villa kan man få dra av fn.
    Blir detta mer attraktivt så kan det driva upp priserna ngt.

    Jag står nog återigen fast, vad gäller bostadspriserna, att vi måste få en trigger som leder in i en lågkonjuktur innan dom rör sig nedåt på allvar, denna tror jag kommer 2013/2014, men visst beror det lite på Greklandsscenariot. Har dock samma brasklapp som Cornu, lokala variationer förekommer.

    /K

    SvaraRadera
  50. Håkan

    Det enda man med säkerhet skulle kunna säga är att det skulle utbryta kaos på bostadsmarknaden. Men jag tror att det är en hypotetisk fråga, en övergång till fullständiga marknadshyror skulle behöva göras över flera år, just för att minska kaoset.

    Det egentligen inte är bostadsmarknaden som är i en bubbla utan det är bolånen som är i en bubbla. Hyrorna på HR skulle antagligen inte påverka nämnvärt efter som all i city redan är ombildat och ett 1:a handskontrakt inte går att få tag på, utan kontakter eller pengar under bordet.

    SvaraRadera
  51. Klas och 23:54
    Det kan nog stämma. Skattefri uthyrning är intressant då det bäddar för rena spekulationsköp. I nuläget tror jag det är vanligare att folk sitter på en HR i väntan på ombildning.

    Visst, jag tror inte man inför marknadshyror över en natt men ett inriktningsbeslut kan ju komma. Detta torde rimligen ge någon påverkan. De i HR inser att hyrorna kommer att höjas kraftigt på några års sikt och börjar anpassasig? Det blir då möjligt att välja HR eller BR i innerstan vilket det inte varit tidigare.

    //Håkan

    SvaraRadera
  52. Som jag skrev i inlägget om bubbelanatomi (http://cornucopia.cornubot.se/2011/06/marknadsbubblans-anatomi.html) så finns det alltid någon motiverbar (fundamental) anledning till början på en uppgång i en marknad, t ex bostadsbrist i bostadsmarknaden.

    Men sedan släpper värderingarna all koppling till verkligheten, vilket gör att likt IT-bubblan så blandar de som deltar i bubblan ihop ursprunglig anledning och värdering.

    Jag känner flera som fått 1:a-handskontrakt i Göteborg på någon vecka, det har jag skrivit förr. Bara att lyfta luren. Hjälper om man har jobb och saknar betalningsanmärkningar...

    Bubblan spricker nu, hur nedgången ser ut är intressant att diskutera, men ner skall den.

    SvaraRadera
  53. Tjuvlyssnade på en konversation idag, där två kvinnor stod och pratade om att det minsann inte blev någon Frankrike resa nu i sommar, eftersom "det här med räntorna" hade ökat den enas kostnader med 5000 i månaden. Och tydligen skulle det bli värre vid nästa omskrivning(givetvis var räntan rörlig).
    Kommentarer som, "Ja, vad ska man göra?" haglade tätt.
    Ja, kanske sänka sin belåning möjligtvis.....

    SvaraRadera
  54. Sänka sin belåning. Som så många andra redan skrivit. Man väljer hellre att inte lyxkonsumera än att välja bort ens bostad.

    Så det är faktiskt inte så lätt att sänka sin belåning. Visst man kan amortera men det är vanligtvis på mycket lång sikt för de allra flesta som man faktiskt får en lägre månadsutgift av det.

    SvaraRadera
  55. Några som inte får sålt sitt radhus. Sitter med dubbla kostnader och har snart inga pengar kvar...Tycker verkligen synd om dessa men samtidigt visar det vilken potential det finns i fallhöjd. Till sist måste man sälja, detta drar ner priserna.

    http://www.familjeliv.se/Forum-4-188/m59620680-1.html

    SvaraRadera
  56. Det roliga med marknadshyror är att dom enda jag hört förespråka det är dom som bor i hus/bostadsrätt, aldrig någon i hyresrätt. Kanske inte så konstigt men många bostadsrättsägare verkar bli smått förbannade när dom inser att det finns folk som hyr sin bostad för en totalkostnad som ligger under deras egen, tom efter ränteavdrag.

