2010-12-20

Så kan det se ut för bolånetorsken

När det gäller bostadsbubblan så talas det sällan om hur den framtida ekonomin kan se ut för bolånetorskarna, dvs de procent av bostadsköparna som kommer hamna väldigt fel. Många kommer kunna glida igenom en krasch i bostadspriserna någorlunda oskadda, men det kan se värre ut för många andra.

Alla kan nämligen inte "sitta still i båten" och rida ut stormen. Man skall komma ihåg att en nedgång på bostadsmarknaden kan vara långvarig, med fallande priser i 5-10 år. Vad som kan förstöra det hela är bland annat

- Arbetslöshet. Man har helt enkelt inte råd med boendet längre, utan tvingas sälja med förlust
- Separation/skiljsmässa gör att man tvingas sälja med förlust, då banken inte anser att man har råd att bo kvar som singel i bostaden
- Sjukdom och långvarig sjukskrivning, med kraftigt minskad inkomst som resultat
- Mindre sannolikt så kan livspartner avlida, utan lämpligt försäkringsskydd vilket tvingar fram försäljning

Inget av ovanstående är önskvärt, och man har redan med detta ekonomiska problem. Ovanpå det kommer bolånetorskandet.

För vad händer när du tvingas sälja med förlust? Har banken berättat det för dig? Vet du ens?

Scenario
Vi tar ett exempel med det unga trendriktiga 70-talist eller 80-talist storstadsparet som köpt en lägenhet för 5 MSEK, i princip 100% lån, om inte annat via banklån på de översta femton procenten. Prognoser om en bostadskrasch ligger på allt mellan 20% och 60%, men vi antar måttliga 30% i prisfall.

Av någon anledning tvingas iaf paret att sälja. Kanske missade de någon betalning på fem miljoner i bostadslån, och banken vände sig till fogden för tvångsförsäljning av lägenheten. Kanske separerar de, kanske arbetslöshet. Eller sjukdom. Arbetsplatsolycka? Vem vet?

Iaf blir förlusten 1.5 MSEK. Nuvarande 3-månadersränta hos Swedbank är 3.13% på bostadslån, men nu förvandlas lånet till ett banklån utan säkerhet. Räntan på det är 4.84% idag. Men paret har inte något bra förhandlingsläge, och banken vill ha en riskpremie på den avsevärda miljonskulden och sätter räntan till 5%. Bara att stå med mössan i hand och tacka och bocka. Banken är inte din vän. Dessutom kräver banken att man skall amortera av skulden på 10 år. Tidigare hade man amorteringsfritt lån.

Att vända sig till en annan bank och försöka få bättre ränta är det inte tal om. Betalningsanmärkningen omöjliggör att någon annan bank vill ha paret som kund.

Månadskostnaden för bolånetorskskulden blir alltså med ränteavdrag på 30% 1500000/10/12+1500000*0.05*0.7/12=16 875:- kronor.

Paret måste nu hyra en lägenhet, om de kan få tag på en lägenhet efter att ha fått en betalningsanmärkning... Så de får hyra en lägenhet för 8000:- kronor i andra hand. Månadskostnad är alltså 24875:- kronor. Tidigare hade man med en föreningsavgift på säg 4000 kronor i princip 0.7*0.0313*5000000/12+4000=13 129 kronor.

Nu sitter man alltså där och hyr i andra hand och betalar nästan dubbelt så mycket i månaden som man gjorde förut. Var ekonomin ansträngd tidigare, så kan du fundera på hur den är nu. Rör det sig dessutom om en separation så måste paret hyra var sin ny lägenhet, om de kan hitta två sådana, och månadskostnaden blir ännu högre.

Detta i en ålder där man egentligen kanske borde bygga familj kommer paret alltså bli sittande i ett osäkert boende, och med skyhöga månadskostnader. Tror ni de skulle ha råd med föräldraledighet?

En utväg är förstås skuldsanering. Men skuldsanering kan man tidigast beviljas efter fyra år, och endast om man inte har en chans att betala sina skulder. Annars får man lugnt nöja sig med att kronofogden tar de där 16875:- kronorna från kontot varje månad... Skuldsaneringen löper oavsett på fem år, så det tar oavsett nio år att bli skuldfri, mot tio år om man kan betala. Och de som kan överleva på existensminimum och betala kommer inte få skuldsanering. Med skuldsanering får du behålla nog för att leva på existensminimum varje månad, ca 3500 kronor i månaden efter bostaden är betald. Skall räcka till mat, kläder, hygien, telefon och försäkringar.

Nu har jag angett dagens låga räntor ovan. Sannolikt spricker bostadsbubblan tillsammans med väsentligt högre räntor. Och när din bostad säljs så hjälper det inte att du har låst ränta, utan då kommer lånet läggas om till ett banklån med aktuellt ränteläge... Dessutom kommer hyrorna vara högre när räntorna är högre.

