Cornucopia?

2011-05-16 11:25

Vad faller hårdast? Villor eller bostadsrätter?

En läsare ställde en relevant fråga till förra inlägget som kräver ett välformulerat svar. Vad faller hårdast (och först)? Villapriserna eller bostadsrättspriserna?

Ett kort svar är bostadsrätterna.

Det förtjänar dock en längre förklaring, vilken förhoppningsvis följer nedan.

Ju högre man står, desto längre faller man
Ett argument är att ju högre något stigit, desto längre faller det. Och bostadsrättspriserna har procentuellt stigit mer än villor.

Först en uppdaterad graf från Mäklarstatistiks uppdatering förra veckan, som inte säger så mycket, men den åker med som referens.

För längre tidsserier än tillbaka till 2006 så vänder vi oss istället till SCB som en gång per år uppdaterar bostadsrättspriserna sedan år 2000. De ser då i absoluta tal ut som följer.

Siffror för 2010 har inte SCB trollat fram än. De finns dock för villor, vilka vi lägger till nedan.

Nu tar vi och normerar priserna och sätter priset år 2000 till 100 för allt. För nöjes skull slänger vi också in konsumentprisindex, KPI, som bostäder över tiden faktiskt följer i pris, för att understryka att vi befinner oss i en bubbla.

Som vi då ser ovan har bostadsrätter stigit kraftigt. Som mest med 313% för Malmö, eller 282% för riket utanför storstäderna, vilket kan jämföras med prisökningar på 116% för Stor-Göteborg där villapriserna stigit som mest. KPI har stigit med 16%. (Och ja, gårdar befinner sig i en ännu värre bubbla om nu någon tror att jag sitter självgod i min lilla backstuga och tror jag är trygg.)

Bostadsrätter har procentuellt stigit rejält mycket mer än villor och kommer alltså falla mer procentuellt än vad villor kommer göra baserat på detta. Gäller dock inte Stor-Stockholm där bostadsrätter och villor stigit ungefär lika mycket, dock från en högre nivå för bostadsrätterna än i övriga landet. Men det finns fler anledningar till hårdare fall hos bostadsrätter.

Fler argument kommer.

Danmark
Bloggrannen Kvanitativt har skrivit en artikel om den danska bostadskraschen, vilken är ett bra exempel. Det finns förstås skillnader, t ex hade bostadsrätterna (ofta ägarlägenheter i Danmark) både stigit mest i pris procentuellt, men var också dyrare än villor. Men de föll både först och procentuellt mest.

Skillnad i demografi
Bostadsrätter är i större utsträckning ensamhushåll än villor, som oftare är flerpersonershushåll. Det gör dem känsligare för dåliga tider, där det är lättare hänt att bolånetorskarna som äger bostadsrätten blir 100% arbetslösa, jämfört med villor där två personer behöver bli arbetslösa. Bostadsrätter är också vanligare bland unga, som oftare flyttar på sig i samband med jobb eller familjebildande. Känsligheten blir större och fler kan pga detta behöva sälja oavsett hur tiderna är. Utbudet blir alltså större.

Färre sätt att bli vräkt ur en villa
En villa är (generellt) en egen fastighet. Det finns bara en som kan vräka bolånetorsken ur villan, och det är banken som via höjd ränta, amorteringskrav eller vid betalningsanmärkningar via fogden kan tvinga BLT att sälja villan. Den obelånade villaägaren kan i princip inte bli vräkt alls.

Men en bostadsrätt är bara ett klubbmedlemskap, plus lite inventarier och slitageytor inne i lägenheten. Här finns det inte en, utan tre möjligheter att bli vräkt. För det första av bolånetorskens bank. För det andra av föreningen om du bryter mot stadgar (t ex olovligen hyr ut i andra hand, uppför dig illa mm) eller inte betalar din medlemsavgift ("hyran"). För det tredje kan du bli vräkt (eller iaf bli av med ditt ägande) av bostadsrättsföreningens bank, om denna sätter bostadsrättsföreningen i konkurs. Det är alltså tre räkningar som måste betalas här. Räntan på dina lån, din medlemsavgift och räntan på föreningens lån.

När räntan stiger eller när amorteringskraven stiger så drabbas bolånetorsken i en bostadsrätt dubbelt. Dels måste h*n betala mer på den egna bostadens ränta och amortering, och dels höjs den månatliga avgiften till föreningen. Notera att detta även kan ske vid lägre räntor, om det är så att banken höjer kraven på amortering hos föreningen.

Alla föreningar har inte skulder, men generellt har de det, speciellt nyare föreningar. Över hela bostadsrättssektorn gör detta att när det väl vänder nedåt pga bankkrav på räntor och amorteringar så drabbas bostadsrättsägare mycket hårdare än villaägare.

