Många av oss minns förra bostadsbubblan 1988-1991, men för de flesta är minnet kort.

Det finns också en del sanningar som det är si och så med, som att bostäder alltid stiger i pris över tiden. Det är kanske sant nominellt, men snarare är det så att bostadspriserna normalt följer konsumentprisindex (aka "inflationen"). När priserna stiger snabbare än konsumentprisindex har vi en bostadsbubbla.

Bubblan som sprack 1991 och satte inte så få svenskar i stora ekonomiska problem var inte speciellt stor, men föregicks under 1980-talet faktiskt av fallande priser i förhållande till KPI. Bostaden lyckades alltså inte följa andra prisökningar. Under mitten av 1990-talet gick de KPI-justerade priserna horisontellt, innan priserna tog fart igen och vi gick in i bubblan runt 1999.

Som alla ser så är den KPI-justerade bostadsbubblan enormt mycket större den här gången, och den har ännu inte spruckit. Men det kommer den göra, och fallet kommer vara betydligt större än det var från 1991 och framåt.

Tyvärr har inte SCB statistik för bostadsrätter över tiden, så vi får nöja oss med villor och fritidshus ovan.

Läste för övrigt något mycket intressant om de fallande bostadspriserna i Tyskland. I Tyskland har man inte byggt nytt i sina storstadsmetropoler, vilket leder till fallande priser. När man bygger nytt blir det nämligen så att de som sitter i befintliga bostäder uppgraderar, vilket drar igång bostadskarusellen och trissar upp priserna. Bristen på bostäder i eftertraktade bostäder drar inte upp priserna, utan det är byggandet av nya bostäder som drar upp priserna.

Kort sagt så är beror inte priserna i Stockholm och andra överhettade städer som Göteborg eller Malmö på brist på bostäder. Istället beror priserna på att man bygger nytt och får folk att byta bostad. Det blir en positiv feedback loop som leder till en bubbla. När väl bubblan spricker och bostadsbyggandet stoppar, så blir effekten alltså självförstärkande på nedsidan.

Detta är kontraintuitivt, då de flesta tror att stigande priser beror på att det byggs för få bostäder. I själva verket är det tvärt om. Priserna stiger för att det byggs nytt.

Nu kommer förstås de flesta aningslösa som sitter fast i bubblan förneka ovanstående och mena att Sverige/Stockholm/Göteborg/Malmö är annorlunda och att det minsann är annorlunda den här gången och att priserna aldrig kommer gå tillbaka till KPI, utan bara fortsätta stiga. Tja, förnekelse gör att man sover gott om nätterna, men det leder inte till bra ekonomi.

Vän av ordning påtalar att priserna kan återvända till KPI-linjen på 100 ovan, genom att inflationen tar fart på allvar. Visst är det så. Men då får man också se betydligt högre räntor, stigande levnadskostnader och stigande arbetslöshet. Och det är inte säkert att man får kompensation för inflationen på lönen. Så det lär inte nödvändigtvis göra någon högbelånad speciellt lycklig.

Nej, det är inte annorlunda den här gången, och den som inte anser att ovanstående är en bubbla har problem med verklighetsuppfattningen.

Skicka en kommentar Blogger

  1. Jag håller med dig cornu.

    MEN du gör ett stort fel i detta inlägg. Bostadspriserna bör följa folks betalningsförmåga inte konsumentprisindex. KPI säger ingenting om vilka löner vi har utan priset på mjölk och bilar.

    Mao. Husprisindex bör jämföras med svenska folkets genomsnittliga nettoinkomst.

    Gör om, gör rätt furir Cornu!

    SvaraRadera
  2. Inte furir, nej.

    Möjligen nettoinkomst i förhållande till KPI i så fall. Bara nettoinkomst säger ingenting, eftersom den inte säger något om utgifterna.

    SvaraRadera
  3. Det jag ville sagt är att en del av förklaringen till de våldsamma stegringarna på bostäder är att svenska folket sedan 1981 fått reallöneökningar.

    ja absolut nettoinomst kontra KPI och korrigera på något sätt. En del av nettoinkomstutvecklingen sitter inte i lönerna heller utan att vi sakta men säkert sedan 1970-talet fått allt lägre skattesatser så nettolönerna har ökat mer än löneutvekclingen i sig.