    Jag tror brf-folket har allt att vinna på marknadshyror. Blir det dyrare att bo i hyresrätt så blir det attraktivare att bo i brf och då stiger priserna ytterligare (om det finns utrymme i plånböckerna). Girigheten och avundsjukan kommer bli vårt fall där vi slåss om att slå undan benen för varandra.

    SvaraRadera
  57. Det här med att marknadshyror skulle göra det möjligt att flytta in till innerstan är dessutom en myt. Det som kommer hända är att dom som inte har råd att bo kvar kommer flyta därifrån och dom som har råd kommer flytta dit. När den omsättningen är färdig så kommer bostadsmarknaden att vara lika låst igen. Dyrare lägenheter ger inte fler lägenheter i innerstan.

    SvaraRadera
  58. 11:06

    Visst skulle utbudet på lægenheter i innerstaden øka med marknadshyror.

    Jag hade sjælv en BR som stod mer eller mindre tom i flera år. Att hyra ut den till tillåten hyra var aldrig aktuellt, då gav den mig mer værde i form av øvernattningslægenhet.

    SvaraRadera
  59. Alla tycker bara synd om de som förlorar på sin boständer men om folk förlorar så mycket pengar så kommer de även sluta konsumera och Sverige kommer att stanna upp totalt. Spelar ingen roll om man sitter i hyresrätt med låg avgift om man blir av med jobbet. För kontentan är att folk kommer att sluta att spendera för att ha råd med sitt boende.

    SvaraRadera
  60. 11:25 bara om buy to let blir ett fenomen och ingen kommer hyra ut sin br för mindre än att deras lån blir betalt av hyresgästen. Varför ska man då hyra den lägenheten när man lika gärna kan köpa en egen?

    Antalet lägenheter till uthyrning kommer nog att öka men det kommer aldrig nå den mängd hyreslägenheter som fanns innan ombildningarna tog fart på riktigt i tex stockholm. Så problemen kvarstår men gemeneman är fattigare.

    SvaraRadera
  61. Folk har redan börjat dra ner på sin konsumtion i Sverige rapporteras det från allt fler håll, både sällanköpsvaror och dagligvaror som mat (!! - man köper helt enkelt billigare mat, inte oxfilé 2x i veckan längre alltså...)

    SvaraRadera
  62. Det stora probelemet med dagens hyressättning är att den hyras som får tas ut är en funktion av bla hur gammal huset är. Inte läget på huset.

    Så en trea på 80 m2 i Gamal Stan i Stockholm kostar 3400kr i hyra medan en lika stor lägenhet i Fittja från 70-talet kostar 5400kr i hyra. Är det rimligt?

    Självklart blir dagens hyressystem snedvridet när det är billligare att bo i sekelskifteslägenheter i stan än i 70-talshus i förorten! DET leder till att en hyresrätt i innerstan aldrig kommer ut på marknaden...

    SvaraRadera
  63. Sjodan säger att....

    han förstår att snacket om marknadshyror snart tar fart igen.

    Dom sista tio åren har varit jobbiga för mig, alla mina bekanta sitter sedan länge i sina stora fyror och femmor på södermalm, årsta och i aspudden. Köpta för en mille eller två, idag värda trefyrafemsex eller sju miljoner, ibland har man belånat ytterliggare och köpt lantställe och en XC90 och fortfarande haft (nästan) samma kostnad som jag i min sketna hyrestrea på 65 m2 i Årsta. Jag har vant mig vid att bekanta ”ler bakom min rygg”.

    Mina barn frågar varför dom inte kan få egna rum för, alla andra barn dom känner har ju det...Sjodan berättar då för sina barn han sparar i aktier, statsobligationer, guldmynt och i vete/råvarucertifikat så när skiten träffar fläkten så kommer pappa att köpa den där villan i enskededalen.... kanske.