Alla kommer naturligtvis inte bli vräkta, men procentuellt blir det antagligen vanligare bland bostadsrättsägare än bland villaägare, vilket sätter större press på priset och skapar mer panik hos den gruppen bolånetorskar.

En bostadsrätts begränsade värde
Föreningen äger huset, som bostadsrättsägare äger du bara slitytorna och inventarierna i lägenheten. Handen på hjärtat - om du totalrenoverat din lägenhet för över 1 MSEK så är du inte bara bolånetorsk, du är även en blåst renoveringstorsk (BRT). Förutom teppenyakihäll och ett kök i finaste ädelträ och kaklat badrum polerat av blinda belgiska nunnor så får du handbonad parkett och tapeter i äkta silver och bladguld som takbeklänad, plus arbetskostnad och allt under 1 MSEK. Seriöst alltså. Har du betalat 1 MSEK eller mer utan att ha bladguld i taket och tapeter i äkta silver så har du blivit blåst. Någon entreprenör tackar för kaffet och skrattar hela vägen till banken. Sorry.

Det faktiska reala värdet på en bostadsrätt är begränsat, även en totalrenoverad sådan. Det betyder att nyproduktionskostnaden för själva bostadsrätten, exklusive byggnaden och marken som bostadsrättsföreningen tar skulderna för, kan ligga under 500 000:- SEK med mycket fin standard, och bara kanske 100-200 000:- för en liten lägenhet med ok standard. Alternativkostnaden vid nybyggen i en fallande marknad är så låg att bostadsrätter lätt kan krascha ner till dessa 500 000:- SEK om man fortsätter bygga nytt även vid en kraschad bostadsbubbla.

Villor är helt enkelt dyrare. Med tomt, el, telefoni och VA så ligger istället botten för en nyproducerad villa runt 1.5 MSEK, vilket är högre än för bostadsrätten.

Det du själv kan göra för att höja värdet på din bostadsrätt handlar bara om yta. Bara om flärd och presentation. Du kan inte få din lägenhet mer energieffektiv etc, utan bostadsrättsrenoverande handlar bara om ytlighet, bokstavligen. Den som renoverar en villa kan däremot i praktiken göra villan bättre, även om det ofta har handlat om yta och presentation även här de senaste åren. Men chansen finns iaf att energiförbättra, byta tak etc, vilket du inte har möjlighet på din bostadsrätt.

Historik
Nu har jag inga siffror från SCB för år 2000, utan får förlita mig på ett anekdotiskt exempel. Vid bostadskraschen 1991 och framåt föll bostadsrätter avsevärt mer procentuellt än villor. Min egen lägenhet gick för 600 000:- i slutet av 1980-talet, jag köpte den för 325 000:- 1992 och sålde 1997 för 180 000:-. Det är en nedgång på 70% från toppen. Det där var 1km från Kungsportsavenyn i Göteborg. (Idag kostar lägenheten 1 300 000:- baserat på kvadratmeterpris för andra objekt i samma förening, en prisökning på 622%)

Villor i Göteborgs kommun föll som jämförelse 22% 1991-1993.

Historiskt faller alltså bostadsrätter hårdare än villor. Och det är inte annorlunda den här gången heller även om de som sitter illa till gärna vill tro det.
Nedanstående kommentarer är inte en del av det redaktionella innehållet och användare ansvarar själva för sina kommentarer. Se även kommentarsreglerna, inklusive listan med kommentatorer som automatiskt kommer raderas på grund av brott mot dessa.

27 kommentarer:

  1. Cornu, kan du utveckla resonemanget kring nyproduktionskostnad för en bostadsrätt? Gärna vad du inkluderar i antagandet att det kostar 500 kkr att få den i bra standard (antar att du utgår från stomrent?) Och då exkluderat själva stommen som du skall tapetsera...

    SvaraRadera
  2. Sätt igång och räkna på det. Du skall klä lägenheten. 500:- per kvadratmeter för golv, inklusive arbete. 70kvm golv ger 35000:-. Fortsätt så med väggar, tak, köksinredning och badrum, så ser du att det är extremt svårt att nå över 500 000:-.

    Samtidigt kostar ett gram guld 300:- SEK och kan göras till 1 kvm bladguld. Hela taket i en 70 kvm lägenhet som bladguld kostar bara 21 000:-, plus arbetskostnad.

    SvaraRadera
  3. Dessutom blir ju bladguld i taket underhållsfritt, då det är kemiskt stabilt och inte vare sig korroderar, bleks eller missfärgar över tiden.

    SvaraRadera
  4. Men snälla...det börjar bli tjatigt med snacket om bostadsbubblan

    SvaraRadera
  5. Snälla, det börjar bli tjatigt om tjat.