Värt att notera är att den som redan idag amorterar kanske 12 500 i månaden (34 års amorteringstakt, snittet idag ligger runt 100 år), inte skulle få se någon nämnvärt förändrad ekonomi. De betalar redan idag av 1.5 MSEK på 10 år. Dessutom kommer antagligen banken se mellan fingrarna med den kund som amorterar kraftigt och har en chans att arbeta ner skulden till bostadens nya värde och inte tvinga fram en försäljning. Men banken kan förstås inte sätta stopp för sjukdom, skilsmässor eller arbetslöshet...

Tyvärr kommer en och annan bolånetorsk hamna på gatan som uteliggare, om inte annat för att betalningsanmärkningen gör dig till en paria på bostadsmarknaden, oavsett om du vill hyra eller köpa. Fallet från trendriktigt inredd 5-miljonerkronors lägenhet till uteliggare kommer vara hårt. Men de flesta bolånetorskar kommer klara sig på att leva på vatten och bröd i kanske 10 år, trasiga kläder till barnen som inte har råd att följa med på klassresan och vars roligaste julklapp kommer bli ett par strumpor från H&M.

Kanske 10% av de som köpt bostäder på bubbeltoppen kommer bli bolånetorskar.

Fråga dig om det är värt risken?

Tillägg: En del undrar varför jag tjatar om bostadsbubblan. Avundsjuka? Nej, det handlar om att varna folk och kanske få ett fåtal att tänka om och undvika vad som kunde blivit en mycket obehaglig situation. De flesta 70-talister var inte med på förra bostadskraschen, som var från betydligt lägre prisnivåer än vi ser idag. Ingen 80-talist har personlig erfarenhet från 90-talskraschen, iaf inte som låntagare. Bankerna kommer inte upplysa dig om hur det är att vara bolånetorsk, men vi är många som känner 90-talets bolånetorskar eller har kollegor, släktingar etc som kanske fortfarande betalar på skulderna. Men många tiger och gömmer skammen.
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

52 kommentarer:

  1. Jag är 80-talist och har en personlig relation (min familj med en hårt arbetande enstamstående mamma). Höga räntor tog knäcken på oss och min kära mamma, en svinkall dag när jag kom hem från skolan (var 12 år tror jag) stod 2 elkillar och stängde av elen till vårt fina barndomshem. Vi hade bara 10-grader redan första natten. Därav är i allafall jag superförsiktig idag, jag vill inte uppleva den skiten igen, det var hemskt. Jag tror kort och gott att de som haft det lite för bra (upplevt för få kriser) tar för stora risker.

    SvaraRadera
  2. Det tråkiga är att bankerna vet detta. Ändå lånar de ut. De unga famljerna har inte detta perspektiv och dras lätt med sin tid. Jag tycker man borde få gå i personlig konkurs mycket enklare och snabbare. Mer som ett Aktiebolag. Då skulle bankerna tänka sig för innan de lånar ut till vilka villkor som helst. Detta system vi har idag skapar tragedier.

    SvaraRadera
  3. @Anonym 18:27,
    I USA hade man ett system där lånen inte hade full recourse, d.v.s. de följde bostaden, inte låntagaren. Gick inget vidare va? Enklare att gå i personlig kk är ingen lösning.

    SvaraRadera
  4. Bra skrivet. Personligen är jag tacksam för dessa stackare som inte vet bättre än att följa fåraskocken och blåser upp bubblan in i det sista. Tack vare dem blir fallet desto större när det väl kommer och jag själv kan fynda som aldrig förr:) Varnar alla jag känner för detta men nästan ingen lyssnar. Varför är folk så fårskalliga?

    SvaraRadera
  5. Jag håller med dig om att bostadsmarknaden mycket väl kan vara övervärderad och att det kan komma en nedgång på 30% som du tar som exempel i ditt inlägg. En del kommer naturligtvis att drabbas av just det du nämner och kommer att få lämna bostaden skuldsatt.

    Vad gäller den målgrupp som du målar upp 70/80-talister som köper villor för 5 MSEK i storstan så har jag många vänner inom just den gruppen. Min erfarenhet av de är följande:

    1. De har båda sålt lägenheter med bra vinst som de har kunnat flytta vidare till villan, säg att 1 MSEK av de 5 MSEK är vinster från tidigare boenden. De har alltså varit med på uppgången och hoppar inte på karusellen nu.

    2. De har båda föräldrar med välordnade ekonomier som skulle ställa upp om det skulle krisa. Säg att föräldrar tillsammans skulle kunna hjälpa till med upp till 1 MSEK, t ex genom att belåna deras icke-belånade villor. Detta är naturligtvis en sista åtgärd, men om barnbarnen riskerar att bli hemlösa så ställer nog mormor och morfar in lyxkryssningen.

    3. De har stora lån men även ett sparande. Anledningen till att de har så stora lån är de låga räntorna och rabatten på bostadslån (via ränteavdraget). Om räntorna stiger kommer aktier att säljas för att amortera en del av lånen. Säg att sparandet är på 0,5 MSEK.

    4. De har båda bra inkomster, ca 80 kSEK i månaden tillsammans.

    Naturligtvis kan det argumenteras att de jag känner inte är representativa, men jag tror faktiskt att de jag känner är mer representativa än fallet du nämner med ett ungt par som lånar rubbet, har inget sparande och inga föräldrar som backar upp.

