2011-05-05

Analys av lägenhetsprisindex för storstäderna

I tidigare inlägg om NASDAQ OMX Valueguard-lägenhetsprisindex kunde vi konstatera att de indikatorer som verkade fungera hyfsat på det mest likvida indexet, dvs hela Sveriges lägenhetsbestånd, var Parabolic SAR följt av MACD.

Jag kommer nedan titta på de enskilda storstadsindexen, dvs för Göteborg, Stockholm och Malmö. Då dessa index baserar sig på lägre volymer än index för hela Sverige blir också osäkerheten i en teknisk analys större och resultaten mindre tillförlitliga.

Värt att notera är att om en dryg vecka bör vi ha en indexuppdatering, och om priserna fortsätter falla så kan detta vara avgörande för att utlösa säljsignaler över samtliga prisindex.

Vi börjar med Göteborg som är ett typsikt exempel på hur lägre omsättning leder till ökad volatilitet i indexutvecklingen och mer svåranalyserat data.

NASDAQ OMX Valueguard Flats Gothenburg - HOXFLATGBG
Parabolic SAR fungerar inget vidare på Göteborg, utan ger omväxlande köp- och säljsignaler. MACD ger åtminstone inte epileptiska signaler, men ger sälj på lägre nivåer än man sedan når återköp.

Allt det kan sammanfattas till att marknaden på Sveriges framsida är svåranalyserad, och omväxlande signaler betyder osäkerhet. Sedan i augusti 2010 har MACD planat ut, vilket i sig är ett tydligt tecken på osäkerhet. Tillsammans med utplanande priser, höjda räntor, bolånetak och klara signaler att folk inte har råd med dagens räntor, så är knappast osäkerheten på uppsidan.

Skulle nog avvakta att köpa en lägenhet i Göteborg idag även om det än så länge inte ser ut att var panik att sälja lägenheten. Fast min åsikt är förstås att den som är högbelånad bör göra det oavsett.

För indexet HOXFLATMCSWE, dvs Flats Medium Cities Sweden ser det ut ungefär likadant som Göteborg, dvs svårt att säga något. Antalet mellanstora städer är många och med vitt skilda fundamenta från norr till söder, vilket gör det rimligt att det inte går att analysera med någon större trovärdighet, så jag utelämnar det indexet.

NASDAQ OMX Valueguard Flats Stockholm - HOXFLATSTO
Stockholmsindex baserar sig förstås på betydligt fler affärer än i Göteborg, och blir mer tillförlitligt. Här fungerar därmed åtminstone PSAR som indikator, med sälj på 154.85 och köp på den lägre nivån 146.38. MACD släpar dock efter för mycket för att ge lika bra resultat som för hela riket.

Vad vi kan se så har priserna planat ut de senaste månaderna, med ett lite större fall i index för april. Men det är inga säljsignaler än. MACD har dock börjat vika, och om indexuppdateringen i maj fortsätter peka nedåt kan MACD faktiskt signalera sälj och det är inte heller osannolikt att även PSAR i så fall säger sälj.

Fundamentala anledningar finns till fallande priser på samma sätt som i Göteborg, förutom tidigare kända bubbelfaktorer som betydligt kraftigare prisutveckling än disponibel inkomst, KPI, BNP osv osv. Andra faktorer är att engångseffekter som slopandet av fastighetsskatt, ROT-avdrag etc redan är tagna. Konjunkturen håller på att toppa. Och vi flyttar hemifrån tidigast i EU i Sverige och har även en boendeyta per person som ligger i topp. Så nog finns det utrymme för standardförsämringar.

NASDAQ OMX Valueguard Flats Malmo - HOXFLATMLM
För Malmö fungerade både PSAR och MACD utmärkt för nedgången 2007 - 2009. MACD var rent av bättre än PSAR.