    För en del av mina bekanta börjar det hetta under fötterna, två har sålt och satt sig i hyresrätt för att vänta in fallet för att då återköpa....en ganska vanlig strategi som jag förstår det. En del andra senköpare som jag känner börjar gny lite över kostnaderna och inte många ler längre bakom min rygg...

    Naturligtvis kommer snacket om marknadshyror, gärna för mig....men då ska vi även ha marknadssjukvård (intensivvård, avancerad cancervård= 20K dygnet), marknadsskola (förskola, skola = 10K i månaden), (universitet = 10-20K i månaden). Om inte staten kan garantera rätten till fundamentala behov hos (före detta) fattiga skitar som mig så ska staten inte heller garantera vare sig skola, vår eller omsorg till mina bekanta i hammarbysjöstad eller till er. Ha-ha, ”pay back time” kanske man skulle kunna säga nu i krisens inledning, men känslan av någon slags vad-var-det-jag-sa är långt ifrån så angenäm som jag trodde den skulle vara. Tycker mest synd om alla inblandade.

    /..Att försöka, det är första steget mot ett misslyckande. ”Homer Simpson”

    SvaraRadera
  64. Även om vi hade marknadshyror fullt ut redan idag så skulle du inte få den där lägenheten i gamla stan. Det finns helt enkelt för få lägenheter för att priset ska spela någon roll. Att sen peka och säga att det är orättvist är bara gammal hederlig svensk avundsjuka.

    Marknadshyror innebär inte att enbart läget bestämmer priset. Det innebär att tillgång och efterfrågan bestämmer priset där läget är en variabel av många fler. Vi har grav bostadsbrist i tex stockholm alltså är marknadspriset det en familj kan betala och fortfarande ha mat på bordet. Effekten blir lite som att fråga vad du är villig att betala för att ha tillgång till rent vatten. Vill du inte betala kan du ju vara utan/flytta.

    SvaraRadera
  65. Re: anonym 12.20.

    Självklart.
    Lägenheten i Gamla stan är ju flera hundra år äldre än motsvarande i Fittja.

    SvaraRadera
  66. Lägenheter i gamla stan brukar dessutom vara isolerade med vass och k-märkta så du får inte installera element. Där gäller fristående element som går på hushållsel i dom rum du vill hålla värmen i

    SvaraRadera
  67. Till alla mäklare och BLT som roar sig med att kommentera här inne:

    Bubblan håller på att brista nu (ja - även i Stockholm). Jag har aldrig sett så många objekt få "skambud" (som egentligen är för höga) och villor/lgh till för högt satta acceptpris. Det finns helt enkelt inte tillräckligt många köpare till alla säljare...och nu pratar jag inte de mest åtråvärda adresserna (de får fortfarande bud) - men allt som ligger lite lite utanför.

    Den som hävdar något annat har inte hängt på Hemnet och visningar det senaste året (som jag)

    Sid

    SvaraRadera
  68. Herregud vilka foliehattar ni är, det ena inlägget knäppare än det andra. Något ras blir det absolut inte i Sthlm innerstad, säsongsvariationer och enstaka månader med 2-3% nedgång i en uppgående trend är helt naturligt.

    /Strasburg

    SvaraRadera
  69. Min mamma fick diagnosen Steg IIB livmoderhalscancer, då jag slösat bort en massa pengar i flera år för behandling, tills jag såg i Phoenix-tear.ca på Internet som cannabisolja kan bota all cancer, jag försökte leta efter ett sätt att få Rick Simpson olja och slutligen en vän till mig som han hjälpte via e-post: ricksimpsoncannabisoil@hotmail.ca berättade för mig hur man kan nå honom och få oljan, jag kunde maila honom och köpte olja, började min mor att ta det den 12 januari och ära vare Gud hon var botad i april efter hennes senaste genomsökningen, skulle jag vilja tacka Rick Simpson för den tid han tillbringade i att få denna olja för att rädda liv hans e-post är ricksimpsoncannabisoil@hotmail.ca, fungerar oljan för all typ av cancer och det är värt det.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...