    SvaraRadera
  6. Tja, vad kan jag säga... Jag är en av dem som kom sent in på bomarknaden, missade uppgången, men tack vare ögonöppnare som Cornucopia? och Flute så har jag heller inte förlorat något. Nu flyttar vi in i hyreslägenhet och hoppas på prisfall.

    SvaraRadera
  7. Makthavarna i Sverige har börjat förstå problematiken men har ingen lösning på problem på grund av att det helt enkelt finns någon lösning som kan få marknaden att mjuklanda , därför stoppar de bara huvudet i sanden. Svenne banan kör på som vanligt och låtsas som att liknande kriser som i USA, Grekland, Irland, Spanien etc. inte kan hända i Sverige. Svenne banan har helt enkelt förstått hur kreditmarknader fungerar och vill inte förstå heller. Alla har väl råd att med ett 3miljoners lön, månadskostnaden är ju bara XXX......

    SvaraRadera
  8. 18:46, som jag skriver så kommer inte alla som går in på toppen att bli bolånetorskar. Men det finns de som kommer göra det. Alla har inte täta och villiga föräldrar. Alla har inte kontantinsatser. Otäckt men sant.

    SvaraRadera
  9. Varför hålla på med detta evinnerliga tjat och upprepandet av bostadsbubblan....när dessa presumtiva "boendelånarna" inte läser bloggar som din/Stig-Olof

    SvaraRadera
  10. Tja, om jag räddar en enda familj så tycker jag att det var värt det.

    Fast det kan förstås bli lite tjatigt för dig, Stig-Olof. Skriver om annat också, men visst har det blivit mycket bostadsbubbla på sistone.

    Just nu sitter jag med 39.2 grader i feber, så det blir lite oinspirerat. Orkar inte med några aktieanalyser med feber.

    SvaraRadera
  11. Rätt så Cornu!
    Och bostadsbubblan hänger ihop med (den privata)lånebubblan. Folk upptäcker att deras bostad är mer värd än vad de har i lån för bostaden. Vad gör då många? Belånar upp bostaden till "marknadspris" för att öka konsumtionen (resor, bilar, elektronik). Vad de inte tänker på är att bostaden är en kostnad. Skulle de behöva sälja sin högt belånade bostad kan de kanske lösa lånen, men var ska de bo? Kostnaden kommer man inte ifrån. Till råga på allt verkar det som att folk belånar framtida förväntningar på bostadsprisökningar. Amorteringsfritt så klart. Detta är inte bra. Ska börja odla själv, bygga jordkällare och skaffa vapenlicens. Framtiden ser minst sagt orolig ut.

    SvaraRadera
  12. "Vi tar ett exempel med det unga trendriktiga 70-talist eller 80-talist storstadsparet som köpt en lägenhet för 5 MSEK, i princip 100% lån"

    Ska den mallen appliceras på Stureplanbrats eller vad? Jag bor i en 'storstad', är 70-talist, känner rätt många höginkomsttagare och ingen stämmer in på den beskrivningen. 5 mille för en lägenhet måste vara en rätt isolerad sthlmsföreteelse trots allt.

    Visst, villor för 3-5 millar kan väl hända, men ändå inte 100% belåning.

    I övrigt välkomnar jag själv en sund sättning på bomarknaden, just nu är vi på väg åt h-e.

    SvaraRadera
  13. Återigen, 19:02, de flesta kommer inte råka så här illa ut. Men det kommer ske för en del. Med tanke på prisnivåerna, antagligen i större utsträckning än på 90-talet.

    SvaraRadera
  14. "..existensminimum varje månad, ca 3500 kronor i månaden efter bostaden är betald. Skall räcka till mat, kläder, hygien, telefon och försäkringar."

    Du passar det bra att börja studera igen, för som student har du en lägre levnadsnivå - och du bygger samtidigt upp en skuld som ska betala tillbaka. CSN har inga amorteringsfria lån.
    Och lagom när du är klar med en ny utbildning är du antagligen mer attraktiv på arbetsmarknaden.

    Nåt gott kan komma ur det hela...

    SvaraRadera
  15. En gammal bekant fick se sin bostad halveras i värde i början på nittiotalet. De kunde sitta still i båten men det måste vara surt att betala på försvunnen övervärdering.

    Vidare måste jag hålla med om att femmiljonersscenariot nog är relativt ovanligt. Men två till fyra miljoner, 100% belåning och skakig arbetssituation är dock väsentligt vanligare. Dessutom undrar jag var dessa människor ska bo. Andrahandsmarknaden är överansträngd som det är och bostadsbristen kommer snabbt att suga upp de reade lägenheterna i storstäderna.

    SvaraRadera
  16. Undrar hur det här kommer att slå mot våra banker, som också lånat ut friskt till Baltikum. Förmodligen går väl SEB och Swedbank omkull.

    Att huspriserna skulle falla med bara 30%, är nog ett önsketänkande. Vi går in i en depression som är värre än 30-talsdepressionen. Då föll fastighetspriserna med ca 90%, och det gäller också kommersiella fastigheter. Dessutom kommer man i framtiden i princip inte att kunna få lån mer, utan husen får köpas kontant för det mesta.