Fundamenta för Malmö skiljer sig en del från resten av landet då det är en svensk "storstad" där danskar varit starka köpare. Den starka svenska kronkursen under 2010, tillsammans med den punkterade bostadsbubblan i Danmark har dock gjort att marknaden stagnerat sedan 2010. I november 2010 gav MACD en säljsignal på Malmös lägenheter, och PSAR gav sälj i januari, vilket dock följdes av en direkt köpsignal i februari, så jag kallar den första PSAR-signalen för falsk. Men PSAR, de svarta prickarna, ligger alldeles under prisindex nu, och faller priserna i majuppdateringen så kommer PSAR säga sälj igen. Malmöindex har inte heller nått upp till tidigare toppar från 2007 pga de havererade danska priserna, medan man i övriga landet aldrig haft av danskar upptrissade priser.

Man bör defintivt sälja sin lägenhet om man är högbelånad i Malmö, eller om man vill omvandla sin fiktiva förmögenhet i lägenhetsvärde till siffror på ett bankkonto och en skatteskuld istället. I övrigt gäller samma dåliga fundamenta i Malmö som i resten av landet.

En rimlig slutsats är att priserna dyker först och värst i Malmö när väl utförsbacken tar fart på allvar.

Och indexuppdateringen för maj blir mycket intressant, kanske avgörande.

Jag vill hävda att det går utmärkt att generellt köra den här formen av teknisk analys som stöd för fundamentala faktorer. Fundamenta säger att priserna skall ner, TA kan hjälpa oss med timingen för köp- eller säljbeslut. Bostadsmarknaden rör sig relativt lugnt i långa rörelser och några drastiska nyheter som snabbt förändrar läget får man inte. Därmed finns det gott om tid för tekniska indikatorer att ge utslag om skiften i marknadens trender.

Den som har låga skulder i förhållande till marknadsvärde behöver förstås inte oroa sig över annat än att fiktiv nettoförmögenhet kommer minska snabbt framöver. Men den som skall börja sin sk bolånetorskkarriär och arbeta för att betala banktjänstemännens bonusar bör nog fundera på om det idag inte är bättre att betala hyresvärdarnas bonusar. Det innebär åtminstone inte något ekonomiskt risktagande.
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, hets mot kön, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär och feministisk hetsretorik. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

12 kommentarer:

  1. Jag tror att du går utanför gränserna till vad TA klarar av. Du drunknar i formler och missar de underliggande mekanismerna.

    Vitsen med TA är att sniffa sig fram till storaktörernas olika limits, och ta rygg på dem. Det finns ett antal gigantiska aktörer som hanterar så stora belopp att de alltid påverkar merknaden med sina beslut. Typ Captial Group och andra man knappt hört namnet på. Dessa aktörer är synnerligen medvetna om sin roll som marknadsdrivande, så de kan ALDRIG agera abrupt. Om de försöker flytta stora mängder pengar ur eller i ett tillgångsslag för fort så kommer de garanterat att välta båten. Därför lägger de upp sina förflyttningar över veckor, månader och ibland år, och de lägger upp strategier med nivåer, tider och kvantiteter, vilket de naturligtvis inte berättar detaljer om! De som ligger på framkant med TA kan sniffa sig fram till en del av de där strategierna, och plocka blåbär i korgen för egen del.

    Det finns dock inget som tyder på att det finns sådana underliggande handelsstrategier hos storaktörer när det gäller... bostäder!

    Det enda som finns är olika kvantitativa mått på hur mycket hushållen orkar/vill bära i form av lån i relation till inkomsterna, och något mått på någon kvantil av hushållen som ligger på marginalen åt ena eller andra hållet. Såväl stigande som sjunkande priser sätts ju på marginalen där de rikaste driver upp priserna och de fattigaste driver ner dem. Och så naturligtvis en MYCKET stark önskan om ständigt stigande priser från ALLA aktörer på marknaden. Säljare, riksbank, övriga banker, finansdepartement, statsminister, mäklare - ALLA vill tvångsmata bolånetorsken med så mycket skuld som bara är möjligt. När torskarna börjar storkna tar man till alla trick och regeländringar man kan komma på. Och det kommer man att fortsätta med till vägs ände...!