    SvaraRadera
  6. Ahahaha. :D
    "Handen på hjärtat - om du totalrenoverat din lägenhet för över 1 MSEK så är du inte bara bolånetorsk, du är även en blåst renoveringstorsk (BRT). Förutom teppenyakihäll och ett kök i finaste ädelträ och kaklat badrum polerat av blinda belgiska nunnor så får du handbonad parkett och tapeter i äkta silver och bladguld som takbeklänad, plus arbetskostnad och allt under 1 MSEK. Seriöst alltså."
    Storslaget. Höll på spotta ut téet över datorn på jobbet. Men jag håller med.
    /T

    SvaraRadera
  7. "Bostadspriser faktiskt följer KPI."
    Se där en naturlag som saknar relevans!
    Gissar att du kan bevisa det med statistik från SCB?
    Eller är det en anekdot?
    Borätterna fick det svårt vid 90 talets kris. Högt belånade och ofta byggda utan efterfrågan.
    Flyttar en så blir det de andra som får ta hans kostnader!/Oppti

    SvaraRadera
  8. Sweet! Blir det en nedgång på 600% skall jag plocka upp tre lägenheter i innerstan till barnen!

    / Lowrisk

    SvaraRadera
  9. Största möjliga nedgången är 100%, Lowrisk...

    SvaraRadera
  10. 600% nedgång borde rimligtvis vara att man får betalt för att ta över lägenheten ;)

    SvaraRadera
  11. Cornu, räkna gärna på skillnaden br/ägarlägenhet. Ägarlägenheter har varit möjliga att bygga de senaste åren, men inga byggs, varför? Kan det vara så att det blir mycket bättre lönsamhet för byggherrar och banker med br? Lånen "bakas" in och försvinner som något i periferin som torskarna inte behöver tänka på, "-månadsavgiften ja, men den är väl inte så farlig?" Borätten är ett kommunistisk påfund och borde förbjudas, ägarlägenheter eller traditionella hyresrätter är mycket sundare...

    SvaraRadera
  12. Stämmer nog väldigt bra det. I en ägarlägenhet synliggörs ju hela kostnaden och med det skulden för köparen, medan entreprenören/fd hyresvärden kan få dubbelt betalt för en bostadsrätt. En gång av föreningen och en gång av BLT.

    SvaraRadera
  13. "konsumentprisindex, KPI, som bostäder över tiden faktiskt följer i pris"

    Cornu; Finns det statistik eller annat underlag som styrker det påståendet? Jag har aldrig sett något, skulle vara intressant att se.

    SvaraRadera
  14. Oj, oj, jag och Flute mfl har skrivit om det många gånger. Varje gång bostadspriserna sticker iväg över KPI-utvecklingen så tas de förr eller senare ner igen till under KPI-utvecklingen igen. Det kan ske genom 10-20 år av stillastående priser, eller en snabb krasch. Men sker gör det, om och om igen historiskt.

    SvaraRadera
  15. Går ofta tillbaka till denna bloggares inlägg i frågan:
    http://www.slopedcurve.com/roller/makro/entry/huspriser_p%C3%A5_tapeten_men_ingen

    Vet inte om du gillar det han ser?/Oppti

    SvaraRadera
  16. "Varje gång bostadspriserna sticker iväg över KPI-utvecklingen så tas de förr eller senare ner igen till under KPI-utvecklingen igen. Det kan ske genom 10-20 år av stillastående priser, eller en snabb krasch. Men sker gör det, om och om igen historiskt."

    Man kan ju använda samma argument åt andra hållet. Varje efter en krash, om och om igen, så stiger priserna till nya höjder. En klen tröst för den som tvingas sälja på botten förstås, men för alla andra rullar väl livet på som vanligt.

    SvaraRadera
  17. Wow, vilken läsarservice! Här ställer man en blygsam liten fråga i kommentarerna, och så får man ett helt långt inlägg till svar. Tack!

    SvaraRadera
  18. John, nja. Ibland kan det ta 360 år innan bostadspriserna kommer ikapp inflationen igen, se http://cornucopia.cornubot.se/2010/01/myten-om-evigt-stigande-bostadspriser.html

    Bara för att vi varit inne i en supertrendcykel för bostäder de senaste 50 åren så betyder det inte att det varar för evigt.

    SvaraRadera
  19. Japp Börjesson, här är det godtycklig men hög service.

    SvaraRadera
  20. Här skiljer sig dina och mina åsikter åt. Jag har köpt en bostadsrätt just för att jag tror det är mindre risk än att köpa ett hus. Här är mitt resonemang:

    - Procentuellt är en sak, men en krona är ändå alltid en krona och hus är generellt sett mycket dyrare än bostadsrätter. De må tappa X el Y procent men om insatsen är 4 miljoner är fallet mycket längre än om insatsen är säg 1 miljon kr. Observera dock att jag nu inte pratar om bostadsrätter i Sthlms innerstad.