    Den här depressionen blir av samma magnitud som 1720 då söderhavsbubblan kollapsade, och depressionen varade i 60 år samt resulterade i bl a franska revoltionen, där 300 000 kungliga och adelsmän giljotinerades. Dagen adelsmän är bankirer och övrig elit som exellererat i bonusar mm. Jag tror inte att de fattat lägets allvar ännu.

    Vi går mot en total ekonomisk/finansiell kollaps där de flesta blir utfattiga, och de västliga välfärdssamhällena/socialstaterna nedmonteras

    De enda som kommer att klara sig någorlunda är de som äger ett hus skuldfritt, och har rejäla besparingar i guld och silver.

    Peak Oil gör dessutom att ekonomisk tillväxt inte längr blir möjlig, och att man därför inte längre kan låna pengar mot en framtida tillväxt som inte kommer att finnas.

    SvaraRadera
  17. @anonym 19:54: om ditt dystopiska scenario inträffar så får du se till att ha vapen och ett fort också om du sitter på massa guld och silver...

    /K

    SvaraRadera
  18. Mycket bra inlägg som visar hur illa det kommer att gå för en del. Jag har själv flera vänner i både Gbg och Sthlm som passar ganska bra in på beskrivningen. Bland mina vänner handlar det oftast om villor och småbarnsföräldrar väljer nog oftast att flytta till villa. Och standardvillorna i bättre områden i Gbg och Sthlm kostar 4-8 M SEK. Många har med sig lite vinster från tidigare uppgångar men det finns helt klart de som inte kan stoppa in mycket alls men ändå dras med i racet. Oavsett så täcker tidigare vinster sällan upp en stor del av den kommande förlusten då man hela tiden köpt större och dyrare.
    För egen del finns det inte på världskartan att köpa nu.

    SvaraRadera
  19. Läs på http://opensource-sweden.blogspot.com/2010/12/foreclosuregate-vs-cablegate.html om hur banker i USA vill konfiskera bostäder utan rättvis och rättslig prövning. Kommer detta till Sverige om några år? Ni kanske minns alla exekutiva auktioner på 90-talet? Det som händer just nu i USA är sju resor värre!

    SvaraRadera
  20. En fråga: Anta att du lånar 5 millar till en villa för 6 miljoner. Vad gör banken med ditt 5-miljonerslån på villan om marknadsvärdet plötsligt halveras? Kommer de vara nöjda med att du betalar dina räntekostnader och amorterar på 100 år sikt eller vad kommer att hända? Kan inte du som är vis, Cornu, berätta hur banken gör i ett sådant scenario?

    SvaraRadera
  21. @ 22:44 Känner banken att du kan betala lån och amorteringar kan man nog sitta relativt lugnt. Men känner banken att du inte klarar det samtidigt som de tror att priserna riskerar sjunka betydligt kan de nog komma att kräva in mer säkerhet.

    Men den stora frågan som Cornu tar upp är vad som händer om man drabbas av skilsmässa, arbetslöshet, sjukdom eller liknande. Då kan det vara svårt att klara ränta och amorteringar och man blir tvungen att sälja med en eventuell förlust.

    SvaraRadera
  22. Bra att du skriver om detta ämne, en ny generations-tragedi håller med stor sannolikhet på att uppstå igen.

    Mina erfarenheter är dock att den livsstil som framställs kring välinredda miljonbostäder idag har ett sådant grepp om människor att ens varningar i samtliga fall går ohörda. Man skulle lika gärna kunna prata med dem om att man just har klistrat påfågelfjädrar på 12 golfbollar och skrivit av en reparationshandbok till en 940 baklänges. Man får blickar som får en att undra om man överhuvudtaget talar samma språk.

    Viljan att passa in och uppnå status kommer alltid att trumfa måttfullhet och försiktighet. Fenomenet "bostadskarriären" har nog djupa psykosociala rötter som det skulle vara intressant att läsa om. Nån som råkar ha några tips på (förmodligen sociologisk) litteratur?

    Sedan tror jag att det blir tillräckligt tufft för de som har mindre lån men som blir av med jobbet. Att gå från metallarbetarlön till a-kassa innebär trots allt en minskning av den disponibla månadsinkomsten på 8-10.000. Då blir det tufft att se värdet på sin bostad sjunka och räntorna höjas. Så många fler kommer sitta i skiten än i ditt ganska drastiska exempel.

    Guld & silver nu, bostadsrätt om 10 år. God jul alla!

    SvaraRadera
  23. Baltikum har väl bättre statsfinanser om vi ser till skuldsättning gentemot BNP än vad hästsvansens Sverige har.
    Till skillnad mot de lata svartskallarna i sydeuropa har man tagit den beska sparkuren medan svartskallarna vill att nordeuropa ska betala.

