2010-09-05

Sveriges bostadsbubbla störst i Europa

Artikeln jag letade efter igår hittade en läsare i The Economist, och där finns lite internationell bostadsprisstatistik. Det visar sig att Sverige är i toppklass i Europa när det gäller hur högt priserna har stigit sedan 1997.

Nämligen 167%, vilket t ex kan jämföras med USA:s 96% för de tio hetaste städerna.

Nu noterar vän av ordning att bostadspriserna i Storbritannien och Belgien stigit något mer än i Sverige, så varför är då vår bostadsbubbla värst i Europa?

Jo, därför att bostadsbubblan har spruckit i både Belgien och Storbritannien. I Belgien har priserna stått stilla sedan 2008, och i England har de fallit 7.9%. Detta är förenklade beräkningar, då jag bara adderat de procentuella prisändringarna 2008-2009 och 2009-2010.

Ovan ser vi då att de svenska bostadspriserna stigit med 8.2% sedan 2008. Visserligen har priserna stigit mer i Schweiz under perioden, men sedan 1997 har den schweiziska bostadspriserna endast stigit 32%, att jämföra med Sveriges 167%. Schweiz har alltså möjligen en begynnande bubbla, men Sverige är på toppen av sin bubbla, som nu står opunkterad bland Europas övriga pysande ballonger.

Danmarks nedgång med -21.8% sedan 2008 får stå som ett varnande exempel.

För att repetera. Sverige är det enda landet i Europa som sett stigande bostadspriser sedan 2008, undantaget Schweiz, som haft en mycket blygsam prisutveckling sedan 1997. Övriga bubblor har börjat pysa, rent av explodera.

Under tiden fortsätter folk att förneka existensen av bubblan i Sverige, speciellt om man är högbelånad och med feta skulder. Bubblor kan som bekant alltid pumpas lite till, men det betyder bara att det blir en desto större smäll när den väl spricker.

Vad gäller efterfrågan på bostäder, den sk bostadsbristen, i storstäderna, så är den kraftigt överdriven. Bostadsköerna består till större delen av folk som redan bor på orten, men köpt en lägenhet så länge men står kvar i kön. Eller rent av alla som vill sälja sin lägenhet bara de kommer fram i bostadskön...

Detta skiljer sig inte mot början på 1990-talet då det även då tjatades om brist på bostäder. Den bubblan sprack iaf. För det är inte bristen, det är flyttviljan, som driver priserna. När priserna rusar så ökar rent av folks vilja att flytta och marknaden blir ett självspelande piano. A säljer till attraktiva priser, och flyttar till mindre, och så är flyttkarusellen igång. Vad som händer när marknaden kraschar är att folk slutar flytta, och bostadsmarknaden fryser ihop. Folk nöjer sig med sin befintliga bostad, och volymerna i både utbud och antalet spekulanter faller, oavsett bostadsbrist. För att kunna köpa en ny bostad måste du kunna sälja den befintliga. Med en större andel bostadsrätter i storstäderna idag, så kommer snarare effekten bli ännu värre, för förr var det enklare att ge upp hyreslägenheten och köpa. Men nu finns det knappt några hyreslägeheter att ge upp längre, så när väl marknaden torkar ihop kommer flyttkarusellen nästan stoppa helt.

Vi som var med på 1990-talet såg det då, med enstaka spekulanter på centralt belägna lägenheter med priser på 3-4000 SEK per kvadratmeter. För egen del tog det tre månader att sälja en nybyggd (<10 år gammal) lägenhet 10 minuters gångväg från Avenyn i Göteborg, och endast tre spekulanter tittade alls på lägenheten under dessa månader. Priset blev 3200:- per kvadratmeter. Istället köpte vi en villa 17km från Brunnsparken i Göteborg för 5000:- per kvadratmeter.

Idag ligger motsvarande villapriser på runt 25 000:- per kvadratmeter och lägenhetspriserna på åtminstone det samma.

Se även om bostadsbubblan och den disponibla inkomsten, eller bostadsbubblan och KPI.

En av de kära läsarna uttryckte sig väl och konstaterade att svenskarna inte är nöjda med sina löner, utan måste låna pengar för att uppfylla sina självpåtagna krav om att kunna visa sina vackra fjädrar.