    SvaraRadera
  2. Hej Cornu! Hur vore det att ta med ytterligare en faktor i dina beräkningar - den om transaktionskostnadens betydelse. Även om man säljer och flyttar själv så är det en del jobb med det hela. Mäklare och flyttfirma är ännu dyrare. Kan detta vara relevant för TA bostadsmarknad (OBS - jag kan 0 och intet om TA) att skillnaden mellan köpkurs och säljkurs är rätt stor om man räknar med de kostnader som parterna har för att kunna genomföra affären?
    Jag tänker mig något i stil med att Sälj=pris-ev mäklararvode-flyttkostnad(ev. flyttkostnad/2. Köp=pris+flyttkostnad(/2).
    Vettigt eller vansinne?

    SvaraRadera
  3. http://di.se/Artiklar/2011/5/5/234848/Luften-ur-bomarknaden-i-syd/

    SvaraRadera
  4. 2011-05-05 10:50
    Jag roade mig med att under flera år försöka hitta lönsamma ta-strategier. Körde tusentals strategier på tusentals aktier på min tradestation, på tidsperioder på 10-15år. byggde mkt egna strategier och köpte även det mesta strategierna som fanns på marknaden. Alla möjliga money manage varianter och optimeringar. Kan säga att inget fungerar i längden, men det kan för ögat se bra ut under flera år. men börsen har en förmåga att ta tillbaka. Motspelarna (banker trading-avd, fonder) sitter alla på sina dyra program och det är en omöjlighet att alla tjänar pengar samtidigt.

    Så jag tror tvärtom, att TA fungerar relativt bra på bostäder. Där inte tunga aktörer kan manipulera och ändra förutsättningar.

    SvaraRadera
  5. Anon 2011-05-05 10:50 :

    Bra inlägg !

    SvaraRadera
  6. Långsam polisinsats. Tog över en timme innan polisen kom när en kvinna hade en man med kniv i lägenheten.

    http://gt.expressen.se/nyheter/1.2425735/hon-overfolls-av-granne-med-kniv

    SvaraRadera
  7. ja har nu fattat beslutet att bygga medVilla Nordico, villa Billy som du Cornu tipsa om, tack!
    För de som vill veta mer om denna kåk som kostar mindre än IKEA. Se www.kadenabygg.se

    SvaraRadera
  8. Nu till det viktigaste, får en bartender neka en ammande kvinna ett glas vin? Det är en mycket viktigare debatt, tänk på kvinnans kränkta frihet att ta en fylla med ungen på armen..

    SvaraRadera
  9. Ingenjören2011-05-06 09:15

    @Anonym 15:02, 17:41 & 20:58: Relevans? Jag tror det gnäll-på-brottsligheten/feminismen script. Som du har byggt har problem med att välja artiklar att kommentera. Kalibrera det.

    SvaraRadera
  10. Stockholmare här som vill köpa bostad men som avvaktar i dagsläget då mycket talar för att detta är en bubbla. Denna analys är mycket intressant men vad jag verkligen skulle vilja se är en analys av motargumentet "vi har nettoinflytt och få nybyggen". Hela rallyt motiveras ju med detta argument - detta måste väl gå att kvantifiera med utbud/efterfrågan-modell?

    SvaraRadera
  11. De där graferna ser ju bullish ut. Rekyl från ny högre topp, samt utbrott från H&S-formation.

    Ser ut som att Stockholmsgrafen ska upp 35 punkter från genombrottet vid 165. Dvs vi ska upp lika mycket som nedgången från 2007 till botten i slutet av 2008. Dvs upp 16% från dagens nivå till 200 i indexgrafen.

    Bara att köpa/behålla alltså. 60 tkr/kvm idag +16% = 70 tkr /kvm.

    För att en bubbla ska brista måste den bli rejält uppblåst. Låt räntan komma upp ordentligt, och när det sedan blir lågkonjunktur igen vid 2012/2013 så får vi se en bubbla brista.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...