    SvaraRadera
  24. Den som sa att du predikar för de redan troende har en poäng.
    Men!
    De här inläggen hör säkerligen till de viktigaste du skriver om. Så jag kan inte nog uppmuntra Dig att fortsätta! Du ger dessutom dina läsare goda argument som vi kan sprida vidare..
    Kommer att tänka på ett par i bekantskapskretsen som passa nästan exakt in på ditt exempel. Om de var 20 tkr i räntor i månaden. Tämligen begåvade, kanske inte finansiellt men i övrigt. De berättade att de såg sin bostad som en "investering"... Nu tror jag inte riktigt denna kategori kommer hamna i ränstenen. 5 MSEK är fortfarande betraktat som stor summa pengar i sammanhanget, det kräver ett visst självförtroende som typiskt härör från en backup; i huvudsak bestående av ett par rätt välbeställda 40-talister som återigen måste ta hand om sina barns ekonomi.
    Nej, jag tippar på att de som kommer torska värst kommer återfinnas ett snäpp lägre ner i herarkin. Exvis ett par vinotinto drickande förskolärare som har blivit indoktrinerade att ett par miljoner inte är några pengar att gå till banken om, när kreti å pleti nu lånar det dubbla. Men faktum är att det, eller bara 30 % av denna summa är faktsikt en jäkla massa pengar att hosta upp när om de blir arbetslösa, frånskilda, och tittat väl djupt ner i flarran framåt 40 årsåldern, och helt saknar socialt nätverk med finansiella resurser...

    keep up the hard work !

    SvaraRadera
  25. Klas
    Jo, jag har vapen, och har säkrat upp huset som ett fort, och jag är säker på att mitt scenario kommer att inträffa. Hur skulle det inte inträffa när vi både går in i en Kondratief vinter samtidigt med att oljetoppen har passerats? Allt annat är att stoppa huvudet i sanden.

    Anonym 19.54

    SvaraRadera
  26. Anonym 06:29

    Det är ju du som kommer få betala kalaset för alla de skuldsatta.
    Det kommer staten se till i "rättvisans" namn.
    Den som har måste ju hjälpa den som inte har.
    Tänk på alla stackars banker som annars drabbas.
    /Också beväpnad

    SvaraRadera
  27. CornuCopia!
    Du har berättat om bostadskrashen och en bit av efterverkningarna flera gånger nu och jag tror vi alla förstått.

    Jag skulle vilja be dig om ytterligare en synpunkt... Vad tror du om huspriserna om man betänker att byggkostnaderna farit i höjden närmast paraboliskt på senare år och en nyproducerad standardvilla snabbt gick från en kostnad på säg 1,5 mille till idag "minst" 2,5 (gissningsvis). Dessa villor borde väl få en större sättning än en gedigen villa som byggdes ca 1950 och idag värderas till ca 1,5 mille. Jag kan ju ta ett exempel på min egen villa byggd 1956 och köpt för tre år sedan för 750000, den är idag värd ca 1,4 mille men jag antar att den har mindre fallhöjd eller vad anser du?

    Jag resonerar som så att när sättningen kommer så är det väl de "överprisade" som faller mest och först blir svåra att sälja, marknaden borde väl upprätthållas någorlunda av de äldre med lägre lån etc?

    //Matzen

    SvaraRadera
  28. När bobubblan spricker kommer det att få vidare konsekvenser. Husfabriker som nu säljer villor i 2 till 5 miljonersklassen kommer inte att få sälja ett hus. Byggbolag kommer att stoppa allt byggande, som redan har skett på kontinenten.

    Då gäller det att staten inte räddar bankerna utan låter de gå i konkurs. Det gjorde man på Island, och landet mår redan mycket bättre, ekonomiskt.

    SvaraRadera
  29. Hej Cornu, tack för en bra blogg.

    Vad tror du om följande faktor:

    Jag har flera vänner (och enligt hörsägen tänker ganska många likadant) som har vinster från tidigare lägenheter eller arv/sparande som de vill köpa lägenhet för. Med rädsla av en ev. närliggande bostadsbubbla så hyr de nu en lägenhet utanför Sthlm för att köpa "om ett litet tag".

    De här personerna har alltså redan kapital och om marknaden blir billigare så vill de in. Dessa personer tänker alltså inte vänta 5-10 år i "förorten" på en pysande bubbla utan de vill in om något år.

    Tror du detta är en faktor som kan påverka en försening eller att kraschen snarare blir ett pys? För när/om priserna går ner så lite som 5% så vet jag att vissa tänker gå in.

    (Givetvis kanske mina vänner och bekantskapskrets är en liten obetydlig grupp men ändå.)

    SvaraRadera
  30. Antag jag vill vara en obelånad ägare till boendet i Stockholm.
    Boende i hyresrätt till jag sparat ihop till 50% av priset på 5 Miljoner.
    Säg att jag spar 100000 kr per år.
    Då får jag spara i 25 år!
    Kompisen som köper för 100% lånade pengar kom in för 25 år sen till priser som rådde på 80 talet!
    Här i stan talar vi om dubbla karriärer-en i boendet! /Oppti

    SvaraRadera
  31. 09:10: Hur tror du dina vänner kommer att agera när de ser tydliga tecken på att det "pyser"? Kommer de:
    A) Kasta sig in i marknaden och vara med på prisnedgången?
    B) Vänta "ett år till"?