Lånta fjädrar. Svenska folket har aldrig någonsin haft så stora skulder som nu.
Kommentarer kräver registrering, t ex hos Blogger, Google, Yahoo, Wordpress eller annan OpenID-leverantör. Det är snabbt och enkelt att registrera sig hos Verisigns OpenID-tjänst eller MyOpenId, som kan rekommenderas, alternativt använd Facebook via tredjepartstjänsten Facebook-OpenId. Håll en god ton i kommentarerna, respektera övriga kommentatorer och läsare samt håll er till ämnet. Brott mot svensk yttrandefrihet, inklusive hets mot folkgrupp, hets mot kön, uppmaning till brott, eller personliga detaljer om privatpersoner och uppenbar reklam, inklusive politisk reklam, t ex länkar till politiska partier eller kopierad text från partier, kommer raderas. Det samma gäller sk folkhemsfundamentalistisk vokabulär och feministisk hetsretorik. En del inlägg identifieras automatiskt som spam och dyker därför inte upp förrän de avspammats, vilket kan ta flera timmar. Vid fler än 200 kommentarer syns inte alla kommentarer direkt utan man måste klicka på Visa fler. För ouppmärksamma kan det se ut som att kommentarer raderas eller censureras, men de finns kvar under Visa fler. Frånvaron av radering innebär inte ett stöd för kommentaren från bloggens sida, bara att den inte verkar bryta mot lagar, reglerna eller är en sanitär olägenhet. För att kunna kommentera behöver du ha tredjeparts cookies aktiverade i din webläsare.
Nedanstående kommentarer kommer från bloggläsare och är inte en del av det redaktionella innehållet.

22 kommentarer:

  1. Pyramidspel slutar alltid tråkigt för flertalet, den svenska bobubblan är ett rent pyramidspel.

    Det tragiska är att många i detta land fortfarande tror på att banker lånar ut till 1:1. Vad är praxis för ett nytt lån idag? Hur mycket av nya lån finns i tillgångar? Resten får vi andra via staten pytsa in såklart, FRB suger purjo!

    SvaraRadera
  2. Intressant info. Men en sak jag undrar; Irland verkar vara det land där priserna fallit mest sedan 2008, och prisfallet är där ca 22% enligt graferna. Ett fall med 22% från 2008 års nivåer är inte direkt något jag fruktar särskilt mycket. En sådan korrigering torde väl inträffa med jämna mellanrum på nästan alla marknader, eller? För mig känns detta mer som en högt värderad marknad än som en "bubbla". Vore kul med lite synpunkter på detta.

    /E

    SvaraRadera
  3. Många bostadsägare, speciellt unga familjer, har 90-100% i lån på sina bostäder. 22% i prisfall blir väldigt tufft att bära för många.

    Sedan faller t ex bostadsrätter mer i pris, medan villor inte faller lika mycket. Alla kommer naturligtvis inte blöda ur alla kroppsöppningar, men för många kommer det innebär tragedier och förstörd privatekonomi i decennier framöver.

    Jag känner till folk som fortfarande försöker bli av med sina skulder från 90-talets krasch. En skiljsmässa, dödsfall eller arbetslöshet vid fel tillfälle och kvar sitter man med miljonskulder och ingen bostad om det vill sig illa.

    SvaraRadera
  4. Demografiskt är hotet störst, läser man lite om hur framtidens bostadsrättsägare har det med jobb blir man ganska orolig. Om 30% inte får jobb så är det exakt 30% färre som kan låna och köpa våra bostadsrätter. Dessutom har ingångslönerna sjunkit och anställningstryggheten försämrats, dvs blir svårare att få lån.

    De flesta tänker väldigt kortsiktigt förstår man, räntorna är på väg upp också, inför strängare regler om kapitaltäckning etc

    Den som är orolig bör nog se om sitt hus typ nu.

    SvaraRadera
  5. Om räntorna går upp så innebär det också att fler kan leva på räntor på sina förmögenheter.

    SvaraRadera
  6. Fast att diskutera en ökning sedan 2000 eller 1997 säger ju inte ett skit om man inte vet hur det hade rört sig före dess i säg USA eller Sverige. Du sade ju innan att Sverige hade ökat så mycket mer än USA. Men vad låg priserna på i respektive land? Hur mycket hade det ökat sedan tidens begynnelse?