    - Sen utgår ditt resonemang från hur mycket priserna har stigit snarare än en jämförelse av hur mycket det bör kosta rent fundamentalt. Min enkla beräkning säger att om jag lägger ihop det jag betalat för bostadsrätten med den andel av skulden som bostadsrätten motsvarar i föreningen, så har jag ett riktpris att jämföra med motsvarande friköpt tex radhus. Här tycker jag mig se i mina trakter att det oftast är ett påslag på ca en halv miljon för att ha "eget", därav borde fallet vara högre för friköpt när tiderna krisar.

    Min enkla förklaring till det senare är att konsumenter underskattar kostnaden med att betala för underhåll, amortering och nedlagd tid & tror att de tjänar pengar på att sköta det själv - när en bostadsförening egentligen borde kunna ge skalfördelar. Hyran anses "dyr" när den egentligen är antagligen just vad som behövs.

    SvaraRadera
  21. Detta kommer ju allt mer uppmärksammas i gammelmedia. Innan det gör det undrar jag hur man lämpligast intar en negativ position till detta!

    SvaraRadera
  22. Den enda negativa position jag känner till är en negativ position mot de svenska bankerna, som kommer åka dit så det står härliga till, mer eller mindre beroende på bank.

    SvaraRadera
  23. Vilka banker tror vi har de sämsta kunderna? SBAB samlar ju på sig en del nu antagligen, men hur har det sett ut tidigare, säg senaste 5 åren?

    SvaraRadera
  24. Testade att kolla upp de nyaste 15-20 annonserna på blocket (br stockholms län). Runt hälften verkade ha legat ute tidigare!

    SvaraRadera
  25. Byggsektorn har an någon underlig (särintresset LO ngn?) anledning alltid gynnats av svenska politiker. Det är ROTavdrag, det är andra bidrag och åter bidrag till mansdominderade Byggnadsfacken. Därmed så kommer det alltid kosta sjukligt mycket att bygga bostäder i Sveriges storstäder Ett futtigt staket kostar 80 papp (!)i dagens Sverige om det ska betalas vitt. Den demografiska utvecklingen gör även att det måste byggas mkt i storstäderna. Så glöm ett ras, glöm att huspriserna ska falla kraftigt nör byggkostnader inte lär falla.

    SvaraRadera
  26. Det är så skönt att se hur vissa är övertygade om att det aldrig kommer ett ras i bostadspriser. Dessa var nog inte med 1992?

    Historielösheten är beklämmande bland dagens allvetare, the clueless generation. Många i min egen generation 70-talister verkar ha anammat strutsbeteendet hos äldre egenrationer.

    Har man glömt hur det var när man växte upp? En medelklassfamilj bodde i en enkel bostad, anpassad för en låg inkomst. Idag ska alla oberoende av samhällsklass leva rikemansliv med krediter.

    Sjuksyrror, däcksmontörer, byggarbetare etc etc De lever idag på en nivå som förr var behållet få välavlönade. Det är ju solklart hur detta slutar, med tårar och självmord.

    Inser man detta i tid är man förberedd men möter man framtiden med skygglappar lär det smärta rejält. Är dagens pösmunkar beredda att kvala upp ärmarna? Jag tror inte det faktiskt, folk är bekväma och lata och bortskämda.

    Kreditekonomin fungerade så länge den fossila energin ökade i mängd. Nu är vi på det sluttande planet på energikurvan och ekonomin växer utan koppling till verkligheten. Fallet kommer bli stort och plötsligt. Det går snart inte att förneka verkligheten.

    Folket i oljeländerna är redan idag missnöjda, hur blir det inte när inkomsterna minskar i framtiden? Kraven på högre oljepris kommer i takt med att folket i de producerande länderna kräver ökad tillgång till inkomsterna.

    Västvärlden sov genom hela 90-talet oljan var billig och allt var ljust. Sen kom vi bort mot 2006 och oljepriset började smärta mer och mer.
    Poof ner på 40 dollar 2008 efter toppen på 137. Nu är vi åter över 100 med ekonomin i kris.

    Det blir aldrig mer som förr, ju snabbare vi inser det ju snabbare kan vi utveckla oss i rätt riktning.

    SvaraRadera
  27. Det var en bra och mycket tänkvärd artikel. Dock finns det en faktor som du inte räknat med, och som jag tror kommer dämpa fallet på bostadsrätter på bekostnad av villor.

    40-talisterna...

    Den generationen är enorm, och sitter på en enormt stor andel av villorna idag. Snart går de sista i pension, och de kommer inte dröja särskilt många år innan de inte längre klarar av att ta hand om sina villor. De kommer då i stor utsträckning "emigrera" till olika boenden där de behöver göra mindre...

    Jag är alltså inte alls säker på att BR kommer att falla så mycket mer än villor.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...