    Smarta pengar kommer fortsätta vara smarta. Jag tror att vi vid ett "pys" kommer se fler som drar i bromsen, kliver av och därmed bidrar till fallet - åtminstone de första åren. Därefter kommer "fyndköparna" dämpa fallet. En period av panik ska också in någonstans, frågan är om den hinner före "fyndköparna".

    Spännande tider!

    SvaraRadera
  32. @ Clemens:

    Jag tror problemet ligger i ditt "tydliga tecken på att det pyser". Jag tror många ser det som naturliga svängningar på marknaden och passar på att "fynda". För ärligt talat, hur _vet_ du att det är ett pys av en bubbla och inte bara en naturlig svängning på marknaden?

    SvaraRadera
  33. @Oppti: nu talar du om ett utfall under de senaste 15 åren som om det vore en naturlag. Tyvärr saknar den yngre generationen perspektiv på tillvaron.

    Sen vete f-n hur du räknar. 1992 hade din kompis haft en lägenhet som var värd mindre än en ny husvagn och du hade haft drygt en miljon på banken (räntan var 10% och över under perioden). 2000 hade du haft mellan 2-2,5 miljoner på banken och din kompis hade haft en lägenhet som var värd ungefär lika mycket.

    Ränta på ränta är en underbar sak - när den jobbar för dig och inte emot.

    Idag däremot, hade du haft 3.5 miljoner och din kompis en lägenhet för 5 miljoner. Förutsatt att du enbart investerat pengarna på räntekonton förstås.

    SvaraRadera
  34. Värst blir det för alla som köpt dyrt i en ung förening. Höga personliga skulder och höga skulder i föreningen.

    Vad händer om en förening hamnar i onåd, jo fastigheten säljs som hyresfastighet och de fd medlemmarnas insatser försvinner, de får dock bo kvar men som hyresgäster.

    Tänk att torska hela insatsen, trots att man själv inte gjort fel...måste vara riktigt surt. Att äganderätter är så negativt i detta land förstår jag inte, jag ser det som en trygghet att äga sin lägenhet, då spelar det ingen roll om grannarna krashar..

    SvaraRadera
  35. Känns som att de flesta "vänner" man har sitter i denna sits......det kommer inte att sluta lyckligt.
    Söderhavsbubblan känns som en västanfläkt jämfört med detta./Köper ännu mer guld

    SvaraRadera
  36. Re:anonym 09:10

    Jag och min familj tillhör samma grupp som dina vänner och har genom årens lopp sålt en BR 3 gånger i Sthmls innerstad och samlade en rätt så ansenlig slant.

    Nu sitter vi helt obelånade i en hyresrätt och ser tiden an med en ansenlig summa pengar i ryggen. Kanske köper vi igen, kanske inte. Det är faktiskt rätt skönt att vara obelånad och ha gott om pengar. Hyresrättsboende har ju ansetts vara något för losers i dagens bostadsköparhype, men jag har börjat tänka om.

    SvaraRadera
  37. Förändrade familjeförhållanden bakom de flesta husförsäljningar

    http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/andrade-familjeforhallanden-bakom-manga-husforsaljningar_5823337.svd

    SvaraRadera
  38. Hej Cornu,

    Hoppas febern lägger sig :)

    Har i längre tid velat kommentera en del av dina inlägg men tyvärr inte haft tid.

    Om vi börjar här, med bolånehvetet...
    Jag hade gärna sett att man som reporter hade tittat på min hemstad, köpenhamn, och sett på hur utvecklingen i bostadspriser betett sig under de senaste åren. Vi såg i början på 2007 hur bostadspriserna toppade och media uppträdde väldigt likt svensk media under hösten/vinter 2010. Att titta på bolånetorskar i det Danska klimatet intresserar inte alls svensk media, men borde kanske göra.

    Jag sitter själv med en 50m2 lägenhet i city, köpt till ca. 25k m2 som nu inte kan säljas till samma värde. Det är då man inser fallhöjden i Sthlm...

    Så kan argumenten som även användes här i Köpenhamn vara likgiltiga "det finns bara ett östermalm", "Man kan inte bygga mer inne i city"
    ...blir bara tomma argument då spiralen helt plötsligt tar slut och vänder om.

    Jag sparar min Argentina kommentar till det att första landet lämnar € samarbetet, ett land jag bott i och sett konsekvenserna av ett sammanbrott. Det är inte vackert.

    Hoppas du fortsätter leverera.

    mvh
    Martininho

    SvaraRadera
  39. Kan den kvinnliga (och kanske även manliga) bålonetorskens referensrammar och psyke vara intimt sammanflätade med "Sex and the city"-syndromet?

    Carrie och de andra är framgångsrika. De bor även flott och lever lyxigt. Alltså är det beundransvärt och man ska eftersträva deras liv med syn på pengar, värde, relationer etc. Så blandar man samman ens egen verklighet med en fiktiv värld som ämnar att beskriva människors syn på sex och relationer snarare än deras strävan efter en ny Louis Vuitton-väska eller en bostad i The Hamptons.

    Någon annan som har något annat förslag eller vill lägga till något? Beror det istället på biologiska klockan? ROT-avdraget? Snedvriden syn på pengar? För höga krav på bröllop, boende och status?