    Dessutom när du diskuterar 2010 så kanske saker och ting har avtagit en aning där eftersom de redan har sina problem?

    Lär ju ha kommit en del billiga hus på marknaden när folk inte hade råd med dem längre?

    SvaraRadera
  7. Du gjorde ju visst samma sak där nere när du kollar på 2008-2010. Du börjar med att konstatera att uk är värre _ÄVEN NU_ (se på din egen graf) men nämner sedan att priserna redan har sjunkit i uk och belgien.

    Men ja, mao låg de ju ännu högre 2008 när det brast, och där ligger ju Sverige än mindre.

    Dessutom så spelar det ju roll vilken nivå de låg på 1997. Eller hade alla bostäder världen över precis rätt prisnivå just då?


    Fast är man fast övertygad om något kanske man inte vill se något annat. Se religösa dårar osv.

    SvaraRadera
  8. Knappast hela världen om det rasar heller. Tyckte man huset/boendet var värt pengarna förr så .. ja .. har ju inget ändrats.

    Ser man sitt boende som en "investering" däremot så får man väl skylla sig själv.

    "Danmarks nedgång med -21.8% sedan 2008 får stå som ett varnande exempel."

    Är ju bara positivt. Billigare hus, ja tack =P
    (Nej, uppenbarligen äger jag inget, eller ja, indirekt, men ändå.)

    SvaraRadera
  9. http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Sweden

    Som citerats av Cornu - krashen (för den kommer bli ett faktum) kommer vid nästa lågkonjunktur. Ska man tippa så är det några år kvar fram tills den pga långsamt återhämtande ekonomier.

    SvaraRadera
  10. Att jämföra med 1997 är ingen bra startpunkt.
    Priserna från 1990-1997 hade i många fall halverats.

    Sålunda är startpunkten vald felaktigt. Jämför istället från 1990 eller 1985 för att få en rättvis bild.

    Från 1997 har fasträntan gått från 12 % på 10 år till 4 % på 10 år. Lönerna har fördubblats. Löneökningarna har varit mer än dubbelt så stor som inflationen.

    Industrin börjar nu rulla, arbetslösheten sjunker, skatterna fortsätter ned (oavsett vem som vinner valet).

    Cornucopia, du är helt enkelt fel ute här ...

    SvaraRadera
  11. Räntorna är på väg upp, helt plötsligt tvingas banker följa nya regler om kärnkapital och de tvingas då ut på kapitalmarknaden.

    Många tror att reporäntan styr..Höjer man tex kraven till 16% som det var snack om får många banker snabbt låna upp på kapitalmarknaden, vilka ställer högre krav på säkerhet bla. Sen är ju karusellen igång, låga räntor leder till höga räntor med tiden.

    Frågan är om det finns nog med pengar för både banker och stater? När stater ska lägga om lån rör det sig om enorma summor, tex Usa och UK har ett finansieringsbehov större än världens tillgång på pengar läste jag. Lite skrämmande är det anser jag. Blir det kramp i systemet igen kan tro? Guld känns tryggt.

    Men de flesta lever i en bubbla och ser inte helheten utanför sin bostadsrätts fönster. Lite mindre NIH skulle önskas.

    SvaraRadera
  12. Intressant vore en analys av hur basel 3 reglerna kommer påverka priserna.

    SvaraRadera
  13. Priserna kan falla upp till 90% i de mest bubbelaktiga områdena. Vi befinner oss i början av en depression värre än 30-tals depressionen. Då föll priserna ca 90% både vad gäller fastigheter och aktier. Det finns ingen anledning att förvänta sig ett annat utfall idag.

    Dessutom innebär Peak Oil, att vi inte kommer att ha ekonomisk tillväxt längre, och därmed kommer vi inte att kunna låna pengar mer från en framtida tillväxt som inte kommer att finnas. DVS i princip kommer fastigheter enbart att köpas kontant av de som har pengar.

    Hur lång tid den här utvecklingen kommer att ta får vi se, men räkna med fallande fastighetspriser MÅNGA år framöver.

    SvaraRadera
  14. Håll koll på när basel3 ska införas, samt när de stora länderna ska finansiera sig igen.