    SvaraRadera
  4. Genomsnittlig timlön, arbatare privat sektor
    Källa: SCB


    1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

    36.15 38.71 41.36 45.15 48.61 51.86 55.40 59.67 65.60 72.28 75.22 79.30 80.80 83.24 87.03 93.88 97.20 101.10 102.70 106.90 110.30 113.50 117.10 121.10 124.70 128.60 134.10 139.30 143.70

    mao borde bostadspriserna ha gått upp 297% sedan 1981.

    korrigerar vi sedan för skatten så blir uppgångssumman betydligt större.

    SvaraRadera
  5. Man skall nog ha klart för sig att en del av den stora nedgången 1990-1994 berodde på att avdragen av låneräntor över en natt sjönk från ca. 50% till 30%.

    SvaraRadera
  6. Att bostadsmarknaden inte följer markandsmodellen med utbud vs efterfrågan rakt av står rätt självklart.

    Frågan är VILKA faktorer som spelar in. Att nybyggande startar en "karusell" kan vara en delförklaring, jag köper inte att det skulle vara hela förklaringen till prisstegringar, det skulle vara absurt - speciellt som det faktiskt inte byggt så mkt/lika mkt under hela den senaste prisstegringsperioden...

    EN sak som är speciellt med storstäderna är utbudet på tomter/mark - där råder marknaden i klassisk mening: DEt är ont om mark => högre tomtpriser och detta i sin tur påverkar nybyggnadskostnaden.
    Och om nybyggnadskostnaden är högre så leder det förstås in på ditt resonemang att man kan rusta en gammal bostad (lite iaf) och sälja till "nästan" nytt priser - det finns ju inte ngt alternativ för köpare eftersom dom inte kan bygga nytt till lägre priser.
    Så så länge som boendekostnaden är rimlig och efterfrågan finns så kommer priserna ligga kvar/minska/öka i ngn moderat omfattning.

    Det som krävs för att bubblan skall spricka tror jag är att ngt fundamenta ändras radikalt.
    Om jag bara analyserar min region, Stockholm, nu så;
    - Utbudet av tomter ökar inte (det finns i princip inte mark kvar om man inte tullar på grönområden etc
    - Efterfrågan kan svikta OM stockholmsregionen skulle bli mindre intressant vs andra regioner (inklusive närliggande länder) - men just nu finns inga tecken på det

    Så de faktorer som står kvar är en ny dipp i konjukturen som slår hårdare mot antalet arbetsförande, eller om psykologiska effekter gör att man avvaktar med att uppgradera bostaden - tex omfattande fall på andra ställen i och utanför Sverige - vilket då leder till en prispress.
    ELLER en ändrad bokostnadssituation - tex högre ränta - vilket kanske är det mest sannolika ?

    Tar man annars vad en bostad "borde" kosta så ligger en ny villa på ca 1.5 - 2.5 mkr (utan lyx i 130-200 kvm intervallet) - lägg därtill byggande för 500kkr och sedan tillkommer tomtpriset.
    Men nu styr ju inte bara nybyggande priserna eftersom man i ett visst läge kan se att det är mkt mer lönsamt att renovera tex - eller bo kvar i en äldre standard.

    Skall man analysera svenska bopriser så tror jag läget i Danmark kanske kan vara jämförbart ?

    I andra länder är situationen annorlunda; Irland, Spanien etc har haft byggande som en ekonomisk motor i många år - så där är förstås luften ur på många områden när väl efterfrågan fallerar.
    Danmark är nog mer lik Sverige, och Köpenhamn Stockholm - där man byggt en hel del dyrare objekt, men i stort inte haft ngn byggboom.

    Den stora skillnaden är att Danskarna är knutna mot Euron, och att räntorna därmed ligger på ca 3% mer än våra...

    /K

    SvaraRadera
  7. 10:45, arbetare är en minoritet i Sverige. Svenska folkets totala nettolöner är möjligen relevant, och du måste också justera för antalet som faktiskt har lön, inte bara vad de allt färre lönearbetande faktiskt får betalt.

    SvaraRadera
  8. Instämmer Cornu (11.04).

    Detta är kanske din nisch. Utarbeta ett fundamentalt index för bostdspriser.

    innehållande:
    -Löner
    -andelen i och utanför arbetsmarknaden (andelen hemmafruar torde vara högre 1981 än idag)
    -Arbetslöshet
    -kostnader utanför bostdskostnader dvs KPI
    -Kapitalinkomster
    -skattesatser
    mm.

    Dvs kort och gott svenska folkets fundamentala förmåga att betala bostadskostnader

    Skulle kunan bli ett riktigt intressant index!

    SvaraRadera
  9. Disponibel inkomst, inklusive inkomster av kapital, ökade med 37% 1991-2008. Samtidigt ökade bostadspriserna med ca 80% (överslag, inte kollat exakt).