    SvaraRadera
  40. Det är oftast kvinnan som väljer boendet och det verkar mycket viktigare för kvinnor att bo i innerstan än för män. Män drömmer oftast om ett garage eller egen mark etc.

    Sverige är styrt av kvinnan, politiken, ekonomin och samhällsutvecklingen. De män som vill ha kvinnligt sällskap får ge med sig eller bo ensam. Denna trend startade på 1960-talet.

    Jag är inte bitter utan konstaterar bara fakta, många verkar dock inte vilja höra detta. Hur stöddigt är det att innerst inne inte vara manlig som manlig var förr? Reinfeldt dammsuger helst efter jobbet, undrar vad frugan gör då?

    Har själv försökt leva med svenska kvinnor, men det fungerar inte. Är inte van att mäta allt man gör, man ligger lätt back i uppdelningen om man fokuserar på jobbet tex. Man kan kompensera detta genom att köpa en dyr bostad, men efter ett tag ligger man på minus igen.

    Är dock övertygad om att majoriteten av svenska män är nöjda med hur det är, må vara att det är ett sex and the city samhälle vi lever i. Undrar bara hur det blir när bubblan/illusionen brister, vem kommer sörja mest? Kvinnor eller män?

    SvaraRadera
  41. Här är ett estimat när bubblan kommer att spricka: vid nästa lågkonjunktur, dvs om 2-3 år

    SvaraRadera
  42. Varumärkesreklamen driver vår kultur som driver bubblan?

    En kultur är alltid svår att ändra. Vi lever i en konsumtionskultur som vi aldrig sett maken till enligt många forskare (man behöver iofs inte vara forskare på området för att inse det).

    Konsumtionskulturen är i sin tur delvis ett resultat av företags enorma satsningar på livsstilsmarknadsföring. Människor är extremt lättpåverkade. Genom att förknippa sitt varumärke med att man är framgångsrik så får man människor att vilja konsumera mer för att vara högt stående i vår kultur. Ett fint boende på en fin adress, med fin inredning, med fin bil, fin platt-TV, etc, är beviset på att man lyckats. När man egentligen fatalt misslyckats med att tänka själv och egentligen är ett resultat av masspåverkan och masspsykologi.

    Oavsett åsikt så är det här ett mkt bra forum för att utbyta ideer med många andra som tänker själv, förutom C. Så tack även till läsarna för att ni är med och bidrar till en mycket bra blogg!
    /Ulrik

    SvaraRadera
  43. Allt som finns att säga i bubbelfrågan har sagts förut. Läs alla argument på "the housing bubble blog" från 2004-2005. Deja vu. Till och med observationen att man utan amortering inte köper en bostad utan en bostads-CFD. "It's hard not to get burned in the futures market". Notera även "det kan aldrig gå ner mer än 10%". Som att läsa kommentarerna på di.se idag.
    Fantastiskt.
    http://thehousingbubble.blogspot.com/2005/05/correction-inevitable-could-be-doozie.html#comments

    SvaraRadera
  44. Anonym 14:24
    Tack för länken!

    Deja vu!

    Men den sista kommentaren har jag inte läst tidigare så jag kopierar in den här (notera att Ben är bloggaren):
    "Ben's a dick"

    Starkt argument...

    SvaraRadera
  45. Många års trading har lärt mig att man inte kan prognosticera utvecklingen. Cornu upprepar bobubblan som vore det ett hack i skivan, men faktum är att han hittills har fel. Jag klandar honom inte - jag har själv har haft fel om fallande bopriser i fyra år.

    Cornu skriver bra, men han tappar helt bort det faktum att bopriserna har sin egen logik. Marknaden kommer ALDRIG att ta den väg han eller jag eller någon annan tänkt ut på förhand.

    Så, vad skulle kunna utlösa en krasch?

    Det som KAN vända ner bopriserna är att det blir kraftigt dyrare (=högre ränta) eller att bankerna drar in krediterna.

    I båda fallen så är den utlösande faktorn Finanskrisen 2.0

    Det man som villaägare eller BR-innehavare ska vara orolig för är alltså kraftigt stigande räntor, vilket skedde 2008 och lär hända igen.

    Det GÅR faktiskt att hedga bort till stor del.

    De flesta som håller på med räntehandel har nog sett att räntorna på världens marknader har vänt upp, dvs trenden är tydligt nedåtriktad på obligationspriserna. Dags att lägga sig kort i obligationer, med andra ord.

    SvaraRadera
  46. Håller med Dr Spek. Dock så är signalerna för att Finanskris v2 kommer inträffa för stor, frågan är hur den kommer påverka oss. Som någon nämnde är det inte omöjligt att makthavarna kommer göra allt för att rädda bostadssektorn från turbulens. Men oavsett vilket så kommer det leda till att det blir turbulent överlag.

    Det nuvarande regeringen har gjort gentemot förra för att ge skattelättnader för arbetare är att ta bort prioriteringar på de under i hierarkin. Vad säger att de inte kan skyffla över pengar för att rädda en bristande sektor temporärt, med tanke på vår låga skuldnivå.