    Det kommer bli brist på pengar i en snar framtid, om inte fed och boe trycker egna :)

    Tänk er Tyskland, UK och Usa som samtidigt ska ut och finansiera sina underskott..blir inte kul!

    Det är ett ämne för bloggaren att skriva om kanske? End of days!

    SvaraRadera
  15. Denna bubbla är ett uttryck för ett sjukt penningsystem. Vi behöver demokratiska räntefria pengar utgivna direkt av staten och bankernas lekstuga med sitt statsunderstödda FRB-svindlarsystem måste upphöra. Det är ju egentligen bara att ta bort insättningsgarantin så får vi se hur mycket tillit det egentligen finns till bankerna. Detta är f ö den viktigaste (men naturligtvis existerar den inte i debatten) politiska frågan i vår tid.

    Bra skrivet


    /Mikael

    SvaraRadera
  16. Så länge vi inte får återreglering d.v.s. amorteringskrav så kan nog boprisresan fortsätta många år till. Rätt lustigt egentligen att det kallas amorterings-"krav". I de flesta europeiska länder är amortering en självklar del av ett lån.

    Detta nyspråk - (smaka på ordet "amorteringsfritt lån") - visar hur långtgående Sverige varit i att ge bankerna fritt utrymme på kreditmarknaden.

    Jag behöver väl inte påpeka att det är politiskt självmord att införa amorteringskrav. Därav fick vi det tandlösa bolånetaket från FI.

    Jag måste ändå ge det till Bankerna. De har lärt sig från 90-talet. De ger lån till villkor sådana att låntagaren hela tiden balanserar på den finansiellt sunda smärtgränsen.

    När de säger att deras bolånestock har god kreditvärdighet så är det förmodligen sant. Klart den är det, då låntagaren pantsätter upp till dubbla livdstidsinkomsten PLUS bostaden.

    /Realisten

    SvaraRadera
  17. Jag håller med Cornucopia på det stora hela. Det som har varit drivande för denna bubbla är framför allt ränteläget. Enligt förra numret av The Economist är den 10-åriga statsobligationsräntan i Sverige 2.24% (ser liknande ut i övriga världen... Tyskland = 2.12%, USA = 2.51%, Japan = 0.91%). Törs jag påminna bostads-tjurarna om att denna ränta i princip hela tiden låg över 6% innan år 1998? När räntekostnaderna fördubblas kommer SJÄLVKLART bostadsmarknaden att krascha. Därtill kommer statsbudgeten se strängare ut när de får brottas med högre räntekostnader. På vilken punkt anser bostads-optimisterna att jag har fel:
    1. Är de låga räntorna långsiktigt bestående?
    2. Klarar bostadsmarknaden i Sverige kraftigt höjda räntor innan köpviljan minskar?

    SvaraRadera
  18. För det första bör vi definiera krasch, 20% är för mig ingen krasch, snarare än sund/väntad sättning.

    För det andra undrar jag vad en 'krasch' på 20% egentligen skulle få för konsekvenser, kan någon konkretisera lite? Är det bankernas krediter som går åt h-e eller vad?

    Jag håller alltså med om att en 20% ner är troligt, men har svårt att förstå domedageskonsekvenserna som utmålas.

    SvaraRadera
  19. Om jag har förstått saken rätt så går vi mer och mer mot marknadshyror. Detta borde väl pressa hus/bostadsrättspriserna uppåt ganska rejält eftersom det inte blir lika fördelaktigt att hyra längre. Kommentar?

    SvaraRadera
  20. Var går gränsen för en bubbla? 20% nedgång låter inte särskilt farligt.

    Skillnaden mot exempelvis Irland är att där byggdes det fantastiska mängder bostäder då befolkningen i främst Dublin ökade tack vare invandrare från Östeuropa. När de återvände hem så lämnades ett stort överskott av bostäder. Så är inte fallet i Stockholm där det, tro vad du nu vill, faktiskt är bostadsbrist just nu.

    //Bo

    SvaraRadera
  21. Två faktafel
    1. Norges bubbla är större än Sveriges
    2. Norge har också haft stigande priser 2008-2010.
    Se http://flutetankar.blogspot.com/2010/08/skandinaviska-bostadsbubblor.html

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...