    Disponibel inkomst, se

    http://www.scb.se/Pages/TableAndChart____163544.aspx

    SvaraRadera
  10. Tillägg: Bostadspriserna ökade justerat för inflationen med ca 80%, men den disponibla nominella inkomsten ökade bara med 37%, vilket torde vara i linje med inflationen.

    SvaraRadera
  11. Men Cornu> men tänk om det är så att den disponibla inkomstökningen (reallöneökning) till låt säga 25% användes till bostäder som kanske hypotetiskt sett utgjorde 20% av hushållets utgifter. Skulle innebära att bsotadsutgifterna ökar som andel av tårtan (räntekostnader oräknat) men likväl behöver det per definition inte vara en tok-bubbla utan "bara" höga priser.

    Visst det är en one-timer som medför att bostadspriserna inte kan öka i framtiden fast det kan ju hypotetiskt vara så att vi idag och i framtiden vill använda en större del av vår disponibla inkjomst på bostaden mot 1981 kanske så vi använde vår disponibla inkomst till en 24 tum Luxor-TV á la 3 månadslöner.


    vem vet. i vart så så skall man amortera som fan idag men dagens priser.

    SvaraRadera
  12. 10:49, och när nuvarande bubbla spricker så säger man "det sprack bara för att ...". Det är alltid "bara för att".

    Lagt ut nytt inlägg med bostadspriser justerat för disponibel inkomst, se

    http://cornucopia.cornubot.se/2010/08/bostadsbubblan-och-den-disponibla.html

    SvaraRadera
  13. Läs Bostadskreditnämndens marknadsrapporter på www.bkn.se. Där har redan en rad ekonomiska modeller tillämpats och det har klarlagts flera gånger om att vi är inne i en bostadsbubbla.

    SvaraRadera
  14. Nej vill inte se någon bostadsbubbla nu eftersom jag precis köpt en hyresfastighet ;)

    SvaraRadera
  15. lugn det är ingen bostadsbubbla inte i storstäder och framförallt inte i stockholm för vi ha flera industrier tillskillnad ifrån mindre orter där det snabbt kan gå ner om något företag väljer att kasta in kistan eller någon statligmyndighet väljer att lägga ner.

    Annars håller jag med tidigare talar som säger att reallöner har faktiskt ökat. folk har betydligt mer över idag än tidigare. dock är det mindre som kanske har jobb, men inget problem ser jag hänger man inte med i snurran hänger man inte med och då får man slava under hyreskontrakt och sos istället.
    men för de som har jobb har det faktiskt bättre idag realmässigt än tidigare så de har råd lägga mer på sitt boende, resor till thailand, australien eller andra ställen. ha bättre och snyggare boende än sina föräldrar med nya hus, nya kök och badrum. istället för trånga fulla 60-tal kök som våra föräldrar hade.

    så det är ingen bubbla. dock sitter folk i mindre orter med större risk än i stockholm just på grund av volvo kan lägga ner, saab kan lägga ner, skf kan lägga ner. men i stockholm finns inte denna risken och lägger andra ner lär det blir högre tryck med folk i stockholm ändå vilket gör att priserna kommer stiga ännu mer (realt).

    så nej vi har ingen bostadbubbla här.

    SvaraRadera
  16. Om reallönerna stigit så att folk fått mer pengar över, och detta rättfärdigar högre bostadspriser. Varför är då bostäderna så högt belånade nu? Det skulle väl inte behövas?

    SvaraRadera
  17. @anonym 18:49: Det är lite skillnad på kapitalinsats och inkomst.
    Bara för att folk får mer disponible inkomst så betyder det inte att många väntar med att uppgradera bostanden tills dom sparat ihop ngn miljon...

    /K

    SvaraRadera
  18. Guldpriset rasade något oerhört 1981 och behövde nästan 30 år för att igen nå 1980 års högsta nivåer.

    Visst kan vi få fallande huspriser nominellt, men framförallt kommer priserna på allt annat att stiga. Till exempel kommer vi aldrig någonsin att återse nuvarande prisförhållande mellan olja och hus, efter att den nuvarande husprisbubblan har spruckit.

    SvaraRadera
  19. Det märks hur tydligt som helst att huspriserna har nått näst intill vämjeliga nivåer. Inte bara i storstäderna. Såg förra veckan ett hus (minns inte boytan, men det var inte alls stort) som hade utropspriset 1,8 Mkr. Huset låg visserligen i Östersund, men absolut inte centralt. Fattar inte hur det är möjligt att det där huset kan vara så dyrt. Jag tycker synd om den stackaren som tar lån på 1,8 Mkr och så stiger räntan med 1-2 %, som det oundvikligen kommer att göra. Då blir det ju en extra räntekostnad på 1,5-3,0 kkr/månad.