    Att bostadspriserna kommer falla som en bomb under en tid, innebär också att politikerna och bankerna ska tillåta det ske. Men det är tvivelaktigt att de kommer tillåta det ske. Kanske en 10% drop tillåts. Vi är inte USA med den sortens extremiteter inom bankväsendet, bara en liten små klonad kopia.

    OFT såg idag att t.o.m Rapport gått ut med hur metallerna guld, silver och koppar stigit. Generellt på ekonomi forums ser man också hur det börja råda en liten mjukstart på panikköp av silver och guld. Det är en tydlig indikator på att finanskris v2 är rullning nu och börjar växla igång på allvar.
    Att panikköpa fysiskt guld och silver känns inte direkt så lönt om man bor i Sverige. Men vi ska ju leka mini USA som vanligt. Jag ger finanskris v2 1-2 år. Korthuset lär falla fortare än vad vi tror när det väl sker.

    SvaraRadera
  47. Jag har vänner som belånar sig upp över skorstenen och kör amorteringsfritt och de faller hårt men jag har också en hel del vänner som amorterar mycket och de klarar sig skapligt tror jag. Vi och våra närmaste vänner säljer just nu villorna och har köpt billiga bostadsrätter. Dessutom amorterar vi för allt vad tygen håller. I vår familj har vi alltid planerat för scenariot att klara oss även på bara en inkomst pga av sjukdom eller liknande. Vi upplevde 1992 och det glömmer vi aldrig. Om man sköter sin ekonomi bra och sparar mycket klarar man sig skapligt. Måla fan på väggen är bra att göra för "Platt-tv"-köparna som inte bryr sig.

    SvaraRadera
  48. Bra artikel, bra kommentarer. Min situation är att jag bor med fru och barn i Stockholms innerstad i en obelånad bostadsrätt, i mycket bra förening (lokaler och hyresrätter med mer tillgångar än skulder), men vi skulle egentligen behöva köpa en större lägenhet då vi fått tillökning.

    Klassar oss själva som medelklass med god ekonomi (bra löner, gott med lösöre + aktier), men jag vägrar ändå att köpa den lägenhet jag egentligen skulle vilja ha (och egentligen borde ha råd med), då det innebär att jag måste "tävla" i budgivningar mot folk som är villiga att ta väsentligt högre risker och låna väsentligt mycket mer än oss.

    Följdaktligen bor vi tillsvidare något "trängre" än önskat och avvaktar läget.

    SvaraRadera
  49. Jag säger som flera före mig har sagt. Bra artikel och bra kommentarer. Jag undrar dock om du har räknat rätt när det gäller månadskostnaden "1500000/10/12+1500000*0.05*0.7/12=16 875:- kronor.". Som jag ser det borde detta gälla på ett ungefär första året. Men ju mer man amorterar desto mindre blir väl det som man måste betala i ränta. kommer inte månadskostnaden att gå mot amorteringskostnaden (12500 kr/mån) när tiden går mot slutdatum för amorteringsperioden (10 år).

    Nu är jag inte insatt i hur det går till att ta ett bolån (har bara studielån), och kanske är det så att man har samma räntekostnad varje månad, oberoende av hur mycket du amorterar, tills dess att lånet är avbetalat (det är så jag tolkar det du skrev)

    Nu vet jag att det här inte är speciellt relevant med tanke på resten av artikeln. "Allt annat lika" så kommer den totala månadskostnaden för personerna i ditt exempel att långsamt konvergera mot 12500 kr + 8000 kr = 20500 kr. Det är fortfarande bra mycket mer än de hade i månadskostnad (13 129 kr/mån) då de bodde kvar i sin BR.

    Dock vill jag ändå ta upp det. Har jag fel? Hur fungerar bolånen i Sverige?

    SvaraRadera
  50. Nej, du har inte fel. Räntekostnaden faller i takt med amorteringarna.

    SvaraRadera
  51. Men vad bli alternativen när det nu mestadels bara byggs bostadsrätter och dessutom en hel del hyresrätter som sälj och blir BF. I framtiden tror jag det kommer att vara svårare och svårare att få tag på en hyresrätt i ett bra läge vilket jag tror lockar många till att köpa istället, oavsett risker!

    SvaraRadera
  52. Till Dr Spek:
    Jag har också hållt på med trading i flera år och jobbar professionellt med det. Jag anser faktiskt att det ofta går att förutse olika scenarion som kan inträffa. Givetvis jobbar man efter olika scenarion och man får inte alltid rätt. Ett exempel är finanskrisen som började 2008. Redan innan 2008 fanns många varningstecken om att något inte stod rätt till. När CDO:erna spreds i hög takt och priset på risk generellt var alldeles för lågt var det ganska väntat att det skulle gå åt skogen förr eller senare. Varför agerar man då alltid inte på det? Även om man vet tidigt att ett visst scenario kommer att inträffa är det inte alltid bäst att agera på det direkt eftersom man inte vet när det kommer att inträffa. En person som tidigt insåg krisen och minskade sin riskexponering missade flera års uppgång så ofta är tajmingen det svåraste att föutse.

    I de stora cyklerna är det ofta fundamenta som styr, men ofta är det psykologi och "slumpartade" händelser som styr marknaden på kort sikt, detta gäller det mesta som handlas.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...