    SvaraRadera
  20. KPI och inflation är inte samma sak. Proportionen på prisökningarna är exakt lika stor som riksbanken "trycker pengar" ie. lånar / lånar ut.

    Folk köper inte en bostad till ett visst pris; man säger inte "den är för dyr" man justerar sin förväntan neråt i kvm sen köper man den lägenhet man vill ha! För man måste bo någonstans.

    Om målgruppen för en etta i stockholm kan låna 2 miljoner så kommer priset att bli 2 miljoner.

    Men det är inte så enkelt; målgruppen för en etta i stockholm skiftar, från fattig student med kreditvärdiga föräldrar till medelålders pendlare med övernattnings behov.

    Priserna i stockholm är höga för att den svenska kulturen är lån vänlig (som britterna i motsats till fransoserna som har tillgångarna innan de köper) och för att de gammla redan ammorterade husen är extremt billiga i drift för den som kan betala cash.

    Förenkling:

    - De som köper nya lägenheter lånar mycket till stora ytor och betalar höga hyror.

    - De som köper gammla lägenheter betalar för en yta i proportion till deras tillgångar och betalar låga hyror.

    Det är två kulturer som tillsammans höjer trycket; men priserna på en fin sekelskiftes etta, mitt i stockholm kommer aldrig att gå ner för de som äger dessa har inga lån och behöver inte sälja när bubblan spricker.

    Vänta bara och se vad priserna blir om vi får marknadshyror som i alla andra länder.

    Det är inte bostäderna som är dyra det är kronan som är billig.

    SvaraRadera
  21. I början av 90-talet gick vi från en ekonomi med fast växelkurs och hög inflation, till flytande växelkurs och ett inflationsmål på 2% (dvs låg inflation). Betydligt lägre nominella räntor gör att priserna stiger på fastigheter. Därför bör din graf visa en jämviktsnivå före 1992, och en annan jämviktsnivå post-1992, vilket den också gör. I jämvikt bör fastighetspriserna plana ut på en högre nivå post-1992 jämfört med pre-1992.

    Man bör kunna räkna ut var denna nya jämviktsnivå bör ligga genom att jämföra hur stor del av den disponibla inkomsten som gick till bostadskostnader pre-1992, och räkna ut vilken prisnivå det motsvarar post-1992. Om priserna överstiger denna nya nivå kan man tala om en bubbla. Boindex är ett mått av det slag jag beskriver ovan, och graf för perioden 1993-2011 finns här:
    http://www.swedbank.se/idc/groups/public/@i/@sbg/@gs/@corpaff/@pubaff/documents/publication/cid_291419.pdf
    Ur den grafen kan man utläsa att bostäder var för dyra fram till 1995-1996 (indexet var då något under 100) men att svenskarna haft väl råd med sina bostäder sedan dess, förutom under en period under 2008 då indexet låg mycket nära 100 (enligt detta sätt att räkna). Just nu sjunker indexet snabbt ner mot 100, vilket är en indikation på att priserna bör falla (enligt Swedbanks egen analys). Det har dock inte passerat 100 än, så någon bubbla är svårt att tala om. I vilket fall kan man se att boindexet ligger och pendlar sedan 1996 mellan knappt 100 och 160 och om man vill se någon trend alls så är den antingen konstant eller går sakta mot ett ökat boindex.

    Om vi får tillbaka höginflationsekonomin från 70-80-talen så sitter naturligtvis alla i skiten som har tagit lån och gjort investeringar under helt andra förutsättningar. Detsamma gäller om det tas politiska beslut som drastiskt ändrar diverse spelregler, som t ex nivån på avdragen för räntekostnader.

    Min slutsats är att skadorna uppstår framförallt av snabba ändringar av spelreglerna (antingen via politiska beslut, eller via så kallade makroekonomiska chocker) så att ett beslut som såg rationellt ut ena dagen visar sig vara ett dåligt beslut nästa dag. Jämför den galna reporäntan på 500% som Bengt Dennis för alltid kommer att bli ihågkommen för, särskilt av bolånetorskarna han skapade. Makroekonomiska chocker är per definition svåra att skydda sig mot. Ogenomtänkta politiska beslut likaså.

    SvaraRadera

 
Top